7. Kết cấu của luận văn
1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ
Phát triển BĐS là điều cần thiết trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, phải đảm bảo rằng thị trường phát triển một cách cân đối, phù hợp với nhu cầu thực là rất cần thiết. Để thị trường BĐS phát triển một cách thái quá mà nguyên nhân chủ yếu là do đầu cơ thì hậu quả thật khó lường. Khủng hoảng nợ dưới chuẩn của Mỹ trong thời gian vừa qua là bài học xương máu trong chính sách phát triển BĐS.
Ông Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bóng BĐS chủ yếu bắt nguồn từ sự sụt giảm lãi suất dài hạn. Bắt đầu từ sự sụp đổ của Công ty dotcom chỉ số
NASDAQ giảm hơn 70%, các NĐT đã đổ vốn vào thị trường BĐS, công với việc liên tục hạ lãi suất đã khiến thị trường BĐS tăng giá liên tục.
Người dân Mỹ lại có đam mê sở hữu nhà, cộng với niềm tin BĐS là kênh đầu tư tốt dẫn đến cơn sốt đầu cơ vào BĐS.
Cùng với đó các tổ chức tín dụng tung ra nhiều hình thức cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi, nhiều hợp đồng vay dưới chuẩn. Các NH đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Nghiệp vụ chứng khoán hóa ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao. Nhờ vào công cụ được xem là có thể làm giảm rủi ro này của các NH đẩy mạnh cho vay BĐS dưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Khi FED nâng lãi suất nhiều NĐT đã không trả được nợ, giá BĐS rớt thê thảm và thị trường BĐS vỡ bong bóng.
Kết luận chương 1
Bất động sản là một ngành quan trọng trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia. Do những đặc điểm riêng mà BĐS là tài sản có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản tương đối kém. Không những là tài sản có thể mang ra trao đổi, mua bán mà còn là đối tượng cho thuê, thế chấp …. Do đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường vốn, tiền tệ, thị trường chứng khoán. Trên cơ sở đó thị trường BĐS đã hình thành rất nhiều các hình thức huy động vốn như: vốn tự có, vốn vay tín dụng, TP, cổ phiếu …. Càng ở những cấp độ phát triển cao hơn thì thị trường BĐS càng có nhiều hình thức huy động vốn hơn.
Tại các nước phát triển trên thế giới từ lâu đã hình thành nhiều hình thức huy động mới nhằm tăng tính thanh khoản cho BĐS như thành lập REIT, chứng khoán hóa BĐS…. Tạo nguồn vốn để phát triển thị trường BĐS thông qua các loại quỹ và để tạo chỗ ở cho người dân chính phủ các nước đã thành lập ra các cơ quan chuyên lo tạo chỗ ở cho người dân nhất là những gia đình nghèo, thu nhập thấp.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN
TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM 2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
Luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 đã xây dựng đảm bảo nguyên tắc cơ bản của Hiến pháp, thể chế hóa các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Đại hội Đảng, kế thừa những nội dung còn phù hợp của Luật Đất đai 1993, luật hóa một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Để kiểm soát các hoạt động của thị trường BĐS, NĐ 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ra đời đã quy định các tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS. Tác động mạnh nhất của NĐ 181 đến thị trường BĐS là việc quy định cấm phân lô bán nền đất dự án. Với quy định này, thị trường BĐS đang bùng phát đã bị chặn lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường “sốt nóng” chuyển sang trạng thái “đóng băng” và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận.
Để phá băng thị trường, NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 đã ra đời, cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho các CĐT khác, đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi đã hoàn chỉnh xây dựng cơ sở hạ tầng.
Quá trình phát triển và hoàn thiện về pháp luật nhà ở được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Nhà Ở được quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực ngày 01/07/2006. Theo quy định của Luật Nhà Ở, công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Luật Kinh Doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006 và có hiệu lực ngày 01/01/2007. Luật Kinh Doanh BĐS tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường BĐS. Luật Kinh Doanh BĐS tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá
nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS nhằm tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS nhất là nhà ở để bình ổn thị trường BĐS. Luật Kinh Doanh BĐS đã nâng cao hiệu lực quản lý của NN, quy định rõ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS, phân định quản lý NN và quản lý kinh doanh đối với thị trường BĐS.
NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở. Một trong những nội dung quan trọng của NĐ này liên quan đến dự án phát triển nhà ở, hiện đang có nhiều tranh chấp về thời điểm huy động vốn xây dựng dự án, các hình thức huy động vốn; quyền và nghĩa vụ của CĐT dự án nhà ở thương mại.
Theo điều 9, NĐ 71 về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở quy định:
Trường hợp CĐT dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (CĐT cấp I) huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị thì chỉ được huy động theo 5 hình thức.
- Một là, CĐT ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành TP huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc mua TP không được quyền ưu tiên mua nhà ở.
- Hai là, CĐT cấp I ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với CĐT cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho CĐT này để thực hiện đầu tư dự án nhà ở.
- Ba là, CĐT ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỉ lệ góp vốn theo thoả thuận.
- Bốn là, CĐT ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với DN có chức năng kinh doanh BĐS để đầu tư xây dựng nhà ở; bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu, hoặc được phân chia sản phẩm theo thỏa thuận.
- Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại VN thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, để phân biệt dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị với dự án xây dựng nhà ở trên đất đã có hạ tầng, NĐ quy định rõ: CĐT cấp I chỉ được ký hợp đồng góp vốn với CĐT cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Trường hợp CĐT cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của CĐT cấp I thì cũng chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thoả thuận trong hợp đồng về việc CĐT cấp II được phép huy động vốn để xây dựng nhà ở và có đủ các điều kiện để huy động vốn.
Một quan chức Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: “Làm như vậy để tránh các tranh chấp có thể xảy ra khi CĐT cấp II chưa hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã huy động vốn. Hoặc chí ít, CĐT cấp II phải được sự chấp thuận bằng văn bản của CĐT cấp I về quyền sử dụng đất thì mới được quyền huy động vốn, để tránh tình trạng CĐT cứ tự ý huy động tiền của khách hàng khiến "tiền mất tật mang”.
NĐ 71 quy định: “Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà phải do CĐT (tức bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua. Chỉ trong trường hợp phía tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì được trực tiếp bán.
Đặc biệt, theo NĐ, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các cá nhân (người mua nhà) thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì thời điểm huy động vốn là khi CĐT đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng nhà ở. Điều này, làm cho tiến độ thực hiện dự án có thể chậm lại. Chậm trễ trong thi công vì hầu hết DN vốn nhỏ, xong hạ tầng là kiệt sức, trước đây được bán nhà để huy động vốn - tiếp sức, thì giờ xây xong móng nhà CĐT mới được thu tiền của khách hàng. Một đặc thù nữa là các dự án khu đô thị hiện nay có nhiều loại nhà trên các diện tích đất khác nhau, có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ cho mỗi khu đô thị, thiết kế còn có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội,
do đó thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài. Quy định này buộc các CĐT phải có năng lực tài chính dồi dào hơn. Hơn thế nữa, hợp đồng mua bán nhà phải hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định; đồng thời CĐT phải thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để quản lý, giám sát.
Ngoài ra, điểm mới trong NĐ 71 là cho phép xây căn hộ 30m2: Các hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên có thể ngăn thành nhiều căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 và mỗi căn hộ có thể có giấy chứng nhận sở hữu riêng.
Cụ thể, tại khoản 3 điều 43 quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở”.
Như vậy, dạng nhà ở này được xem như một dạng nhà chung cư và phải đáp ứng yêu cầu có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở.
Theo đó, khoản 1 điều 70 luật nhà ở quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân”. Điểm mấu chốt là tại khoản 5 điều 43 của NĐ này quy định: “Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại khoản 3 điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan NN có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Quan trọng hơn, mỗi căn hộ riêng lẻ trong nhà ở chung này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
Với những hướng mở như trên, CĐT kinh doanh BĐS lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động 20% không phải qua sàn giao dịch BĐS, phát hành TP,…(Điều 9 NĐ 71), ngoài ra mở thêm một phân khúc mới đầy tiềm năng cho thị trường BĐS, đó là căn hộ siêu
nhỏ 30m2. Thời gian qua cho thấy loại hình chung cư mini này rất được nhiều khách hàng quan tâm, phù hợp đối với những hộ ít người, có thu nhập thấp. Thế nhưng, thực tiễn quản lý, sử dụng nhà ở loại này đang cho thấy có những bất cập phát sinh. Trước hết, nhà ở không có chỗ để xe, không có ban quản lý hoặc người phụ trách chung, thế nên không ít nơi, cầu thang, phần diện tích sử dụng chung chưa được bao lâu đã xuống cấp. Hơn thế, ẩn họa do sự mất an toàn nảy sinh đối với những người dân sinh sống tại các chung cư mini này luôn rình rập nếu sự cố cháy nổ xảy ra. Như ở một chung cư sáu tầng gồm 12 căn hộ ở đường Nguyễn Trãi chỉ có lối đi duy nhất rộng chừng 1m là cầu thang bộ ở giữa tòa nhà. Theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cư, CĐT phải được cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh… của tòa nhà. Tuy nhiên, qui định này gần như chỉ áp dụng với các chung cư thông thường. Còn với các khu chung cư mini, CĐT cũng xin giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi “lách luật” thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh được những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí. Vì vậy, sau khi chung cư mini được xây dựng hoàn tất và bán cho các hộ dân có nhu cầu thì việc xin cấp “sổ đỏ” với các chủ căn hộ chung cư này không hề đơn giản Chung cư mini đang được xem là một giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn, nhưng chưa hẳn là giải pháp tối ưu, bởi gia tăng chung cư mini đồng nghĩa với tạo thêm sức ép về cả tăng dân số cơ học lẫn hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong nội đô. Do đó, bên cạnh việc cho phép phát triển loại hình nhà ở này, các cơ quan quản lý cần có những biện pháp quản lý tích cực hơn.
Trái lại, các NĐT thứ cấp, cá nhân…lại đang gặp rất nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của NĐ này. Vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây nữa, Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường BĐS trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế và chính điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn,…
Tuy nhiên, về lâu dài, NĐ 71 sẽ thanh lọc thị trường, những quy định chặt chẽ sẽ loại khỏi cuộc chơi những DN không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính