7. Kết cấu của luận văn
3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS
Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành từ 1-1-2007, quy định mọi giao dịch BĐS có một bên là pháp nhân phải qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm hoạt động giao dịch ngầm vẫn phổ biến. Nhiều sàn giao dịch lợi dụng kẽ hở pháp luật làm sai trái. Có 52,33% số người được hỏi đồng ý và 19,77% hoàn toàn đồng ý với ý kiến cho rằng các sàn giao dịch BĐS hiện nay chưa thực sự hữu ích cho các NĐT khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.
Để phát triển thị trường BĐS các sàn giao dịch phải công khai, minh bạch hóa thông tin để mọi người có thể tiếp cận sản phẩm, nâng cao trình độ quản lý kinh doanh. Các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, thực hiện hóa các quy định của pháp luật ban hành – có 47,67% số người được hỏi đồng ý và 43,02% hoàn toàn đồng ý.
Cần phải quy định tất cả các giao dịch BĐS qua sàn chứ không chỉ riêng các giao dịch có liên quan tới pháp nhân như hiện nay. Toàn bộ giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho NN quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó NN có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường. NN hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài.
Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm này sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt BĐS làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giá
mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường BĐS.
Về vĩ mô sàn giao dịch BĐS cũng đóng vai trò quan trong trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động BĐS nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá BĐS cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá BĐS cao.
Vai trò của sàn giao dịch BĐS cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường BĐS thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho CĐT như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý BĐS. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ BĐS đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, NH, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động BĐS tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích cho CĐT và người đầu tư
Kết luận chương 3
Để huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS mỗi DN dựa vào tình hình tài chính của mình, tình hình của mỗi dự án để lựa chọn cho DN của mình những hình thức huy động vốn phù hợp với DN, với từng công trình, từng dự án. Ngoài ra, để có thêm nhiều hình thức huy động vốn cần các cơ quan Nhà nước quan tâm, chia sẻ khó khăn với DN. Đồng thời ban hành những hành lang pháp lý kịp thời với sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó cũng cần có sự hướng dẫn của Nhà nước để thị trường phát triển một cách cân đối, tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Nhìn chung, chính sách tín dụng BĐS hiện nay cũng có mặt tích cực của nó đối với thị trường BĐS chứ không chỉ có tiêu cực, đó là nhiều DN sẽ chủ động tìm cách xoay xở nguồn vốn để tồn tại, như có thể phát hành trái phiếu, niêm yết cổ phiếu... Như vậy, cả xã hội sẽ tham gia huy động vốn chứ không phải riêng gì hệ thống ngân hàng. Nhưng muốn thực hiện được các mục tiêu này, bản thân các DN phải tự thay đổi. Chẳng hạn để cổ phiếu được niêm yết và DN có thể huy động được vốn của NĐT qua kênh chứng khoán, trước hết các DN phải tổ chức lại, cải thiện hệ thống quản trị DN, công khai và minh bạch hơn các hoạt động... Còn muốn huy động vốn thông qua hình thức trái phiếu, các DN cũng phải thuyết phục được NĐT bằng các dự án thật sự hiệu quả.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS.TS Bùi Kim Yến (2009), Giáo trình thị trường chứng khoán, Nxb Giao thông vận tải
2. Trần Tiến Khai (2011), Nguyên Lý Bất Động Sản, Nhà xuất bản lao động xã hội 3. Phạm Thị Nhân (2008), Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM.
5. Công trình dự thi giải thưởng nghiên cứu khoa học sinh viên “Nhà Kinh Tế Trẻ - Năm 2010”, Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường Bất động sản và bài học cho Việt Nam.
6. Luật đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 (10/12/2003)
7. Nghị định 181/2004/NĐ-CP (29/10/2004) của chính phủ về thi hành luật đất đai 8. Luật nhà ở 56/2005/QH11 (29/11/2005)
9. Nghị định 17/2006/NĐ-CP (27/01/2006) của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghịđịnh hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
10. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 (29/06/2006)
11. Nghị định 153/2007/NĐ-CP (15/10/2007), Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 12. Nghị định 71/2010/NĐ-CP (23/06/2010) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
13. Nghị Quyết 11/NQ-CP (24/02/2011), Về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế Vĩ Mô, bảo đảm an sinh xã hội,
14. www.batdongsan.com.vn 15. www.cbrevietnam.com 16. www.dianam.vn 17. www.saga.vn 18. www.vneconomy.vn 19. www.vnexpress.net 20. www.vietrees.com
PHỤ LỤC 1
Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
1 Kinh nghiệm phát triển REIT tại Mỹ
Quốc hội Mỹ đã cho phép lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào BĐS.
Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS. Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Một REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, hiệp hội, quỹ tín thác… nếu như có thể đóng thuế như một công ty cổ phần, nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm. Để được thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa).
Khi trở thành REIT thì hàng năm Công ty phải gởi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợi nhuận của cổ đông. REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT không gởi tài liệu trên cho các cổ đông. REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác hoặc quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được. REIT ở Mỹ không bị quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tư trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộc niêm yết và được phép lập REIT thành viên.
Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào BĐS, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê BĐS hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ BĐS, cổ tức và lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường. REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch
vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển BĐS theo danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển BĐS hoặc mua bán BĐS thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Sau 40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.
2 Kinh nghiệm phát triển REIT tại Nhật Bản
REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng thời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REIT. Về nguyên tắc, REIT cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật. Tuy nhiên, REIT có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT được phân phối cho cổ tức. Hai REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9 năm 2001. Đến nay, thị trường REIT Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REIT niêm yết với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ JPY.
Thông thường, phải mất thời gian một năm để thiết lập một REIT. Bước đầu tiên là phải thiết lập một Công ty quản lý tài sản và xin Giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ Địa chính - Hạ tầng - Vận tải. Sau đó, công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với Cơ quan dịch vụ tài chính (FSA). Khi được chấp thuận, Công ty quản lý tài sản có thể chuyển thành REIT. REIT phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REIT và nộp hồ sơ lên Văn phòng pháp vụ. Bất cứ một REIT nào hình thành thì phải đăng ký với FSA để khởi đầu hoạt động như một REIT và phải chịu sự kiểm soát của FSA và cơ quan tài chính địa phương.
REIT có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. REIT ở Nhật thường có cấu trúc là một công ty. Những REIT đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấu trúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập. Hơn nữa, các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối với nhà đầu tư hơn. Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REIT niêm yết đều có cấu trúc như một công ty. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng; có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào BĐS (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REIT Nhật không được phép đầu tư vào BĐS ở nước
ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.
3 Kinh nghiệm phát triển REIT tại Singapore
REIT ở Singapore được quy định bởi Luật chứng khoán và giao dịch Future (1999), Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ BĐS được quy định bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Hướng dẫn lập Quỹ BĐS áp dụng cho việc đầu tư tập thể vào BĐS hoặc tài sản có liên quan đến BĐS. REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 7 năm 2002. Đến nay, có 16 REIT được niêm yết với tổng số vốn hóa thị trường là 17 tỷ USD.
Một REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore được hưởng ưu đãi về thuế. Để được niêm yết thì một REIT phải tuân theo Luật Chứng khoán và giao dịch Future của Singapore, Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn các Quỹ BĐS và Sổ tay niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán Singapore. Ngoài ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải được sự cho phép của Bộ Tài chính Singapore. REIT ở Singapore có thể được thành lập dưới dạng một Công ty hay một Quỹ tín thác (Quỹ mở). 16 REIT được niêm yết ở Singapore đều là các quỹ vì ở dạng quỹ có một số thuận lợi nhất định hơn so với dạng Công ty. Ví dụ, việc yêu cầu áp dụng chế độ thuế minh bạch chỉ có thể dễ dàng thực hiện khi REIT là một quỹ tín thác. Với cấu trúc là một quỹ, REIT tiến hành việc phân phối một cách linh động và sẽ không bị hạn chế bởi số lợi nhuận đem ra phân phối. Việc quản lý REIT có thể là tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Công ty chuyên ngành. Để niêm yết trên Sở giao dịch thì REIT phải có vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn REIT được nằm giữ bời ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. REIT không bắt buộc phải niêm yết nhưng để được giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore. Một REIT niêm yết trên thị trường nước ngoài thì sẽ không được hưởng sự giảm thuế. Theo Hướng dẫn lập Quỹ BĐS, REIT có thể đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào BĐS và ít nhất 70% vào BĐS và tài sản liên quan đến BĐS (trong nước hoặc ngoài nước). REIT không phát triển tài sản, không đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp. Một REIT có thể đầu tư vào BĐS bằng cách nắm giữ cổ phần của một tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicle – SPV) do REIT hình thành để nắm giữ hoặc sở hữu BĐS. SPV có
thể là một công ty, một quỹ, hoặc một đối tác… Vì REIT không được đầu tư quá 5% tổng tài sản vào cùng một tổ chức nên khi đầu tư vào BĐS như một người đồng sở hữu của những SPV, REIT sẽ thu được cổ phần và lợi nhuận nhiều hơn trong những SPV không niêm yết đó. Về phân chia lợi nhuận, REIT sẽ phân phối cổ tức bằng 90% lợi nhuận và chia hàng năm, chia nửa năm hoặc hàng quý. Nợ vay không vượt quá 35% tổng tài sản của REIT.
4 Kinh nghiệm phát triển REIT tại Tây Ban Nha
Ở Tây Ban Nha, có 2 loại công cụ đầu tư vào BĐS mang đặc tính của REIT được điều chỉnh bởi Luật về các định chế đầu tư (Luật 35/2003). Bộ luật này tán thành 2 loại phương tiện đầu tư tập thể vào BĐS bao gồm: Công ty đầu tư BĐS (SII hoặc REIC) và Quỹ đầu tư BĐS (FII hoặc REIF). Các định chế đầu tư tập thể này trong lĩnh vực BĐS được gọi chung là RECII. RECII ban đầu được ban hành bởi Luật 46/1984.