7. Kết cấu của luận văn
2.4.4 Những hình thức huy động khác
Quỹ phát triển nhà ở
Theo quy định tại Điều 75 của NĐ 71, việc lập Quỹ phát triển nhà ở được hình thành từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu NN trên địa bàn, với mức tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của dự án. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Quỹ sẽ được sử dụng để tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN nhằm duy trì vai trò của NN trên thị trường, đảm bảo ổn định thị trường. Đồng thời, quỹ cũng hỗ trợ cho công tác GPMB để tạo quỹ đất dành cho phát triển NƠXH. Đặc biệt, quỹ sẽ cho các CĐT dự án NƠXH vay với lãi suất ưu đãi và cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH vay ưu đãi ...
Nhưng đến nay số người được vay còn quá ít, mới chỉ chiếm khoảng 25% vốn tiền mặt của Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM. Đại diện Quỹ cho biết khi thẩm tra hồ sơ, một số trường hợp ban chấp hành công đoàn nơi đối tượng xin vay tiền công tác thừa nhận không nắm rõ cán bộ, nhân viên của mình đã có nhà ở thực sự hay chưa để xác nhận nên không được cho vay. Mặt khác, mức cho vay tối đa 300 triệu đồng/trường hợp như hiện nay là thấp so với giá trị căn nhà. Thời gian tới, ban điều hành quản lý quỹ sẽ kiến nghị tăng mức vay lên cao hơn.
Điều kiện vay của Quỹ: Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách TPHCM (thuộc sở, ban, ngành, quận, huyện, cơ quan hành chính sự nghiệp) mà cả vợ chồng chưa đứng tên sở hữu nhà ở và đất ở, và chưa từng được NN giải quyết chính sách nhà ở, đất ở; có hộ khẩu TPHCM; có thời gian công tác từ ba năm liên tục trở lên; có khả năng tài chính để trả trước 30% giá trị nhà, có thu nhập còn lại sau khi trừ chi phí trên 5 triệu đồng/tháng.
Hiện nay, Quỹ đã mua lại và sở hữu Khu lưu trú công nhân tại KCX Linh Trung gồm 232 phòng (sáu người/phòng), để cho mỗi công nhân thuê với giá 110.000đ/tháng. Quỹ được UBND TP giao quản lý để cho người có thu nhập thấp mua, thuê căn hộ tại ba chung cư: Đông Hưng 2 (Q.12), Nguyễn Ngọc Phương và chung cư P.26 (cùng ở Q.Bình Thạnh). Riêng chung cư Đông Hưng 2 là chung cư đầu tiên sẽ bàn giao nhà cho cán bộ công chức trong tháng 4/2011. Quỹ đã đầu tư vốn trực
tiếp vào hai dự án quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Q.12 (2.033 căn) và tại Q.Bình Thạnh (784 căn). Dự kiến, hai dự án này sẽ khởi công vào quý 2/2011 và sẽ hoàn thành trong năm 2014. Quỹ đã cho vay 260 tỷ đồng thực hiện chín dự án xây dựng chung cư NƠXH và nhà ở tái định cư, đã hoàn thành sáu dự án trong năm 2010 và ba dự án sắp hoàn thành. Ngoài ra, Quỹ còn cho vay theo chương trình Quỹ quay vòng của NH Thế giới, theo đó đã có 3.459 hộ nghèo đã được vay (15 triệu đồng/hộ) để sửa nhà, tổng cộng 51 tỷ đồng.
Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở
Hiện nay, nhiều công ty BĐS còn tiến hành huy động vốn với nhiều hình thức chưa có tiền lệ tại VN. Điều đáng nói là những hình thức ấy hoặc những điều khoản trong thỏa thuận, hợp đồng luôn đứng về phía CĐT, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Tiết kiệm theo hợp đồng chiếm 40% thị phần tín dụng thế chấp ở Áo, 32% tại Pháp và trên 20% tại Đức. Tại VN, tiết kiệm theo hợp đồng BĐS cũng đã được đề cập nhiều lần, song mới chỉ dừng ở ý tưởng. Trên thực tế, trong khi pháp luật về BĐS cũng như các quy định pháp lý khác bỏ trống hoàn toàn loại hình này, đã có DN “vượt rào”. Song cũng chính vì sự mạnh dạn khi chưa có khuôn khổ ấy, DN đã bị “thổi còi”. Cụ thể,việc Công ty BĐS Vinaland phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở vào đầu năm 2009 đã gây nhiều ầm ĩ. Để tránh rắc rối, Vinaland đã ngưng việc phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở.
Tuy nhiên, dư luận còn nhiều băn khoăn về tính pháp lý trong khâu phát hành chứng chỉ. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như tiêu chí để xác định “giá gốc”, thời hạn hoàn thành dự án... cũng đang được đặt ra. Tên gọi là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở của công ty cũng chỉ là cách gọi tên theo đúng hình thức người mua chứng chỉ đã tiết kiệm. Riêng với cam kết chuyển đổi chứng chỉ thành quyền mua nhà, công ty căn cứ vào giấy phép đăng ký kinh doanh.
Về quy định người mua chứng chỉ sau 5 năm được mua nhà với đơn giá xây dựng gốc, Vinaland giải thích đây là giá xây dựng trên một mét vuông sàn mà công ty phải trả cho nhà thầu. Cách tính là lấy tổng chi phí xây dựng (chi phí quản lý xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí mua sắm thiết bị) chia cho tổng diện tích sở hữu riêng. Ngoài ra, lúc bán nhà công ty sẽ mời một ban kiểm soát gồm chủ tịch công đoàn và hai
người sở hữu nhiều chứng chỉ nhất đến kiểm tra, giám sát việc tính đơn giá gốc. Lúc đó công ty có trách nhiệm công bố tất cả hóa đơn, chứng từ, giá mua nguyên vật liệu xây dựng cho đoàn này biết.
Còn với trường hợp người tham gia đã có 60 chứng chỉ tương đương được mua 60m2 sàn nhà với giá gốc nhưng lúc này diện tích căn hộ thực tế là 80 m2 thì phần diện tích 20m2 còn lại phải mua theo giá thị trường. Trường hợp này ông Hưng giải thích, người mua không nên băn khoăn sợ công ty ép giá để phá vỡ cam kết vì tỷ lệ chứng chỉ tiết kiệm công ty phát hành rất hạn chế. Tỷ lệ chỉ ở mức khoảng 30% diện tích sàn xây dựng. Với con số này thì khách hàng yên tâm vì khi bán phần diện tích căn hộ với giá thị trường, công ty cũng không thể nâng cao lên được. Đó là chưa kể lúc đó công ty phải bán nhà qua sàn giao dịch và phải công bố thông tin.
Với đề xuất cần có một NH tham gia để hạn chế rủi ro cho người mua chứng chỉ. Bước đầu đã có NH Á Châu qua làm việc với Vinaland để bàn việc tham gia bảo lãnh phát hành. Trong trường hợp không có NH tham gia thì quyền lợi khách hàng vẫn được bảo đảm. Do Vinaland là công ty cổ phần nên mọi hoạt động minh bạch và đều phải báo cáo cổ đông Theo ông Hoàng, đến thời điểm công ty bán nhà, nếu người sở hữu chứng chỉ không muốn mua nhà thì Vinaland trả lại tiền gốc cộng thêm 100% lãi suất cơ bản do NH NN ấn định. Ngoài ra có một mốc thời gian nữa là nếu đến năm 2014 mà Vinaland không triển khai dự án thì công ty này phải trả lại toàn bộ tiền gốc cộng thêm 200% lãi suất cơ bản do NH NN ban hành.
Tuy nhiên, luật sư Lưu Trường Hận, Trưởng phòng Pháp chế của NH Phương Đông, cho biết dù có tên gọi là gì thì chứng chỉ này vẫn là giấy tờ có giá do mệnh giá phát hành của chứng chỉ được quy ra năm triệu đồng. Căn cứ vào Luật DN thì công ty cổ phần chỉ được phép phát hành giấy tờ có giá dưới hình thức TP. Còn nếu căn cứ vào luật dân sự thì việc này phải gọi là hợp đồng vay mượn và giấy tờ xác nhận là giấy vay nợ chứ không thể mang tên là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở. Có ý kiến một luật sư khác cho rằng nếu công ty chọn chứng chỉ là quan hệ dân sự thì nguyên tắc chung là các bên có quyền tự do thỏa thuận và các thỏa thuận đó có hiệu lực khi nó không vi phạm pháp luật. Vì thế chứng chỉ trên vẫn đảm bảo tính pháp lý.