7. Kết cấu của luận văn
3.2HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG
3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng
Tùy theo tình hình, khả năng thực tế mà các công ty BĐS sẽ có những chiêu thức khuyến mại khác nhau nhằm thu hút khách hàng. Có thể thấy trong thời gian qua các công ty kinh doanh BĐS đã dùng nhiều các biện pháp để thu hút khách hàng như: giảm giá, hỗ trợ lãi suất, tặng sổ tiết kiệm, tặng vàng … Trong đó phải kể đến những dự án có phương thức khuyến mại gây sốc cho thị trường như:
- Chương trình “Nộp hết tiền tặng kiot” của công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long. Theo đó, những hợp đồng mà giá trị phải nộp còn lại trên 2 tỷ đồng, khách hàng nộp tiền ngay sẽ được tặng 35m2 sàn thương mại tại TTTM Usilk City. Với những hợp đồng có giá trị nộp còn lại từ 600 triệu đến 2 tỷ đồng, khách hàng được tặng 18-25m2 sàn thương mại. Ước tính, mỗi m2 sàn thương mại có giá trị 40-50 triệu đồng.
- Dự án Sunrise City (quận 7, TPHCM) mở chương trình “thuê mua căn hộ” mà có người gọi là hình thức “cho mua thử”. Người ký hợp đồng thuê căn hộ chỉ
phải đóng 20% giá trị căn hộ, đến khi nhận nhà mới phải thanh toán tiếp 60% và được tặng phiếu mua gói nội thất trị giá 5.000 đô la Mỹ. Khách được ở tại căn hộ (hoặc cho thuê) trong suốt hai năm rồi sau đó mới quyết định có “mua thật” căn hộ đó hay không. Nếu mua thì đóng nốt 20% giá trị còn lại của căn hộ (cộng 10% thuế giá trị gia tăng và 2% phí bảo trì); nếu không mua thì được nhận lại toàn bộ số tiền đã thanh toán được đảm bảo bằng giá trị đồng đô la Mỹ.
Bên cạnh đó, để thu hút nguồn vốn đầu tư từ khách hàng các CĐT cam kết hỗ trợ cho vay từ ngân hàng, cam kết trả lãi thay, kéo dài thời hạn thanh toán…
3.2.2 Quyền chọn mua
Để có thể vừa bảo vệ người mua cũng như tạo điều kiện cho CĐT huy động vốn thì NN có thể nghiên cứu và áp dụng mô hình của Singapore cho phép CĐT huy động trước khi xây dựng xong móng. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là CĐT) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngoài việc được CĐT cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa có hiệu lực.
3.2.3 Bán hàng cho NĐT thứ cấp
Đối với những dự án nhà ở, hay TTTM thì các CĐT cũng có thể bán sản phẩm cho các NĐT thứ cấp, những nhà chuyên môi giới và phân phối các sản phẩm BĐS. Các NĐT thứ cấp đã có sẵn một hệ thống phân phối chuyên nghiệp và sẽ mang lại hiệu quả cao hơn, Còn các CĐT chỉ chuyên tâm với mảng quy hoạch và phát triển các dự án. Việc chuyên môn hóa trong kinh doanh BĐS sẽ tạo cho các CĐT có nguồn vốn để phát triển các dự án khác.
3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân
Bên cạnh đó việc tính thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng kinh doanh BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, làm hạn chế quá trình chuyển nhượng, mua bán BĐS - Có tới 79,07% số người được hỏi đồng ý và hoàn toàn đồng ý. Cũng cùng một NĐ, thông tư nhưng mỗi cơ quan, mỗi địa phương có những cách tính thuế khác nhau, thời gian giải quyết hồ sơ kéo dài, còn nhiều thủ tục hành chánh. Cần sửa đổi, bổ sung để việc tính thuế TNCN phù hợp với thực tiễn đồng thời hạn chế đầu cơ BĐS như:
- Thời gian chuyển nhượng: BĐS mà có thời gian từ lúc nhận chuyển nhượng đến lúc chuyển nhượng càng ngắn thì tỷ lệ thu thuế càng cao. Như thế sẽ hạn chế được vấn đề đầu cơ và hơn nữa thời gian càng lâu thì đồng tiền càng mất giá nếu tính một tỷ lệ tính thuế thì những người sở hữu BĐS càng lâu thì thuế TNCN anh phải chịu ngày càng cao.
- Áp dụng thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà, người nắm giữ càng nhiều nhà thì thuế sẽ càng cao. Tương tự đối với người càng sở hữu những căn nhà mắc tiền và cao cấp thì thuế cũng sẽ cao hơn với người sở hữu căn nhà cấp bốn. Cách tính này sẽ công bằng hơn trong xã hội, những người giàu hơn sẽ phải chịu thuế nhà đất nhiều hơn khi anh ta sử dụng những căn nhà cao cấp. Có thể xem nhà đất giống như những sản phẩm tiêu dùng khác và có thể áp dụng thuế tiêu thụ đặc biệt với những căn nhà siêu sang.
3.3 VAY VỐN NH
3.3.1 Cho phép thế chấp bằng BĐS tại các NHTM nước ngoài
Trước hết là việc đổi mới pháp luật để cho phép thế chấp bằng BĐS tại các NHTM nước ngoài. Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các NH nước ngoài. Có 55,81% số người được hỏi đồng ý giải pháp cho phép thế chấp BĐS tại NHTM nước ngoài và có 11,63% hoàn toàn đồng ý.
Tuy nhiên, pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là NĐT vào VN. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập DN cho các DN lớn nước ngoài tham gia. Mặc dù vậy, cũng phải thừa nhận việc xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).
3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay
Có 77,9% số người được hỏi đồng ý và hoàn toàn đồng ý rằng các chính sách thắt chặt cho vay BĐS cần được điều chỉnh. Theo đó có 53,49% đồng ý và 33,72% hoàn toàn đồng ý nâng tỷ trọng cho vay đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Nói riêng về phân khúc thị trường nhà ở, không chỉ NĐT cần vốn lớn, mà cả người tiêu dùng (mua nhà để ở) cũng cần vốn lớn, bởi một căn nhà giá thấp cũng khoảng 500 - 700 triệu đồng, còn một căn nhà giá cao phải tính bạc tỉ. Cho nên nếu
vốn CĐT cần tính phải tính theo đơn vị nhiều trăm, nhiều ngàn tỉ, thì người tiêu dùng muốn mua nhà cũng phải tiết kiệm nhiều năm. Cho nên không có NĐT nào không cần vay vốn.
Người tiêu dùng cũng vậy, dù đã có tiết kiệm từ trước, nhưng khi mua nhà vẫn phải vay thêm. Cho nên luôn xuất hiện hai loại người vay có tính chất khác nhau:
- NĐT vay để kinh doanh. Tính chất khoản vay này là vay sản xuất, có tác dụng kích cung. Trong điều kiện nhà giá cao đã thừa ế, không chỉ cần giảm cho vay mới, mà còn phải tích cực thu hồi những khoản cho vay cũ đã đầu tư vào nhà giá cao, vừa nhằm hạn chế tăng cung, vừa thúc đẩy bán ra, ngăn chặn ý đồ găm giữ để đầu cơ. Ngược lại, nhà giá thấp đang thiếu, rất cần tăng cường cho NĐT vay để kích cung.
- Người tiêu dùng vay khi mua nhà để ở. Khoản cho vay này tuy mang tính chất phi sản xuất, nhưng có tác dụng kích cầu, lại nằm trong phạm trù an sinh xã hội. Cho nên cần tăng cường cho người tiêu dùng vay để mua nhà giá cao đang thừa, đang cần bán, đồng thời đẩy mạnh cho người nghèo vay mua nhà giá thấp như một biện pháp kích cầu, phù hợp với chủ trương cho vay kích cung nói ở trên, vừa tạo điều kiện cho thị trường nhà giá thấp phát triển cân đối và cũng là biện pháp bảo đảm an sinh xã hội.
Vừa qua, BXD cũng có công văn gửi NH NN về giải pháp để cứu thị trường BĐS. Cụ thể:
“Bộ kiến nghị cần giảm tỷ trọng vay đối với một số khoản mục như: vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng TTTM, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi công dự án mới.
Tuy nhiên, đối với một số khoản mục khác như: vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở... cần phải tăng tỷ trọng cho vay.
Riêng một số khoản mục có thể giữ nguyên tỷ trọng cho vay, như: vay xây dựng, kinh doanh TTTM, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
BXD cũng đề nghị NH NN cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ NĐT sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa NH với NĐT sang khế ước vay giữa NH với người mua nhà.
Theo Bộ, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho NĐT có vốn để tái đầu tư.”
Có ý kiến chuyên gia cho rằng không thể xét BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất được. Bởi trên thực tế BĐS liên quan đến rất nhiều các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác. Và thực tế nhu cầu về nhà ở trong xã hội là thực và nhu cầu đó còn rất nhiều. NH nên xem xét đến nhu cầu thực này và có biện pháp tiếp tục cho vay và hỗ trợ đối với trường hợp mua nhà để ở, những người sở hữu căn nhà đầu tiên - có 65,12% số người được hỏi hoàn toàn đồng ý giải pháp này.
3.3.3 NH làm trung gian cho vay BĐS.
Một biện pháp khác có thể các DN cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định của NN và cũng để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà DN vẫn huy động được vốn khi chưa xây dựng xong phần móng thì các DN nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại NH. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho DN nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua không sợ mất tiền mà NĐT vẫn có vốn thực hiện dự án. Có 48,84% đồng ý và 26,23% hoàn toàn đồng ý cần có một ngân hàng làm trung gian trong mua bán nhà “trên giấy”.
Mặt khác, đối với các dự án đã đáp ứng được các tiêu chí của luật pháp nhưng đặt trong bối cảnh Chính Phủ thực thi các biện pháp chống lạm phát, lãi suất cho vay NH tăng cao, van tín dụng NH bị khóa thì kênh tín dụng này cũng gặp vấn đề lớn: khách hàng không có khả năng đóng tiếp các lần huy động tiếp theo của CĐT. Qua một số báo cáo khảo sát của một số tổ chức, khi thị trường BĐS đóng băng thì phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều nhất. Vì hiện nay, các CĐT đầu tư ồ ạt vào các dự án được coi là "cao cấp" đã gây ra những khó khăn trong việc tiêu thụ, hàng hóa thừa khá nhiều, trong khi những người thực sự có nhu cầu lại vẫn thiếu nhà. Các CĐT cần phân khúc lại sản phẩm, những sản phẩm có mức giá vừa phải đang có nhu cầu rất cao sẽ dễ huy động, nhất là với những công ty còn nhỏ hoặc chưa nhiều
kinh nghiệm mà sức mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu một quỹ đất dồi dào.
3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU
Phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty BĐS để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty BĐS tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
Trong bối cảnh hiện nay thị trường BĐS giá liên tục giảm và ít giao dịch mua bán, nhiều DN BĐS đang thiếu vốn trầm trọng. Đồng thời các Tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tư BĐS. Dẫn đến phương án huy động vốn từ người dân, thông qua việc phát hành TP trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án BĐS. Nhưng trên thực tế không nhiều công ty sử dụng rộng rãi loại hình này.
Dù thị trường chứng khoán VN đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường TP lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn NĐT. Để phát hành TP BĐS thành công thì các CĐT phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các NĐT như:
- Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ;
- Có cam kết chặt chẽ khi mua TP để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi;
- Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính;
- Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành TP chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành TP chuyển đổi CĐT phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau khi chuyển đổi; cũng như khả
năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi.
Đầu năm 2008 Sacomreal đã rất thành công trong việc phát hành “TP kèm quyền mua nhà”. Tuy nhiên, từ khi NĐ 71 có hiệu lực thì hình thức huy động này không được áp dụng nữa. NN cần xây dựng hành lang pháp lý để phương pháp huy động này sớm đi vào hoạt động. Những người có nhu cầu thật sẽ chấp nhận hình thức huy dộng này trong khi các DN kinh doanh BĐS lại có thể huy động được nguồn vốn rẻ để đầu tư và phát triển. Có 30,23% số người được hỏi đồng ý và 38,37% hoàn toàn đồng ý đầu tư vào trái phiếu kèm quyền mua nhà.
Tuy nhiên, để nâng cao tính khả thi khi phát hành TP kèm quyền mua nhà ở các CĐT nên huy động rõ là phát hành TP cho công trình nào, thời gian bao lâu, mức lãi suất phù hợp. Có thể phát hành nhiều đợt sao cho phù hợp với tiến độ công trình, tránh tình trạng huy động vốn một lúc gây lãng phí nguồn vốn huy động. CĐT có thể phát hành nhiều loại TP với thời gian, lãi suất, mệnh giá khác nhau sao cho phù hợp với dự án đầu tư.
3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI
Tạo thuận lợi cho nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS và có giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI.
Theo đó, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các NĐT nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu