7. Kết cấu của luận văn
2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại
Nguồn vốn FDI trong mấy năm trở lại đây có xu hướng giảm dần: năm 2008 tồng vốn đăng ký là 71,6 tỷ USD, năm 2009 là 21,48 tỷ USD (chiếm 30% so với năm 2008), và năm 2010 là 18,5955 tỷ (chiếm 25,97% so với năm 2008). Tuy nhiên, BĐS luôn là kênh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua. Vốn FDI đăng ký những dự án BĐS luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn với tỷ trọng trên 30%. Giá trị thực tế năm 2008 là 33%, năm 2009 là 35,4% và năm 2010 là 36,8%. Tính đến gần cuối tháng 05-2010, tỷ trọng của ngành này là khoảng 6,3%.
Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước ngoài
2008 2009 2010 5/2011
Tổng nguồn vốn FDI (triệu USD) 71.600,00 21.480,00 18.595,50 4.688,13 FDI BĐS (triệu USD) 23.628,,00 7.600,00 6.842,70 296,27
Tỷ trọng (%) 33 35,4 36,8 6,3
Nguồn: CIC – Cục đầu tư nước ngoài Tiềm năng và những khoảng trống của thị trường BĐS VN vẫn là lý do thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư từ nước ngoài. Ở trong bối cảnh nào, BĐS luôn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại.
Tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển BĐS lớn của Singapore đã vào VN với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại TPHCM. Tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở tại VN. Hiện nay, trị giá tổng tài sản của tập đoàn này tại VN là 1,2 tỉ USD
Tiến sĩ William H. Davidson, chuyên viên tư vấn cho các quỹ đầu tư cho biết, hiện tại, nguồn tiền từ các quỹ đầu tư quốc tế rất dồi dào và họ cũng đang tích cực tìm kiếm những dự án tốt ở VN để đầu tư vào. Tuy nhiên, các quỹ đầu tư đều cho rằng, những CĐT tại VN vẫn chưa chuẩn bị sẵn sàng để đón nhận quỹ đầu tư nước ngoài.
Trong khi đó, thị trường BĐS Trung Quốc thu hút đến 50% quỹ đầu tư của nước ngoài phục vụ cho việc phát triển.
Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận đó là dòng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS VN. Tại TPHCM, đã có tới 40 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 1,77 tỉ USD vào BĐS bị rút giấy phép với nguyên nhân chậm triển khai, hết thời hạn giấy phép, hay do công ty mẹ ở nước ngoài bị phá sản. Hàng loạt các dự án tỉ USD được cấp phép rầm rộ vào hai năm trước cũng đang im hơi lặng tiếng.
Trong 10 dự án BĐS và du lịch lớn nhất, nhiều dự án có quy mô vốn từ 1 tỷ USD đến trên 4 tỷ USD. Chẳng hạn như dự án xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng, sân golf, căn hộ cho thuê tại Kiên Giang của Tập đoàn Starbay Holding Ltd. (B.V.Island) với số vốn gần 1,65 tỷ USD; dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, TTTM, đô thị cao cấp Hồ Tràm của tập đoàn Asian Coast Development Ltd (Canada) trên 4,2 tỷ USD tại Bà Rịa-Vũng Tàu; dự án khu đô thị đại học của tập đoàn Berjaya Leisure (Malaixia) 3,4 tỷ USD tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008
Lĩnh vực Số dự án Tổng vốn
(triệu USD) V
ốn điều lệ
(triệu USD)
Khách sạn – du lịch 249 14.927.330,335 4.386.540,460 XD khu đô thị mới 12 8.096.930,438 2.818.213,939 XD văn phòng, căn hộ 178 18.050.528,700 5.399.926,360 XD hạ tầng KCN- KCX 36 1.754.096.067 558.735,597
Tổng 475 42.828.885,540 13.163.380,356
Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài Bộ kế hoạch đầu tư Đến nay, chúng ta chưa có thống kê chính xác về nguồn vốn mà các NĐT nước ngoài thực sự dùng vốn của mình đổ vào lĩnh vực BĐS. Từ đó, các chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo về hiện tượng có khá nhiều dự án được công bố với CĐT là các quỹ đầu tư “mác” ngoại, nhưng đến khi triển khai, lại công bố là vay tiền từ các NH trong nước. Cụ thể như qua dự án Mulbert Lane ở Mỗ Lao (Hà Nội), trong tổng số 170 triệu USD, có tới 60 triệu USD là đi vay.
Theo các chuyên gia, các dự án BĐS thương mại chỉ có 10% là vốn FDI thật. Nhiều dự án chậm triển khai bởi CĐT chờ giá đất tăng để bán lại kiếm lời. Các NĐT
nước ngoài đang tận dụng chính sách của VN để thu lợi, nhất là trong lĩnh vực BĐS. Họ có thể chỉ cần bỏ ra vài triệu USD, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó sử dụng thương hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay NH triển khai dự án. Giá thuê đất của cả đời dự án chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 trong vòng 50 năm, trong khi đó, NĐT có thể bán sản phẩm với giá lên tới vài ngàn USD/m2, nên thu lợi rất lớn.
Có thể thấy, những đóng góp của các NĐT nước ngoài trong việc biến các khu đất sình lầy thành các khu đô thị kiểu mới là không thể phủ nhận. Song, câu hỏi về phần trăm thực sự trong tổng số gần 40 tỉ USD mà các NĐT nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực BĐS ở nước ta thời gian qua là bao nhiêu, vẫn cần được giải đáp.
Giới chuyên gia kinh tế đang bày tỏ lo ngại trước thực tế này. Vốn FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai bởi các NĐT phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của VN khi các NĐT nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Hoạt động kinh doanh BĐS không thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ, sản xuất và xuất khẩu và đặc biệt là có thể phá vỡ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi đó các dự án BĐS hiện chỉ dồn vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm.
Trái ngược với những lo ngại của nhiều chuyên gia, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài Phan Hữu Thắng cho rằng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực BĐS là tín hiệu tốt cho nền kinh tế VN. “Không nên quá lo lắng” về vốn FDI đổ nhiều vào BĐS, ông Thắng lập luận rằng VN đang trong quá trình hiện đại hóa đất nước, nguồn cung BĐS còn thiếu rất nhiều. Trong khi các NĐT BĐS trong nước gặp khó khăn, nếu NĐT nước ngoài tiếp tục có nhu cầu thì “chúng ta vẫn hoan nghênh và tạo điều kiện cấp phép đầu tư”. Tuy nhiên, theo ông Thắng, vấn đề quan trọng hiện nay là các cơ quan chức năng và các địa phương phải nâng cao năng lực quản lý, giám sát và phân bổ nguồn vốn trong lĩnh vực BĐS để đảm bảo sự phát triển cân bằng, bền vững của nền kinh tế và phù hợp quy hoạch phát triển.