Khái niệm nhà đất.
Tài sản với tư cách là đối tượng quan trọng của sở hữu được chia thành hai nhóm, gồm BĐS và động sản. Ngày nay, thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng rộng rãi, được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaysia v.v... Việc chế định BĐS được thể chế hoá trong Luật BĐS. Hầu hết các khái niệm BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dầu vậy, khi ác định các tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và ác định được nội hàm của chúng. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời được hay không, Bộ luật Dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã ác định khái niệm BĐS và động sản như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình ây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình ây dựng đó; 3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; và 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nhà đất bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được ây dựng trên đó, là bộ phận cấu thành của BĐS. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình ây dựng gắn liền với đất đai đó. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình ây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu, sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở.
Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá trình phát triển của ã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong ã hội. Trong những điều kiện lịch sử cụ thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau.
Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều thuộc sở hữu tư nhân. Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do đó các chủ thể nhà đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Theo quy định trong Bộ Luật dân sự, quyền sở hữu về tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Quyền sở hữu hợp pháp về tài sản là các quyền nêu trên của người sở hữu được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, Điều 166
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác âm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; 7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [62].
Điều 54 của Hiến pháp (năm 2013) và Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: 1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, ét duyệt, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; 3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và 4) Định giá đất. Về quyền sở hữu nhà ở, hiện đang có ba hình thức sở hữu khác nhau: Nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước, nhà ở thuộc quyền sở hữu của các tổ chức ã hội và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp quy và các thủ tục cần thiết để nhằm chuyển chế độ sở hữu nhà ở của các cơ quan, tổ chức ã hội sang sở hữu nhà nước và chuyển dần nhà ở từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân của người sử dụng. Như vậy về pháp lý, những quy định về quyền sở hữu và sử dụng đối với đất đai và nhà ở đã được quy định rõ ràng và đầy đủ.
Tuy nhiên trên thực tế, việc thực thi các quy định này ở nước ta còn nhiều vấn đề chưa được phân định rõ nét, nhất là việc thực thi về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai.
Thứ nhất, tính chất hợp pháp của các quyền sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Tình trạng này một mặt do sự phát triển nhà ở không tuân thủ các quy tắc và quy định của nhà nước. Mặt khác cũng có thể do các quy định đặt ra không phù hợp và không có cơ sở thực tế để thực thi. Như vậy phải chăng cũng cần phải em ét cả cách quan niệm về tính hợp pháp của các vấn đề quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đô thị.
Thứ hai, sự suy giảm của quyền năng sở hữu nhà nước về đất và sự lộng quyền của người được phép sử dụng đất đang là vấn đề phổ biến mà ã hội hiện tại buộc phải chấp nhận. Điều đó làm giảm đi tính pháp lý về quyền sở hữu của nhà nước đối với đất ở đô thị.
Nhà đất là một tài sản tiêu dùng có giá trị lớn, do vậy mọi người dân đều rất quan tâm đến tính hợp pháp của tài sản mình sử dụng. Người dân sẵn sàng trả ra một khoản tiền đáng kể để được thừa nhận tính hợp pháp về chỗ ở của mình mặc dù giá trị sử dụng của nó không có gì thay đổi. Một ngôi nhà hợp pháp chắc chắn sẽ được người mua chấp nhận với giá cao hơn nhiều so với một ngôi nhà chưa được thừa nhận là hợp pháp. Điều đó cho thấy rõ rằng quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất được đảm bảo về pháp lý đang là những nhân tố tác động rất lớn đến thị trường nhà ở. Sự thiết lập tính hợp pháp về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất chính là cơ sở để thực hiện tính hợp pháp trong quan hệ giao dịch về nhà đất trên thị trường. Nhờ đó Nhà nước có điều kiện để kiểm soát và nắm được toàn bộ các diễn biến về giao dịch của TTNĐ cũng như được hưởng lợi từ các quan hệ này thông qua các khoản thu thuế trước bạchuyển nhượng.
Đặc trưng của hàng hoá nhà đất.
Về bản chất mà ét, nhà đất là một loại hàng hoá BĐS đặc thù phản ánh mối quan hệ kinh tế - ã hội, trong đó ác lập quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở của gia đình (cá nhân) đối với tài sản của mình trước ã hội.
Quan niệm về nhà đất xuất hiện vào thời kỳ tan rã của các cộng đồng nguyên thuỷ và ra đời tế bào kinh tế - ã hội là gia đình. Nó trở thành phổ biến khi chế độ tư hữu phát triển và phân công lao động mở rộng, tức là chín muồi các điều kiện của nền sản xuất hàng hoá và trở thành một phạm trù kinh tế khi nhà đất được trao đổi mua bán phổ biến. Đặc biệt, khi những ung đột ã hội xung quanh việc tranh chấp quyền sở hữu và sử dụng nhà đất, thì pháp luật thành văn ra đời để điều chỉnh các quan hệ nhà đất.
Hàng hoá nhà đất có các đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, nhà đất là yếu tố thiết yếu gắn liền với cuộc sống của một gia đình và con người, do đó nó là điều kiện tồn tại và phát triển của gia đình và cá nhân, nên
nó thường trở thành đối tượng của sở hữu cá nhân. Đây là phạm trù vĩnh viễn uyên qua mọi thời đại và chế độ ã hội, ngay cả trong điều kiện cộng sản chủ nghĩa.
Thứ hai, do nhà đất là điều kiện tồn tại và phát triển của cá nhân từng con người nên luôn nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp mang tính đối kháng ngay cả đối với các thành viên cùng huyết thống nếu không có sự phân chia công bằng, thỏa đáng. Thực tiễn đã cho thấy những tội ác đau ót, thương tâm như con giết cha, vợ giết chồng, anh em cùng huyết thống giết nhau vì tranh chấp ngôi nhà, mảnh đất. Do đó, khung phong tục truyền thống (bất thành văn) hoặc các văn bản pháp lý ra đời để điều chỉnh hành vi cá nhân về nhà đất ra đời rất sớm. Trong đó, các điều khoản điều chỉnh hành vi đòi hỏi phải đầy đủ, rõ ràng.
Thứ ba, quyền có nhà ở gắn liền với nhân quyền, tức là quyền tự do tồn tại và phát triển. Nên bất cứ chế độ ã hội nào cũng phải thực hiện và đây là nhiệm vụ khó khăn và phức tạp.
Thứ tư, hàng hóa nhà đất có tính cố định về vị trí. Người ta không thể di chuyển ngôi nhà và mảnh đất mà ngôi nhà đó toạ lạc ra thị trường để giới thiệu và chào bán giống như các hàng hoá thông thường như: gạo, thịt, quần áo… Do đó, hàng hoá này phải được mã hoá dưới hình thức các thông tin như: vị trí mảnh đất ây nhà, qui mô ngôi nhà, cấp độ ây dựng (nhà cấp I, II, III, IV) số tầng, số phòng, tiện nghi nội thất trang bị… tồn tại dưới hình thức các tờ rơi, hoặc các đoạn in trên các trang quảng cáo hoặc đơn giản qua các thông tin truyền khẩu của các nhà môi giới. Để có các thông tin này người có nhu cầu mua nhà đất cũng phải mất chi phí. Song đây mới chỉ là hình thức tồn tại ban đầu giản đơn của hàng hoá nhà đất.
Thứ năm, các hình thức pháp lý ác nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trên đó ngôi nhà được ây dựng tồn tại dưới hình thức các văn bản pháp lý như "sổ đỏ" là hình thức tồn tại quan trọng nhất của hàng hoá nhà đất. Sổ đỏ là hình thức tồn tại pháp lý của hàng hoá nhà đất. Bản thân nội tại của nó không có giá trị hoặc giá trị rất thấp, song nhờ mang trọng trách pháp lý của khối tài sản vật chất lớn là nhà và đất nên nó có khả năng thế chấp và bảo lãnh cho một lượng giá trị tương đương với khối lượng giá trị thực của nhà và đất. Hơn nữa, nó có thể vận động trên thị trường BĐS tách rời a giá trị thực của nó như những chứng chỉ có giá đặc thù.
Thứ sáu, so với các hàng hoá thông thường, nhà đất là hàng hoá phái sinh phức tạp. Nhà đất là một cấu thành quan trọng của BĐS, được hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất và ã hội, song không phải lúc nào cũng là hàng hoá. Nếu người ta ây dựng nhà trên đất để ở thì nhà đất đó không phải là hàng hoá cho dù phải đầu tư một khoản tiền lớn. Tuy nhiên, vì một lý do nào đó, người ta phải bán ngôi nhà cho người khác, thì lúc đó nhà đất trở thành hàng hoá. Nhà đất là một loại sản phẩm lâu bền, nếu người ta luôn giữ gìn, tu sửa, chỉnh trang thì nó sẽ tồn tại nhiều năm, thậm chí hàng trăm năm. Lúc đó nó trở thành một hàng hoá có niên đại và tách khỏi thế giới hàng hoá bình thường.
Trong nền kinh tế trước chủ nghĩa tư bản, việc mua bán nhà đất chưa trởthành một nghề nghiệp chuyên môn. Người ta vẫn mua và bán nhà đất, song chỉ trong những trường hợp đặc biệt, khi gặp khó khăn về kinh tế hoặc di chuyển đi nơi khác. Trong trường hợp đó, giá cả chuyển nhượng của nhà đất tuỳ thuộc vào hoàn cảnh của người bán hoặc thị hiếu của người mua và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố ngẫu nhiên.
Trong nền KTTT, nhà đất được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh nghiệp chuyên ây dựng để bán, do đó nó là một hàng hoá giống các hàng hoá khác. Tuy vậy, nó tồn tại những đặc tính đặc biệt thể hiện ở giá trị sử dụng và "giá trị".
Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà đất.
Xét một cách khái quát, giá trị sử dụng của nhà đất là những công năng hữu ích của nó có thể thoả mãn một số nhu cầu của người mua. Với tư cách là hàng hóa, giá trị sử dụng của hàng hóa nhà đất cũng có nguồn gốc từ tự nhiên và lao động. Tuy vậy, trong sự khác biệt với hàng hóa thông thường, hàng hóa nhà đất với hai yếu tố hợp thành là nhà và đất, chịu tác động lớn của yếu tố tự nhiên là đất bên cạnh các yếu tố khác cần thiết để ây dựng nhà. Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị sử dụng của nhà đất chịu sự chi phối bởi hai nhân tố: nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài.
Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà đất, đó là các tiện nghi do thiết kế ây dựng tạo ra và tuỳ thuộc rất lớn vào thị hiếu và tập quán của người tiêu dùng. Nhà đất được ây dựng có thể rất hiện đại và tiện nghi đối với người này, nhưng lại không có tác dụng gì nhiều đối với người khác. Do đó, thông thường người mua nhà bao giờ cũng tiến hành cải tạo ít nhiều theo thị hiếu của bản
thân, thậm chí có ngôi nhà bị người mua phá bỏ để ây lại. Dựa vào công năng của ngôi nhà, có thể chia hàng hoá nhà đất thành các loại: nhà ở (chung cư, nhà vườn, biệt thự và nhà truyền thống…); cửa hàng (các tiệm buôn, siêu thị…) và các nhà chuyên dùng khác như thư viện, bảo tàng, khu hành chính…
Thứ hai, các nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của ngôi nhà bao gồm vị trí của ngôi nhà toạ lạc với các điều kiện về kết cấu hạ tầng và hệ thống dịch vụ, tạo ra thuận lợi và tiện ích cho người sử dụng mà không cần bỏ thêm bất cứ một chí phí trực tiếp nào.
Giá trị của hàng hóa nhà đất.
Hiện tại, giá trị của hàng hóa nhà đất luôn là một vấn đề "nóng hổi" của thị trường. Sự trồi sụt của giá trị bất động sản luôn tác động không nhỏ đến nền kinh tế nói chung. Vậy, giá trị của hàng hóa nhà đất thực sự là gì?