BÀN HÀ NỘI
4.2.1.Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý
Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn.
Thứ nhất, để TTNĐ Hà Nội phát triển bền vững và lành mạnh, các cơ quan quản lý tại Hà Nội cần tập trung hoàn thiện hệ thống chính sách kích thích các thành phần kinh tế tham gia. Các bộ phận quản lý trực tiếp như Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà đất, như bồi thường, giải phóng mặt bằng… UBND thành phố Hà Nội cần lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có cơ chế tạo quỹ đất sạch, kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hoàn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển của TTNĐ bao gồm nhà đất thương mại và nhà đất ã hội, bao gồm các biện pháp cụ thể sau: 1)
Cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý và thực hiện quy hoạch, kiến trúc; 2) Hoàn thiện, bổ sung và ây dựng mới những quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch
ây dựng và quản lý phát triển đô thị; 3) Xây dựng và hoàn thiện các cơ chế chính sách, huy động các nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và nông thôn;
4) Xây dựng cơ chế, chính sách, quy định, hướng dẫn việc triển khai không gian ngầm, khu vực bảo vệ các vùng cảnh quan; và 5) Xây dựng danh mục và giải pháp bảo vệ, tôn tạo các công trình có giá trị về văn hoá lịch sử và kiến trúc.
Thứ hai, tạo điều kiện và môi trường cho TTNĐ hoạt động hiệu quả: 1)
Thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà đất; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà đất, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà đất ã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - ã hội 05 năm và hàng năm của thành phố. Đồng thời, quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà đất được thực hiện đạt mục tiêu đề ra. Xây dựng hệ thống các tiêu chí đo lường thị trường nhà ở và thị trường BĐS (chỉ số giá nhà ở, chỉ số thị trường BĐS, chỉ số minh bạch thị trường BĐS...) nhằm cảnh báo sớm về bong bóng tài sản có thể xảy ra. Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để ây dựng các chỉ số thị trường BĐS. Trước mắt là ây dựng 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá BĐS (RPI); chỉ số thị trường BĐS (REMI); 2)
Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà đất; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư ây dựng nhà đất cho thuê; 3) Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hoá cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà đất giá thấp, giá trung bình và nhà đất cao cấp trong các dự án phát triển nhà đất; 4) Nghiên cứu cơ chế, chính sách và mô hình phát triển, quản lý nhà đất tái định cư để phục vụ nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật; 5) Đa dạng hoá hình thức và thời hạn sở hữu nhà đất (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo từng khu vực và từng thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu QLNN; 6) Hoàn thiện thể chế TTNĐ, bảo đảm TTNĐ phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch; ây dựng và tin học hoá hệ thống thông tin về nhà đất; 7) Nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử dụng, bảo trì nhà đất nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình. Xây dựng cộng đồng dân cư đô thị, nông thôn bền vững.
Thứ ba, cải cách hệ thống đăng ký BĐS với nòng cốt là nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS. Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận nhà và quyền sử dụng
đất ở. Đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được đăng ký và ghi nhận bởi các cơ quan chức năng. Chỉ khi được đăng ký, nhà ở và BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có sự đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực hiện được các quyền của mình liên quan đến đất đai, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, cũng như giúp các cơ quan hữu quan thực hiện tốt hơn chức năng QLNN đối với đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộgia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ ác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Việc đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm cần tiến hành đơn giản, nhanh gọn và thống nhất, đây là cơ sở để các nhà đầu tư, các tổ chức tài chính có thể tiếp cận và tin tưởng khi đầu tư hoặc cho vay vốn.
Thứ tư, minh bạch hoá và đo lường thị trường nhà ở và BĐS. Minh bạch hoá là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam những năm tới, và là điều kiện quan trọng cho sự phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Một số biện pháp quan trọng cần thực thi bao gồm: 1)
Xây dựng trung tâm dữ liệu địa chính quốc gia, bao gồm thông tin về chủ sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở và BĐS. Cung cấp dịch vụ truy cập cơ sở dữ liệu có thu phí dành cho các bên quan tâm. Cần có một hệ thống thông tin thông suốt từ cơ sở đến trung ương về các biến động và các thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở. Bên cạnh việc khuyến khích đứng tên khi chuyển dịch quyền sở hữu, nhà nước xử phạt các giao dịch đất đai, nhà ở không chính thức. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính và chỉnh lý biến động đất đai phải gắn liền với việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà. Công tác đo đạc và chỉnh lý biến động cần thực hiện một cách thường uyên và liên tục. Hệ thống theo dõi biến động
phải đồng bộ và áp dụng các ứng dụng của công nghệ thông tin; 2) Xây dựng hệ thống các tiêu chí đo lường thị trường nhà ở và thị trường BĐS (chỉ số giá nhà ở, chỉ số thị trường BĐS, chỉ số minh bạch thị trường BĐS...) nhằm cảnh báo sớm về bong bóng tài sản có thể xảy ra. Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để ây dựng các chỉ số thị trường BĐS. Trước mắt là ây dựng 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá BĐS (RPI); chỉ số thị trường BĐS (REMI); 3) Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ QLNN về đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài ử phạt và ử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai; và 4) Triển khai triệt để việc bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Việc này đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS tuy nhiên trên thực tế chưa được thực hiện nghiêm minh.
Thứ năm, ây dựng hệ thống định giá nhà ở và BĐS độc lập và chuyên nghiệp, dựa trên hệ thống thông tin BĐS toàn quốc. Cần thống nhất cách định giá tài sản bảo đảm đúng và sát với giá trị thị trường.
Thứ sáu, tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở ã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị. Chính phủ cần ây dựng một chiến lược nhà ở với trọng tâm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Để thực hiện chiến lược này, Chính phủ cần đưa ra các chính sách thuế, chính sách đất đai,.. để hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này đưa ra thị trường các sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá cả phù hợp. Chính sách cho nguồn cung này là: 1) Sử dụng minh bạch nguồn cung; 2)
Điều tiết lãi suất ngân hàng ở mức vừa phải để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được; và 3) Ưu tiên về thuế đối với những doanh nghiệp BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột.
Thứ bảy, tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh
toán như: Phân khúc căn hộ bình dân bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương ứng hiện nay. Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện các giải pháp: 1) Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; 2) Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; 3) Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; và 4) Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.
Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất.
Tính khoa học trong hoạt động quy hoạch kiến trúc nhà đất tại địa bàn Hà Nội với tư cách là một thủ đô về chính trị, văn hoá, kinh tế của một quốc gia phải phù hợp với điều kiện tự nhiên , với kế hoạch phát triển kinh tế ã hội. Quy hoạch phải phản ánh được hiện trạng và nhu cầu sử dụng nhà đất không chỉ trong hiện tại, mà còn hướng tới những tầm nhìn dài hạn trong tương lai. Trong giai đoạn sắp tới, hoạt động quy hoạch kiến trúc nhà đất tại Hà Nội phải thực hiện được các nội dung sau:
Thứ nhất, đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; ác định và công bố quỹ đất được phép ây dựng nhà đất theo quy hoạch để làm cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà đất và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân ây dựng, cải tạo nhà đất theo quy hoạch.
Thứ hai, ây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà đất ã hội, nhà đất thu nhập thấp; trong quy hoạch đô thị phải ác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà đất, đặc biệt là đất để ây dựng nhà đất ã hội, nhà đất cho người có thu nhập thấp, nhà đất thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà đất; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà đất cho người lao động, nhà đất cho giáo viên, học sinh, sinh viên.
Thứ ba, tập trung ây dựng các khu nhà đất mới để di dời các hộ dân đang sinh sống tại các khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an
toàn tại trung tâm đô thị; ưu tiên dành quỹ đất tại các khu vực này để ây dựng các công trình công cộng theo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, ây dựng lại nhà chung cư cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến sự an toàn của nhân dân và mỹ quan đô thị.
Thứ tư, đối với khu vực nông thôn, từng bước thực hiện việc phát triển nhà đất tuân thủ quy hoạch; hình thành các điểm dân cư nông thôn có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng ã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chương trình ây dựng nông thôn mới; thí điểm mô hình phát triển nhà đất theo dự án.
Thứ năm, kiến trúc nhà đất đô thị và nông thôn phải đáp ứng yêu cầu về thẩm mỹ, có bản sắc, coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống; ban hành các thiết kế mẫu nhà đất phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất và truyền thống văn hoá của các vùng, miền, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để người dân tham khảo, áp dụng trong ây dựng nhà đất.
Bên cạnh đó, ngoài những giải pháp đã nêu ở trên các cơ quan quản lý nhà đất tại Hà Nội cũng cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch để đảm bảo hiệu quả cho các hoạt động đầu tư ây dựng nhà đất. Đồng thời, các phương án quy hoạch cũng phải có tính mở. Điều này được thể hiện ở việc khi có sự thay đổi trong các dự báo phát triển kinh tế ã hội thì các phương án quy hoạch cũng cần phải có cơ chế tự điều chỉnh linh hoạt theo. Ví dụ, khi quy hoạch nhà đất ban đầu tại một khu vực nào đó quy định tỷ lệ dành cho nhà ở, đất cho các công trình công cộng, trung tâm thương mại v.v… Trong giai đoạn đầu của dự án, quy hoạch như vậy là phù hợp. Tuy nhiên, do các điều kiện kinh tế ã hội thay đổi khiến cho lưu lượng người qua lại trong khu vực tăng lên một cách bất thường. Điều này sẽ dẫn tới việc nhu cầu ây dựng các trung tâm thương mại tăng lên trong khi nhu cầu ở của người dân sẽ giảm xuống. Trong trường hợp này hoạt động quy hoạch cần linh hoạt và phù hợp với sự thay đổi của thực tiễn.
Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ.
Tính minh bạch trong hoạt động quản lý giám sát là một trong những yêu cầu tất yếu đối với sự tồn tại của các thị trường trong đó có TTNĐ. Tình trạng chung hiện nay đang diễn ra không chỉ tại thành phố Hà Nội mà toàn bộ các khu vực của
toàn Việt Nam đó là việc thực thi minh bạch hoá còn yếu kém. Để thực hiện được điều này, yêu cầu đặt ra là:
Thứ nhất, thực thi tốt các quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà đất. Thị trường quyền sử dụng đất đô thị (gọi tắt là đất đô thị) phụ thuộc chủ yếu vào công tác thu hồi đất hiện đang có nhiều yếu kém, khiến tiến độ nhiều dự án bị chậm trễ và tính minh bạch rất kém. Khâu cung bị cố ý kìm hãm nên nguồn cung đất đai trở nên khan hiếm giả tạo, làm cho giá đất đô thị, nhất là các đô thị lớn, bị đẩy lên rất cao, giá cả ngày càng rời a giá trị. Tuy giá đất cao thúc đẩy việc ây