VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Quy định về tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản vay bằng bất động sản
Nhƣ đã đề cập ở trên, đối tƣợng bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản chính là bất động sản. Theo cách giải thích của Đại Từ điển tiếng Việt thì "bất động sản" là "tài sản không chuyển rời đi đƣợc, nhƣ đất cát, nhà cửa...". Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nhƣ vậy, tại Bộ luật Dân sự 2005, danh từ "Bất động sản" đƣợc giải thích cụ thể hơn, chi tiết hơn. Một số nghiên cứu khác cho rằng, việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã. Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Trong tiếng Anh, cụm từ "Real Estate" đƣợc dịch là bất động sản hay tài sản bất động. Trong tiếng
Pháp, từ "Immobilié" cũng đƣợc dịch là Bất động sản. Tại Trung Quốc, ngƣời ta sử dụng thuật ngữ địa sản, tức là tài sản gắn liền với đất đai…
Qua nghiên cứu và tham khảo nhiều tài liệu khác nhau có thể thấy, hầu hết các nƣớc đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất. Nội dung này đƣợc thể hiện tại Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp; tại Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; tại Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga và tại Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức...
Nhìn chung, pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi "bất động sản" gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là "khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản". Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản "gắn liền" với đất đai đƣợc coi là bất động sản. Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định "mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản". Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật Dân sự Việt Nam Cộng Hòa trƣớc năm 1975. Trong khi đó, Điều 100 Bộ luật Dân sự và thƣơng mại Thái Lan quy định: "bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai". Bộ luật Dân sự Đức đƣa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Các phân tích dƣới đây về thực trạng quy định hiện nay đối với từng loại tài sản là bất động sản sẽ cho thấy rõ hơn những hạn chế, bất cập của mảng pháp luật này ở Việt Nam.