7. Kết cấu của luận văn
2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê
Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011
HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG
Tổng số tòa nhà 9 41 216 266
GFA (m2) 304.380 680.971 738.987 1.724.338
Tỷ lệ trồng (%) 38.1 15.1 11.5 17.6
Thay đổi theo quý (pts) -1.0 1.1 -0.5 -0.2 Thay đổi theo năm (pts) 22.5 3.7 -2.5 4.4 Giá chào thuê trung bình
(USD/m2/tháng
34.85 19.40 15.87 20.48
Thay đổi theo quý (%) -0.6 -2.6 -2.3 -2.5 Thay đổi theo năm (%) -12.1 -10.6 -10.3 -5.4 Nguồn: CBRE
Nguồn cung sẽ gia tăng mạnh trong năm 2011, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục chứng kiến một loạt các dự án lớn được đưa vào sử dụng như: tòa nhà Vincom Tower , Bảo Việt… Tòa nhà Bitexco Financial Tower đi vào hoạt động sẽ cung cấp
khoảng 50,000 m2 văn phòng cho thuê, hơn 5,000 m2 TTTM, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần 10,000 người. Dự báo nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục gia tăng mạnh trong vòng 3 năm tới. Tại TPHCM, nguồn cung văn phòng cho thuê tăng thêm chủ yếu tập trung ở Quận 1 và Quận 7. Tổng diện tích thực thuê mới ở TPHCM dự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2. Diện tích thực thuê mới năm 2010 là 220.124 m2, tăng gần 50% so với 154.458 m2 của cả năm 2009.
Tại TPHCM, trong Quý 1/2011, nguồn cung mới xuất hiện ở thị trường VP hạng B và C. Ở hạng B có thêm hai tòa nhà mới là 25bis Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1 và The Flemington, Quận 11, cung cấp thêm cho thị trường 42.000 m2 sàn. Ngoài ra, hạng C có năm tòa nhà mới với tổng nguồn cung xấp xỉ 16.000 m2 sàn vừa được đưa vào hoạt động.
Tỷ lệ trống tương đối ổn định trong quý khảo sát. Tỷ lệ trống ở hạng A giảm nhẹ. Cần lưu ý rằng bảy tòa nhà hạng A lâu đời chỉ trống 3,5%, giảm so với mức 4,9% của Quý 4/2010. Tỷ lệ trống của toàn thị trường hạng A còn cao chủ yếu là do hai tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm 2010 vẫn gặp phải khó khăn trong việc cho thuê. Tỷ lệ trống ở hạng B giảm 1,1 điểm phần trăm, do phần lớn nguồn cung mới từ tòa nhà Flemington vẫn còn trống, dù tòa nhà 25bis Nguyễn Thị Minh Khai đã được thuê hầu hết bởi NH Phát triển Nhà TPHCM.
Giá thuê giảm nhẹ ở tất cả các phân hạng trong quý khảo sát. Hạng A giảm nhẹ nhất khi các tòa nhà lâu đời có thể giữ giá bởi tỷ lệ thuê cao, trong khi các tòa nhà mới phải cạnh tranh với nhau để thu hút khách thuê. Giá thuê hạng B và C đều giảm do nguồn cung mới trong quý. Cuối cùng, với 1,4 triệu m2 sàn diện tích được báo cáo sẽ tham gia thị trường trước năm 2015, chỉ có 43,7% trong số này thực sự đang trong quá trình xây dựng.
Trong thời gian qua, văn phòng cho thuê TPHCM có sự tăng trưởng mạnh từ phía NH. Thuê chủ đạo các tòa nhà, các tầng trệt, số lượng dự án từ các NH dùng làm trụ sở chính tăng như: Maritime Bank, SeaBank, Vietin Bank, Nam Á Bank, BIDV, HD Bank và Vietcombank. Có nhiều khách thuê mới gia nhập thị trường thông qua sự thay đổi về chính sách – DBS, China Bank of Communication, Chinatrust. Các cao ốc văn phòng cho thuê ngoài trung tâm hướng đến thị trường ngách (niche market), giá
thuê không còn là vấn đề nữa. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm do nhu cầu thuê văn phòng tại những vị trí, khu vực riêng biệt. Số khách thuê dài hạn (hình thức thuê dài hạn hoặc mua một phần diện tích văn phòng – strata title) tăng, khiến giá thuê giảm mạnh. Các chủ nhà đang áp dụng nhiều loại hình marketing khác nhau. Các chứng nhận tiêu chuẩn xây dựng LEED/Lotus đang bắt đầu được quan tâm – khởi đầu bằng việc thuê các nhà tư vấn.
Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011
HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG
Tổng số tòa nhà 14 39 52 105
GFA (m2) 165.332 392.749 205.267 763.348
Tỷ lệ trồng (%) 9.6 18.7
Thay đổi theo quý (pts) -7.79 3.66 Thay đổi theo năm (pts) -0.32 -2.56 Giá chào thuê trung bình
(USD/m2/tháng
39.2 26.9 Thay đổi theo quý (%) -1.7 -3.2 Thay đổi theo năm (%) -7.0 -2.0
Nguồn: CBRE Tại Hà Nội, thị trường văn phòng hạng B trong Quý 1/2011 chào đón 3 dự án gồm Hoàng Cầu Geleximco (Đống Đa), Crown Complex và TTCTower (Khu vực phía Tây). Những dự án này đóng góp gần 47.000m2 vào thị trường văn phòng cho thuê.
Giá chào thuê tại các phân hạng đều giảm nhẹ trong quý 1/2011. Trong đó, giá chào thuê văn phòng Hạng A ở mức 39–40 USD/m2/tháng và Hạng B là 26 – 27 USD/m2/tháng. Trong khi tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A giảm xuống mức 9,6% thì tỷ lệ trống toàn thị trường của hạng B lại tăng lên mức 18,7%.
Nhu cầu thuê văn phòng khá mạnh trong Quý 1 vừa qua. Diện tích cho thuê được toàn thị trường đạt 37.800m2, mức cao nhất từ trước đến nay cho diện tích cho thuê được trong một quý. Khoảng 25.250 m2 cho thuê được thuộc Hạng B và 12.550 m2 thuộc những dự án hạng A, chủ yếu thuộc khu vực phía Tây.
Trong năm 2011, hơn 383.000 m2 sàn văn phòng sẽ được đưa vào hoạt động, trong đó, hai phần ba đến từ khu vực phía Tây. Keangnam Hanoi Landmark Tower với tổng diện tích 159.000 m2 sàn văn phòng sẽ là tâm điểm của thị trường văn phòng Hà Nội năm 2011.
Với một lượng lớn diện tích văn phòng bổ sung thêm vào nguồn cung sẵn có, năm 2011 khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn văn phòng chất lượng cao. Cũng trong năm nay, những khách thuê ký hợp đồng từ năm 2008 (thời hạn hợp đồng 3 năm) sẽ có rất nhiều lựa chọn. Khách thuê có thể gia hạn khi hợp đồng hết hạn hay chuyển đến những tòa nhà hiện đại hơn tại khu vực Ba Đình, Đống Đa hoặc khu vực phía Tây. Nhu cầu lớn sẽ đến từ các công ty trong ngành NH, sản xuất, điện tử và viễn thông với kế hoạch mở rộng trong hai đến ba năm tới. Đối với các CĐT, 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh ngày càng gắt gao. Thị trường Văn phòng ở Hà Nội sẽ chứng kiến nguồn cung tăng mạnh vượt quá nhu cầu, dẫn đến áp lực buộc giảm giá thuê và các CĐT phải tập trung phát triển những tiện ích gia.
Giá thuê văn phòng giảm nên ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng cho thuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết. CBRE nhận được 1011 yêu cầu tìm kiếm mặt bằng cho thuê văn phòng trong năm 2010 so với con số 727 yêu cầu của năm 2009 tương đương với 4 yêu cầu mỗi ngày.
Công suất cho thuê đạt mức cao. Thị trường BĐS văn phòng cho thuê vẫn còn dấu hiệu đóng băng trong những tháng đầu năm. Tuy nhiên, công suất cho thuê trung bình của ngành đạt 85% diện tích bao phủ, tỷ lệ này bình ổn so với các quý trước. Trong đó nổi bật nhất là CTCP Cơ Điện lạnh (HoSE: REE), có tỷ lệ cho thuê luôn đạt trên 95%.
Nhận xét: Kinh tế VN dự báo sẽ có sự phát triển ổn định và ngày càng thu hút
nhiều công ty nước ngoài. Nhu cầu về văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Với nhu cầu mở rộng của các DN trong nước, văn phòng hạng C tiếp tục có lợi thế hơn so với hạng A, B.
Nhìn chung giá chào thuê trung bình tại các hạng đều có xu hướng giảm nhẹ. Tỷ lệ trống tại các cao ốc đi vào hoạt động lâu rồi thì không có gì thay đổi vì phần lớn các công ty thuê mướn cũng rất ngại khi phải thay đổi vị trí kinh doanh (do khách hàng, thủ tục chuyển đổi …). Tuy nhiên với những tòa nhà mới đi vào hoạt động thì gặp nhiều khó khăn nhất là những tòa cao ốc hạng A.