bất động sản
Thực tế giao dịch bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thƣơng mại cho thấy rằng, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (nhƣ nhà ở, nhà
văn phòng, nhà xƣởng, công trình xây dựng...) là loại tài sản đƣợc sử dụng phổ biến nhất. Đó có thể là do đây là các tài sản thƣờng có giá trị lớn, hơn nữa, lại dễ quản lý và gần nhƣ không bị hao mòn, hỏng hóc nhƣ các tài sản khác. Tuy vậy, gần nhƣ tƣơng xứng với những ƣu thế của nó, việc xử lý loại tài sản này cũng gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc, thậm chí có trƣờng hợp bị ách tắc, đình trệ do nhiều nguyên nhân.
● Khó khăn do quy định về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp nhƣ sau:
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp đƣợc xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý đƣợc theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án [26].
Quy định này trên thực tế đang gây khó cho các ngân hàng, vì một khi đã phải xử lý tài sản bảo đảm thì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử lý theo thỏa thuận. Khi đó, ngân hàng không còn cách nào khác buộc phải theo luật là khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Mà nhƣ chúng ta biết, thủ tục giải quyết một vụ án dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành trải qua rất nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức, nên rất ít khi đƣợc các ngân hàng lựa chọn. Vì những lý do đó, quy định của pháp luật chƣa phù hợp với thực tiễn giao lƣu dân sự, không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho các ngân hàng.
Ngoài ra, bản thân quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự cũng chứa đựng mâu thuẫn. Một mặt, ghi nhận cho các bên đƣợc quyền tự do thỏa thuận về cách thức, biện pháp xử lý tài sản bảo đảm; mặt khác, lại gián tiếp công
nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện với rất nhiều phiền phức, tốn kém. Có thể thấy rằng, khi ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phía ngân hàng thƣờng rất chú trọng thỏa thuận các phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm, đƣa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể, để khi cần thiết thì việc xử lý phải diễn ra thật dễ dàng, thu hồi vốn nhanh, bảo đảm an toàn tín dụng. Bên thế chấp dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phƣơng thức đó vì họ biết rằng, tại giờ phút quyết định, chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối, là tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa.
Sự không thống nhất còn thể hiện ở quy định của Điều 68 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về việc xử lý tài sản. Nhƣ đã nêu ở phần trên, Nghị định 163 đƣa ra phƣơng án bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật nhƣng trên thực tế các ngân hàng thƣơng mại gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện theo phƣơng án này, ví dụ nhƣ cơ sở pháp lý cụ thể để xác lập quyền, cách thức chuyển cho cơ quan có chức năng bán đấu giá, những công việc mà ngân hàng thƣơng mại cần làm sau khi đấu giá thành công, quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan cũng nhƣ cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc xử lý tài sản bảo đảm theo phƣơng thức đấu giá này. Các quy định này hiện nay đang thiếu và nếu có thì cũng chỉ đƣợc quy định sơ bộ, rải rác trong các văn bản pháp luật mà chƣa đƣợc tập trung về một đầu mối để góp phần giảm thiểu những bất cập trong quá trình xử lý tài sản này.
Mỗi văn bản quy định một kiểu, mâu thuẫn nhau, nhƣng nếu dựa trên Bộ luật Dân sự - văn bản có hiệu lực cao nhất về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - thì pháp luật hiện hành đang đƣa ra một nguyên lý xử lý quyền sử dụng đất không phù hợp với tính chất, đặc điểm của quan hệ dân sự, đó là tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên. Hay chính xác hơn, pháp luật cho phép thỏa thuận, nhƣng lại không bảo đảm cho các thỏa thuận đó đƣợc thực thi trên thực tế.
● Khó khăn khi có sự thay đổi liên quan đến tài sản
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng cấp bảo lãnh thanh toán cho Công ty cổ phần đầu tƣ A. Tài sản bảo đảm để ngân hàng cấp bảo lãnh này gồm nhiều tài sản, trong đó có tài sản hình thành trong tƣơng lai là công trình xây dựng trên đất có tên là Trung tâm bán hàng chất lƣợng cao tại địa chỉ số 5 Điện Biên Phủ, quận Ba Đình, Hà Nội. Tài sản bảo đảm này đƣợc xây dựng trên diện tích đất thuê đƣợc cấp cho Công ty cổ phần Điện máy B. Các bên đã hoàn thành việc ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai tại cơ quan công chứng vào tháng 1 năm 2011, nhƣng khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai - Sở tài nguyên và môi trƣờng Hà Nội thì bị từ chối việc đăng ký với lý do là hồ sơ đăng ký thiếu biên bản hoàn công của công trình. Đối chiếu với quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai tại thời điểm các bên tiến hành đăng ký (Thông tƣ số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi Thông tƣ số 03/2006/TTLT- BTP- BTNMT ngày 13/6/2006 và Thông tƣ số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 1/3/2010) thì rõ ràng biên bản hoàn công không phải là tài liệu bắt buộc phải có trong hồ sơ đăng ký thế chấp. Rõ ràng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội đã đƣa ra các yêu cầu trái luật, cản trở việc các bên hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp. Sau đó, công ty cổ phần đầu tƣ A vi phạm nghĩa vụ thanh toán với bên nhận bảo lãnh và Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Hết thời hạn đã thỏa thuận, công ty cổ phần đầu tƣ A không thực hiện việc hoàn trả khoản tiền bảo lãnh mà ngân hàng đã trả thay, Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng thực hiện xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trong hợp đồng thế chấp đã ký kết. Tuy nhiên, có một vƣớng mắc khiến ngân hàng này chƣa thể xử lý đƣợc tài sản bảo đảm và cũng không biết tới thời điểm nào thì mới có thể xử lý tài sản và liệu có đƣợc xử lý tài sản nữa hay không. Nguyên nhân của khó khăn này là do trong quá
trình thế chấp tài sản tại Ngân hàng, Công ty cổ phần điện máy B đã sáp nhập vào Công ty cổ phần đầu tƣ A, theo đó Công ty cổ phần đầu tƣ A tiếp nhận toàn bộ các tài sản, quyền nghĩa vụ của Công ty cổ phần điện máy B, trong đó có quyền sử dụng đất thuê. Theo quy định tại Điểm c) Khoản 2 Điều 153 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì: Sau khi đăng ký kinh doanh, công ty bị sáp nhập chấm dứt tồn tại; công ty nhận sáp nhập đƣợc hƣởng các quyền và lợi ích hợp pháp, chịu trách nhiệm về các khoản nợ chƣa thanh toán, hợp đồng lao động và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bị sáp nhập. Theo Điểm l), Khoản 1 Điều 99 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn Luật Đất đai thì: Tổ chức là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Theo Khoản 4.2 và Khoản 4.6, Điều 4, Hợp đồng thuê đất số 19-2000/ĐC-HĐTĐTN ngày 28/7/2000 giữa Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội và Công ty Điện máy A, thì khi phát sinh việc sáp nhập doanh nghiệp: Pháp nhân mới sử dụng khoản đất hay một phần khoản đất nếu đƣợc phép của cơ quan có thẩm quyền thì phải tiến hành làm lại thủ tục thuê đất theo quy định của Nhà nƣớc và tiến hành ký Hợp đồng thuê đất mới với Bên cho thuê theo quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
Nhƣ vậy, các văn bản nêu trên không hề đề cập đến việc khi doanh nghiệp sử dụng đất thuê bị sáp nhập vào một doanh nghiệp khác thì phải tiến hành thu hồi đất của doanh nghiệp bị sáp nhập. Pháp luật chỉ quy định việc doanh nghiệp mới (doanh nghiệp nhận sáp nhập) đƣợc kế thừa các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập và phải thực hiện thủ tục thuê lại đất với Cơ quan chức năng. Trƣờng hợp này Công ty cổ phần đầu tƣ A chỉ phải làm thủ tục ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên - môi trƣờng thành phố Hà Nội trên cơ sở kế thừa quyền thuê đất của Công ty cổ phần điện máy B trƣớc đây, không phải là một giao dịch thuê đất mới. Ngoài ra Công ty cổ
phần điện máy B đã bị sáp nhập và chấp dứt hoạt động từ tháng 5/2011, sau đó Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ra Quyết định thu hồi đối với một chủ thể không còn tồn tại, là không phù hợp với quy định của pháp luật. Nhƣ vậy, rõ ràng trong trƣờng hợp này chỉ là trƣờng hợp thay đổi tên ngƣời sử dụng đất do việc nhận sáp nhập đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về đăng ký kinh doanh đã cho pháp và việc của cơ quan quản lý đất đai là thực hiện việc đổi tên ngƣời sử dụng đất. Tuy nhiên với quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nêu trên đã đẩy ngân hàng thƣơng mại tới ngõ cụt của việc xử lý tài sản bảo đảm, bởi theo quan điểm của cơ quan nhà nƣớc này thì thu hồi của công ty không còn tồn tại để giao/cho thuê đối với công ty mới. Việc làm này có thể dẫn tới việc ký kết hợp đồng thế chấp trƣớc đó giữa Công ty cổ phần điện máy B với ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng không còn giá trị và tài sản tại khu đất số 5 Điện Biên Phủ không còn là tài sản bảo đảm của ngân hàng, ảnh hƣởng nghiêm trọng tới việc xử lý tài sản bảo đảm này. Đến thời điểm ngƣời viết đƣa nội dung sự việc này vào luận văn, ngân hàng thƣơng mại này đã gửi văn bản giải trình đề nghị thu hồi Quyết định thu hồi đất đã ban hành và chỉ thực hiện đổi tên ngƣời sử dụng đất nhƣng Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội vẫn chƣa có phản hồi và sự việc vẫn đang bị đình trệ. Rõ ràng, pháp luật thiếu một nguyên lý chung, thiếu các quy định mang tính hƣớng dẫn, cộng thêm cách làm việc quan liêu của các cơ quan chức năng, đang làm cho các ngân hàng đang đứng trƣớc những khó khăn không đáng có nhƣ trên.
● Khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, kéo dài
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải trải qua rất nhiều thủ tục, liên quan đến nhiều cơ quan có thẩm quyền.
Trước tiên là thủ tục đăng ký xử lý tài sản. Điều 61 của Nghị định
Trƣớc khi xử lý tài sản bảo đảm, ngƣời xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ đƣợc bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm [6].
Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT có nêu rõ về hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trƣờng hợp đã đăng ký thế chấp gồm: Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính); Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính); Văn bản ủy quyền trong trƣờng hợp ngƣời yêu cầu đăng ký là ngƣời đƣợc ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trƣờng hợp ngƣời yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Bước hai, ngân hàng phải làm thủ tục chuyển hồ sơ qua doanh nghiệp
bán đấu giá tài sản hoặc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản (thuộc Sở Tƣ pháp) để bán đấu giá tài sản. Ở công đoạn này, ngân hàng phải trải qua rất nhiều bƣớc nhỏ, nhƣ niêm yết công khai, thống nhất giá khởi điểm, tổ chức phiên đấu giá, giảm giá khởi điểm nếu không có ngƣời trả giá...
Bước ba, nếu cuộc đấu giá thành công, Ngân hàng lại phải cùng bên
mua tài sản và chủ tài sản thực hiện các thủ tục ký hợp đồng, sang tên, trƣớc bạ cho ngƣời mua. Công đoạn này cũng gây nhiều tốn kém về thời gian, chi phí cho ngân hàng do thiếu các quy định điều chỉnh sát sao về trách nhiệm của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc đăng ký chuyển quyền sở hữu này, dẫn tới sự "nhũng nhiễu" của một số cán bộ nhà nƣớc làm thủ tục giấy tờ.
Nếu khởi kiện tại Tòa án thì việc xử lý tài sản bảo đảm cũng gặp khó khăn không kém, điều này sẽ đƣợc phân tích ở phần tiếp theo của luận văn.
Qua một số nét khái quát nhƣ trên, có thể thấy đƣợc rằng, "con đƣờng" xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất rất khó khăn, vất vả cho các bên
có liên quan. Có quá nhiều công đoạn, và tại mỗi công đoạn, lại có thể gặp "ách tắc" do cung cách làm việc của các thiết chế hỗ trợ ở nƣớc ta hiện nay. Điều này đã và đang cản trở quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ một cách hợp pháp của các ngân hàng, làm ảnh hƣởng đến an toàn tín dụng và hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại.
● Khó khăn khi xử lý tài sản bằng con đường Tòa án
Các ngân hàng thƣơng mại khi phát sinh nợ quá hạn và phải xử lý tài sản bảo đảm ít khi khởi kiện ngay mà thƣờng tìm đủ mọi cách để yêu cầu bên bảo đảm bán tài sản để trả nợ hoặc đứng ra thực hiện các thủ tục để bán đấu giá tài sản. Khởi kiện chỉ là phƣơng sách cuối cùng, khi tất cả các biện pháp khác không đem lại kết quả. Nguyên nhân của tình trạng này là nếu khởi kiện, các ngân hàng sẽ bị kéo vào một quá trình tố tụng tiêu tốn nhiều thời gian, công sức, tiền bạc.
Sau đây là một số khó khăn của các ngân hàng khi lựa chọn phƣơng án này:
Thứ nhất, trong trƣờng hợp tài sản bảo đảm là của bên thứ ba (không
phải là bên vay) thì nhiều Tòa án không chấp nhận cho các ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ. Các thẩm phán cho rằng nghĩa vụ của bên bảo đảm trong trƣờng hợp này là nghĩa vụ phụ, do đó