Thứ nhất, thiếu tính khoa học trong việc ban hành các chính sách quản lý. Trong khi các văn bản liên quan tới quy định thủ tục hành chính trong việc cấp sổ đỏ, mức thuế đất, chống đầu cơ và sang nhượng trái phép được ban hành tương đối đầy đủ thậm chí hơi "thừa" thì các văn bản điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường như: ngân hàng thương mại, chủ đầu tư, tổ chức tài chính v.v... lại đang rất thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Cụ thể, hiện nay các văn bản quản lý về kinh doanh nhà đất thương mại và nhà đất ã hội vẫn còn có sự chồng chéo không rõ ràng dẫn tới việc thực thi các chính sách và chiến lược với hai phân khúc thị trường này không được tiến hành bài bản theo một lộ trình cụ thể.
Thứ hai, tồn tại tình trạng thiếu minh bạch. Giống như tình trạng chung của TTNĐ Việt Nam, tại Hà Nội các thông tin liên quan vẫn còn thiếu minh bạch. Mặc dù cơ quan quản lý đã có rất nhiều cố gắng trong việc cung cấp đầy đủ các thông tin song có thể đánh giá để đạt tới độ minh bạch hoàn toàn thì vẫn còn rất nhiều việc phải làm. Ví dụ, như vấn đề quy hoạch đô thị Hà Nội. Giai đoạn trước, hoạt động quy hoạch Hà Nội như thế nào có rất ít người được biết và nắm rõ sự phân bố các KĐT. Mặc dù mới đây vấn đề này đã được cải thiện, song người dân cũng chỉ mới được tham quan quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội thể hiện bằng hình khối, mô hình, sa bàn, còn những quy hoạch cụ thể, chi tiết khác hầu như không biết. Bên
cạnh đó, chính sách điều hành vẫn theo kiểu cảm tính. Trên các phương tiện thông tin đại chúng, chúng ta có thể thấy và nghe rất nhiều về sự biến động của nhà đất hàng ngày, thậm chí hàng giờ. Song căn cứ thực tiễn để chứng minh cho những nhận định trên thường không đầy đủ, cảm tính... Thực tế cho thấy là các cơ quan quản lý vẫn chưa có công cụ nào để kiểm soát vấn đề này.
Sự thiếu minh bạch còn thể hiện ở một điểm nổi bật nữa, đó là TTNĐ Hà Nội phụ thuộc vào bên cung tức là các doanh nghiệp kinh doanh và ây dựng nhà đất. Việc mua bán các sản phẩm nhà đất tại các KĐTM về cơ bản vẫn chưa tuân thủ các quy định của luật pháp. Luật nhà đất và Luật kinh doanh BĐS không cho phép chủ đầu tư huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng. Tuy vậy, diễn biến thực tiễn hoàn toàn đi ngược lại quy định. Bằng nhiều cách như thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền, chủ đầu tư vẫn buộc bên mua phải ứng trước một phần giá trị của nhà đất mới tiến hành ây dựng. Đây là một rủi ro rất lớn mà bên mua phải hứng chịu. Thực tế cho thấy trong giai đoạn 2012-2013 rất nhiều người dân đã chịu thiệt hại nặng nề do việc chủ đầu tư bị phá sản không có khả năng ây dựng. Ví dụ như trường hợp của công ty cổ phần BĐS Vina Megastar. Khởi đầu là một công ty sản xuất thép với năng lực rất tốt. Song do việc đầu tư dàn trải sang lĩnh vực nhà đất, nên đến thời điểm hiện nay công ty Vina Megastar gần như bị phá sản. Một dự án tai tiếng của Vina Megastar là Hesco Văn Quán có tên gọi đầy đủ là trung tâm thương mại - chung cư cao tầng Hesco -Megastar do Công ty cổ phần BĐS Megastar và Công ty cổ phần thiết bị thủy lợi làm chủ đầu tư. Theo hợp đồng góp vốn của khách hàng mua căn hộ Dự án Hesco Văn Quán, thời gian bàn giao căn hộ là vào cuối năm 2013, nhưng đến nay, Dự án vẫn chỉ là khu đất trống ngổn ngang. Khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp cũng bất lực trong việc đòi lại hàng chục tỷ đồng vốn góp vào dự án này.
Thứ ba, TTNĐ Hà Nội tồn tại sự bất hợp lý giữa nguồn cung nhà đất thương mại và nhà đất ã hội. TTNĐ Hà Nội giai đoạn trước có sự phát triển lệch lạc, các doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều khiến TTNĐ trở nên mất cân đối. Cung loại nhà đất thương mại giá cao thì dư thừa trong khi cung nhà đất ã hội lại thiếu nghiêm trọng. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào tình trạng bão hòa
bởi nhà ây nhiều trong khi nhu cầu thực tế thấp cộng với việc giá căn hộ cao cấp bị thổi lên quá cao do giới đầu cơ mua đi bán lại đã làm phân khúc trở nên ảm đạm.
Tại Hội nghị Tổng kết thi hành Luật nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trên địa bàn thành phố có 370 dự án phát triển KĐT, khu nhà đất thương mại đã và đang được triển khai, trên tổng diện tích đất 17.765 héc-ta. Các dự án này cung cấp khoảng 520.700 căn hộ, trong đó có 346.000 căn hộ chung cư và 174.000 căn hộ thấp tầng [53].
Với nguồn cung khổng lồ đã và đang được đẩy ra thị trường cần ít nhất 5 - 10 năm nữa mới tiêu thụ hết lượng sản phẩm BĐS hiện có. Với hàng trăm dự án vẫn còn nằm trên giấy, có lẽ sẽ phải cần 20 - 30 năm nữa mới tiêu thụ hết. Nguyên nhân của vấn đề này là do những dự án nhà đất khi được phê duyệt có giá cao bị giới đầu cơ gom vào, đồng thời đẩy giá lên cao hơn nữa để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, hoạt động đầu cơ không tồn tại được, trong khi khả năng tài chính của người có nhu cầu thật không đáp ứng được nên hầu hết các giao dịch nhà đất không thực hiện được.
Đại diện cho quan điểm của cơ quan QLNN, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nguyên nhân chính là việc phát triển thị trường BĐS ưa nay thiếu quy hoạch cũng như kế hoạch. "Chẳng hạn, có bao nhiêu đất để làm nhà theo quy hoạch đến năm 2050, thì nay đã cấp hết, thay vì cấp theo từng giai đoạn để tương ứng với nhu cầu thực tế. Đất được cấp nhiều, nhưng doanh nghiệp lại không có tiền làm, dẫn đến thực tế, các dự án chỉ là đồng ruộng, bãi cỏ" [53].
Thực tế cho thấy, trên địa bàn Hà Nội, chỉ có 14 dự án nhà đất cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất chưa đến 13 héc-ta, cung cấp 15.412 căn hộ cho thị trường. Nếu so với nhu cầu của cán bộ, công chức của các cơ quan trung ương đóng trên địa bàn Hà Nội và công chức của Hà Nội thì đây là một con số rất nhỏ. Theo số liệu điều tra có đến 193.261 người có nhu cầu mua nhà đất ã hội và nhà đất cho người thu nhập thấp (trong đó, các cơ quan trung ương có 157.153 người đăng ký; các đơn vị của thành phố Hà Nội có 36.108 người đăng ký) [53].
nhiều căn hộ ây dựng dành cho người thu nhập thấp đã hoàn thành nhiều năm nhưng vẫn chưa được đưa vào sử dụng. Trong khi đó, một bộ phận lớn dân cư thực sự có nhu cầu cấp thiết để sử dụng lại không thể mua hoặc thuê những căn hộ này. Trên một góc độ khác, cơ chế bán và cho thuê nhà đất ã hội tại Hà Nội cũng là nhân tố tạo ra những rào cản giữa cung và cầu trên phân khúc thị trường quan trọng này. Việc vẫn duy trì cơ chế "xin - cho" trong việc ác định đối tượng, quyết định người thu nhập thấp đã tạo ra những lỗ hổng để hoạt động đầu cơ diễn ra.
Thứ tư, TTNĐ Hà Nội chưa có một hệ thống tài chính ổn định đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp.
Một là, việc phân bổ nguồn lực tài chính cho các mục tiêu ã hội bước đầu đã không đến được với những người có thu nhập thấp do chưa có sự kiện toàn trong cơ chế quản lý tại các cấp địa phương. Một minh họa thực tiễn tại Hà Nội tại thời điểm này cho thấy sau hơn 2 tháng các ngân hàng triển khai cho vay theo gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ người dân mua nhà đất ã hội và chủ đầu tư phát triển dự án nhà đất thu nhập thấp nhưng số người vay được để mua nhà còn rất ít. Mặc dù ngân hàng nhà nước Hà Nội đã khẳng định mức lãi suất cho vay là 6%/năm là phù hợp với nhu cầu thị trường song giá trị giải ngân vẫn đạt thấp do còn quá nhiều vướng mắc. Điển hình là việc ác nhận tình trạng nhà ở nơi khách hàng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú rất khó khăn vì UBND ã phường không ác nhận. Phần lớn tài sản đảm bảo là hình thành từ vốn vay nên khi ký hợp đồng hợp tác 3 bên với chủ đầu tư còn phát sinh một số khó khăn do khi thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo thì cơ quan đăng ký giao dịch lại cho rằng không thực hiện dẫn đến không đủ điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó, việc ác định một hộ gia đình chỉ có 1 người đứng tên vay là khó; việc ác nhận tạm trú có điều kiện là người tạm trú phải nộp bảo hiểm liên tục 3 năm do đó rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Tính đến nay, vẫn chưa có hướng dẫn của ngân hàng nhà nước và các bộ ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo và ử lý tài sản đảm bảo là nhà ã hội để thu hồi nợ trong trường hợp xảy ra rủi ro trong thời gian tài sản chưa được phép mua bán, chuyển nhượng dẫn đến ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong ử lý tài sản để thu hồi nợ. Một bộ phận người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi giá uống tiếp…
Hai là, tín dụng thế chấp dù đã được hình thành nhưng vẫn chưa có sự phát triển đồng bộ theo hướng đáp ứng các nhu cầu thực tiễn của ã hội. Theo số liệu điều tra trong giai đoạn 2005 - 2006 có ít nhất 70% người có thu nhập thấp phải dựa vào thị trường tài chính phi chính qui để có thể tham gia vào hoạt động vay mua nhà đất [55, tr.159]. Có thể thấy rằng thị trường tín dụng thế chấp nhà đất tại Hà Nội có mức độ rủi ro tương đối lớn do xuất hiện hiệu ứng dây truyền. Cụ thể, tiền đặt cọc tại các ngân hàng thương mại thực chất là khoản tiền mà người mua nhà đất đã vay trên thị trường phi chính quy. Tuy vậy, do khả năng hạn chế về thu nhập nên nhiều người thu nhập thấp không có khả năng thanh toán trong các kỳ tiếp theo. Điều này khiến cho họ phải bán lại các căn nhà mà chưa được sở hữu đầy đủ. Đây rõ ràng là một hành vi mà chính sách hỗ trợ của nhà nước không hướng tới song vẫn xảy ra trong thực tiễn. Khi người thu nhập thấp phải dựa chủ yếu vào thị trường tài chính phi chính qui để giải quyết khoản đặt cọc ban đầu thì vô hình họ trở nên "khốn khổ" hơn với các chính sách mà nhà nước đưa ra.
Thứ năm, sự phát triển của TTNĐ Hà Nội bị chi phối, điều chỉnh bởi thị trường phi chính thức. TTNĐ Hà Nội vẫn bị chi phối bởi thị trường phi chính thức. Điều này được thể hiện thông qua biến động thất thường của giá nhà đất trong một khoảng thời gian dài. Trong hơn mười năm, TTNĐ Hà Nội đã trải qua rất nhiều các đợt sốt đất với qui mô và phạm vi tại các khu vực ngoại thành, ví dụ: cơn sốt đất tại Ba Vì, Sóc Sơn, trục đường Thăng Long… Diễn biến của các đợt sốt đất này có một điểm chung là trong một thời gian ngắn do hoạt động đầu cơ nên giá cả bị đẩy lên rất nhanh. Do tính bất đối xứng của thông tin nên đa phần người dân tại các khu vực xảy ra sốt đất sẽ găm giữ không chịu bán đất. Điều này sẽ càng đẩy giá lên cao và thu hút các nhà đầu tư tại các nơi tập trung mua. Khi giá đến mức đỉnh điểm thì các chủ đầu cơ lớn sẽ đẩy mạnh bán ra làm cho các nhà đầu tư nhỏ không kịp trở tay.
Cùng với sự biến động của các thị trường có liên quan như thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường BĐS có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý I/2009 thị trường BĐS vẫn ở tình trạng đóng băng. Sang quý II/2009 thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục trở lại, tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều
chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối quý I và đầu quý II/2010 giá cả BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009. Biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá có sự không đồng đều giữa các khu vực. Khu vực phía Tây, giá BĐS tăng đều đặn và có thời điểm tăng cao, giá ảo, các khu vực phía Bắc, phía Nam và phía Đông chỉ mới tăng trở lại từ đầu quý I/2010. Sự biến động mạnh của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang em ét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính như: Nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công trình hạ tầng ã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Việc đầu cơ, kích giá, "làm giá" ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân để đẩy giá BĐS lên cao. Đây cũng là nhận định của PGĐ Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ. Theo ông Thọ, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại một số địa bàn của Hà Nội, trong đó có các địa điểm đang được em ét quy hoạch Thủ đô Hà Nội, tăng mạnh trong quý I và đầu quý II/2010. Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau (có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần) [8]. Số thuế thu được từ chuyển nhượng BĐS tại khu vực ngoại thành không lớn; theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất khoảng hơn 700 tỷ đồng. Xuất hiện tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá BĐS lên cao, nhất là tại các khu vực huyện Thạch Thất, huyện Ba Vì.
Chương 4
QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂNTHỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM