II. Phõn tớch mụi trường bờn ngoài của Cụng ty CP SUDICO
2.1. Phõn tớch mụi trường vĩ mụ với mụ hỡnh PEST 1 Mụi trường chớnh trị luật phỏp
2.1.1. Mụi trường chớnh trị - luật phỏp
Việt Nam là quốc gia cú nền chớnh trị ổn định, Chớnh phủ tạo mụi trường phỏp lý thụng thoỏng, thuận lợi nhằm phỏt huy cỏc nguồn lực của xó hội để phỏt triển.
Chớnh Phủ chỳ trọng thực hiện chiến lược quốc gia về phỏt triển doanh nghiệp, xõy dựng hệ thống doanh nghiệp Việt Nam nhiều về số lượng, mạnh về kinh tế, cú sức cạnh tranh cao, cú những thương hiệu mạnh với lực lượng chủ lực là cỏc tập đoàn kinh tế, cỏc Tổng cụng ty dưới hỡnh thức đa sở hữu, đồng thời thu hỳt mạnh nguồn lực của cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Thực hiện quản lý Nhà nước bằng hệ thống phỏp luật, trỏnh sự can thiệp hành chớnh vào hoạt động của cỏc doanh nghiệp và thị trường.
Chớnh phủ đó cú cỏc đạo luật và cỏc văn bản dưới luật liờn quan đến lĩnh vực đầu tư xõy dựng, kinh doanh nhà, cụ thể như sau:
2.1.1.1. Khung phỏp lý cho ngành BĐS của Việt Nam
Từ năm 1993, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn mới được đỏnh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và hệ thống cỏc văn bản phỏp quy hướng dẫn triển khai:
+ Theo Luật đất đai năm 1993: đất đai được xỏc định là loại tài sản cú giỏ và giỏ đú được thể hiện thụng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Bờn cạnh đất đai, cỏc quan hệ cú liờn quan đến giao dịch nhà ở gồm quyền sở hữu nhà ở, mua, bỏn, cho thuờ nhà ở kinh doanh nhà ở được quy định trong cỏc văn bản quy phạm phỏp luật như Hiến phỏp năm 1992, Bộ luật dõn sự, Phỏp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định số 61/1994/NĐ – CP về mua bỏn và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ – CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị và cỏc văn bản khỏc.
+ Từ năm 1998, sự phỏt triển của thị trường BĐS được đỏnh dấu sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1993. Một trong những nội dung bổ sung quan trọng là tổ chức, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất (Điều 78a và 78b), cỏc Nghị định khỏc cú liờn quan đến triển khai và cỏc văn bản mới quản lý đầu tư, xõy dựng như Nghị
định số 52/1994/NĐ-CP, Nghị định số 12/1994/NĐ-CP và cỏc bản phỏp quy khỏc nhằm thực hiờn Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội thụng qua năm 2001.
+ Ngày 01/7/2004, Luật đất đai năm 2003 chớnh thức cú hiệu lực, Chớnh phủ đó ban hành 5 Nghị Định đồng thời với cỏc thụng tư hướng dẫn của cỏc Bộ, ngành Trung ương. Khung phỏp lý cho thị trường BĐS đó tương đối định hỡnh và cú cỏc quy định cụ thể cho từng loại đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS.
2.1.1.2. Cơ chế, chớnh sỏch tài chớnh vĩ mụ đối với bất động sản
Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng cả biện phỏp hành chớnh và kinh tế thụng qua hệ thống cỏc chớnh sỏch tài chớnh. Cơ chế, chớnh sỏch quản lý tài chớnh vĩ mụ đối với BĐS của nước ta được phõn thành 7 lĩnh vực chớnh như sau:
a). Cỏc chớnh sỏch về giỏ đất
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ quy định về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất. Nghị định quy định phương phỏp xỏc định giỏ đất, khung giỏ cỏc loại đất và hướng dẫn giỏ cỏc loại đất cụ thể tại địa phương do Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Đõy là căn cứ để tớnh thế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, cho thuờ đất; xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất để tớnh vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần húa, tớnh lệ phớ trước khi doanh nghiệp cổ phần húa; tớnh lệ phớ trước bạ chuyển quyền sử dụng đất; tớnh tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất v.v..
b). Cỏc Chớnh sỏch về thu tiền sử dụng đất
+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất và Thụng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chớnh hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ rừ ràng, đầy đủ và chi tiết hơn so với Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 và Thụng tư số 115/2000/TT- BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 38/2000/NĐ-CP. Cụ thể là Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất trong 5 trường hợp khi: (i) Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất; (ii) chuyển mục đớch sử dụng đất; (iii) chuyển từ thuờ đất sang giao đất quyền sử dụng đất cho cỏc đối tượng (iv) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất; và (v) xõy dựng khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế.
Điểm mới của hai văn bản này mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, ngoài đối tượng được giao đất xõy dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ theo quy định hiện hành, Luật đất đai năm 2003 cũn cho phộp thực hiện giao đất cú thu tiền sử dụng đất đối với đất dựng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, sản xuất nụng - lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản ...cho phộp nhà đầu tư lựa chọn hỡnh thức được giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuờ, gúp vốn liờn doanh bằng quyền sử dụng đất hoặc thuờ đất, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuờ, gúp vốn liờn doanh bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thụng tư số 117/2004/TT-BTC cũn đưa ra những quy định nhằm đơn giản thủ tục hành chớnh thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trước bạ bằng cỏch thực hiện cơ chế “một cửa” khi người dõn được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền thỡ chỉ phải tiếp xỳc với cỏc Sở Tài nguyờn và Mụi trường.
Một trong những điểm khỏc biệt cơ bản giữa Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Nghị định số 38/2000/NĐ-CP là căn cứ tớnh thu tiền sử dụng đất. Bờn cạnh hai căn cứ là diện tớch đất và giỏ đất, căn cứ vào mức thu tiền sử dụng đất được tớnh bằng tỷ lệ phần trăm của giỏ đất tại Nghị định số 38/2000/NĐ-CP đó được thay bằng căn cứ vào thời hạn sử dụng đất tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
c).Cỏc chớnh sỏch về tiền thuờ đất
Cỏc chớnh sỏch về tiền thuờ đất được quy định cho hai đối tượng là cỏc tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuờ đất và cỏc hỡnh thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Khung giỏ thuờ 1 m2 đất tại Quyết định số 1357/1995/QĐ-TC ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ tài chớnh quy định khung giỏ cho thuờ đối với cỏc tổ chức trong nước được Nhà nước cho
thuờ đất quy định là một tỷ lệ phần trăm nhất định ỏp dụng với hai ngành nghề chớnh là sản xuất và thương mại - dịch vụ, và dựa trờn mức giỏ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 nay đó được thay thế bởi Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Thời hạn thuờ đất cũng như giỏ thuờ mặt nước và mặt biển của cỏc tổ chức trong nước khụng được đề cập trong Quyết định này.
Trong khi đú, đơn giỏ thuờ đất tại Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ tài chớnh về việc ban hành Bản quy định về tiền thuờ đất, mặt nước và mặt biển ỏp dụng đối với cỏc hỡnh thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, ngoài việc phụ thuộc vào mức giỏ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cho từng nhúm đụ thị hoặc từng loại xó cũn phụ thuộc vào hệ số vị trớ, hệ số kết cấu hạ tầng và hệ số ngành nghề kinh doanh.
d). Cỏc chớnh sỏch về bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chớnh phủ về bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Những nội dung đổi mới của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP là: Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi, tạo điều kiện cho quan hệ tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự thuờ đất, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phỏt triển. Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, cụng cộng, xõy dựng khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế phỏt triển và cỏc dự ỏn đầu tư lớn. Đối với cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh phự hợp với quy hoạch sử dụng đất được xem xột duyệt thỡ nhà đầu tư được tự nhận chuyển nhượng, thuờ, nhận gúp vốn bằng quyền sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mà khụng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Bờn cạnh đú, Nhà nước là người tổ chức thực hiện, bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư, giải phúng mặt bằng. Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam khụng phải chi trả bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư. Trong trường hợp người được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng, hay cho thuờ mà phải chi trả tiền bồi thường thỡ được trừ vào số tiền thuờ đất phải nộp.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP cũng quy định rất cụ thể và chi tiết về nguyờn tắc bồi thường đất và tài sản trờn đất, giỏ đất để tớnh bồi thường là giỏ đất tớnh theo mục đớch đang sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất, khụng bồi thường theo giỏ đất sẽ được chuyển mục đớch sử dụng, và quy định hỡnh thức xử lý đối với trường hợp thực hiện bồi thường chậm. Quy định này quy rừ trỏch nhiệm cho mỗi bờn bồi thường và nhận bồi thường nhằm trỏnh những khiếu kiện khụng đỏng cú, đồng thời thỳc đẩy tiến độ của cụng tỏc bồi thường. Một điểm cần lưu ý khi thu hồi đất nụng nghiệp để chuyển thành đất ở, nếu khụng được bồi thường bằng đất nụng nghiệp, người nụng dõn được bồi thường bằng tiền theo mức giỏ đất nụng nghiệp cú mức giỏ đất thấp và mức hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất, nhưng "mức hỗ trợ" theo quy định vẫn khụng đỏp ứng được mức chờnh lệch giữa giỏ đất nụng nghiệp được đền bự và mức giỏ đất ở được chuyển mục đớch sử dụng.
Thụng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ; Thụng tư số 69/2006/TT- BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chớnh sửa đổi, bổ sung thụng tư tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP trước kia cho thấy việc giảm bớt số lượng đầu văn bản phỏp quy về đất đai của Nhà nước nhưng vẫn bảo toàn và phỏt triển được nội dung hướng dẫn.
Năm 2009, Chớnh Phủ ban hành Nghị định 69 NĐ-CP quy định mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm bằng 1,5 tới 5 lần giỏ đất nụng nghiệp nhưng Hà Nội đề xuất ỏp dụng mức cao nhất, tức là gấp 5 lần giỏ đất nụng nghiệp Hiện nay, Hà Nội đang gấp rỳt soạn thảo quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai Nghị định 69/NĐ-CP cú hiệu lực từ 1/10/2009, nhưng ban chỉ đạo Giải phúng mặt bằng (GPMB) dự kiến khụng đưa ra hỡnh thức hỗ trợ bằng đất và nhà mà chỉ đưa ra một hỡnh thức hỗ trợ bằng tiền.
Với gần 900 dự ỏn ở Hà Nội đang GPMB, cỏc dự ỏn, hạng mục GPMB đó phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư hoặc đang thực hiện theo phương ỏn đó được
duyệt trước khi Nghị định 69/NĐ-CP cú hiệu lực từ ngày 1/10/2009 thỡ thực hiện theo phương ỏn đó duyệt, khụng ỏp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định mới. Đối với cỏc dự ỏn bồi thường chậm, sẽ cú 2 khả năng xảy ra. Nếu dự ỏn chậm do lỗi hộ gia đỡnh thỡ người dõn phải thực hiện theo phương ỏn đó duyệt. Ngược lại, lỗi của nhà đầu tư hoặc Nhà nước thỡ việc xem xột lại giỏ đất bồi thường thực hiện theo cỏc quy định tại Nghị định 197/NĐ- CP.
e). Cỏc chớnh sỏch về thuế chuyển quyền sử dụng đất
+ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994 và được sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999 cú hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2000 quy định rừ khi chuyển quyền sử dụng đất, người chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ tớnh thuế là diện tớch đất chuyển quyền sử dụng, giỏ đất tớnh thuế và thuế suất. Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất phải nộp đối với đất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối là 2% và đối với đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh và đất khỏc là 4%. Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất theo Luật trước khi sửa đổi tương ứng là 10% và 20%. Ngoài ra, theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất trước khi sửa đổi, người chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế suất 5% trờn phần chờnh lệch về giỏ trị chuyển đổi đất giữa cỏc tổ chức và cỏ nhõn chuyển đổi đất cho nhau khi cú chờnh lệch về giỏ trị do khỏc nhau về diện tớch đất, vị trớ đất hoặc hạng đất. Theo quy định, cơ quan cú thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi đó nộp đủ thuế. Cỏc văn bản phỏp luật quy định và hướng dẫn thực hiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chớnh phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thụng tư số 104/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định này. Giỏ trị diện tớch đất chuyển quyền sử dụng (VND) bằng diện tớch đất chuyển quyền sử dụng (m2) nhõn với giỏ đất (VND/m2). Giỏ trị nhà hoặc cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất khụng dựng để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giỏ đất tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất là giỏ do Ủy ban nhõn dõn tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giỏ cỏc loại đất của Chớnh phủ chức
khụng dựa trờn giỏ đất thực tế biến động trờn thị trường khi xảy ra giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc chậm thu thuế hoặc thất thu thuế nếu khung giỏ đất của cỏc tỉnh chưa được quy định và điều chỉnh kịp thời khi giỏ đất trờn thị trường tăng mạnh trong thời gian ngắn, đồng thời sẽ khụng khuyến khớch được việc thu thập và lưu trữ thụng tin giao dịch BĐS thực tế trờn thị trường.
f). Cỏc chớnh sỏch về thuế nhà, đất.