Khái niệm cầu nhà đất.
Cầu về nhà đất là lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng nhà đất đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu có khả năng thanh toán về nhà đất có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện do nạn đầu cơ nhà đất tràn lan. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế cho tiêu dùng trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu có khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về nhà đất xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
Một là, sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực hiện vật sẵn có của mỗi cá nhân.
Hai là, phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.
Ba là, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
Cầu về đất ây dựng nhà ở và đất ây dựng các công trình BĐS khác. Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để ây dựng nhà ở và các công trình BĐS khác phục vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ. Cầu về đất ở và nhà ở (nói chung là cầu về nhà đất) là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị
trường BĐS. Do sự phát triển hoạt động sản xuất của khu vực dịch vụ ngày càng tăng lên nhanh cùng với sự phát triển của ã hội nên cầu về nhà đất ngày càng tăng nhanh. Nó bao gồm cầu về đất đai nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc của các văn phòng công sở, các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể thao. Ngoài ra, cầu giả tạo xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh nhà đất. Những nhà đầu tư mua nhà đất không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân họ mà để đầu cơ buôn bán lại trên thị trường. Như vậy rõ ràng rằng, cầu về nhà đất cho các quan hệ thương mại đã làm tăng cầu giả tạo và có thể làm đội mặt bằng giá cả BĐS. Nghiên cứu về TTNĐ ở nhiều thành phố đã chỉ ra rằng, chính cầu về nhà đất của những người kinh doanh là nhân tố căn bản làm căng thẳng thêm quan hệ về cung cầu nhà đất và làm giá tăng lên rất nhiều tại một thời điểm nhất định.
Các yếu tố tác động đến cầu nhà đất.
Một là, sự tăng trưởng về dân số. Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của ã hội và theo đó cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của ã hội, kết cấu gia đình hạt nhân là u hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của ã hội. Các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích đất ở và nhà ở cũng tăng lên. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở, dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và căn hộ độc lập tăng lên; con cái trong các gia đình chuyển từ tuổi trẻ em sang độ tuổi vị thành niên và thành niên cũng là lúc nhu cầu về số phòng ở của căn hộ phải tăng thêm. Ở những nước phát triển, theo ã hội phương tây, con cái đến tuổi thành niên thường tách ra sống độc lập với bố mẹ là một trong những lý do làm cầu về các căn hộ độc thân ở các thành phố tăng lên rất nhanh. Trái lại, ở một số dân tộc do tính ràng buộc cộng đồng gia tộc cao đã hạn
chế cầu nhà đất có quy mô tập trung và cải tạo mở rộng thêm dần. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của các nhóm dân cư khác nhau. Những tập quán đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quan niệm ã hội đưa lại.
Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, v.v. . . đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của TTNĐ cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
Hai là, sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu nhà đất. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là thiết yếu và không ngừng tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Người ta đã chỉ ra mối quan hệ chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì một phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà đất tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng dần và gia tăng. Tất nhiên nhu cầu nhà đất cũng là nhu cầu thiết yếu nên nó có giới hạn tương đối. Do vậy, sau khi nhu cầu được giải quyết cơ bản, mặc dù thu nhập có thể tiếp tục tăng cao nhưng cầu về nhà đất sẽ chậm dần lại. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước phát triển hiện nay đã đạt tới cùng với sự tác động của thu nhập, việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về cầu nhà đất. Trước hết, tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết sức chặt chẽ với sự gia tăng về thu nhập của dân cư - điều làm thay đổi đáng kể về cầu nhà đất. Sau đó là tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà đất phù hợp với yêu cầu và tính chất của công việc.
Ba là, quá trình đô thị hoá. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế ã hội. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà đất đô thị. Mất cân đối cung cầu về nhà đất đô thị cũng uất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu của nó. Nếu như quá trình phát triển các đô thị cổ đại chủ yếu diễn ra dành cho các tầng lớp dân cư quý tộc, thị dân thì quá trình đô thị hoá trong bối cảnh hiện nay lại diễn ra với một kết cấu dân cư đa dạng hơn. Điều này dẫn đến cầu về nhà đất đô thị cũng có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện. Những tầng lớp thương gia và những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà đất. Tầng lớp dân cư lao động cũng có những lựa chọn về địa điểm định cư và tiêu chuẩn chỗ ở khác với thị dân trong các đô thị cổ. Đặc biệt các luồng di dân tự do, những người sống bằng các nghề nghiệp không ổn định đang là những sức ép và thách thức lớn đối với hầu hết các đô thị của các nước đang phát triển trong quá trình đô thị hoá. Chính nhóm dân cư này đã làm uất hiện một kiểu dạng cầu nhà đất đặc biệt như các óm liều, các khu ổ chuột.
Bốn là, thị hiếu nhà đất. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà đất. Có những căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng được ây dựng và trang bị hiện đại hơn nhiều so với những ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù không tiện lợi bằng mua các phòng ở kiểu căn hộ.
Năm là, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về nhà đất với những vùng đất trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận. Tuy nhiên, việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng thêm về cung nhà
đất và làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải nên đôi khi sự thay đổi của cầu cũng không theo kịp với sự thay đổi của cung.
Sáu là, chính sách của nhà nước. Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Trước hết thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhà đất ở là một trong các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà đất là một đột phá làm tăng cầu không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại cho các thế hệ con cháu. Sự thay đổi thái độ của chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Một bằng chứng về sự chậm trễ thậm chí không muốn chấp nhận quyền sở hữu về nhà ở bằng việc trả tiền hoá giá nhà cho nhà nước là do sự tác động của chính sách giá thuê quá thấp so với giá bán của nhà nước. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở. Ở nhiều thành phố trên thế giới, để bảo vệ cảnh quan và không gian đô thị cũng như tính thẩm mỹ và kết cấu của công trình kiến trúc, người dân chỉ được phép tự ây dựng nhà ở riêng khi có một khu đất với diện tích vượt quá mức tối thiểu quy định và phải bắt buộc tuân thủ các tiêu chuẩn kiến trúc quy định. Trong điều kiện đó, cầu về đất ây dựng nhà đất riêng biệt hầu như giảm xuống, thay vào đó là cầu về chung cư tăng lên. Trái lại, ở một số nước đang phát triển và cả ở Việt Nam hiện nay, các thể chế quy định của chính phủ và chính quyền nhiều thành phố lại theo chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và ây dựng nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do ây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về chung cư.
Bảy là, tác động của đầu cơ tới sự hình thành cầu giả tạo. Đầu cơ về bản chất là các hoạt động đầu tư ngắn hạn trên thị trường. Với mục đích sử dụng tiền tệ để mua đi bán lại các hàng hoá, nhà đầu cơ mong muốn thu được lợi nhuận trong thời gian ngắn trên cơ sở tính không hoàn hảo của thị trường (thông tin bất
đối xứng). Trên TTNĐ hoạt động đầu cơ với qui mô lớn có thể dẫn tới sự hình thành cầu ảo do tâm lý bầy đàn của ã hội. Đây chính là một trong những nguyên nhân chính hình thành bong bóng trên TTNĐ tại nhiều quốc gia tạo ra các cuộc khủng hoảng tài chính.
Tám là, tập quán sử dụng nhà đất làm mặt bằng kinh doanh. Về bản chất nhà đất phục vụ cho nhu cầu sinh sống của con người. Việc hình thành TTNĐ về cơ bản đáp ứng mục tiêu nêu trên. Tuy vậy, sự xuất hiện của thương nghiệp cùng với việc hình thành các trung tâm giao dịch các sản phẩm hàng hoá đã khiến nhà đất tại một số nơi tự động chuyển đổi công năng thành địa điểm kinh doanh. Điều này cũng đã tác động tới cầu nhà đất. Tuy vậy, về cơ bản cầu đối với những loại hình nhà đất này khác với cầu về nhà đất theo bản chất nguyên thuỷ của nó.
Độ co giãn của cầu nhà đất.
Độ co giãn của cầu về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Độ co giãn của cầu nhà đất đối với quy mô gia đình là quan hệ so sánh giữa tỷ lệ tăng về cầu so với tỷ lệ tăng số người trong mỗi gia đình.
Hình 2.2: Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà đất tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà đất hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Trái lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con cái bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao
tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v...) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà đất khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà đất sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần.
Độ co giãn của cầu nhà đất so với thu nhập được ác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt