Thị trường nhà đất là loại hình thị trường vô cùng phức tạp, sự vận động và phát triển của nó có tác động rất lớn tới phát triển kinh tế - ã hội của từng quốc gia, vùng, miền, do đó luôn cần tới sự quản lý điều tiết của nhà nước. Hoạt động QLNN đối với TTNĐ bao gồm các nội dung
Thứ nhất, định hướng phát triển thị trường nhà đất.
Vai trò định hướng phát triển TTNĐ của nhà nước được thể hiện ở việc ây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch, kế hoạch sử dụng tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung cho thị trường. Đối với TTNĐ, nhà nước trước hết phải ây dựng và quy hoạch thị trường đất đai. Hoạt động này được thể hiện qua việc nhà nước ây dựng hệ thống các cách thức và biện pháp nhằm tổ chức sử dụng và quản lý đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả nhất. Các công cụ được nhà nước đưa ra nhằm đảm bảo hiệu quả, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách tuỳ tiện, trái quy định gây ảnh hưởng tới các mục tiêu kinh tế - ã hội.
Việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng nhà đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - ã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng nhà đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn quy hoạch chi tiết các công trình nhà đất đô thị cho mình, từ đó ác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý.
Bên cạnh việc đưa ra các chính sách quy hoạch TTNĐ, các quốc gia còn định hướng thị trường này thông qua chính sách hỗ trợ, ưu đãi. Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ vốn vay cho các doanh nghiệp ây dựng nhà đất, nhà cho thuê. Miễn giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà đất, cho các đối tượng thu nhập thấp vay ưu đãi. Các hoạt động này thể hiện năng lực điều tiết của nhà nước để khuyến khích và định hướng các thành phần ã hội tham gia vào TTNĐ.
Thứ hai, tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động .
Vai trò quản lý của nhà nước đối với việc tạo lập môi trường vĩ mô cho sự phát triển của TTNĐ thể hiện qua việc tạo lập môi trường pháp lý và môi trường ã
hội. Nhà nước ây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTNĐ. Nó bao gồm hệ thống luật, nghị định, thông tư …điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Bên cung tức người sở hữu ban đầu và bên cầu hay người sở hữu và sử dụng nhà đất, v.v…
TTNĐ chỉ có thể vận hành và phát triển hoàn thiện khi có một hệ thống thể chế đồng bộ. Khuôn khổ của nó phải bao quát hết được các hoạt động và hành vi của bên cung, cầu và các tổ chức trung gian. Bên cạnh đó, các chủ thể quản lý TTNĐ cũng phải được thể hiện vai trò rõ ràng trong các văn bản pháp lý để thuận lợi trong hoạt động quản lý và giám sát.
Thứ ba, điều tiết thị trường nhà đất thông qua các chính sách. Một là, chính sách tài khoá.
Chính sách về giá nhà đất. Nội dung của chính sách về giá nhà đất bao gồm: 1) Sự ước tính giá trị các quyền sở hữu nhà đất tại thời điểm định giá; 2) Được thể hiện bằng hình thái tiền tệ; 3) Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định, có nghĩa là phải có những điều kiện nhất định về kinh tế - ã hội, luật pháp, quan hệ cung - cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định [5, tr.68].
Chính sách về thuế. Hệ thống thuế trong lĩnh vực nhà đất là một cấu phần quan trọng đóng góp vào ngân sách của các quốc gia. Tất cả các nước trên thế giới đều ây dựng hệ thống thuế từ nhà đất để vừa tăng cường nguồn lực vốn cho ngân sách vừa điều tiết sự vận hành của thị trường nhạy cảm này. Theo nhận định trên có thể khẳng định thuế trong lĩnh vực nhà đất được tính toán dựa trên tổng giá trị của nhà đất hoặc giá trị tăng thêm của nó. Điều này có nghĩa là để đánh thuế được nhà đất thì phải định giá được nó. Bên cạnh vai trò quan trọng trong việc đóng góp vào ngân sách thuế trong lĩnh vực nhà đất còn phát huy vai trò là công cụ quản lý và điều tiết trên TTNĐ. Thuế trong lĩnh vực nhà đất góp phần vào việc điều tiết cung - cầu về nhà đất, ổn định giá, thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ làm giá trên thị trường. Ngoài ra, đây còn là công cụ quan trọng để phân phối lại thu nhập, thực hiện bình đẳng ã hội.
cùng lúc phát triển nhiều kênh tài chính - tiền tệ để huy động vốn đầu tư vào TTNĐ. Tuy nhiên, về cơ bản hệ thống tài chính phục vụ cho TTNĐ thường vẫn từ một số kênh chính gồm: 1) Kênh tín dụng từ hệ thống ngân hàng; 2) Kênh vốn từ tiết kiệm;
3) Kênh vốn từ hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng; 4) Kênh vốn thông qua phát triển chứng khoán nhà đất; và 5) Thông qua các quỹ REIT.
Hai là, chính sách tiền tệ.
Hoạt động của TTNĐ luôn gắn bó chặt chẽ với thị trường tiền tệ. Có hai nguồn cung ứng chính cho TTNĐ là vốn và nợ. Khi tham gia thị trường, các chủ thể luôn cố gắng kết hợp hài hoà hai nguồn lực trên để tối đa hoá được mục tiêu. Để có thể vận hành tốt TTNĐ, chính sách tiền tệ của nhà nước phải đảm bảo cung ứng đầy đủ nguồn lực vốn để hai nguồn lực trên có thể phát huy vai trò của nó, chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn yêu cầu. Chi phí đi vay được quy ra lãi suất. Thông thường, cả nợ và vốn đều vận động theo chiều hướng tập trung vào nhà đất có tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng cao và mức rủi ro thấp. Nếu lợi nhuận trên vốn tăng ở một bộ phận nào đó của thị trường tài chính thì người cho vay (hoặc người góp vốn) sẽ rút tiền khỏi TTNĐ để đầu tư sang một kênh khác tốt hơn (thị trường chứng khoán, vàng, v.v…). Kết quả của sự dịch chuyển này tạo ra sự biến động mạnh mẽ trên TTNĐ.
Thứ tư, kiểm tra, giám sát hoạt động trên thị trường nhà đất.
Kiểm tra, giám sát là nội dung rất quan trọng của hoạt động quản lý TTNĐ. Thông qua hoạt động này, nhà nước có thể kịp thời định hướng và điều chỉnh để thị trường vận động đúng hướng, giảm thiểu các rủi ro, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia thị trường. Nội dung chủ yếu của hoạt động kiểm tra, giám sát được thể hiện ở một số mặt như sau: 1) Nhà nước giám sát doanh nghiệp ây dựng trong việc tuân thủ quy định về quy hoạch, thiết kế. Khi việc ây dựng nhà đất được tiến hành, cán bộ giám sát sẽ kiểm tra việc tuân thủ các quy định; 2) Nhà nước kiểm tra, giám sát hoạt động sử dụng và giao dịch đất đai trên thị trường sơ cấp để đảm bảo tính hiệu quả, tránh lãng phí; 3) Nhà nước kiểm tra, giám sát năng lực, trình độ của các tổ chức trung gian trên TTNĐ trên các mặt: môi giới, tư vấn, định giá, khả năng tài chính để đảm bảo năng lực khi tham gia; và 4) Nhà nước kiểm tra, giám sát việc tính toán chi phí, giá thành của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất để đảm
bảo mức giá đưa ra thị trường là phù hợp với đặc điểm của nền kinh tế. Nhà nước kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các doanh nghiệp như tính minh bạch, chính ác trong công bố thông tin về dự án.
2.3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ TRONG NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ BÀI HỌC CHO THỦ ĐÔ HÀ NỘI