Thứ nhất, đảm bảo trên nguyên tắc hiệu quả và bền vững của thị trường. Trên thực tế, với đặc điểm của một thủ đô có diện tích nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thế giới sau khi sáp nhập với tỉnh Hà Tây cũ, phát triển TTNĐ Hà Nội gắn liền với việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở, đất chuyên dùng. Hoạt động này đạt ra nhiều vấn đề kinh tế ã hội cần được điều chỉnh để đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trước hết, phải giải quyết hài hoà lợi ích của ã hội, tập thể và cá nhân nảy sinh trong việc thực hiện hoạt động bồi thường, giải toả, thu hồi đất. Hoạt động này không chỉ thuần tuý dựa trên các thủ tục hành chính mà còn phải đảm bảo lợi ích cho cả người dân bao gồm các điều kiện sống, điều kiện học tập và làm việc. Chỉ khi thực thi được đầy đủ các mục tiêu đó thì TTNĐ mới vận hành hiệu quả.
Bên cạnh đó, hoạt động QLNN phải đảm bảo tính hiệu quả để hạn chế các khuyết tật tác động tới TTNĐ Hà Nội. Hiện nay, trong điều kiện hệ thống pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và thích ứng với các biến động liên tục, TTNĐ trở thành một mảng đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, thổi giá. Hoạt động này không chỉ diễn ra ở một số cá nhân đơn lẻ mà mang tính hệ thống với sự liên kết của cả các doanh nghiệp có ưu thế về vốn. Hoạt động lũng đoạn TTNĐ bên cạnh việc tác động tới tính hiệu quả của thị trường còn gây ra những hệ luỵ nghiêm trọng tới an sinh ã hội của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại Thủ đô. Do vậy, vai trò của các cơ quan quản lý cần phải tăng cường năng lực kiểm tra, giám sát để hạn chế các hoạt động gây tổn hại tới tính hiệu quả của thị trường.
Thứ hai, đảm bảo lợi ích ã hội cho người dân. Sự phát triển của TTNĐ Hà Nội hướng tới mục tiêu đem lại lợi ích tối đa cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại thành phố. Để đạt được mục tiêu này trong hoạt
động quản lý và định hướng sự phát triển của thị trường cần có các biện pháp đồng bộ và khả thi với sự phối, kết hợp của các đơn vị chức năng trong việc triển khai các dự án nhà đất. Các phương án giải quyết nhà đất cho người có thu nhập thấp của thành phố cần được diễn ra một cách dân chủ, công khai, minh bạch để đem lại lợi ích tối đa. Nhà đất phải được cung cấp tới đúng đối tượng và phù hợp với điều kiện thu nhập của người có thu nhập thấp, hạn chế tối đa hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trục lợi của các đối tượng đầu cơ. Chất lượng của các ngôi nhà ây dựng cho người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp phải đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ theo quy hoạch chung của thành phố, đồng thời vẫn đảm bảo đáp ứng các điều kiện kinh tế.
Thứ ba, hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển và quản lý TTNĐ. Vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước từ trung ương tới địa phương có ý nghĩa quyết định tới sự phát triển của TTNĐ tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng. Do vậy, việc hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển và quản lý TTNĐ sẽ tạo điều kiện cho việc triển khai trong thực tiễn, đồng thời huy động được các nguồn lực không chỉ tại Hà Nội, mà còn của các địa phương khác và đặc biệt là từ trung ương. Để thực hiện được mục tiêu này cần thực hiện một số nội dung sau: 1) Sửa đổi, bổ sung một số nội dung về nhà đất vào Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật thủ đô cho phù hợp với thực tiễn của tình hình phát triển đặc thù của Hà Nội; 2) Cần đa dạng hoá hệ thống chính sách phát triển TTNĐ cho phù hợp với đặc
điểm vận động của TTNĐ tại thủ đô. Với vị thế địa lý, dân số, kinh tế - ã hội thuận lợi, Hà Nội là nơi tập trung rất nhiều các công trình nhà đất với sự đa dạng đến từ phương thức đầu tư, chủ đầu tư, nguồn vốn và mục đích đầu tư. Do vậy, chính sách quản lý cũng cần hết sức linh hoạt để có thể quản lý và định hướng sự phát triển của TTNĐ nhằm đảm bảo thu hút tối đa các nguồn lực, song vẫn giữ được tính bền vững và hiệu quả của thị trường; và 3) Hoàn thiện hệ thống nhà nước quản lý điều hành thống nhất hoạt động của TTNĐ. Điều quan trọng cho quan điểm này là cần ây dựng một thiết chế có chức năng điều hoà thống nhất, phối hợp các cơ quan các bộ, ban, ngành về TTNĐ.
4.1.2.Phương hướng phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030
Phương hướng tổng quát.
Với vị thế là thủ đô của Việt Nam, Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan Trung ương Đảng, Nhà nước, các đoàn thể, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng nhất của đất nước. Đồng thời, Hà Nội còn là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị, giáo dục, y tế lớn của cả nước. Do đó, việc quy hoạch đô thị Hà Nội phải thể hiện được bộ mặt của Việt Nam đối với bạn bè, đối tác trong khu vực và ở tầm quốc tế. Để đáp ứng tốt vai trò và vị thế của mình, cần ây dựng thành phố theo hướng phát triển bền vững, có hệ thống cơ sở hạ tầng ã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hoà giữa văn hoá, bảo tồn di sản, di tích lịch sử, với phát triển kinh tế, trong đó chú trọng kinh tế tri thức và bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh theo hướng liên kết vùng, quốc gia, quốc tế. Xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành thành phố "Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại", đô thị phát triển năng động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế; có môi trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trí chất lượng cao và có cơ hội đầu tư thuận lợi [70]. Với vị thế đó, hàng hoá trên TTNĐ của Hà Nội cũng phải đáp ứng được các nội dung và yêu cầu cơ bản trên.
Trong giai đoạn trước mắt, Hà Nội cần có một định hướng quy hoạch nhà ở và các KĐT ở tầm nhìn dài hạn, đáp ứng các nhu cầu của dân cư đô thị không chỉ ở hiện tại, mà còn ở nhiều thập niên tới. Do đó, định hướng tổng quan trong phát triển TTNĐ Hà Nội cần tập trung vào một số mặt như sau:
Thứ nhất, tạo điều kiện tăng giá trị hàng hoá nhà đất bằng đầu tư vào địa tô chênh lệch II thông qua việc hoàn thành về cơ bản hệ thống kết cấu hạ tầng theo hướng đồng bộ, hiện đại và đi trước một bước so với yêu cầu ây dựng, phát triển Thủ đô gắn kết với thiết kế và ây dựng các công trình với kiến trúc tiêu biểu. Phát triển hệ thống đường giao thông kết nối nhanh lan toả từ trung tâm ra các vùng ngoại vi; hoàn thành ây dựng các tuyến đường quốc lộ, đường cao tốc, đường uyên tâm, đường vành đai nối Hà Nội với các tỉnh và kết nối đô thị trung tâm với
các đô thị vệ tinh; hiện đại hoá các tuyến đường trục giao thông chính của thành phố. Xây dựng hệ thống đường e điện ngầm, đường sắt đô thị (bao gồm các tuyến đường sắt trên cao và đường sắt quốc gia); ây dựng, hiện đại hoá hệ thống quản lý giao thông và mạng lưới giao thông tĩnh (các bến e, bãi đỗ e…); tiếp tục ây dựng thêm các cầu và đường ngầm qua sông Hồng với kiến trúc hiện đại, đặc trưng cho Hà Nội; mở rộng, nâng cấp sân bay quốc tế Nội Bài. Quy hoạch và ây dựng kết cấu hạ tầng ở ngoại thành để di dãn các cơ sở công nghiệp, trường đại học, viện nghiên cứu khoa học và bệnh viện ra khỏi khu vực nội thành. Quy hoạch và ây dựng hệ thống các tượng đài, quảng trường, các cửa ô, các nút cắt giao thông lớn với kiến trúc dân tộc và gây ấn tượng mạnh, góp phần tạo dựng biểu tượng Thủ đô; ây dựng hệ thống công viên, vườn hoa, hồ nước… tại đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và các vành đai anh; nghiên cứu, ây dựng hệ thống đê, kè kết hợp chức năng giao thông, hài hoà với cảnh quan, môi trường. Đẩy mạnh ây dựng và phát triển các KĐTM để mở rộng TTNĐ, chú trọng ây dựng các khu tái định cư, khu nhà đất ã hội, nhà đất công nhân, các khu công nghiệp và ký túc á sinh viên. Xây dựng mạng lưới kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu vực nông thôn đồng bộ, liên kết với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị khu vực nội thành (đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh) và các tỉnh.
Thứ hai, nâng cao chất lượng các sản phẩm nhà đất bằng việc hình thành không gian đô thị hợp lý. Phát triển bền vững không gian đô thị theo hướng kết hợp hài hoà "cảnh quan thiên nhiên - kinh tế - ã hội - văn hoá - an ninh, quốc phòng". Xây dựng, phát triển chùm đô thị Hà Nội gồm: đô thị trung tâm hạt nhân đa hệ, đa tầng, đa chức năng; mạng lưới các đô thị vệ tinh chuyên năng công nghệ cao, khoa học - công nghệ, giáo dục - đào tạo (Hoà Lạc, Xuân Mai), du lịch - văn hoá - nghỉ dưỡng - vui chơi giải trí (Sơn Tây), công nghiệp sạch, công nghiệp công nghệ cao và dịch vụ chất lượng cao (Sóc Sơn), công nghiệp (Phú Xuyên - Phú Minh); các đô thị lẻ là trung tâm hành chính khu vực (các huyện, tiểu vùng) và trung tâm hội tụ các cơ sở đào tạo, y tế; các đô thị sinh thái gắn với các vành đai nông nghiệp sinh thái công nghệ cao và phát triển du lịch; kết hợp hài hoà giữa đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh với các vùng đệm sinh thái, môi trường xanh, sạch và bền vững.
Trước mắt, tập trung ây dựng một số đô thị vệ tinh đồng bộ, hiện đại, tiết kiệm đất, giữ được bản sắc kiến trúc dân tộc; từng bước cải tạo, hiện đại hoá khu vực nội thành cũ.
Quy hoạch phân bố dân cư theo lãnh thổ gắn với đô thị hoá phù hợp với các hoạt động kinh tế, văn hoá, lối sống đô thị và tiện lợi cho cuộc sống của người dân; tỷ lệ đô thị hoá năm 2020 khoảng 58 - 60%, năm 2030 khoảng 65 - 68%. Hình thành và phát triển các hệ không gian chức năng: trung tâm bảo tồn (khu vực quanh Hồ Gươm, phố cổ, phố cũ); trung tâm chính trị - hành chính quốc gia và Hà Nội; trung tâm tài chính - ngân hàng; các cụm trung tâm đào tạo trình độ cao (trường đại học, cao đẳng); trung tâm sáng tạo, nghiên cứu khoa học và công nghệ cao; các cụm bệnh viện - trung tâm y tế chất lượng cao; các trung tâm văn hoá - giải trí - ẩm thực, thể dục - thể thao cao cấp; các trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng; các khu công nghiệp tập trung; các trung tâm dịch vụ - thương mại cao cấp; các nút đầu mối giao thông; hệ thống các trung tâm kho vận và phân phối hàng hoá; các trung tâm, không gian văn hoá truyền thống và đương đại đặc trưng cho Thủ đô và tiêu biểu của cả nước; phát triển sông Hồng làm trục không gian trung tâm kết nối hai bờ sông, trục Bắc - Nam. Hình thành và phát triển hệ thống các không gian sinh thái, cảnh quan: vành đai anh, vành đai nông nghiệp sinh thái, mạng lưới sông, hồ, mặt nước, hành lang - trục du lịch sinh thái phía Tây (Sơn Tây - Hoà Lạc - Chương Mỹ), khu bảo tồn thiên nhiên Ba Vì, vùng đệm và mạng lưới vườn hoa, công viên, cây anh trên địa bàn Thủ đô…Quy hoạch phát triển không gian khu vực nông thôn gắn với hệ sinh thái nông nghiệp trên từng địa bàn theo hướng đô thị hoá, giữ gìn bản sắc văn hoá truyền thống hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
Phương hướng cụ thể.
Thứ nhất, tạo nguồn cung nhà đất bằng cách mở rộng khu vực đô thị trung tâm từ khu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên. Là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế, văn hoá, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của thành phố Hà Nội và cả nước. Dự báo dân số đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người; diện tích đất ây dựng đô thị khoảng 45.300ha; đất dân
dụng khoảng 26.000 ha, chỉ tiêu khoảng 70m2/người và đất ngoài dân dụng khoảng 19.300 ha. Dân số đến năm 2030 đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tích đất ây dựng đô thị khoảng 55.200ha; đất dân dụng khoảng 34.900ha; chỉ tiêu đất ây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60-65m 2/người, khu vực mở rộng phía Nam sông Hồng khoảng 90-95m2/người, khu mở rộng phía Bắc sông Hồng khoảng 75- 90m2/người; đất ngoài dân dụng khoảng 20.300ha [70]. Gồm các khu vực sau:
+ Khu vực nội đô gồm:
Khu nội đô lịch sử giới hạn từ phía Nam sông Hồng đến đường vành đai 2, là khu vực bảo tồn di sản văn hoá Thăng Long, các giá trị truyền thống của người Hà Nội. Bảo tồn, cải tạo không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và tôn vinh văn hoá, lịch sử truyền thống của khu phố cổ, khu phố cũ, Hồ Gươm, Hồ Tây, Thành cổ… Điều chỉnh các chức năng sử dụng đất, di dời các cơ sở sản xuất, cơ sở đào tạo, y tế không phù hợp ra bên ngoài. Bổ sung hoàn thiện hệ thống hạ tầng ã hội, hạ tầng kỹ thuật, cải tạo chỉnh trang kiến trúc đô thị, cảnh quan, tăng cường cây anh mặt nước và bảo vệ môi trường sống. Hạn chế phát triển nhà cao tầng và kiểm soát sự gia tăng dân số cơ học, giảm từ 1,2 triệu người xuống khoảng 0,8 triệu người.
Khu nội đô mở rộng giới hạn từ đường vành đai 2 đến sông Nhuệ, là khu vực phát triển các KĐTM, các trung tâm văn hoá, dịch vụ - thương mại cấp thành phố có chất lượng cao, kiến trúc hiện đại. Hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô thị đồng bộ hiện đại, chỉnh trang kiến trúc một số khu dân cư và làng óm ven đô trong quá trình mở rộng đô thị. Dân số đến năm 2030 khoảng 0,85 - 0,9 triệu người.
+ Khu mở rộng phía Nam sông Hồng từ sông Nhuệ đến đường vành đai 4 gồm chuỗi các KĐT: Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì. Là khu vực phát triển dân cư mới đồng bộ và hiện đại, các trung tâm văn hoá, dịch vụ thương mại, tài chính của vùng, quốc gia. Dân số đến năm 2030 khoảng 1,2 - 1,4 triệu người.
+ Khu mở rộng phía Bắc sông Hồng, Nam sông Cà Lồ, gồm 3 khu vực chính: KĐTM Long Biên - Gia Lâm - Yên Viên: phát triển dịch vụ thương mại, giáo dục, trung tâm y tế… gắn với các ngành công nghiệp công nghệ cao theo hướng các quốc lộ 5 và quốc lộ 1. Đến năm 2030 dân số khoảng 0,7 triệu người.
thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị văn hoá truyền thống khu di tích Cổ Loa, sông Thiếp và đầm Vân Trì; hình thành khu thể thao mới thành phố Hà Nội và Quốc gia, trung tâm triển lãm, thương mại Hà Nội (EXPO) và vui chơi giải trí của thành phố. Đến năm 2030 dân số khoảng 0,55 triệu người.
Khu đô thị mới Mê Linh - Đông Anh: phát triển dịch vụ và các ngành công nghiệp sạch, kỹ thuật cao gắn với dịch vụ hàng không, sân bay Nội Bài, trung tâm