7. Kết cấu của luận văn
2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng
Một số tổ chức đầu tư BĐS chuyên nghiệp thông qua hợp đồng hợp tác để sử dụng tiền nhàn rỗi của các cá nhân cho một số dự án. Đổi lại, những cá nhân trên có thể hưởng lợi từ việc nhận được quyền sở hữu của một số đất và nhà dự án tương ứng với đóng góp. Thực tế, loại hình này nên sử dụng với các dự án BĐS mà lợi nhuận thu được là từ việc giao dịch đất đai và nhà cửa. Mặt khác, những đóng góp của các cá nhân đó gần như chỉ là một khoản trả trước của khách hàng.
Trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động vốn thông quá kênh khách hàng và NĐT theo phương thức ứng trước tương đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu trong các phương án huy động vốn của họ.
Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của NN chỉ những dự án nào
hoàn thành phần móng mới được nhận tiền ứng trước của khách hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên thực tế, NN đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh…;
Cuối năm 2007, khi phát triển các dự án căn hộ cao cấp: The Vista (quận 2) của công ty CapitalLand-Vista, Sky Garden 3 (quận 7) của công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng và dự án Blue Diamond (huyện Nhà Bè) của công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng dù chưa xây dựng, nhưng đã huy động vốn của khách hàng lên đến 800 tỷ đồng. Sở Xây Dựng TPHCM đã “thổi còi” bằng cách lập biên bản, yêu cầu ngừng ngay việc nhận tiền của khách hàng và buộc phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận. Tuy nhiên, cách xử lý trên của Sở Xây Dựng đã vấp phải phản ứng từ phía DN bởi vì luật có quy định cấm nhưng lại không đưa ra biện pháp chế tài, xử lý những sai phạm này, theo NĐ 153 thì DN đầu tư vào các dự án kinh doanh BĐS, nếu chưa bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì không được huy động vốn của khách hàng
Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở, CĐT chỉ được phép huy động vốn của khách hàng khi đã được duyệt thiết kế kỹ thuật và xây dựng xong phần móng công trình. Các công ty kinh doanh địa ốc cho biết có hơn 90% CĐT huy động vốn khách hàng trước khi dự án triển khai. Thậm chí không ít dự án CĐT huy động vốn khi chưa xong giải tỏa đền bù.
Khi thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với NN thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3-6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Thông thường các NĐT có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ NH. Nhưng nay kênh tín dụng từ NH đang rất hẹp, rất khó tiệp cận, nhiều khách hàng, nhất là các NĐT đã không còn đủ khả năng để đóng tiếp những phần còn lại.
Với những thay đổi về luật pháp và chính sách sách tiền tệ cũng như thị trường BĐS đóng băng đã làm cho kênh huy động vốn này cũng gặp khó khăn và đang hẹp
dần. Chỉ những khách hàng có nhu cầu thực sự và những khách hàng có đủ lực về tài chính mới tiếp tục thực hiện, còn các nhà đầu cơ không đủ lực đã phải rút khỏi thị trường. Rất nhiều dự án BĐS đang đứng trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng. NH siết chặt tín dụng cho vay BĐS, muốn huy động vốn từ khách hàng phải chờ xây xong phần móng.