với mật độ lớn. Giá cả nhà đất tại Hà Nội luôn luôn bị đẩy tăng cao dẫn đến việc tiếp cận về nhà ở của một bộ phận lớn dân cư là khó khăn. Tình trạng ây dựng đầu cơ nhà đất luôn diễn biến khó lường một lần nữa làm cho giá cả gia tăng.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 30/06/2012, qua kiểm tra 16 dự án nhà ờ trên địa bàn thành phố có khoảng 1.540 biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư chưa đưa vào sử dụng, trong đó có 655 biệt thự, 574 nhà liền kề. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng trên là do việc lựa chọn phân khúc đầu tưchưa phù hợp với nhu cầu của đa số các đối tượng ã hội, việc kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất hợp lý, nhất là phương thức chia lô, bán nền. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng KĐTM chưa đồng bộ, các dịch vụ thiết yếu chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến các biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang.
Trong giai đoạn năm 2011 và 2012 thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng do nguồn cung nhà ở đặc biệt là chung cư quá lớn với cơ cấu về diện tích, mức độ đầu tư nhà ở, căn hộ bất hợp lý, giá cả cao dẫn đến khả năng thanh toán rất thấp. Việc đầu tư ây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vì vậy khi bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước thì thị trường BĐS nhà ở bị giảm sút nghiêm trọng dẫn tới những hệ luỵ không lường trước được. Hướng tới khi em ét các dự án đầu tư thành phố sẽ ưu tiên các đối tượng bình dân, chính sách, quy định các dự án nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% trong các dự án nhà ở. Ngoài ra, mở rộng phương thức thành phố tổ chức giải phóng mặt bằng, ây dựng hạ tầng, sau đó bán đấu giá quyền sử dụng đất có hạ tầng.
Nhà đất thương mại.
Sau khoảng 05 năm bùng nổ của thị trường BĐS (giai đoạn 2007 - 2012), phân khúc nhà đất chung cư được em là mảng được quan tâm nhất của chủ đầu tư dự án do có nhu cầu cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Cùng với sự bùng nổ đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không ngừng tăng mạnh trong những năm qua. Trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 căn hộ được đưa ra thị trường, trong 3 năm gần đây lượng cung được tung ra thị trường nhiều nhất. Khi TTNĐ rơi vào suy thoái từ giữa năm 2011, nhà đầu cơ, đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến nhu
cầu giảm mạnh. Người mua thực không đủ khả năng tài chính để mua nhà đất do giá trị vẫn còn quá cao so với thu nhập. Chính vì vậy, đến nay lượng hàng tồn kho, dư thừa nguồn cung căn hộ tương đối lớn, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bão hoà, không có nhiều giao dịch như trước đây. Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện nay (kể cả số căn đã bán) ước chừng khoảng 71.000 căn từ khoảng 150 dự án (không bao gồm nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, chung cư mini) [1]. Trong đó, có khoảng gần 30.000 căn trên thị trường hiện nay sẵn sàng cho việc chào bán.
Biểu đồ 3.1: Nguồn cung căn hộ theo quận
Nguồn: [1].
Theo số liệu của Savills Việt Nam thống kê vào quý 2 năm 2012, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vào khoảng 4.200 căn. Dự báo cả năm 2012 có khoảng 22.000 căn hộ chào bán mới từ 27 dự án. Qua thống kê sơ bộ những dự án mới được công bố bán, cũng như số lượng căn hộ còn lại từ các dự án vừa mới mở bán tiếp thì có khoảng gần 8.000 căn hộ đang chào bán. Xét theo cơ cấu phân bổ nguồn cung căn hộ theo quận, thì quận Hà Đông đang dẫn đầu các dự án nhà đất chung cư, và số lượng căn hộ để bán. Chỉ tính riêng Hà Đông đã có khoảng 3.000 căn đang được bán. Tiếp đến là huyện Từ Liêm có khoảng 1.700 căn đang được chào bán. 3 quận tại Hà Nội đang giữ số lượng dự án và nguồn cung căn hộ lớn nhất là Hà Đông, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm hơn một nửa tổng số căn hộ đang có trên thị trường.
Trong đó, Hà Đông là quận có lượng căn hộ được tung ra nhiều nhất trên thị trường. Hà Đông và Từ Liêm chiếm khoảng 55% thị phần căn hộ Hà Nội. Xét về khu vực, các quận nằm ở phía Tây Hà Nội đang chiếm ưu thế vượt trội về lượng căn hộ được tung ra thị trường chiếm khoảng trên 70% tổng nguồn cung.
Bắt đầu từ năm 2012, TTNĐ Hà Nội bắt đầu diễn biến theo chiều hướng tiêu cực. Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, hiện Hà Nội đang tồn kho nhà chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn. Biệt thự, liền kề tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn. Nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng
175.000 m2. Trong khi đó, nợ ấu nhà đất tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ ấu ngân hàng.
Biểu đồ 3.2: Nguồn cung chào bán căn hộ-hoàn thiện tại TTNĐ Hà Nội
Nguồn: [85]. Nhà đất xã hội.
Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến thời điểm năm 2013 thành phố đã và đang triển khai 14 dự án nhà đất cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất ở là 12,9ha, tổng diện tích sàn ây dựng 1,24 triệu m2 với 15.412 căn hộ. thành phố cũng đã tiến hành đầu tư ây dựng thí điểm và đưa vào sử dụng nhà đất ã hội theo hình thức cho thuê tại CT19A với quy mô 515 căn hộvà cho thuê mua tại CT21A KĐTM Việt Hưng, quận Long Biên với quy mô 300 căn hộ. Về nhà đất công nhân các khu công nghiệp: Đã hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng 1.312 phòng cho 15.000 người tại Kim Chung, Đông Anh; 106 phòng cho 800 người tại khu công nghiệp Phú Nghĩa; 540 phòng cho
đang triển khai 10 dự án ây dựng nhà đất cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn thành phố, đáp ứng cho 43.500 sinh viên. Trong đó riêng 2 dự án
ây dựng nhà đất sinh viên tập trung tại KĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp đáp ứng chỗ ở cho 21.996 sinh viên và Mỹ Đình II đáp ứng chỗ ở cho 7.368 sinh viên [83].
Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội đã cho phép triển khai việc chuyển đổi từ nhà đất thương mại sang nhà đất ã hội để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố. Trong năm 2013 đã có 07 dự án được UBND thành phố Hà Nội cho chủ trương và quyết định chuyển đổi, cụ thể:
+ 02 dự án đã được UBND thành phố có Quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội: 1) Dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư ây dựng và phát triển sông Đà làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: số 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Quy mô đầu tư: Diện tích đất dự án 2590,3m 2. Đầu tư ây dựng 01 tòa nhà cao 35 tầng với tổng diện tích sàn ây dựng khoảng 48.444m 2. 1 tầng hầm và 01 tầng hầm lửng với diện tích 3082m 2. Tầng 1 bố trí 410m 2 làm phòng sinh hoạt cộng đồng và 430m2 kinh doanh thương mại phục vụ tiện ích cho các cư dân của tòa nhà. Tầng 2, 3 làm nhà trẻ, mẫu giáo, khu y tế, khu thể thao. Các tầng còn lại bố trí là căn hộ ở với tổng số 512 căn hộ; và 2) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy do Công ty CPĐT ây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư. Địa điểm dự án: Tại khu đất 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Quy mô đầu tư, 01 tòa nhà cao 19 tầng, 01 tầng hầm trong đó có 01 tầng lửng, tổng diện tích sàn ây dựng khoảng 32.639,56m2 với 294 căn hộ [73].
+ 05 dự án đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi, hiện đang hoàn thiện thủ tục hồ sơ theo quy định để trình UBND Thành phố Quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội, cụ thể:
1) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà
Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: Tổ hợp thương mại, dịch vụ chung cư AZ Thăng Long, thôn Lai Xá, ã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội; 2) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án nhà ở khu đô thị mới thuộc lô đất CC-1 - Khu đất N1 + N3 thuộc KĐT Quốc Oai, huyện Quốc Oai, Hà Nội do Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: Khu đất N1 + N3 thuộc KĐT Quốc Oai, huyện Quốc Oai, Hà Nội;
3) Dự án in chuyển đổi đất ây dựng nhà ở cao tầng thương mại sang đất ây dựng nhà ở ã hội tại lô đất N01, N02, N03, N04, N06 KĐTM Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: lô đất N01, N02, N03, N04, N06 KĐT Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội; 4) Dự án in chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại dự án ây dựng khu chung cư cao tầng để bán tại khu đất ký hiệu 1 thuộc ã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, do Công ty Cổ phần cơ khí và ây lắp số 7 làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: khu đất ký hiệu 1
ã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Hà Nội. và 5) Dự án in chuyển đổi mục đích từ nhà thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án KĐTM Trung Văn mở rộng do Công ty Cổ phần đầu tư ây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: khu đô thị Trung Văn mở rộng thuộc ã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội [73].
Thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội.
Chương trình Giám sát chuyên đề năm 2012 của HĐND thành phố Hà Nội đã cho thấy tình trạng của các dự án KĐTM trên địa bàn thành phố, khi hầu hết các công trình hạ tầng ã hội (trường học, nhà trẻ, bệnh viện…) của 10 KĐTM đã đưa vào sử dụng đều còn dở dang. Đó là các KĐTM: Yên Hoà, Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy); Mỹ Đình I, Mỹ Đình II, Mỹ Đình - Mễ Trì (huyện Từ Liêm); Dương Nội, Văn Quán - Yên Phúc, Văn Phú (quận Hà Đông); Đại Kim - Định Công (quận Hoàng Mai); Thạch Bàn (quận Long Biên), với tổng diện tích khoảng 466 ha [84].
Thực tế tại một số dự án KĐTM, việc ác minh hiện trạng dự án hạ tầng ã hội cũng như trách nhiệm giữa các bên khá phức tạp, khi nó đã được chủ đầu tư cấp I đẩy sang cho các chủ đầu tư thứ cấp. Ví dụ, Dự án KĐTM Yên Hoà do Công ty cổ phần Đầu tư ây dựng dân dụng Hà Nội làm chủ đầu tư cấp I, nhưng phần đất ây dựng Trường quốc tế Global lại được chủ đầu tư cấp I giao cho Công ty cổ phần Tư
vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu thực hiện. Dự án Trường quốc tế Global được Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu khởi công ây dựng từ năm 2009. Tuy nhiên, những vướng mắc về nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư cấp I và nhà đầu tư thứ cấp và với Sở Tài chính Hà Nội khiến ngôi trường dù đã được hoàn thành, nhưng chưa thể đưa vào sử dụng. Trong khi Công ty cổ phần Đầu tư ây dựng dân dụng Hà Nội cho rằng, nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư cấp I, thì Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu lại cho rằng, chủ đầu tư cấp I chưa hoàn thành nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình. Hệ quả là, chủ đầu tư cấp I đã không ây dựng trạm biến áp và ngôi trường không có điện để vận hành, dù đã hoàn thành việc ây dựng cơ bản từ đầu năm 2012. Tại Dự án KĐTM Dương Nội (quận Hà Đông) do Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư, hầu hết các hạng mục nhà đất thương mại đã được ây dựng và cơ bản bán hết. Tuy nhiên, các hạng mục hạ tầng ã hội (bệnh viện, trường học các cấp, nhà văn hoá...) mà chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao không bồi hoàn thì chủ đầu tư vẫn còn "nợ". Lý do mà chủ đầu tư dự án đưa ra là, UBND quận Hà Đông còn "nợ" chủ đầu tư vấn đề giải phóng mặt bằng, thị trường BĐS trầm lắng khiến nhiều hạng mục dự án hạ tầng chủ đầu tư đề nghị " ã hội hoá" gặp khó khăn.
Theo báo cáo giám sát của HĐND thành phố Hà Nội năm 2012, tại 10 dự án KĐT nêu trên, trong số 38 trường học được quy hoạch, mới có 27 trường được ây dựng và đưa vào sử dụng, trong đó chỉ có 4 trường công lập. Còn 11 trường chưa ây dựng ong, trong đó có 7 trường đã giao cho chủ đầu tư triển khai bằng nguồn vốn ngân sách, còn lại 4 trường vẫn chưa triển khai các thủ tục đầu tư. Thậm chí, có những dự án như KĐTM Mỹ Đình I, Mỹ Đình II (huyện Từ Liêm), KĐTM Văn Quán - Yên Phúc (quận Hà Đông), phần nhà đất thương mại đã được chủ đầu tư bán hết từ lâu, nhưng nhiều hạng mục dự án hạ tầng còn nham nhở. Những tên tuổi lớn trong lĩnh vực
ây dựng nhà đất, đô thị mới tại Hà Nội như: Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD); Tổng công ty Đầu tưphát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng; Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest… đều nằm trong danh sách những chủ đầu tư nhanh tay
3.2.2.Thực trạng cung hàng hóa trên thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội
Thực trạng về quỹ đất.
Theo Nghị quyết số 06/NQ-CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ vềquy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) của thành phố Hà Nội, trong đó chưa tính diện tích đất ở nông thôn thì năm 2010 đất ở tại đô thị là 7.840 ha, đến năm 2015 là 8.950 ha (tăng thêm so với năm 2010 là 1.110 ha) và đến năm 2020 là 9.522 ha (tăng thêm so với năm 2015 là 572 ha). Đây là cơ sở để thành phố bố trí quỹ đất cụ thể để phát triển từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở ã hội...)đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở của thành phố đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, tạo điều kiện thuận lợi để người dân và các tổ chức tham gia phát triển nhà ở [73].
Thực trạng về hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng là một điều kiện quan trọng tác động tới nguồn cung của TTNĐ. Việc hình thành các tuyến đường giao thông mới cũng như nâng cấp các tuyến đường giao thông cũ sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển các KĐT ngoại ô của Hà Nội. Đây chính là một nhân tố quan trọng tác động tới cung của TTNĐ Hà Nội.
Cho đến cuối năm 2011, Hà Nội có 7.365 km đường giao thông, trong đó 20% là trục đường chính, 7 trục hướng tâm và 3 tuyến vành đai, cũng như đang