7. Kết cấu của luận văn
1.3.2 Nguồn vốn tín dụng
1.3.2.1 Khái niệm tín dụng BĐS
Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa. Tín dụng BĐS là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng BĐS, nhà ở, đất đai, BĐS trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
Tín dụng là nguồn vốn chủ yếu trong kinh doanh BĐS, việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là nền tảng cơ bản đối với CĐT BĐS. Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương vụ tùy thuộc vào hiểu biết tài chính của NĐT. NĐT kinh doanh chuyên nghiệp phải nắm nhiều cách khác nhau để gia tăng tiềm năng thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại.
1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng BĐS có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại, như sau:
- Một là, thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài
hạn: do BĐS là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Hai là, người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Thế nên, NĐT cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau, do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất.
- Ba là, thị trường BĐS có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các NĐT gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS
Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng BĐS đã được tung ra trên thị trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua NH cho đến các hình thức như phát hành TP dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật.
a. Vay nợ các tổ chức tín dụng
Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH.
Ưu điểm Nhược điểm
- Chi phí huy động vốn rẻ hơn các hình thức khác.
- Thủ tục, thời gian huy động nhanh gọn - Có thể gia hạn nợ, giãn nợ, đảo nợ khi hết thời hạn vay
- Thời hạn vay linh hoạt
- Cân đối cơ cấu vốn để tỷ suất sinh lời của vốn của DN cao hơn.
- Lãi vay được xem là chi phí hợp lệ và được khấu trừ thuế, giúp giảm số tiền DN đóng thuế hàng năm.
- Vốn vay sẽ làm cho chủ dự án quan tâm đến hiệu quả hoạt động để đảm bảo khả năng trả nợ vay.
- Chủ DN nắm quyền kiểm soát toàn bộ hoạt động DN. Và chủ DN sẽ sở hữu toàn bộ lợi nhuận của DN.
- Giải ngân theo tiến độ dự án, DN kiểm soát dòng tiền hiệu quả.
- Phải có tài sản thế chấp
- Bị động trong quá trình vay vì số lượng vay là bao nhiêu còn phụ thuộc vào quyết định từ phía tổ chức tín dụng.
- DN chịu sự giám sát của NH trong quá trinh sử dụng vốn vay.
- Nếu DN không thanh toán khoản vay, khoản nợ của thẻ tín dụng đúng hạn, mức tín nhiệm của DN sẽ bị ảnh hưởng. Điều đó sẽ khiến DN sẽ gặp nhiều khó khăn khi vay vốn trong tương lai, hoặc có thể không được phép vay vốn.
- DN huy động vốn vay càng nhiều nguy cơ phá sản càng cao.
- Chủ DN sẽ phải chịu nhiều trách nhiệm về các khoản nợ.
Có rất nhiều nguồn để có vốn vay: các NH, các quỹ tiết kiệm cho vay, các công ty tài chính thương mại…. Trong thời gian vừa qua, các tổ chức tín dụng đã phát triển nhiều loại sản phẩm và dịch vụ cho vay để phù hợp với từng loại hình kinh doanh
BĐS. Một số hình thức tín dụng cơ bản: Tín dụng xây dựng, tín dụng BĐS thế chấp, cho thuê tài chính BĐS, tín dụng BĐS “Gác lửng” (Mezzanine)…
Vốn huy động có nhiều nguồn nhưng nguồn vay thế chấp là quan trọng nhất. Muốn vay thế chấp thì người vay phải có đất đai và các tài sản khác làm vật thế chấp. Còn muốn phát hành cổ phiếu thì thủ tục tương đối phức tạp chứ không đơn giàn như vay NH.
b. Vốn ứng trước từ khách hàng
Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua BĐS: đây là kênh mà các CĐT các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Theo quy định tại NĐ 71 thì DN được huy động tối đa 70% giá trị căn nhà trước khi bàn giao nhà. Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:
- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho CĐT các khoản tiền nhất định theo từng giai đoạn quy định trong hợp đồng.
- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng
Ưu điểm Nhược điểm
- DN không phải trả lãi.
- Khách hàng có thể mua sản phẩm với nhiều ưu đãi.
- Sức tiêu thụ phụ thuộc vào lòng tin của khách hàng và những biến động thị trường.
- Khách hàng nhỏ lẻ với nguồn vốn nhỏ khó có thể tiếp cận với sản phẩm
CĐT kinh doanh BĐS và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:
+ Việc ứng trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi CĐT đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt.
+ CĐT phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS.
c. Phát hành TP
Theo Luật Chứng khoán năm 2006 và NĐ 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006. TP DN là một loại chứng khoán nợ do DN phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả gốc và lãi của DN phát hành đối với người sở hữu TP. Một số loại TP DN như: TP chuyển đổi, TP không chuyển đổi, TP có kèm theo chứng quyền, TP có bảo đảm, TP không có bảo đảm …
Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi
Ưu điểm Nhược điểm
- Đáp ứng nhu cầu về vốn với chi phí thấp cho các dự án: lãi suất TPCĐ thấp nhưng chính khả năng có thể chuyển đổi sang nhà/đất khuyến khích NĐT mua TP
- Loại bỏ lãi suất cố định khi có sự chuyển đổi
- Số cổ phiếu trong thị trường hiếm khi gia tăng nhanh vì sự chuyển đổi xảy ra trong khoảng thời gian dài
- Tránh được sự loãng giá trị tức thời số lợi nhuận cơ bản của cổ phiếu
- Là loại chứng khoán có độ rủi ro thấp - Góp phần làm phong phú và đa dạng nguồn hàng hóa cho thị trường tài chính.
- Vốn cổ đông bị loãng vào thời điểm chuyển đổi (nếu là TP chuyển đổi thành CP)
- Sự chuyển đổi nhiều sẽ làm thay đổi khả năng kiểm soát của công ty.
- Số nợ của công ty giảm có nghĩa là công ty mất đi đòn bẩy tài chính.
- Công ty phải đóng nhiều thuế hơn khi có chuyển đổi.
- Cơ cấu vốn của công ty không được ổn định như trước.
- Thị trường BĐS là một thị trường rất sôi động nhưng cũng rất bất ổn. Vì vậy, việc tính toán giá phát hành, lãi suất, thời hạn TP và thời hạn chuyển đổi, giá trị nhà đất trong tương lai một cách hợp lý để hình thành nên giá chuyển đổi là một công việc rất khó và phức tạp.
Từ đó cho thấy khái niệm “TP BĐS” được gọi với ý nghĩa là việc phát TP để đầu tư vào BĐS hoặc người mua TP được kèm thêm quyền mua BĐS, nhà ở hoặc TP có bảo đảm bằng BĐS. Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự đặt tên gọi “TP BĐS” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc huy động vốn phát triển dự án BĐS.
1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay
công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh. Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh này.
Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI
Ưu điểm Nhược điểm
- Bổ sung cho nguồn vốn trong nước - Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý. - Tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu
- Tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công - Nguồn thu ngân sách lớn:
- FDI tăng dẫn đến nhập siêu tăng - Rủi ro về tỷ giá khi các dự án FDI rút một nguồn vốn lớn về nước.
1.3.4 Các hình thức khác
Chứng chỉ BĐS: đây là sản phẩm gắn kết thị trường BĐS và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, NĐT sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là NH, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua TP công trình, NĐT không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành TP. Nhưng đối với chứng chỉ BĐS, NĐT sẽ yên tâm hơn, vì đã có NH kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.
Quỹ phát triển nhà ở: Theo quy định tại Điều 75 của NĐ 71/2010/NĐ-CP, việc lập Quỹ phát triển nhà ở được hình thành từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu NN trên địa bàn, với mức tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của dự án. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Quỹ sẽ được sử dụng để tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN nhằm duy trì vai trò của NN trên thị trường, đảm bảo ổn định thị trường.
Đồng thời, quỹ cũng hỗ trợ cho công tác GPMB để tạo quỹ đất dành cho phát triển NƠXH. Đặc biệt, quỹ sẽ cho các CĐT dự án NƠXH vay với lãi suất ưu đãi và cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH vay ưu đãi...
1.4 NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
1.4.1 Kinh nghiệm phát triển quỹ tín thác đầu tư BĐS
Năm 1960 Mỹ là quốc gia đầu tiên thành lập REIT. Hiện tại, có rất nhiều các quốc gia trên thế giới có luật quy định, điều chỉnh về REIT để phát triển thị trường BĐS như Nhật Bản, Singapore, Tây Ban Nha, Anh …
REIT được thành lập tại mỗi nước đều chịu sự chi phối, quản lý của các luật, các quy định trên khuôn khổ pháp lý. Và được giám sát bởi ban gián đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. Sự vận hành hoạt động cũng khác nhau nhưng các REIT đều có điểm chung là REIT chỉ chú trọng đầu tư BĐS là chủ yếu.
Để giảm thiểu và phân tán rủi ro cho quỹ thì REIT ở mỗi nước đều có những quy định riêng như:
Tại Mỹ, số cổ đông tối thiểu tham gia quỹ phải từ 100 trở lên và từ 5 nhà đầu tư
trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT. REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào BĐS, TP chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT
Tại Nhật, số vốn pháp định của REIT là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng, có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào BĐS (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REIT Nhật không được phép đầu tư vào BĐS ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.
Tại Sigapore, để niêm yết trên Sở giao dịch thì REIT phải có vốn tối thiểu là
20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn REIT được nằm giữ bời ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. REIT có thể đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào BĐS và ít nhất 70% vào BĐS và tài sản liên quan đến BĐS. REIT không phát triển tài sản, không đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp. Nợ vay không vượt quá 35% tổng tài sản của REIT.
Tại Tây Ban Nha, vốn tối thiểu của một REIC hay REIF là 9 triệu EUR. Mỗi
RECII phải có tối thiểu 100 cổ đông. Các RECII không bắt buộc phải niêm yết. Về hoạt động, RECII phải có mục đích đầu tư vào BĐS đô thị để cho thuê; ít nhất 50% tài sản phải bao gồm khu dân cư, nhà ở cho sinh viên hoặc người lớn tuổi; Thời gian đầu tư tối thiểu là 3 năm; RECII có thể đầu tư 35% tổng tài sản vào một BĐS riêng lẻ; REIF được đầu tư 10% và REIC đầu tư 20% tổng tài sản vào các Công ty niêm yết.
Tại Anh, một công ty niêm yết phải có vốn tối thiểu là 50 ngàn GBP. Một cổ
đông không thể nắm giữ hơn 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu quyết. REIT bắt buộc phải niêm yết trên Sở Giao dịch London hoặc các Sở Giao dịch khác theo quy định. REIT phải nắm giữ ít nhất là 3 tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% thị giá của toàn danh mục đầu tư. REIT được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS trong nước, với điều kiện là ít nhất 75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê BĐS và REIT phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê.
1.4.2 Kinh nghiệm phát triển NƠXH