II. Phõn tớch mụi trường bờn ngoài của Cụng ty CP SUDICO
2.2.1.2.Thị trường nhà ở, căn hộ:
+ Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội
Hiện nay cả nước cú trờn 600 đụ thị trong đú cú 4 thành phố trực thuộc Trung ương, 84 thành phố thị xó và trờn 500 thị trấn. Theo chiến lược phỏt triển đụ thị tại Việt Nam, diện tớch đất đụ thị sẽ tăng từ 105.000 ha đất hiện nay lờn 460.000 ha vào năm 2020. Qua đú, diện tớch nhà ở sẽ nõng từ bỡnh quõn 11,7 m2/đầu người lờn 20 m2/đầu người với tổng diện tớch sàn xõy dựng lờn đến hàng chục triệu m2 mỗi năm.
Thủ đụ Hà Nội với diện tớch 3.344 km2 và dõn số 6,2 triệu người, là trung tõm chớnh trị, kinh tế, văn húa của cả nước. Trong hơn 20 năm đổi mới, kinh tế Thủ đụ nhanh chúng vượt ra khỏi khủng hoảng tăng trưởng với tốc độ khỏ, từng bước phỏt triển theo hướng bền vững, cỏc thành phần, cỏc ngành, lĩnh vực kinh tế đều phỏt triển. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bỡnh quõn 10,72% (giai đoạn 1996 - 2000), tăng 11,12% giai đoạn 2001 - 2005, tăng 12,23% giai đoạn 2005 – 2008. Năm 2009 đạt 6,67%. Như vậy nhu cầu về phỏt triển cỏc khu đụ thị mới và cỏc khu nhà ở ngày càng đũi hỏi và trở nờn bức xỳc với khoảng 9,25 triệu m2 nhà ở vào năm 2010 và đến năm 2015 xõy mới khoảng 20 triệu m2 nhà ở trong đú cú xấp xỉ 7,5 triệu m2 nhà ở là căn hộ cao cấp. Đõy chớnh là cơ hội của cỏc doanh nghiệp cú năng lực kinh doanh lĩnh vực BĐS.
Riờng phõn khỳc thị trường nhà ở bậc trung và nhà ở dành cho người cú thu nhập thấp : Hà Nội hiện cú khoảng gần 1 triệu cụng nhõn, viờn chức, lao động (CNVCLĐ), trong đú cú 350.000 CNVCLĐ ở gần 40 khu cụng nghiệp, khu chế xuất thỡ chỉ cú 35% CNVCLĐ cú chỗ ở ổn định, cũn lại chưa cú chỗ ở hoặc phải thuờ. Chỉ cú 2% số người lao động được thuờ nhà do chủ doanh nghiệp hoặc cỏc tổ chức đoàn thể đầu tư xõy dựng. Một bộ phận lớn cỏn bộ, cụng chức, viờn chức, quõn nhõn, sĩ quan vẫn chưa cú nhà ở.
+ Chương trỡnh xõy mới, cải tạo nhà chung cư cũ
Theo Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xõy dựng), tớnh đến năm 2009, cỏc đụ thị trờn cả nước cú hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xõy dựng từ trước năm 1991 với trờn 100.000 hộ dõn đang sinh sống. Riờng tại Hà Nội hiện cũn khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4-5 tầng với tổng diện tớch sàn khoảng 1 triệu m2 và đang là nơi sinh sống của trờn 30.000 hộ dõn. Cỏc khu nhà tập thể này hầu hết đó xuống cấp nghiờm trọng và cú nhiều khu nhà hiện đang đặt trong tỡnh trạng nguy hiểm.
Với sự phỏt triển của nền kinh tế, nhu cầu về chỗ ở và cải thiện chỗ ở ngày càng lớn, cả về diện tớch lẫn chất lượng sống. Vỡ vậy, Chương trỡnh xõy mới - cải tạo chung cư được Chớnh phủ và Bộ Xõy dựng đặc biệt quan tõm vỡ cỏc lý do sau:
- Trong điều kiện quỹ đất đụ thị ngày càng hạn hẹp, đõy được coi là giải phỏp sử dụng đất cú hiệu quả nhất;
- Hỡnh thành cỏc đụ thị mang tớnh cộng đồng cao, nếp sống văn minh đụ thị và gúp phần chỉnh trang diện mạo đụ thị.
- Giỏ thành tổng cộng của cỏc chung cư thấp hơn so với cỏc loại nhà ở khỏc nờn cú thể đỏp ứng được nhu cầu nhà của nhiều tầng lớp dõn cư, đặc biệt là những người cú thu nhập trung bỡnh và thấp.
Như vậy, nhu cầu và cỏc chớnh sỏch của Nhà nước ưu tiờn triển khai thực hiện chương trỡnh xõy mới, cải tạo chung cư cũ đó mở ra cơ hội cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia vào thị trường này và ngày càng cú nhiều doanh nghiệp mới gia nhập ngành. Tuy nhiờn, kết quả triển khai thực hiện Chương trỡnh này hiện nay cũn hạn chế, ngay tại Hà Nội - địa phương được đỏnh giỏ là tớch cực nhất trong cả nước đến cuối năm 2008 cũng mới chống lỳn được cho 12 nhà, xõy ốp 13 nhà và xõy lại 4 nhà. Chỉ cú cỏc khu chung cư đơn lẻ, vị trớ mặt đường mới được chủ đầu tư “hăng hỏi” tham gia.
+ Tỡnh hỡnh thị trường hiện nay:
Tỡnh hỡnh hoạt động thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2009 với điểm nổi bật nhất là sự biến động giỏ mạnh, từ sốt núng vào thỏng 11 sang ảm đạm và trầm lắng sau đú. Nguyờn nhõn do tỡnh trạng đầu cơ phổ biến đó đẩy giỏ cỏc dự ỏn mới lờn cao trong giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nờn dư thừa và thiếu người mua đó đảo ngược tỡnh thế. Bờn cạnh đú thụng tin thắt chặt tớn dụng, nguồn cung tăng mạnh và lợi nhuận khụng đạt kỳ vọng của giới đầu cơ được cho là nguyờn nhõn chớnh dẫn tới sự thay đổi đầy bất ngờ này.
+ Về nguồn cung: Trong vũng hai thỏng đầu quý 4/2009, trờn 40% tổng số căn hộ được chào bỏn trong năm 2009 được chào bỏn trong thời gian này (6.587 căn hộ). So sỏnh với
thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn hộ chào bỏn trong quý 4/2009 cũn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bỏn hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 - 2008.
+ Về giỏ cả: Giỏ trung bỡnh của phõn khỳc dự ỏn trung cấp và bỡnh dõn tăng lần lượt ở mức 11% và 15% so với quý trước. Với phõn khỳc dự ỏn cao cấp và hạng sang, mức giỏ trung bỡnh giữ ở mức ổn định. Đối với những dự ỏn hiện cú hoặc đang xõy dựng, đặc biệt là khu vực phớa Tõy, mức tăng giỏ ổn định hơn.
Bảng 2-5: Số lượng căn hộ chào bỏn 2004-2009 (căn hộ)
+ Dự bỏo xu hướng thị trường trong năm 2010 và những năm tiếp theo:
Tiến tới năm 2010 và một vài năm tiếp theo, phõn khỳc thị trường nhà ở được dự đoỏn tiếp tục cú tớn hiệu phục hồi tớch cực sau thời điểm hậu khủng hoảng và việc ban hành Luật Thuế thu nhập cỏ nhõn mới:
+ Về giao dịch, Savills Việt Nam dự bỏo, thị trường thứ cấp cú thể tốt hơn nhờ cú Thụng tư 02/2010/TT-BTC do Bộ Tài chớnh ban hành ngày 11/01/2010 cho phộp người nộp thuế chọn cỏch đúng 25% tổng chờnh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% tiền tổng giỏ trị giao dịch. (Nguồn: VNN, 20/1)
+ Theo CBRE Việt Nam, dự kiến nhu cầu mua nhà vẫn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2010 nhưng sẽ khụng cú biến động mạnh về giỏ do lượng cung hàng tiềm ẩn khỏ lớn. Nguồn
cung theo dự kiến cho năm 2010 là gần 90.000 căn chào bỏn và khoảng hơn 80.000 căn hoàn thành; cho năm 2011 là khoảng 30.000 chào bỏn và hơn 11.000 hoàn thành. Bờn cạnh đú, nhiều khả năng Ngõn hàng Nhà nước sẽ tăng lói suất để kiềm chế lạm phỏt.
Bảng 2-6: Số lượng căn hộ khởi bỏn 2008-2010
+ CBRE Việt Nam dự bỏo, trong thời gian tới, số lượng dự ỏn chào bỏn cú thể bắt đầu tương đối thận trọng nhưng cú khả năng nhiều hơn nếu thị trường duy trỡ tớn hiệu tốt. Điều này cú nghĩa là nếu thị trường cú tớn hiệu ấm lờn và giỏ căn hộ tăng, cỏc chủ đầu sẽ đồng loạt tung hàng ra bỏn.
+ Giỏ căn hộ hạng B và C cú thể sẽ tăng nhưng căn hộ hạng A sẽ khụng cú thay đổi đỏng kể so với quý 4/2009. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung trong thời gian tới sẽ khỏ lớn. Từ 2010-2012 cú khoảng 12.650 căn hộ hạng A đi vào hoạt động, trong đú cú khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp trong quý 1/2010.
+ Đỏnh giỏ tổng quỏt:
Như vậy cú thể núi, nguồn cung căn hộ và văn phũng cho thuờ trong những năm tới tương đối dồi dào. Vỡ vậy, thị trường được dự đoỏn sẽ khụng cú biến động mạnh về giỏ và một khi nguồn cung tăng cũng cú nghĩa là sự cạnh tranh sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn giữa cỏc chủ đầu tư bất động sản.
Những phõn tớch ở trờn cho thấy, mặc dự thị trường BĐS trờn toàn quốc cú lỳc “núng” cú lỳc “lạnh” nhưng thị trường nhà ở tại Hà Nội cũn rất nhiều tiềm năng trong những năm tới.
Đõy là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn cho cỏc doanh nghiệp cú kinh nghiệm, nguồn lực và cú chiến lược kinh doanh đỳng cú thể thành cụng khi triển khai cỏc dự ỏn kinh doanh BĐS tại Hà Nội.