7. Kết cấu của luận văn
3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC
3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật
Theo khảo sát thì có 51,16% số người được hỏi dồng ý và 40,07% hoàn toàn đồng ý rằng thủ tục làm giấy tờ nhà, đất rất phức tạp. Bên cạnh đó việc thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS còn nhiều bất cập - có 52,33% số người được hỏi dồng ý và 26,74% hoàn toàn đồng ý.
Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng
bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. NN sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
NN cần hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" để khắc phục các rủi ro có thể xảy. NĐ số 71 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.
Do vậy, cơ quan quản lý cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các NĐT trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh BĐS mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI.
Một là, nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS
Cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn VN đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.
Hai là, nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp
Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống NH có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống NH có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường nay cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Ba là, nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS
Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều thiếu vốn. Vi vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa NH, công ty kinh doanh BĐS và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế.
Bốn là, nghiên cứu, ban hành Luật về các loại hình quỹđầu tư BĐS
Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, VN cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác BĐS này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vi vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác BĐS hoạt động.
Năm là, nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về TP BĐS.
Việc phát hành TP BĐS đã manh nha hình thành tại VN. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là NH NN phối hợp với Bộ Tài chính ra Thông tư liên bộ cho thi điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính sách.
Sáu là, nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch
Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành; Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai; NĐ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp.
Bảy là, nghiên cứu ban hành Luật về thông tin BĐS để xây dựng các chỉ số
liên quan đến thị trường
Triển khai tính thử chỉ số giá nhà. Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện VN, sau đó mở rộng, tinh cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là các huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm của hàng hóa BĐS, của thị trường BĐS cũng như đặc điểm thông tin và giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng việc tính toán chỉ tiêu đánh giá thị trường
BĐS. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS mức độ hẹp là hiện thực hơn.
Tám là, hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS
Lĩnh vực này không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan NN đồng thời theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp NN. Hiện BXD là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý NN. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Bên cạnh đó, VN đã có Ủy ban Chứng khoán NN để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục Quản lý Đất đai. Vi vậy, rất cần một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS.
Chín là, tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS
Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những NĐT, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Vi vậy, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đạo tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS.
3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ
nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của VN để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường BĐS VN trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường BĐS một cách hợp lý.
3.10.3 Các DN cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá BĐS của VN hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các NĐT kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc
giảm giá BĐS để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường.
Các DN kinh doanh BĐS cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau. Theo khảo sát, có 50% số người được hỏi đồng ý và 34,88% hoàn toàn đồng ý rằng chính sách giá đất còn nhiều bất cập, không sát với thực tế. Việc xây dựng bảng giá đất sát với thị trường được 47,67% số người được hỏi đồng ý và 40,70% hoàn toàn đồng ý.
3.10.4 Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cung cấp cho người mua và người bán
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, NH, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá BĐS khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về BĐS, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Có 41,86% số người được hỏi theo khảo sát của tác giả đồng ý và 52,33% hoàn toàn đồng ý với ý kiến thị trường BĐS cần công khai minh bạch và đầy đủ thông tin hơn.
3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS
Thẩm định BĐS là công việc hết sức quan trọng trong giao dịch mua bán BĐS. Ở nhiều nước có nền kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển cả hàng trăm năm nay. Còn tại VN, thẩm định còn là một ngành nghề non trẻ. Có 43,02% số người được hỏi đồng ý và 40,70% hoàn toàn đồng ý hệ thông định giá BĐS yếu kém và không chuyên nghiệp.
Sự không rõ ràng trong việc thẩm định là một trong những nguyên nhân chủ yếu góp phần bóp méo quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS.
BXD đã ban hành thông tư quy định phân hạng các loại chung cư, nhưng trên thực tế, việc xác định giá trị BĐS hiện vẫn chủ yếu phụ thuộc vào CĐT. Hàng loạt các
mâu thuẫn xảy ra giữa CĐT và khách hàng tại các dự án trong thời gian qua, mà phần thua thiệt chủ yếu vẫn là khách hàng
Xây dựng đội ngũ tư vẫn BĐS
Xây dựng hệ thống thông tin có liên quan. Có 50,00% số người được hỏi đồng ý và 41,86% hoàn toàn đồng ý xây dựng và phát triển hệ thống lưu trữ thông tin BĐS.
3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS
Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành từ 1-1-2007, quy định mọi giao dịch BĐS có một bên là pháp nhân phải qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm hoạt động giao dịch ngầm vẫn phổ biến. Nhiều sàn giao dịch lợi dụng kẽ hở pháp luật làm sai trái. Có 52,33% số người được hỏi đồng ý và 19,77% hoàn toàn đồng ý với ý kiến cho rằng các sàn giao dịch BĐS hiện nay chưa thực sự hữu ích cho các NĐT khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.
Để phát triển thị trường BĐS các sàn giao dịch phải công khai, minh bạch hóa thông tin để mọi người có thể tiếp cận sản phẩm, nâng cao trình độ quản lý kinh doanh. Các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, thực hiện hóa các quy định của pháp luật ban hành – có 47,67% số người được hỏi đồng ý và 43,02% hoàn toàn đồng ý.
Cần phải quy định tất cả các giao dịch BĐS qua sàn chứ không chỉ riêng các giao dịch có liên quan tới pháp nhân như hiện nay. Toàn bộ giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho NN quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó NN có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường. NN hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài.
Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm này sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt BĐS làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giá
mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường BĐS.
Về vĩ mô sàn giao dịch BĐS cũng đóng vai trò quan trong trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động BĐS nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá BĐS cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá BĐS cao.
Vai trò của sàn giao dịch BĐS cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường BĐS thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho CĐT như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý BĐS. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ BĐS đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, NH, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động BĐS tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích cho CĐT và người đầu tư
Kết luận chương 3
Để huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS mỗi DN dựa vào tình hình tài chính của mình, tình hình của mỗi dự án để lựa chọn cho DN của mình những hình thức huy động vốn phù hợp với DN, với từng công trình, từng dự án. Ngoài ra, để có thêm nhiều hình thức huy động vốn cần các cơ quan Nhà nước quan tâm, chia sẻ khó khăn với DN. Đồng thời ban hành những hành lang pháp lý kịp thời với sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó cũng cần có sự hướng dẫn của Nhà nước để thị trường phát triển một cách cân đối, tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Nhìn chung, chính sách tín dụng BĐS hiện nay cũng có mặt tích cực của nó đối với thị trường BĐS chứ không chỉ có tiêu cực, đó là nhiều DN sẽ chủ động tìm cách xoay xở nguồn vốn để tồn tại, như có thể phát hành trái phiếu, niêm yết cổ phiếu...