mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng có điều khoản về các trƣờng hợp xử lý tài sản bảo đảm và phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm. Trong các phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm, phƣơng thức bán tài sản đƣợc đề cập rất kỹ, bao gồm cả trƣờng hợp bên thế chấp ủy quyền cho ngân hàng đứng ra tìm kiếm, lựa chọn và quyết định các vấn đề liên quan tới việc bán tài sản thế chấp. Nội dung ủy quyền này đƣợc xác định rất rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, khi tiến hành công chứng hợp đồng bảo đảm tiền vay, một số cơ quan công chứng đã yêu cầu các bên bỏ nội dung này ra khỏi hợp đồng thế chấp với lý do là nội dung ủy quyền đƣa vào là không phù hợp. Điều này gây một số bất lợi cho các bên, khi mà các bên mong muốn tiến hành giao dịch và ký kết các giấy tờ, tài liệu một cách giản tiện nhất.
Về góc độ pháp lý, việc ủy quyền để định đoạt, bán tài sản thế chấp và tiến hành các thủ tục liên quan để sang tên cho ngƣời mua tài sản có thể đƣợc lập thành một hợp đồng ủy quyền riêng hoặc gộp trong nội dung của hợp đồng thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, việc một số cơ quan công chứng từ chối công chứng nội dung này vô hình chung đã làm ảnh hƣởng tới quyền lợi chính đáng của các bên, khiến thủ tục thế chấp trở nên rƣờm rà và phải ký kết nhiều giấy tờ, tài liệu hơn.
2.2.2.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản bất động sản
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng với các bên, đây là thời điểm xác lập quyền nghĩa vụ pháp lý của các bên và phát sinh hiệu lực với bên thứ ba có liên quan. Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định nhƣ sau:
Giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trƣờng hợp sau đây:
a) Các bên có thỏa thuận khác;
b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trƣờng hợp pháp luật có quy định [6]. Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định "Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Thời điểm đăng ký đƣợc xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm" [6].
Nhƣ vậy, các quy định pháp luật hiện hành đã xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối với giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nhƣ đất đai, nhà ở đã hình thành là từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với bất động sản là công trình gắn liền với đất (không phải là nhà ở) hình thành trong tƣơng lai, pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên phải công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm, do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay trong trƣờng hợp này phát sinh từ thời điểm ký kết hợp đồng hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣ đã phân tích ở trên, pháp luật yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, nhƣng hiện nay các đơn vị hữu quan đều từ chối công chứng/chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Và khi mà hợp đồng thế chấp không có công chứng/ chứng thực thì không thể đăng ký đƣợc giao dịch bảo đảm. Nhƣ vậy thời điểm hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay mà tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tƣơng lai vẫn chƣa đi đến hồi kết của sự phù hợp giữa
quy định pháp luật và thực tế. Chính từ vƣớng mắc này mà các ngân hàng thƣơng mại rất dè dặt khi nhận nhà ở hình thành trong tƣơng lai làm tài sản bảo đảm, thậm chí có ngân hàng còn đƣa ra các quy định ngặt nghèo, chặt chẽ khi nhận tài sản này, ví dụ nhƣ phải xin chấp thuận trực tiếp của Tổng Giám đốc ngân hàng, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm chỉ đƣợc duy trì ở mức thấp hơn so với các tài sản bảo đảm khác. Rõ ràng, từ sự thiếu nhất quán của quy định pháp luật, và sự chậm trễ trong việc ban hành các quy định điều chỉnh lĩnh vực này, nhiều tổ chức, cá nhân đã bị hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng và nếu thực tế có ngân hàng thƣơng mại đồng ý nhận nhà ở hình thành trong tƣơng lai làm tài sản bảo đảm thì ngân hàng đó đang phải đối mặt với nguy cơ mất an toàn về việc kiểm soát tài sản bảo đảm, về hiệu lực của giao dịch bảo đảm này.