II. Phõn tớch mụi trường bờn ngoài của Cụng ty CP SUDICO
3.2.3. Đối thủ cạnh tranh trong ngành
3.2.3.1. Cỏc doanh nghiệp Bất động sản tại Hà Nội
Ngành BĐS của Việt Nam là một ngành rất non trẻ, trong đú hầu hết cỏc doanh nghiệp đang kinh doanh BĐS đều cú nguồn gốc từ cỏc doanh nghiệp xõy dựng. Toàn bộ ngành bao gồm gần 100 doanh nghiệp gồm cỏc hỡnh thức sở hữu khỏc nhau, sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhõn và đầu tư nước ngoài. Cỏc doanh nghiệp hiện đang kinh doanh trờn 4 phõn
đoạn thị trường nhà ở và khu đụ thị: phõn đoạn thị trường cao cấp; phõn đoạn trung cao; phõn đoạn trung bỡnh và phõn đoạn dành cho người thu nhập thấp và nhà ở xó hội.
+ Phõn đoạn thị trường cao cấp
Tham gia vào phõn đoạn này là một loạt dự ỏn căn hộ và biệt thự cao cấp dành cho những người cú thu nhập cao trong xó hội. Cỏc dự ỏn trong phõn đoạn này thường do cỏc Tập đoàn nước ngoài đầu tư. Cỏc khõu của Dự ỏn từ cụng tỏc thiết kế, giỏm sỏt, marketing bỏn nhà và quản lý tũa nhà sau khi bỏn đều được thực hiện bởi cỏc cụng ty nước ngoài chuyờn nghiệp. Cỏc cụng ty BĐS của Việt Nam tham gia vào dự ỏn với vai trũ đối tỏc song khụng chiếm cỏc vị trớ chi phối trong cỏc liờn doanh. Một số dự ỏn cao cấp tiờu biểu như
- Dự ỏn khu đụ thị mới Bắc An Khỏnh do chủ đầu tư: là Liờn danh giữa Vinaconex và Posco E&C Hàn Quốc, Cụng ty Liờn doanh TNHH Phỏt triển Khu đụ thị mới Bắc An Khỏnh. Đơn vị tư vấn do Cụng ty tư vấn kiến trỳc Singapore đảm nhiệm.
- Dự ỏn căn hộ Golden Westlake với quy mụ với 2 toà thỏp 23 tầng, nằm trờn khu đất rộng 2 ha, tiếp giỏp với đường Thụy Khuờ và Hoàng Hoa Thỏm. Chủ đầu tư dự ỏn là tập đoàn Tung Shing. Thiết kế Golden Westlake là cỏc tập đoàn tờn tuổi lớn trong và ngoài nước như DWP Attitude, Site Company, Green tree, Conic.
- Keangnam Hanoi Landmark Tower: gồm một tũa nhà cao 70 tầng trờn mặt đất và 2 tầng ngầm, được xõy dựng trờn diện tớch đất khoảng 46.000 m2, cao 336m. Khi khỏnh thành, đõy sẽ trở thành tũa nhà cao nhất Việt Nam, thứ 17 trờn thế giới.
- .Dự ỏn The Manor, The Garden do cụng ty BITEXCO đầu tư.
+ Phõn đoạn thị trường bậc trung cao
Đa số cỏc cụng ty BĐS của Việt Nam tham gia vào phõn khỳc thị trường này, hoặc độc lập hoặc thụng qua cỏc liờn doanh với đối tỏc nước ngoài để xõy dựng một số tũa thỏp căn hộ độc lập hoặc khu đụ thị. Dưới đõy là túm tắt về nhúm cỏc cụng ty nhà nước hoặc cụng ty cổ phần đang tham gia phõn khỳc thị trường này và một số dự ỏn cỏc cụng ty này đó và đang triển khai.
* Tổng Cụng ty Đầu tư phỏt triển hạ tầng đụ thị (UDIC) là doanh nghiệp Nhà nước thuộc UBND Thành phố Hà Nội. Tớnh đến thời điểm năm 2007 tài sản của UDIC là 3.235.933.671.000 VND, vốn chủ sở hữu là 2.369.201.011.000 VND.
Năng lực triển khai cỏc dự ỏn BĐS của UDIC: Số dự ỏn mà UDIC đó và đang được giao làm chủ đầu tư và triển khai thực hiện là 43 dự ỏn với diện tớch chiếm đất hơn 1.200 ha, cụ thể như sau: Ba dự ỏn khu đụ thị mới đang trong giai đoạn thực hiện đầu tư với tổng diện tớch đất 374, 65 ha là Trung Yờn, Yờn Hũa, Nam Thăng Long và 7 dự ỏn khu đụ thị mới đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với tổng diện tớch 821, 17 ha gồm: dự ỏn Đụng Nam Trần Duy Hưng, Bắc Cổ Nhuế – Chốm, Nam Hồng, Hoàng Văn Thụ, Nghĩa Đụ, Hạ Đỡnh, Lộc Hà.
Hai dự ỏn điển hỡnh mà UDIC đó triển khai là:
- Dự ỏn Khu đụ thị Nam Thăng Long do Tổng Cụng ty Đầu tư phỏt triển hạ tầng đụ thị - UDICliờn doanh vớiCụng ty TNHH đầu tư và phỏt triển - Development planning and Investment Pte.Ltd-DPIP, một cụng ty con thuộc tập đoàn BĐS Ciputra, Indonesia. Đối tỏc liờn doanh của UDIC trong dự ỏn này là Tập đoàn Ciputra.
- Dự ỏn Khu đụ thị mới Trung Yờn cú tổng diện tớch đất 37,05 ha, địa điểm phường Trung Hũa, Yờn Hũa, thuộc quận Cầu Giấy, Hà Nội. Tổng mức đầu tư là 17,5 triệu USD. Tổng số nhà thấp tầng là 711 căn và số căn hộ chung cư là 605.
* Tổng cụng ty thứ hai tham gia phõn đoạn này là Tổng cụng ty cổ phần xuất nhập khẩu và xõy dựng Việt Nam (VINACONEX). Kinh doanh BĐS đang là một trong cỏc lĩnh vực kinh doanh chớnh của VINACONEX. Một số dự ỏn điển hỡnh như Khu đụ thị mới Trung Hũa - Nhõn Chớnh (Hà Nội), Khu đụ thị mới Bắc An Khỏnh (Hà Tõy), Khu đụ thị sinh thỏi Cỏi Giỏ - Cỏt Bà (Hải Phũng), Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Thảo Điền (Quận 2 - Thành phố Hồ Chớ Minh)... Tổng diện tớch đất VINACONEX đang nắm giữ để phỏt triển lĩnh vực BĐS hiện nay là trờn 2.000 ha trong phạm vi cả nước. Tại thời điểm
này, VINACONEX được biết đến như là một trong cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS cú uy tớn, được khỏch hàng trong và ngoài nước tin cậy, đỏnh giỏ cao.
Trong chiến lược phỏt triển của mỡnh đến năm 2010 và cỏc năm tiếp theo, VINACONEX luụn coi lĩnh vực kinh doanh BĐS là một trong cỏc lĩnh vực hoạt động chủ yếu của Tổng cụng ty. Ngoài mang lại lợi nhuận, lĩnh vực này cũn hỗ trợ cho lĩnh vực xõy lắp, sản xuất cụng nghiệp, vật liệu xõy dựng và cỏc lĩnh vực khỏc cựng phỏt triển. Phấn đấu đến năm 2010, VINACONEX là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
Hai dự ỏn điển hỡnh mà VINACONEX đó và sắp đầu tư là dự ỏn khu đụ thị Trung Hũa - Nhõn Chớnh và dự ỏn Bắc An Khỏnh (liờn doanh với Tập đoàn Posco, đó được trỡnh bày ở trờn).
+ Phõn đoạn thị trường bậc trung bỡnh
Điển hỡnh việc phõn khỳc thị trường này là cỏc dự ỏn Linh Đàm - Định Cụng, Phỏp Võn - Tứ Hiệp, Mỹ Đỡnh. Ba dự ỏn đầu là do Tổng Cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị Việt Nam (HUD) đầu tư, và dự ỏn sau là do Tổng cụng ty Sụng Đà đầu tư.
Thành quả đầu tiờn và nổi bật nhất của HUD đú là khởi xướng và thực hiện thành cụng mụ hỡnh khu đụ thị mới đồng bộ, mụ hỡnh phỏt triển chung cư cao tầng và mụ hỡnh dịch vụ quản lý nhà ở cao tầng và khu đụ thị.
Khởi đầu là dự ỏn Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được triển khai địa bàn Hà Nội từ giữa năm 1997. Thành cụng của dự ỏn này đó khẳng định uy tớn và tạo niềm tin để HUD thực hiện hàng chục dự ỏn khu đụ thị mới và nhà ở trờn khắp cả nước như: dự ỏn khu đụ thị mới Định Cụng, Mỹ Đỡnh II, Phỏp Võn - Tứ Hiệp, Việt Hưng ở Hà Nội, Văn Quỏn - Yờn Phỳc (Hà Tõy), Nam Lờ Chõn (Hà Nam), Khu đụ thị mới Trần Hưng Đạo (Thỏi Bỡnh), Khu đụ thị mới Đụng Bắc Ga (Thanh Húa), Khu dõn cư Long Thọ, Khu dõn cư Phước An (Đồng Nai), Khu đụ thị mới Đụng Tăng Long (Thành phố Hồ Chớ Minh)... Cỏc dự ỏn này đó được HUD thực hiện đầu tư xõy dựng đồng bộ nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội
và cỏc cụng trỡnh dịch vụ cụng cộng. Qua đú, HUD đó dần hỡnh thành nờn cỏc khu dõn cư đụ thị mới khang trang hiện đại, gúp phần tạo nờn mụ hỡnh phỏt triển khu đụ thị mới đồng bộ. Hiện nay, HUD đang chuẩn bị đầu tư hàng chục dự ỏn khu đụ thị mới khỏc tại Hà Nội, Hà Tõy, Hưng Yờn, Bắc Ninh, Vĩnh Phỳc, Hà Nam, Thỏi Bỡnh, Thanh Húa, Đồng Nai, Thành phố Hồ Chớ Minh, Bỡnh Dương, Kiờn Giang...
* Tổng cụng ty thứ hai tham gia vào phõn khỳc này là Tổng cụng ty Sụng Đà. Sụng Đà là một doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xõy dựng được thành lập ngày 01 thỏng 6 năm 1961 với tờn gọi ban đầu là Ban chỉ huy Cụng trường Thuỷ điện Thỏc Bà sau đổi thành Cụng ty Xõy dựng Thủy điện Thỏc Bà bởi nhiệm vụ chớnh là xõy dựng cụng trỡnh Nhà mỏy Thủy điện Thỏc Bà cú cụng suất 110 MW; Đõy là cụng trỡnh thuỷ điện đầu tiờn, cỏnh chim đầu đàn của ngành thủy điện Việt Nam.
Từ năm 1979 - 1994, Tổng cụng ty tham gia xõy dựng cụng trỡnh Nhà mỏy Thủy điện Hoà Bỡnh cụng suất 1.920 MW trờn sụng Đà - một cụng trỡnh thế kỷ. Và cũng chớnh trong thời gian này, tờn của dũng sụng Đà đó trở thành tờn gọi mới của đơn vị: Tổng cụng ty Xõy dựng Thủy điện Sụng Đà.
Hiện nay Tổng cụng ty Sụng Đà cú một đội ngũ hơn 30.000 cỏn bộ và cụng nhõn kỹ thuật lành nghề, trong đú cú hơn 4.000 cỏn bộ kỹ thuật, quản lý cú trỡnh độ đại học và trờn đại học.
Tổng cụng ty Sụng Đà tham gia vào lĩnh vực đầu tư BĐS với khu đụ thị Mỹ Đỡnh cú tổng diện tớch khoảng 30 ha.
+ Nhúm cỏc dự ỏn trong phõn khỳc thị trường dành cho người thu nhập thấp và nhà ở chớnh sỏch.
Tham gia vào phõn đoạn thị trường này cú cỏc dự ỏn khu đụ thị Sài Đồng, Nam Trung Yờn do Tổng cụng ty Đầu tư và phỏt triển nhà Hà Nội (HANDICO) đầu tư và Khu đụ thị Việt Hưng do HUD đầu tư.
Tổng cụng ty Đầu tư và phỏt triển nhà Hà Nội (HANDICO) là Tổng cụng ty 90 đầu tiờn của Thành phố Hà Nội, được thành lập năm 1999 nhằm đỏp ứng những yờu cầu đổi mới trong lĩnh vực xõy dựng, phỏt triển nhà ở và cỏc khu đụ thị của Thành phố.
Với 17 đơn vị thành viờn trực thuộc khi mới thành lập, sau 8 năm xõy dựng và phỏt triển, hiện HANDICO cú gần 70 đầu mối đơn vị trực thuộc đúng tại địa bàn Hà Nội và nhiều tỉnh, thành trờn cả nước như TP. Hồ Chớ Minh, Huế, Hải Phũng, Nghệ An, Ninh Bỡnh… Quy mụ tổ chức sản xuất của HANDICO liờn tục phỏt triển, đảm bảo khả năng bảo toàn và phỏt triển vốn; thị trường khụng ngừng được củng cố và mở rộng.
Với những chiến lược phỏt triển đỳng đắn, HANDICO nhanh chúng thực hiện được mục tiờu trở thành một trong những Tổng cụng ty mạnh, tiềm năng, đúng gúp to lớn trong việc tạo quỹ nhà di dõn, giải phúng mặt bằng của Thành phố với những khu tỏi định cư tiờu biểu: Nam Trung Yờn, Trung Hũa - Nhõn Chớnh... Những khu đụ thị mới, hiện đại HANDICO xõy dựng như Cổ Nhuế - Xuõn Đỉnh, Sài Đồng - Long Biờn, Đền Lừ… cũng đó gúp phần khụng nhỏ trong việc làm thay đổi bộ mặt kiến trỳc của Thủ đụ. Bờn cạnh những lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu, HANDICO tập trung đẩy mạnh sản xuất đa ngành nghề theo hướng mở rộng thị trường.
Năm 2005, HANDICO chuyển sang hoạt động theo mụ hỡnh Cụng ty mẹ - Cụng ty con để tiếp tục phỏt triển, nõng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.
3.2.3.2. Đánh giá về cỏc doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội hiện nay - Cơ sở hạ tầng doanh nghiệp:
Đa số cỏc cụng ty đang kinh doanh BĐS hiện nay là cỏc cụng ty nhà nước hoặc cỏc cụng ty cổ phần do nhà nước nắm cổ phần chi phối. Cỏc cụng ty được thành lập theo mụ hỡnh Cụng ty mẹ - Cụng ty con nhưng do tớnh chất hành chớnh của cấu trỳc hơn là do bản thõn mối quan hệ kinh tế chi phối, nờn khỏ nhiều cụng ty con khụng tuõn theo định hướng phỏt
triển chung của cụng ty mẹ, do vậy lónh đạo của cụng ty mẹ chưa thực sự tập hợp được nguồn lực của cỏc cụng ty con để triển khai những dự ỏn lớn.
+ Tổng cụng ty cổ phần xuất nhập khẩu và xõy dựng Việt Nam (VINACONEX) cú 1 cụng ty mẹ và 34 cụng ty thành viờn, trong đú tất cả đó được cổ phần húa. Năm 2006 cụng ty mẹ cũng được cổ phần húa với số vồn điều lệ là 2.000 tỷ đồng.
+ Tổng cụng ty Sụng Đà cú 10 cụng ty con và 22 cụng ty liờn kết, trong đú cụng ty mẹ là cụng ty 100% vốn nhà nước.
+ Tổng cụng ty Đầu tư phỏt triển hạ tầng đụ thị (UDIC) cú 1 Cụng ty Mẹ, 20 cụng ty thành viờn, 6 cụng ty liờn doanh và 7 xớ nghiệp trực thuộc, 2 ban quản lý dự ỏn. Năm 2005 đó cổ phần húa được 10 doanh nghiệp và năm 2006 đó cổ phần húa xong 8 doanh nghiệp.
- Về lực lượng lao động:
Đỏnh giỏ chung về nguồn nhõn lực trong cỏc Cụng ty kinh doanh bất động sản tại Hà Nội là yếu do chưa qua đào tạo, chưa cú kiến thức một cỏch hệ thống. Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa nhiều kinh nghiệm thực tế, khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thụng qua cụng việc thấp. Một số lĩnh vực thiếu nhõn lực trầm trọng, từ thiết kế, thi cụng đến việc quản lý vận hành và tiếp thị tới cỏc khỏch hàng quốc tế đối với cỏc cụng trỡnh BĐS lớn.
- Về quản lý tài chớnh:
Hầu hết cỏc cụng ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam đều cú tổng tài sản và vốn chủ khỏ khiờm tốn, vào khoảng 2.000 tỷ VND (tương đương 120 triệu USD). Đõy là số vốn khỏ khiờm tốn khi những dự ỏn đầu tư BĐS thường là những dự ỏn cú vốn đầu tư rất lớn và thời gian thu hồi vốn dài. So với tiềm lực tài chớnh của cỏc tập đoàn BĐS nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, tiềm lực “nội” càng trở nờn yếu ớt mỏng manh. Trong những năm vừa qua cỏc cụng ty BĐS Việt Nam đó phỏt triển được dựa vào quan hệ với hệ thống ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng. Cỏc cụng ty mẹ với vai trũ là đầu mối đứng ra quan hệ hợp tỏc toàn diện với một số ngõn hàng thương mại như: Ngõn hàng Đầu tư phỏt triển Việt Nam, Ngõn hàng Nụng nghiệp và phỏt triển nụng thụn Việt Nam, Ngõn hàng Cụng thương
Việt Nam để xõy dựng kế hoạch vay vốn cả gúi cho tất cả cỏc doanh nghiệp thành viờn của Tổng Cụng ty.
Cựng với thị trường chứng khoỏn, một số Tổng cụng ty đó xõy dựng xong đề ỏn và thành lập Cụng ty tài chớnh cổ phần nhằm tạo thờm một kờnh huy động vốn cho cỏc doanh nghiệp con và thực hiện một số nhiệm vụ khỏc về quản lý vốn, tư vấn về tài chớnh cho Cụng ty mẹ và cỏc cụng ty con thuộc hệ thống.
Cỏc cụng ty kinh doanh BĐS đang xõy dựng kế hoạch và thực hiện lộ trỡnh từng bước tham gia thị trường chứng khoỏn, đặc biệt là chứng khoỏn BĐS. Đú là loại chứng khoỏn kết hợp giữa hai hỡnh thức: đầu tư chứng khoỏn và đầu tư BĐS, được đảm bảo bằng giỏ trị BĐS mà nú đại diện, cho phộp nhà đầu tư chứng khoỏn kiếm lợi trờn biến động giỏ trị BĐS nhưng khụng nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đú trong suốt quỏ trỡnh sở hữu chứng khoỏn.
- Về năng lực khoa học cụng nghệ - thiết bị:
Hầu hết cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam đều cú nguồn gốc là cỏc cụng ty xõy dựng, do vậy tạo thành một sự “liờn kết dọc” tự nhiờn giỳp cỏc doanh nghiệp tận dụng được hết cỏc thế mạnh về xõy dựng trong qua trỡnh thi cụng cỏc cụng trỡnh BĐS. Hiện tại cỏc doanh nghiệp tại Hà Nội đó trang bị cỏc thiết bị xõy dựng cú nguồn gốc tại cỏc nước như Nhật, í, Đức, tuy nhiờn khụng phải là thế hệ thiết bị mới nhất. Do khú khăn về nguồn lực tài chớnh cỏc mỏy múc thiết bị mới nhất được cỏc doanh nghiệp trang bị lại cú nguồn gốc từ Trung quốc, khụng đảm bảo về độ bền và thiếu một số tớnh năng kĩ thuật.
Đối với cỏc cụng ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, do tiềm lực tài chớnh mạnh và thi cụng xõy dựng với cụng nghệ tiờn tiến hơn nờn cú khả năng thi cụng được cụng trỡnh phức tạp, tiến độ rỳt ngắn hơn.
- Khảo sỏt thiết kế, lập quy hoach chi tiết 1/500 trỡnh duyệt:
Đõy là khõu khởi đầu, cú vai trũ quyết định thành cụng hay thất bại, quyết định quy mụ và