7. Kết cấu của luận văn
3.8 CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
Có 34,88% số người được hỏi đồng ý và 11,63% hoàn toàn đồng ý rằng chứng khoán hóa BĐS là giải pháp khơi thông nguồn vốn nhằm phát triển thị trường BĐS.
Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp: Trong điều kiện các kênh tín dụng đều nghẽn mạch như hiện nay, thì CKH BĐS là một giải pháp tốt có thể giúp các DN kinh doanh BĐS có thêm nguồn vốn mới một cách linh động nhất. Việc chuyển CKH tín dụng BĐS là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành ra công chúng và tạo điều kiện thuận lợi cho NĐT. Khi đã được CKH thì nguồn vốn đầu tư này rất linh động, có tính thanh khoản cao và có thể thu hút được thêm vốn của các NĐT nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế.
3.8.1 Chứng khoán hóa dựa trên thế chấp BĐS (Mortgage backed securities)
Được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho NĐT mua TP này. Loại TP này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những TP gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó.
Thông thường, các TP này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tín nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Qua cách phân gói như trên các NĐT có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói TP phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các NĐT vào các TP dựa trên thế chấp BĐS.
Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoản nợ phát hành rộng rãi ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các
khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các NĐT TP. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này.
Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nữa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các NĐT nhỏ lẻ, các tổ chức bảo hiềm, các quỹ của xã hội. Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của NN phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các NĐT tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở VN thì chúng ta còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực
3.8.2 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉđầu tư BĐS
Là mô hình theo đó chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng BĐS, cho phép NĐT kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS. Giá trị được đảm bảo bằng BĐS mà nó đại diện, đồng thời cho phép NĐT kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một DN có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao
quyền sở hữu nguồn thu này cho các NĐT để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát hành (CĐT dự án), đơn vị phân phối, NH giám sát và các NĐT. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán BĐS sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng nó.
Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm NH giám sát. CĐT dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của CĐT dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho NĐT vào chứng chỉ BĐS khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của NĐT dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch BĐS cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành.
Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Còn các NĐT sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư BĐS, sẽ tăng tính thanh khoản cho BĐS và mở rộng cho các NĐT ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một BĐS, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những NĐT nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các NĐT nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ BĐS đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.
So với hình thức TP công trình thì chứng chỉ BĐS an toàn hơn vì NĐT có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của NH. Nếu mua TP công trình, NĐT không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành TP.
Phát hành chứng chỉ BĐS tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý.
Để cho mô hình chứng chỉ BĐS có thể đưa vào áp dụng tại VN thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ BĐS. Để thị trường chứng khoán VN phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường BĐS phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ BĐS mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các NĐT chứng khoán.
3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
Quỹ phát triển nhà ở tuy có nhiệm vụ tiếp nhận các nguồn vốn của thành phố, huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho các CĐT dự án vay vốn để xây dựng nhà ở bán trả góp, cho thuê, di dân giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở, nhà kinh doanh... nhưng cho đến nay hiệu quả rất thấp.
Hiện nay mới chỉ có khoảng 22% số sinh viên có nhu cầu được ở trong ký túc xá, trong khi quy mô đào tạo chỉ tính riêng các trường đại học đến năm 2015 là khoảng 3 triệu người; chỉ có 20% tổng số công nhân ở 194 khu công nghiệp trên cả nước có chỗ ở và hiện còn 1/3 trong số 2 triệu cán bộ, viên chức trong cả nước chưa có chỗ ở ổn định (phải ghép hộ, ở tạm). Cầu bất động sản vẫn lớn hơn rất nhiều so với cung.
Phương án xây dựng nhà ở giá thấp do BXD soạn thảo mà Chính phủ vừa chấp thuận chưa thực sự khả thi. NN thu hút các NĐT vào phân khúc thị trường này bằng các chính sách ưu đãi về tài chính như miễn thuế TNDN trong 4 năm, giảm 50% thuế TNDN trong 9 năm tiếp theo và chỉ phải nộp 10% loại thuế này trong suốt thời gian
hoạt động, ngoài ra, còn nhiều chi phí khác được tính là chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN.
Nhưng vấn đề tài chính không phải là vấn đề cấp thiết hiện nay vì NĐT có thể huy động được vốn từ NH mà điều quan trọng là quỹ đất. Quỹ đất gần trung tâm TPHCM và Hà Nội ngày càng hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng lại quá cao, rất khó có thể tìm được một quỹ đất hợp lý. Nếu có thì được quy hoạch ngoại thành, xa trung tâm dẫn đến chi phí đi lại cao mà người có thu nhập thấp thì không thể gánh được. Và nhà giá thấp thì chất lượng không thể cao, tiện ích đi kèm cũng vừa phải. Sự hấp dẫn, sức hút vào thị trường này thấp, dẫn đến thanh khoản kém.
NN cần lập hẳn một cơ quan chuyên trách để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Quỹ phát triển nhà ở cần mở rộng thêm đối tượng cho vay, nâng mức cho vay để phù hợp với giá trị nhà đất trên thị trường. Có 38,37% số người được hỏi đồng ý và 56,98% hoàn toàn đồng ý cần phải đẩy mạnh phát triển quỹ phát triền nhà ở cho người có thu nhập thấp.
NN cũng có thể bơm vốn giải cứu thị trường BĐS thông qua việc đầu tư vào dự án đã hoàn thành nhưng thiếu vốn để lấy nguồn hàng cung cấp NƠXH, nhà công vụ, nhà cho thuê … ngay mà không cần tốn thời gian triển khai. Phát triển phân khúc nhà cho thuê bình dân với thời hạn thuê ổn định lâu dài. Nhu cầu thuê nhà ở của các cán bộ công nhân viên, hoc sinh sinh viên … còn rất lớn trong khi thị trường này còn đang bị bỏ ngỏ, thiếu vắng nhà đầu tư.
3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC 3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật 3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật
Theo khảo sát thì có 51,16% số người được hỏi dồng ý và 40,07% hoàn toàn đồng ý rằng thủ tục làm giấy tờ nhà, đất rất phức tạp. Bên cạnh đó việc thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS còn nhiều bất cập - có 52,33% số người được hỏi dồng ý và 26,74% hoàn toàn đồng ý.
Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng
bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. NN sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
NN cần hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" để khắc phục các rủi ro có thể xảy. NĐ số 71 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.
Do vậy, cơ quan quản lý cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các NĐT trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh BĐS mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI.
Một là, nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS
Cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn VN đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.
Hai là, nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp
Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống NH có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống NH có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường nay cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Ba là, nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS
Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều thiếu vốn. Vi vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa NH, công ty kinh doanh BĐS và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế.
Bốn là, nghiên cứu, ban hành Luật về các loại hình quỹđầu tư BĐS
Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, VN cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác BĐS này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vi vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác BĐS hoạt động.
Năm là, nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về TP BĐS.
Việc phát hành TP BĐS đã manh nha hình thành tại VN. Tuy nhiên, do chưa có