7. Kết cấu của luận văn
1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
Năm 1960 Mỹ là quốc gia đầu tiên thành lập REIT. Hiện tại, có rất nhiều các quốc gia trên thế giới có luật quy định, điều chỉnh về REIT để phát triển thị trường BĐS như Nhật Bản, Singapore, Tây Ban Nha, Anh …
REIT được thành lập tại mỗi nước đều chịu sự chi phối, quản lý của các luật, các quy định trên khuôn khổ pháp lý. Và được giám sát bởi ban gián đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. Sự vận hành hoạt động cũng khác nhau nhưng các REIT đều có điểm chung là REIT chỉ chú trọng đầu tư BĐS là chủ yếu.
Để giảm thiểu và phân tán rủi ro cho quỹ thì REIT ở mỗi nước đều có những quy định riêng như:
Tại Mỹ, số cổ đông tối thiểu tham gia quỹ phải từ 100 trở lên và từ 5 nhà đầu tư
trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT. REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào BĐS, TP chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT
Tại Nhật, số vốn pháp định của REIT là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng, có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào BĐS (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REIT Nhật không được phép đầu tư vào BĐS ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.
Tại Sigapore, để niêm yết trên Sở giao dịch thì REIT phải có vốn tối thiểu là
20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn REIT được nằm giữ bời ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. REIT có thể đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào BĐS và ít nhất 70% vào BĐS và tài sản liên quan đến BĐS. REIT không phát triển tài sản, không đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp. Nợ vay không vượt quá 35% tổng tài sản của REIT.
Tại Tây Ban Nha, vốn tối thiểu của một REIC hay REIF là 9 triệu EUR. Mỗi
RECII phải có tối thiểu 100 cổ đông. Các RECII không bắt buộc phải niêm yết. Về hoạt động, RECII phải có mục đích đầu tư vào BĐS đô thị để cho thuê; ít nhất 50% tài sản phải bao gồm khu dân cư, nhà ở cho sinh viên hoặc người lớn tuổi; Thời gian đầu tư tối thiểu là 3 năm; RECII có thể đầu tư 35% tổng tài sản vào một BĐS riêng lẻ; REIF được đầu tư 10% và REIC đầu tư 20% tổng tài sản vào các Công ty niêm yết.
Tại Anh, một công ty niêm yết phải có vốn tối thiểu là 50 ngàn GBP. Một cổ
đông không thể nắm giữ hơn 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu quyết. REIT bắt buộc phải niêm yết trên Sở Giao dịch London hoặc các Sở Giao dịch khác theo quy định. REIT phải nắm giữ ít nhất là 3 tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% thị giá của toàn danh mục đầu tư. REIT được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS trong nước, với điều kiện là ít nhất 75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê BĐS và REIT phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê.
1.4.2 Kinh nghiệm phát triển NƠXH
Sigapore là nước đi đầu và thành công trong việc xây dựng NƠXH. Ủy ban nhà
ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế và xây dựng nhà ở giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốc Singapore. Gần nửa thế kỷ qua, HDB đã cung cấp nhà ở cho người Singapore. Đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ.
Để sở hữu một căn hộ HDB, một hộ gia đình phải có tối thiểu hai thành viên và thu nhập hàng tháng của hộ gia đình tối đa không quá 8.000 đô la Singapore. Tài trợ của Chính phủ luôn là yếu tố quan trọng đối với chương trình nhà ở tập thể và nó đảm bảo rằng người Singapore nào cũng có thể mua được một căn hộ HDB. Chính phủ cũng tài trợ cho người mua căn hộ HDB vay trả góp.
Để tài trợ cho các yêu cầu về chương trình phát triển nhà ở, thỉnh thoảng, HDB cũng phát hành TP theo chương trình TP Trung hạn và thâm hụt hàng năm của HDB được Chính phủ Singapore bù đắp.
HDB cũng đưa ra nhiều lựa chọn rộng rãi đáp ứng các nhu cầu nhà ở đa dạng: Có 6 loại căn hộ khác nhau để người dân chọn lựa. Loại phổ biến nhất là căn hộ bốn phòng, khoảng 90m2, với 3 phòng ngủ, một phòng khách, một kho chứa đồ, hai buồng tắm và một nhà bếp. Ngoài ra HDB còn cung cấp các căn hộ nhỏ cho người già, người độc thân … căn hộ nhỏ hơn nhưng vẫn là một phần của cộng đồng, gần gũi với gia đình và bạn bè.
HDB cũng mời khu vực tư nhân tham gia phát triển và bán các dự án mới, khuyến khích đổi mới sáng tạo về thiết kế và tạo ra giá trị xứng đáng hơn cho người mua.
Những gia đình có thu nhập thấp cũng được hỗ trợ thêm. Ngoài các trợ cấp hiện tại về nhà ở, họ cũng được trợ cấp nhà ở bổ sung (Additional Housing Grant) để mua căn hộ đầu tiên. Một số gia đình không có đủ khả năng mua, HDB cung cấp các căn hộ cho thuê, với giá cho thuê được trợ giá.
Còn tại Hàn Quốc KNHC là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm cung cấp các nhà ở công cộng Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC cũng như tổ chức nó để có thể tiếp tục đảm trách vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính KNHC phải dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ những người mua nhà, để có thể phát triển thêm chương trình nhà ở. KNHC được cho phép thu hồi đất để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì thế, KNHC có thể lấy được đất với giá cả do chính quyền địa phương quy định. KNHC còn có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, mà các khu này thường không đem lại mức lợi nhuận đáng kể nào. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, tiến hành triển khai dự án tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và dựa vào các chương trình BĐS lớn hay chương trình các khu đô thị mới, nơi mà KNHC có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình với giá cao.
Các nhà đầu tư phải trình dữ liệu để chứng minh mức giá của họ bao gồm phí đất cũng như phí xây dựng. Tuy nhiên việc quản lý giá không đơn giản, mà ngược lại gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực, cản trở việc cung cấp nhà ở. Vào năm 1981, khi chính phủ vừa phải thúc đẩy việc phát triển nhà ở, vừa khuyến khích nền kinh tế và ủng hộ kế hoạch xây dựng 5 triệu ngôi nhà, chính quyền thành phố Seoul đã hoãn lại việc quản lý giá đối với loại nhà 85m2 hay nhà nhiều tầng. Lập tức giá bán của các căn hộ mới tăng lên chóng mặt. Vì thế, chính quyền thành phố Seoul đã lập ra một mức giá trần. Mức giá này được ổn định đến 1989, khi một hệ thống mới gọi là Hệ Thống Liên Kết Giá ra đời thay thế nó. Dưới hệ thống này, giá nhà mới được lập ra theo Luật Xúc Tiến Xây Dựng Nhà vốn được quy định và được thông qua bởi chính quyền- dựa trên phí đất và phí xây dựng chuẩn.
Quản lý giá đã bị xem là tạo điều kiện cho việc đầu cơ. Nhu cầu về nhà ở luôn vượt mức cung khi thực hiện hệ thống quản lý giá này. Điều này làm gia tăng tình hình đầu cơ nhà đất, do đó NN lại phải đặt ra các quy định về việc bán các căn hộ mới xây và HCPL là cơ quan đã đưa ra các quy định này. Các căn nhà mới xây từ nguồn tài chính vay của NHF và KHN phải được bán ra với giá ưu đãi cho những người tham gia vào chương trình gởi tiền tiết kiệm nhưng chưa có nhà trong một thời gian nhất định, những người này không được phép bán hoặc cho thuê lại nhà mới của họ trước thời hạn quy định, và thường là 2 năm.
Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu là một chương trình cho những người muốn mua nhà và mua lần đầu tiên vay, khoản vay này có thể lên đến 100 triệu Won cho diện tích 85m2 hoặc thấp hơn, hoặc 70% giá căn nhà. Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, nhưng chưa có nhà riêng.
Các khoản cho vay cũng được giành cho dự án nâng cấp các khu định cư cho người có thu nhập thấp: có thể từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà riêng biệt hoặc đai gia đình. Bên cạnh đó, các khu đất thuộc sở hữu NN được trang bị cơ sở hạ tầng đầy đủ cũng được bán ra với mức giá đã được giảm.
Tại Pháp, NN chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình
chung cư xã hội. Dù mang tên “NƠXH” nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.
Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bổ vào các dự án. Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn.
Có thể thấy để phát triển NƠXH thì chính quyền các nước đã phải:
- Thành lập một cơ quan chuyên lo cung cấp, phát triển nhà ở cho dân và đứng ra bù đắp chi phí nếu có thâm hụt.
- Khuyến khích công ty xây dựng nhà diện tích nhỏ, bắt các công ty xây dựng NƠXH cho dân. Căn cứ nhu cầu cụ thể về nhà ở để phân bổ cho các dự án cho các dự án, các địa phương.
- Có nhiều loại nhà với diện tích lớn nỏ khác nhau để phù hợp với khả năng và số người của mỗi gia định, có cả những căn hộ mi ni cho người già, người độc thân.
- Hỗ trợ thêm cho các gia đình có thu nhập thấp để mua căn nhà đầu tiên. Với người nghèo hơn có thể ở các căn nhà thuê với giá cho thuê được trợ giá.
- Cho thuê một thời gian rồi bán lại đất theo gía NN chứ không theo giá thị trường.
- Bắt các công ty cũng như người lao động tham gia chương trình gửi tiết kiệm nhưng chưa có nhà và không được bán và cho thuê theo thời hạn quy định.
1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
Thông qua quá trình CKH, các NH cho vay BĐS có thể chuyển rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm. Chính điều này đã kích thích NH mở rộng và tăng trưởng tín dụng BĐS quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường BĐS biến động và khủng hoảng. Do đó, đòi hỏi các NH phải tôn trọng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện tín dụng trong mọi trường hợp.
Phát triển và ứng dụng kỹ thuật CKH cần chuẩn bị kỹ lưỡng và có bước đi thích hợp, cần đảm bảo khai thác đúng vai trò, ý nghĩa của công cụ này là tạo nguồn vốn cho
thị trường BĐS, giúp người dân mua được nhà và CĐT có vốn để phát triển dự án. Để CKH phát triển cần:
- Sự hỗ trợ và khuyến khích từ chính phủ - Thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt - Thành lập thị trường thứ cấp
- Ban hành luật về thị trường thứ cấp - Hình thành công ty định mức tín nhiệm.
1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
Có thể thấy hầu hết các nước trên thế giới phát triển nhà ở và thị trường BĐS đều xây dựng một chiến lược lâu dài. Người mua nhà được chuẩn bị và hỗ trợ từ các chương trình của Chính phủ:
Tại Thái Lan, GHB tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS bằng cách nhận các
khoản đặt cọc tiết kiệm và phát hành TP.
Tại Sigapore, Gửi tiết kiệm bắt buộc vào quỹ dự phòng trung ương là chính sách mà Chính phủ Singapore áp dụng. Nhờ chính sách này mà HDB có nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình
Tại Nhật Bản, Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) được thành
lập với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở đã đảm bảo cho mọi người có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể. Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống TP tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách NN, "ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản cho vay tư nhân.
1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc
Trong quá trình phát triển nhà ở cho dân, nước Anh đặc biệt chú ý tới công tác quy hoạch. Yêu cầu quy hoạch khu nhà ở của Anh là quy phạm kỹ thuật cần phải tuân thủ mà Chính phủ Anh định ra đối với việc quy hoạch khu nhà ở. Nội dung yêu cầu quy hoạch chủ yếu gồm:
- Trong khu nhà ở, cần phải cấp cho tất cả các hộ cư trú một mảnh đất trống tương đối rộng bên ngoài hộ, ít nhất mỗi hộ không được ít hơn 30m2.
- Công trình xây dựng mới cần phải hài hoà với những vật kiến trúc đã có ở xung quanh.
- Phải khác với chung cư. Về mặt thiết kế yêu cầu phải có thiết kế cách điệu nhà ở.
- Yêu cầu thiết kế phải bố trí đường đi bộ và phải tách biệt với đường xe hơi.
- Để giảm nhẹ tiếng ồn của đường phố lân cận, ngoài diện tích xanh hoá công cộng của khu quy hoạch ra, mật độ của mỗi hécta nhà ở xây dựng là 340 người, còn yêu cầu có đủ cơ sở hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, y tế…
Bên cạnh đó, nước Anh cũng chú trọng phát triển nhà cho thuê và quản lý tốt việc cho thuê nhà. Để ổn định đời sống dân cư, Chính phủ Anh khống chế nghiêm ngặt sự gia tăng của tiền thuê nhà bằng pháp lệnh khống chế tiền thuê nhà, chế độ quản lý tiền thuê nhà dần dần được thu hẹp đối với nhà cấp thấp, còn đối với nhà cấp trung thì từng bước xoá bỏ chế độ quản lý tiền thuê nhà.
Đến năm 1974, Chính phủ Anh áp dụng chính sách tiền thuê nhà theo cơ chế thị trường. Cần lưu ý rằng đối với tiền thuê nhà cũ Chính phủ vẫn quản lý, còn tiền thuê