Nguồn: [86].
3.2.5. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất trên địabàn Hà Nội bàn Hà Nội
Chính sách phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội
Thị trường nhà đất là một bộ phận quan trọng tác động tới sự ổn định ã hội và tăng trưởng kinh tế của Hà Nội. Việc phát triển TTNĐ tạo những kích thích cho
đầu tư vào đất đai, sự dịch chuyển lao động giữa các ngành và thu hút nguồn tài chính từ các địa phương khác. Nhận thức được tầm quan trọng này nên các cơ quan quản lý của Hà Nội đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của TTNĐ. Ngày 20/05/2004, thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 91/2004 QĐ-UB quản lý các hoạt động kinh doanh nhà đất của các tổ chức, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế bao gồm cả nhà đất để bán và nhà đất để cho thuê [75]. Trong bối cảnh TTNĐ biến động mạnh, để hạn chế tình trạng quá "nóng" ngày 06/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và
ây dựng các KĐTM, cải tạo, sửa chữa nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội [76]. Theo nội dung của quyết định này, các chủ đầu tư khi ây dựng dự án nhà đất tại thành phố để bán phải giành 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà đất để bổ sung vào quỹ nhà đất thành phố. Về giá bán nhà đất của dự án, theo quy định phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn nhà đất) được phép kinh doanh nhưng phải dành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà đất theo giá sẽ được quy định nhằm đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, 50% còn lại được bán theo giá thị trường. Tiếp sau Quyết định 213/2001/QĐ- UB, các nội dung trên tiếp tục được thành phố Hà Nội cụ thể hóa tại các Quyết định số 87/2004/QĐ-UB [77] và Quyết định 76/2004/QĐ-UB [78]. Theo đó, hai văn bản này quy định chi tiết hơn nữa mức phần trăm đất và nhà đất các chủ đầu tư được chủ động giao dịch. Đây là một hành động quyết liệt và thiết thực của UBND thành phố. Hà Nội tại thời điểm đó để điều tiết quỹ nhà đất phục vụ các mục tiêu an sinh
ã hội nhưng vẫn đảm bảo các lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư.
Chính sách quản lý quy hoạch.
- Một số dự án đô thị lớn tại Hà Nội hoạt động quy hoạch chưa hợp lý.
Trên địa bàn Hà Nội hiện có hàng trăm KĐTM với diện tích hàng chục nghìn ha, số dân khoảng hơn hai triệu người, trong đó có nhiều KĐT đã cơ bản hoàn thành đưa vào sử dụng như Trung Hoà - Nhân Chính, Mỹ Ðình - Mễ Trì, Mỹ Ðình II, Ciputra...; còn lại một số đang triển khai ây dựng, một số đã được phê duyệt quy hoạch, đang giải phóng mặt bằng hoặc mới bắt đầu thi công hạ tầng. Ðồ án Quy
hoạch chung ây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng phê duyệt năm 2011 với định hướng là ây dựng thành phố Hà Nội trở thành một đô thị anh văn hiến, văn minh, hiện đại, có bản sắc trên nền tảng phát triển bền vững. Tổ chức không gian đô thị sẽ theo mô hình chùm đô thị, bao gồm đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh, các thị trấn và vùng nông thôn. Ở một số dự án đô thị lớn tại Hà Nội, hoạt động quy hoạch chưa hợp lý. Điển hình là tại KĐTM Linh Đàm, trong khi dân cư gần như lấp kín thì hầu hết các dự án chỉnh trang, hệ thống cây anh mới đang triển khai; hạ tầng ã hội thực hiện chậm, đặc biệt là việc ây dựng trường học; không quy hoạch đất công cộng làm trụ sở phường, tổ dân phố… Còn tại KĐTM Trung Hoà - Nhân Chính (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy), một số người dân cho biết, quy hoạch ban đầu có cả trung tâm thương mại, hồ điều hoà, sân chơi, nhưng cuối cùng, qua điều chỉnh, hầu hết diện tích phục vụ lợi ích công cộng đều được ây thêm chung cư hoặc trở thành nhà đất liền kề. Tương tự, tại khu đất số 3 Lương Yên (quận Hai Bà Trưng), từ đất trông e, ây trường học nay làm nhà cao tầng; diện tích 1,3 ha dành ây chợ của huyện Từ Liêm điều chuyển thành trung tâm thương mại và nhà đất cao cấp. Tại 29 Láng Hạ, từ đất ây trường học sau bốn lần điều chỉnh đã biến thành đất ây nhà, từ nhà thấp tầng thành 25 tầng… Đặc biệt, còn ảy ra tình trạng một số chủ đầu tư ây dựng sai quy hoạch, khi bị phát hiện chủ đầu tư lại làm thủ tục in điều chỉnh quy hoạch để hợp thức hoá sai phạm. Ví dụ như dự án ây dựng khu nhà đất Công ty Megastar tại phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai; toà nhà 200 Quang Trung, quận Hà Đông… Thậm chí tại phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai), chủ đầu tư ây dựng toà nhà 9 tầng để bán trong khi chưa hoàn thiện thủ tục giao đất, chưa được cấp phép ây dựng…[63].
- Sự tương phản tại khu phố cổ nội đô trên địa bàn Hà Nội.
Khu phố cổ Hà Nội gắn liền với kinh thành Thăng Long ưa và Hà Nội nay uyên suốt 13 thế kỷ. Theo các nhà nghiên cứu, phố cổ Hà Nội có các mẫu kiến trúc đặc trưng truyền thống gồm: kiến trúc nhà cổ truyền thống Việt Nam; kiến trúc Trung Hoa; kiến trúc thời thuộc Pháp và kiến trúc giai đoạn 1954 -1986, nền kinh tế kế hoạch hóa bao cấp với nhà thấp tầng, mái dốc. Phố cổ Hà Nội đậm nét đặc trưng về cấu trúc KĐT cổ và đặc trưng về kinh tế, tức là phố nghề. Xen lẫn với các công
trình kiến trúc nhà ở là các di tích tôn giáo, lịch sử, văn hóa... Các lễ hội gắn với đình, đền, chùa, di tích cùng văn hóa, lối sống của người dân trong khu phố cổ tạo nên bản sắc riêng tự bao đời. Theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, trong tổng số 550 công trình có giá trị thì có tới 215 công trình có giá trị đặc biệt. Với số dân khoảng 66 nghìn người và 15 nghìn hộ dân đang cư trú, do không kiểm soát được gia tăng cho nên mật độ dân số tại đây thuộc hàng cao nhất thành phố với khoảng hơn 850 người/ha.
Toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng ã hội bị quá tải nghiêm trọng, chỉ tiêu về cây anh, về giao thông tĩnh... đều bị phá vỡ. Sự thay đổi của nhu cầu cuộc sống hiện đại dẫn đến kiến trúc không gian khu phố cổ đang có nhiều biến động.
Những ngôi nhà cổ hàng trăm năm tuổi đã và đang bị uống cấp nghiêm trọng, một phần do người dân tự ý cải tạo, nâng cấp, thậm chí ngang nhiên phá bỏ để ây dựng nhà ống bằng bê-tông cốt thép. Theo Thanh tra Xây dựng thành phố, hầu hết công trình ây mới trong phố cổ đều sai phạm. Còn Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, Quyết định 45 trước đây ban hành từ năm 1995 và Ðiều lệ tạm thời về quản lý ban hành từ năm 1999 của UBND thành phố đã như chiếc áo quá chật dẫn đến việc quản lý kiến trúc phố cổ gặp vô vàn khó khăn [9].
Có thể thấy, hầu hết các tuyến đường mới mở ở Hà Nội thiết kế đô thị bao giờ cũng đi sau mở đường cho nên không ngăn chặn được tình trạng ây dựng lộn ộn. Năm 2007, Hà Nội thông e đường vành đai 1, đoạn Kim Liên - Ô Chợ Dừa có chiều dài 550m với tổng mức đầu tư 642 tỷ đồng, được coi là "đắt nhất hành tinh", tính trung bình mỗi mét chiều dài tốn hơn một tỷ đồng. Tuyến đường có mặt cắt 50 m với sáu làn e cơ giới, bốn làn e thô sơ được coi là con đường hiện đại nhất Hà Nội vào thời điểm đó, song khi vừa hoàn thành cũng đồng thời cho ra đời những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo đủ các hình dạng nham nhở. Tháng 2-2010, nút giao thông Thanh Xuân được thông e sau một năm ây dựng giúp nối thông tuyến vành đai 3 từ Mai Dịch đến Linh Ðàm, dẫn đến sự uất hiện hàng loạt nhà ống cao chót vót bên cạnh những ngôi nhà cũ quay lưng ra đường. Cái nhô ra, cái thụt vào, cái nằm chéo với mặt đường. Có ngôi nhà hình thang ba tầng trong khi tầng một chỉ chưa đầy 10m 2 nhưng các tầng trên đua ra chiếm khoảng không khá lớn. Khu vực
chân cầu Vĩnh Tuy khi hoàn thành giai đoạn 1 năm 2010 cũng không là ngoại lệ với những ngôi nhà siêu nhỏ, siêu mỏng ban-công tầng hai, tầng ba đua ra hàng mét; đặc biệt có những ngôi nhà chỉ chừng dăm, bảy m2 nhưng khi ây lên ban công đua ra cả mặt trước và sau nên trông giống hình... chữ T [9]. Hiện thành phố Hà Nội đang chuẩn bị đầu tư ây dựng đường vành đai 1, đoạn từ Ô Chợ Dừa đến Voi Phục, có chiều dài 2,7km. Tuy nhiên, cũng như đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa, phương án quy hoạch và ây dựng tuyến phố hai bên đường không được tính đến. Dự kiến có khoảng gần 3.000 hộ dân trong diện phải giải phóng mặt bằng với số tiền dự kiến đắt gấp 8,3 lần số tiền ây dựng đường. Và tương lai, sự tiếp tục ra đời một con đường đắt đỏ với kiến trúc nhà cửa lộn ộn là điều không tránh khỏi. Theo quy định của thành phố, đất dưới diện tích 30m2 không được ây dựng quá hai tầng, nhưng trên thực tế nhiều nhà mặt đường các tuyến phố ở Hà Nội, nhất là các tuyến mới mở đã không thực hiện đúng quy định này, tình trạng nhà siêu nhỏ, siêu mỏng với đủ kiểu kiến trúc kỳ dị tồn tại kéo dài và liên tục "tái uất".
Bài toán "gỡ" nhà siêu méo, siêu mỏng đã trở thành đề tài "nóng", khiến các sở, ngành đau đầu suốt gần chục năm qua. Mới đây, theo Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội đến hết tháng 3-2013, các quận, huyện mới chỉ ử lý được 345/597 trường hợp. Hà Nội hiện còn rất nhiều công trình, thửa đất không đủ điều kiện ây dựng, con số hơn 200 trường hợp tồn đọng chỉ là dựa trên những báo cáo chính thức. Thực tế còn rất nhiều "thảm hoạ kiến trúc" mọc san sát trên các tuyến phố mới mở, phổ biến như Xã Ðàn, Ðào Tấn, Lê Văn Lương, Khuất Duy Tiến, dọc đường 32, khu vực ngã tư Nhổn...
Có thể nói, công tác quy hoạch và quản lý ây dựng đô thị chưa đáp ứng được tốc độ đô thị hoá nhanh chóng cùng sự phát triển của ã hội, nhất là việc quản lý ây dựng nhà dân của nhiều cấp, ngành, địa phương còn hết sức lỏng lẻo. Những đường phố mới tuy rộng rãi thênh thang nhưng nhà cửa hai bên đường lại nhỏ bé, tủn mủn với một trật tự và kiến trúc hết sức lộn ộn, thiếu thẩm mỹ. Hệ thống cây anh đường phố, tiện nghi môi trường còn thiếu. Quy định về quản lý kiến trúc các công trình cho đường phố, tuyến phố mới mở, mở rộng đã được quy định cụ thể trong Nghị định về quản lý kiến trúc đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc
đô thị, nhưng sự lộn ộn vẫn tồn tại lâu nay chính là trách nhiệm thuộc về công tác quản lý của chính quyền từ cấp cơ sở; cao hơn nữa là tầm nhìn quy hoạch, chiến lược và quản lý thực hiện kèm theo một hệ thống chính sách, pháp luật còn nhiều bất cập của thành phố và ngành ây dựng.
Thực trạng hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực tạo nguồn cung trên thị trường nhà đất Hà Nội.
Thứ nhất, thực trạng tranh tra công tác quy hoạch sử dụng đất cho ây dựng nhà ở Hà Nội. Căn cứ vào công tác quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015), UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt 332 dự án với tổng diện tích gần 1.500ha. Trong đó, đã trình thành phố ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất với diện tích 736ha, bao gồm 474ha đất ở và 262 ha đất chuyên dùng. Tuy nhiên, thực tế triển khai các dự án trên địa bàn thành phố cho thấy, các dự án vi phạm quy định của Nhà nước về đầu tư ây dựng, quản lý đất đai, tự chuyển nhượng khi chưa được thành phố chấp thuận... vẫn còn ảy ra nhiều.
Qua các đợt rà soát đã phát hiện 118 dự án vi phạm Luật Đất đai, chậm hoặc chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Năm 2011, UBND thành phố đã ra quyết định thu hồi đất đối với 10 đơn vị với tổng diện tích thu hồi là 56.495m 2. Cụ thể, thu hồi 16 nghìn m2 đất của Cty CP thực phẩm Vạn Điểm, thị trấn Phú Minh, huyện Phú Xuyên, 15 nghìn m2 của Cty TNHH Kỹ thuật chính ác Ngọc Đức, huyện Đan Phượng. Nhiều diện tích đất trong các KCN ở Đan Phượng cũng bị thu hồi như 2.500m2 của Công ty cổ phần Tập đoàn Vinacontrol, hơn 9.800m 2 của Công ty cổ phần ôtô Xuân Kiên [64] …
Thứ hai, thực trạng về thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất của doanh nghiệp. Cục thuế Hà Nội cho biết, đơn vị này cũng đã phối hợp chặt chẽ với các sở, ban, ngành trong việc quản lý các khoản thu về đất; tìm hiểu tình trạng nợ thuế đất của doanh nghiệp trên địa bàn; đồng thời, tích cực đôn đốc thu hồi nợ đọng. Đến nay, Hà Nội đã thu hồi được gần 2 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất, 13 tỷ đồng tiền thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khoảng 60 tỷ đồng tiền cho thuê đất...
tới trên 700 tỷ đồng, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng chủ yếu là do doanh nghiệp, cá nhân chây ỳ chấp hành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; bên cạnh đó là do sự thiếu quyết liệt của các ngành chức năng trong việc kiểm tra, đôn đốc, thu hồi nợ thuế.
Ngành thuế thành phố đã chỉ đạo tăng cường công tác kiểm tra, rà soát tình hình kê khai, nộp thuế các doanh nghiệp trọng điểm; trong đó đặc biệt lưu ý việc thực hiện kiểm tra rủi ro tại cơ quan thuế đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Thứ ba, thực trạng thực hiện chính sách ây dựng nhà đất cho người thu nhập thấp ở Hà Nội. Chiều ngày 4/10 tại Hà Nội, Thanh tra Bộ Xây dựng công bố kết luận thanh tra về 6 dự án nhà đất thu nhập thấp đối với 3 doanh nghiệp Vinacone , Handico, Viglacera trên địa bàn Hà Nội [21]. Theo kết luận thanh tra, hiện nay giá bán nhà đất thu nhập thấp còn cao so với khả năng của người mua. Nguyên nhân được cho là chính sách được quy định tại Nghị quyết 18 và Quyết định số 67 của Chính phủ, về thuế, nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước chưa được thực hiện. Thực tế hiện nay các dự án nhà đất cho người thu nhập thấp mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất, nếu Nhà nước hỗ trợ các chi phí lãi vay được hỗ trợ, các loại thuế về 0% thì giá nhà thu nhập thấp sẽ giảm được khoảng 15%.
Để giảm giá bán, để người có thu nhập thấp có thể tiếp cận mua nhà thu nhập thấp, Thanh tra Bộ đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ em ét đề uất chính sách hỗ trợ tín dụng cho việc ây dựng nhà đất thu nhập thấp một cách hợp lý, để chủ đầu tư và người có thu nhập thấp có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, đồng thời đề uất miễn các loại thuế cho người mua nhà.
Đề uất các loại thuế cho người có thu nhập thấp mua nhà đất, khi chủ đầu tư uất hoá đơn cho người mua nhà thu nhập thấp. Chỉ đạo các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng em ét sửa đổi bổ sung, sửa đổi Thông tư số 36, Thông tư số 15 năm 2009 của Bộ Xây dựng theo hướng trong trường hợp chủ đầu tư tự thực hiện