theo mô hình thí điểm thành lập thanh tra ây dựng cấp quận, cấp phường tại Hà Nội càng khẳng định Quyết định 89/2007/QĐ-TTg ra đời là sự kết tinh của cả một quá trình ây dựng, phát triển và hiện đã đi vào cuộc sống. Phù hợp với yêu cầu thực tiễn của công tác quản lý trật tự ây dựng đô thị và đặc thù của hoạt động ây dựng. Tuy nhiên quyết định cũng có điểm hạn chế là mô hình hoạt động thí điểm, nên tính ổn định của tổ chức, bộ máy không cao. Có lẽ đây cũng chính là nguyên nhân tác động đến tư tưởng của đội ngũ cán bộ (do luân chuyển nhiều vị trí nên giảm tính chuyên nghiệp), tác động ít nhiều đến chất lượng và hiệu quả công việc.
3.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
3.3.1. Những thành tựu đã đạt được của thị trường nhà đất trên địa bànHà Nội Hà Nội
Về tổng quan có thể đánh giá, sự phát triển của TTNĐ Hà Nội trong những năm qua đã chứng minh tính đúng đắn trong việc thay đổi cơ chế quản lý nhà đất theo biện pháp hành chính sang quản lý điều hành theo cơ chế thị trường. Chính điều này đã góp phần đáp ứng yêu cầu đô thị hoá nhanh chóng của thủ đô. Cũng từ chính sách phát triển đúng đắn này mà Hà Nội đã thu hút được nguồn lực lớn từ người dân, các tổ chức và thành phần kinh tế vào phát triển kinh tế - ã hội.
Thứ nhất, tăng trưởng về số lượng và chất lượng nhà đất. Trước năm 2000, số lượng nhà đất tuy có phát triển nhưng chưa nhiều, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân thì với những chính sách mới, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia ây dựng nhà đất, từ năm 2000 đến nay, số lượng, diện tích nhà đất và diện tích nhà đất bình quân đầu người đã có những tăng trưởng đáng kể, cụ thể là: 1) Năm 1999, dân số trên địa bàn thành phố Hà Nội cũ có 5.235.007 người với 1.223.164 hộ gia đình, trong đó số hộ gia đình có nhà đất chiếm tỷ lệ 99,94% [81, tr.27-28]; số hộ gia đình không có nhà đất chiếm tỷ lệ 0,06%; 2) Đến năm 2009, dân số thành phố Hà Nội sau khi mở rộng có 6.451.909 người với 1.713.684 hộ gia đình, trong đó số hộ gia đình có nhà ở chiếm tỷ lệ 99,99%; số hộ gia đình không có nhà đất chiếm tỷ lệ 0,01% [81, tr.27-28]; 2) Diện tích nhà đất tăng thêm mỗi năm từ 1,5 triệu m2 đến 2 triệu m 2 và từ năm 2000 đến năm 2010 đạt 16 triệu m 2. Riêng năm 2011 diện tích nhà đất ây dựng mới đạt 3 triệu m 2; và 3) Tăng trưởng về diện tích nhà đất bình quân. Do có sự tăng trưởng về số lượng và diện tích nhà đất toàn thành phố nên diện tích nhà đất bình quân đầu người cũng tăng hơn, cụ thể là: năm 1999, diện tích sàn nhà đất bình quân trên đầu người là 13,8m 2; đến năm 2009 diện tích sàn nhà đất bình quân là 20,8m2/người và đến năm 2011, diện tích sàn nhà đất bình quân toàn thành phố là 21,5m2/người [81, tr.27-28].
Chất lượng nhà đất ngày càng được nâng cao, nhà đất phát triển đa dạng cả về chất lượng ây dựng và trang trí nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, thành phố đã quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý (năm 2009, tỷ lệ nhà chung cư tại các đô thị của thành phố Hà Nội đạt 16,64%).
Chất lượng và cơ cấu căn hộ nhà đất đã có những tiến bộ rõ rệt. Trong các khu nhà chung cư cũ, các căn hộ có chung diện tích phụ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng ở thích hợp hơn: 1) Năm 1999, thành phố có số lượng nhà đất kiên cố chiếm 33,83%, nhà đất bán kiên cố chiếm 59,92%, nhà đất thiếu kiên cố chiếm 0,7% và nhà đất đơn sơ chiếm 5,55%; 2) Năm 2009, trên phạm vi toàn thành phố, số lượng nhà đất kiên cố chiếm 88,28%, nhà đất bán kiên cố chiếm 11,29%, nhà đất thiếu kiên cố chiếm 0,31% và nhà đất đơn sơ chiếm
0,08%; và 3) Năm 2011, trên phạm vi toàn thành phố, số lượng nhà đất kiên cố chiếm 88,56%, nhà đất bán kiên cố chiếm 11,12%, nhà đất thiếu kiên cố chiếm 0,26% và nhà đất đơn sơ chiếm 0,06% [81, tr.27-28].
Thứ hai, TTNĐ Hà Nội đã thu hút được một lượng vốn đầu tư lớn trong ã hội. Có thể đánh giá, với tư cách là đô thị loại I, thủ đô của Việt Nam, sự phát triển của TTNĐ Hà Nội đã thu hút một lượng vốn đầu tư lớn từ ã hội. Mặc dù hiện nay vẫn chưa có một số liệu thống kê chính ác nhưng theo dõi diễn biến các dự án đầu tư tại Hà Nội có thể thấy, một lượng vốn lớn đã và đang được đầu tư. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Trong đó 73,9% số dư nợ này tập trung cho vay tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh [40, tr.200]. Về nguồn vốn đầu tư nước ngoài theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính lũy kế đến ngày 31/12/2012, Việt Nam có 14.522 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 210,5 tỷ USD, trong đó lĩnh vực kinh doanh BĐS chiếm 23,6% [11]. Trong 7 tháng đầu năm 2013 nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đăng ký cấp mới và tăng thêm 580,77 triệu USD, chiếm 4,9% tổng vốn đầu tư đăng ký [13]. Một số minh họa điển hình cho các dự án nhà đất đầu tư tại Hà Nội từ nguồn vốn FDI nước ngoài là: 1) Tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower, cao 336m, đứng thứ 17 trên thế giới, với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 1 tỉ USD [41]; 2) Lotte Center Hà Nội, 65 tầng có giá trị đầu tư tại thời điểm 06/2013 là 400 triệu USD [51]. Về vốn đầu tư trong nước Bộ Xây dựng trích dẫn số liệu từ ngân hàng nhà nước đến 31/10/2012 cho thấy, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011 [68].
Thứ ba, TTNĐ Hà Nội đã đóng góp một khoản thu lớn cho ngân sách thành phố. Việc thực hiện đấu giá nhà đất đã giúp cho thành phố thu được tối đa giá trị của nhà đất đồng thời giúp cho người dân có cơ hội sở hữu nhà đất dựa trên năng lực và nhu cầu cá nhân. Hoạt động này cũng đồng thời giúp thành phố bổ sung được một nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng của một đô thị mở rộng.
Thứ tư, TTNĐ Hà Nội đã có bước phát triển lớn về qui mô, đa dạng về sản phẩm và các chủ thể tham gia thị trường. Sự phát triển của TTNĐ Hà Nội thể hiện ở qui mô thị trường. Số lượng các chủ thể tham gia cung ứng các sản phẩm nhà đất
đặc biệt là nguồn cung nhà đất tại các dự án KĐTM, khu công nghiệp v.v… Nhiều tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của Nhà nước đã tham gia TTNĐ tại Hà Nội trên cả hai khía cạnh kinh doanh và ây dựng. Có thể kể tới các đơn vị ây dựng hàng đầu Việt Nam như Vinacone , HUD, Sông Đà v.v… Bên cạnh đó, các tập đoàn nước ngoài lớn như Keangnam, Lotte cũng đã và đang là chủ đầu tư các tòa nhà hiện đại bậc nhất thủ đô. Cùng với sự tham gia của tập đoàn lớn số lượng các sản phẩm nhà đất cung ứng trên TTNĐ Hà Nội đã tăng trưởng rất mạnh. Các phân khúc như căn hộ chung cư, nhà đất thương mại được giao dịch rất mạnh. Sự phát triển của TTNĐ Hà Nội trong giai đoạn vừa qua đã góp phần rất lớn vào việc cải thiện diện mạo và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân sống tại thủ đô. Tại địa bàn Hà Nội đến năm 1993 mới chỉ có 4 quận nội thành là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Đống Đa nhưng đến nay đã tăng lên 10 quận và 19 huyện [80].
Tổng nguồn cung căn hộ trên TTNĐ Hà Nội hiện nay (kể cả số căn đã bán) ước chừng khoảng 71.000 căn từ khoảng 150 dự án (không bao gồm nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, chung cư mini). Trong đó, có khoảng gần 30.000 căn trên thị trường hiện nay sẵn sàng cho việc chào bán.
Thứ năm, giải quyết nhà ở cho các đối tượng ã hội. Về hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tổng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 210.000 căn, diện tích khoảng 6,3 triệu m2. Hiện nay đã bán theo Nghị định 61/CP được 147.329 căn. Chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt cho các đối tượng được hưởng lương từ ngân sách đã được thành phố quan tâm từ những năm đầu thập kỷ 60. Kết quả thực hiện các chính sách nêu trên cho thấy, đến nay trên địa bàn Hà Nội đã có khoảng 42.146 trường hợp được hỗ trợ nhà ở theo Quyết định 118/TTg ngày 27/02/1996 của Thủ tướng Chính phủ, tương ứng với số tiền hỗ trợ khoảng 646,9 tỷ đồng.
Về giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị. Thực hiện Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tính đến thời điểm hiện tại thành phố đã chấp thuận cho phép khởi công cũng như đã và đang triển khai các thủ tục tổng cộng 11 dự án đầu tư ây dựng nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn thành phố. Với tổng diện tích đất là 21 ha, ây dựng 11.714 căn hộ đáp ứng cho khoảng 41.645 người. Việc triển khai các dự án đầu tư ây dựng nhà ở thu nhập thấp còn hạn chế bởi nhiều lý do. Ngoài lý do căn bản về nguồn vốn, các cơ chế chính sách ưu đãi khác như miễn, giảm thuế, hỗ trợ đầu tư ây dựng cơ sở hạ tầng chưa được thực hiện triệt để cũng có tác động không nhỏ. Để khai thông được nguồn vốn thì Chính phủ chấp thuận việc loại trừ các dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp ra khỏi danh mục hạn chế cho vay của ngân hàng, tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại, Ngân hàng phát triển Việt Nam có thể nới rộng việc cho vay các dự án nhà ở thu nhập thấp. Trong thời gian tới, UBND thành phố phối hợp các cơ quan, ban ngành có liên quan để hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo nguồn vốn hỗ trợ, cho vay đầu tư ây dựng nhà ở thu nhập thấp.