bất động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
Đây là hai nội dung quan trọng cần đƣợc làm rõ khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Việc làm rõ hai nội dung này sẽ góp phần hoàn thiện lý luận về pháp luật bảo đảm nói chung và pháp luật bảo đảm tiền vay nói riêng.
● Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
Để xác định một cách chính xác các yếu tố cấu thành (mô hình cấu trúc) của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, cần bắt đầu từ việc làm rõ mục đích và đối tƣợng của giao dịch bảo đảm là gì.
Về mục đích, giao dịch bảo đảm tiền vay đƣợc xác lập giữa các bên
liên quan nhằm bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ tài sản của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền (bên chủ nợ - bên nhận bảo đảm).
Về đối tượng, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có đối
tƣợng đem bảo đảm là bất động sản, còn đối tƣợng đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay đối với ngân hàng thƣơng mại.
Chính vì giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có mục đích và đối tƣợng nhƣ vậy nên các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản cần phải đƣợc nhà làm luật thiết kế theo hƣớng đảm bảo cho bên nhận bảo đảm (ngân hàng thƣơng mại) có khả năng thu hồi nợ tốt nhất khi đến hạn trả nợ, bằng thủ tục phát mãi tài sản bảo đảm theo phƣơng thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Từ quan điểm nhận thức và cách tiếp cận nhƣ trên, tác giả cho rằng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc cấu thành bởi các nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:
(i) Các quy định về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản;
(ii) Các quy định về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản; (iii) Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Việc xác định ba nội dung này trong cấu trúc pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản sẽ tạo tiền đề lý luận cho việc đánh giá thực trạng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản sẽ đƣợc phân tích ở chƣơng sau.
● Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
Trên nguyên tắc, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc thiết kế nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm - bên có quyền trong quan hệ tín dụng ngân hàng, đồng thời bảo đảm tôn trọng các quyền, lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm - với tƣ cách là chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Vì lẽ đó, chế định pháp luật này chịu sự chi phối, tác động bởi các yếu tố chính sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản chịu sự tác
động, chi phối bởi yếu tố lợi ích của các bên tham gia giao dịch bảo đảm và
các bên tham gia giao dịch cho vay - giao dịch đƣợc bảo đảm, cũng nhƣ lợi ích của Nhà nƣớc và xã hội, nền kinh tế. Sự tác động, chi phối của yếu tố này thể hiện ở chỗ, mọi quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản phải nhằm đảm bảo cho bên nhận bảo đảm là ngân hàng thƣơng mại có
khả năng thu hồi nợ cho mình một cách tốt nhất khi đến hạn thanh toán (nhanh chóng, thuận lợi, tốn ít chi phí). Mặt khác, các quy định này cũng phải đảm bảo cho lợi ích của bên bảo đảm cũng nhƣ lợi ích chung của xã hội và nền kinh tế (tính ổn định xã hội, sự tăng trƣởng kinh tế...), không thể chỉ vì mục tiêu đảm bảo quyền lợi cho bên nhận bảo đảm mà gây tổn hại không hợp lý cho lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm - chủ tài sản hoặc bên vay trong quan hệ tín dụng hay lợi ích của Nhà nƣớc, xã hội và nền kinh tế. Nói cách khác, mọi quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản phải đảm bảo sự hài hòa hay cân bằng về lợi ích cho tất cả các bên liên quan, theo hƣớng hiệu quả và tốn ít chi phí trong quá trình xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm.
Thứ hai, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản chịu sự tác
động của yếu tố chi phí, bao gồm chi phí xây dựng pháp luật và chi phí thực thi pháp luật (danh từ pháp luật ở đây đƣợc hiểu là pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản). Điều này có nghĩa là, nếu chi phí xây dựng pháp luật và chi phí thực thi pháp luật cao, gây tốn kém cho Nhà nƣớc và xã hội cũng nhƣ tốn kém tiền bạc cho các chủ thể có liên quan trong quá trình thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thì tất yếu là những quy định này sẽ trở nên không hiệu quả và không đƣợc tất cả các bên chấp nhận thực thi nó, kết quả là pháp luật dễ bị vi phạm và do đó làm phát sinh nhu cầu phải có chế tài để xử lý sự vi phạm đó - điều này sẽ tiếp tục tạo ra thêm chi phí cho việc thực thi pháp luật, vốn dĩ là điều không ai mong muốn.
Thứ ba, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản chịu sự chi
phối, tác động trực tiếp bởi yếu tố nhận thức, cách tư duy làm luật và kỹ năng
lập pháp, lập quy của các cơ quan có thẩm quyền ban hành pháp luật. Thực
tiễn pháp lý ở nhiều quốc gia trên thế giới cho thấy rằng nếu các cơ quan có thẩm quyền lập pháp, lập quy có nhận thức và cách tƣ duy làm luật đúng đắn, có kỹ năng lập pháp, lập quy chuyên nghiệp thì sản phẩm do họ làm ra - các văn bản quy phạm pháp luật sẽ có đời sống lâu dài cùng với thời gian, dễ thực
thi và có tính hiệu quả. Ngƣợc lại, kết quả tất yếu sẽ là những văn bản quy phạm pháp luật có chất lƣợng thấp, không hiệu quả trong quá trình thực thi và thƣờng xuyên phải bổ sung, sửa đổi, thay thế, hủy bỏ.