6. Bố cục của đề tài
3.2.2.2. xuất sửa đổi nhằm giải quyết khó khăn trong việc kê biên, xử lý nhà ở
của người phải thi hành án được xây dựng trên đất người khác và ngược lại.
Đối với vấn đề này, hiện nay, vẫn chưa có một văn bản nào hướng dẫn cách giải quyết cụ thể, nên khi gặp phải trường hợp như đã phân tích trên, các Chấp hành viên đều bế tắc không việc thi hành án và thường không thi hành được. Thiết nghĩ các cơ quan chức năng nên sớm có văn bản điều chỉnh và giải quyết vấn đề trên, tránh trường hợp người phải thi hành án lợi dụng khe hở của pháp luật mà tẩu tán tài sản, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án, tính nghiêm minh của pháp luật. Giải pháp trước mắt tạm thời được nhiều Chấp hành viên áp dụng phải kiên trì thuyết phục, hòa giải rất nhiều lần, đến cuối cùng vụ việc sẽ không phải áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án. Song, cách giải quyết này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng thuyết phục của Chấp hành viên và tỉ lệ thành công thường không cao.
Bên cạnh đó, để các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực được tôn trọng một cách triệt để, được thi hành hoàn toàn trên thực tế cũng như hoàn thiện pháp luật về vấn đề này, người viết cho rằng cần sửa đổi, thống nhất một số nội dung:
Sửa đổi khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008:
Cụ thể: bãi bỏ quy định “Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất
gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người
khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”. Và sửa đổi thành “Khi kê biên nhà ở phải kê
biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc
46
Việt Hòa, Báo điện tử Pháp luật Việt Nam: Nhà của một người, đất của người khác, thi hành án thế nào?,
http://baophapluat.vn/tu-phap/nha-cua-mot-nguoi-dat-cua-nguoi-khac-thi-hanh-an-the-nao-147418.html, [truy cập ngày 01-10-2014].
quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án, kể cả trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý. Khi bán tài sản kê biên thì thanh toán lại giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng. Thứ tự thanh toán giống với thứ tự thanh toán của trường hợp kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp”.
Xét ở khía cạnh kinh tế, trong trường hợp nhà ở riêng lẻ, nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ quyền sử dụng đất, thì giá trị kinh tế của hai loại giấy tờ này gần như không hoàn chỉnh (khó có thể tiến hành bán được một trong hai loại giấy tờ trên). Và việc bán riêng hai loại tài sản thì giá trị không cao như khi bán chung. Bên cạnh đó, trường hợp này thường rơi vào tình huống đất hoặc nhà ở là của người thân thích, họ hàng với người phải thi hành án, nên việc họ đồng ý cho kê biên tài sản là điều rất khó xảy ra. Khi ấy, nếu tuân thủ triệt để quy định hiện hành thì gần như không thể tiếp tục thi hành án được. Ngoài ra, đây cũng có thể được xem là trường hợp “hạn chế quyền định
đoạt của chủ sở hữu trong trường hợp do pháp luật quy định” 47. Từ những phân tích
trên, việc quy định vẫn tiến hành kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án kể cả trường hợp người có quyền sử dụng đất đồng ý hay không đồng ý là hợp lý và hợp tình.
Bổ sung khoản 2 Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008:
Nhằm tạo sự tính thống nhất trong Luật thi hành án dân sự, do đó, theo người viết, khoản 2 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 nên bổ sung thêm đoạn: “Trường hợp tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì Chấp hành viên tiến hành kê biên cả nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật này”.
Ở đây, người viết chỉ đề cập đến hai đối tượng kê biên là nhà ở và quyền sử dụng đất. Còn đối với những tài sản gắn liền với đất khác như công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm thì vẫn áp dụng theo quy định hiện hành. Vì những tài sản này có thể tách rời với đất mà không làm giảm đáng kể giá trị của nó.
Sửa đổi khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005
Theo quan điểm người viết, thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở nên được đồng nhất cùng với thời điểm xác định quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, phù hợp với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại Điều 168 và 692 Bộ luật Dân sự để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cũng như trong công tác xác minh, làm rõ điều kiện thi hành án để thực hiện Luật Thi hành án dân sự một cách hiệu quả.
Cụ thể, khoản 5 Điều 93 sẽ được sửa đổi như sau: “Quyền sở hữu nhà ở được
chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời
47
điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao d ịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong
trường hợp nhận thừa kế nhà ở ”.
Hiện nay, tại Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tuy đã sửa đổi thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hợp đồng mua bán nhà ở; song, quy định mới này không giải quyết được vướng mắc hiện có trong Luật Thi hành án dân sự. Điều 13 của Dự thảo quy định:
“Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm
bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở”. Như vậy, theo Dự
thảo mới nhất của Luật Nhà ở (sửa đổi), thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở vẫn không đồng nhất với thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất.
Như đã phân tích ở phần nguyên nhân, trong một số trường hợp, người phải thi hành án có khả năng lợi dụng quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở mà tẩu tán tài sản. Ví dụ: Vì muốn tẩu tán tài sản, A bán cho B (anh trai A) nhà ở thuộc quyền sở hữu của A; A vẫn còn quyền sử dụng đất. Hợp đồng được công chứng một tuần trước khi A bị Tòa án tuyên phải thi hành án một số tiền. Tuy nhiên, B không tiến hành làm thủ tục sang tên giấy. Khi cơ quan thi hành án tiến hành xác mình, thì A chỉ còn tài sản là quyền sử dụng đất, mặc dù quyền sở hữu nhà ở vẫn mang tên A như hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực pháp luật nên không được xem là tài sản của A. Đây có thể xem là cách trốn thi hành án hữu hiệu đối với những người biết luật. Khi rơi vào trường hợp này, Chấp hành viên hầu như không thể tiếp tục thi hành án mà yêu cầu người được thi hành án khởi kiện ra tòa. Xong việc khởi kiện có thành công hay không chưa xét đến, trước mắt là người được thi hành án không thể thu hồi được số tiền của mình, ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế của họ, sự việc càng kéo dài, người thiệt hại của người được thi hành án càng lớn, chi phí để thi hành án càng cao. Chính vì thế, quy định đồng nhất thời điểm xác định quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vào thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là hoàn toàn phù hợp.