7. Kết cấu của luận văn
3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU
Phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty BĐS để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty BĐS tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
Trong bối cảnh hiện nay thị trường BĐS giá liên tục giảm và ít giao dịch mua bán, nhiều DN BĐS đang thiếu vốn trầm trọng. Đồng thời các Tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tư BĐS. Dẫn đến phương án huy động vốn từ người dân, thông qua việc phát hành TP trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án BĐS. Nhưng trên thực tế không nhiều công ty sử dụng rộng rãi loại hình này.
Dù thị trường chứng khoán VN đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường TP lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn NĐT. Để phát hành TP BĐS thành công thì các CĐT phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các NĐT như:
- Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ;
- Có cam kết chặt chẽ khi mua TP để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi;
- Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính;
- Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành TP chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành TP chuyển đổi CĐT phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau khi chuyển đổi; cũng như khả
năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi.
Đầu năm 2008 Sacomreal đã rất thành công trong việc phát hành “TP kèm quyền mua nhà”. Tuy nhiên, từ khi NĐ 71 có hiệu lực thì hình thức huy động này không được áp dụng nữa. NN cần xây dựng hành lang pháp lý để phương pháp huy động này sớm đi vào hoạt động. Những người có nhu cầu thật sẽ chấp nhận hình thức huy dộng này trong khi các DN kinh doanh BĐS lại có thể huy động được nguồn vốn rẻ để đầu tư và phát triển. Có 30,23% số người được hỏi đồng ý và 38,37% hoàn toàn đồng ý đầu tư vào trái phiếu kèm quyền mua nhà.
Tuy nhiên, để nâng cao tính khả thi khi phát hành TP kèm quyền mua nhà ở các CĐT nên huy động rõ là phát hành TP cho công trình nào, thời gian bao lâu, mức lãi suất phù hợp. Có thể phát hành nhiều đợt sao cho phù hợp với tiến độ công trình, tránh tình trạng huy động vốn một lúc gây lãng phí nguồn vốn huy động. CĐT có thể phát hành nhiều loại TP với thời gian, lãi suất, mệnh giá khác nhau sao cho phù hợp với dự án đầu tư.
3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI
Tạo thuận lợi cho nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS và có giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI.
Theo đó, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các NĐT nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS nhà ở.
Nếu xem xét thấu đáo thì rõ ràng, NĐT đã lấy một phần “mỡ” là dòng tiền trong nước để “rán” chính dự án BĐS. Sau khi bán hết dự án, họ rút đi cùng với vốn và lợi nhuận. Đây chính là lý do lo ngại về dòng tiền này. Biểu hiện đáng lo ngại đối với nền kinh tế hiện nay là NĐT bơm vốn vào BĐS, sân golf, resort, khu nghỉ dưỡng... trong khi đó, không ít sân golf, khu nghỉ dưỡng... nằm phơi nắng mưa, gây lãng phí nguồn lực, không trực tiếp tạo ra sản phẩm vật chất cho xã hội. Có 56,98% số người được hỏi đồng ý và 17,44% hoàn toàn đồng ý Giảm đầu tư vào BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng, sân golf, TTTM. Cần hướng dòng vốn FDI BĐS vào lĩnh vực như phát triển hạ tầng xã hội, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất …
Có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS được đầu tư theo số vốn đăng ký, như quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới được huy động vốn.
3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP
Dưới sức ép của môi trường kinh doanh cạnh tranh khốc liệt, các DN buộc phải phát triển để tồn tại và một trong những cách tốt nhất để tồn tại là M&A các công ty khác. Những DN đủ năng lực mua lại DN khác nhằm tạo ra một DN mới với năng lực cạnh tranh cao hơn, đạt hiệu quả về chi phí, chiếm lĩnh thị phần lớn hơn, đạt hiệu quả vận hành cao,… Đối với những DN BĐS đang làm ăn thua lỗ, thiếu vốn hoạt động thì đây là cách làm tốt trong tình hình hiện nay. Còn với những DN có đủ khả năng, thừa vốn thì đây là hình thức xâm nhập nhanh nhất vào thị trường BĐS, có nhiều cơ hội để lựa chọn những dự án tốt, đặc biệt là các công ty nước ngoài vì chi phí thâm nhập thị trường BĐS rất cao. Có 44,19% đồng ý và 11,63% hoàn toàn đồng ý rằng tiến hành mua bán và sáp nhập nhằm gia tăng lợi ích của doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Lợi ích của hoạt động M&A đó chính là tính cộng hưởng trong hoạt động M&A. Cộng hưởng là động cơ quan trọng giải thích cho mọi thương vụ M&A. Cộng hưởng làm nâng cao giá trị của DN mới. DN đi mua hoặc DN bán hoặc cả hai đều có khả năng hưởng giá trị tăng thêm này. Lượng giá trị tăng thêm có được xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau, cụ thể như sau:
- Tăng sức mạnh thị trường: Tăng cường thị phần và danh tiếng trong ngành là
một trong những mục tiêu của M&A là nhằm mở rộng thị trường mới, tăng thị phần, mở rộng các kênh marketing, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Bên cạnh đó, vị thế của DN mới sau khi thâu tóm sẽ tăng lên trong mắt các NĐT, đặc biệt thuận lợi cho DN nhỏ khi cần kêu gọi góp vốn đầu tư. Bên cạnh đó khi DN chiếm thị phần lớn, họ ít nhiều tác động lên giá cả.
- Tính kinh tế của quy mô: Quy mô lớn sẽ khiến cho chi phí tính trên một đơn
vị sản phẩm đầu ra nhỏ. Để duy trì cạnh tranh, các DN luôn cần vị trí đỉnh cao của phát triển kỹ thuật và công nghệ. Thông qua việc M&A, DN mới có thể tận dụng công nghệ của nhau để tạo lợi thế cạnh tranh, nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
- Giảm lao động không cần thiết: Hoạt động M&A thường có khuynh hướng
giảm việc làm ở một số bộ phận không cần thiết như nhân sự ở các bộ phận hỗ trợ hoặc gián tiếp, ví dụ các công việc văn phòng, tài chính kế toán, … Việc giảm thiểu vị trí công việc, tinh giảm nhân sự cũng đồng thời với việc đòi hỏi tăng năng suất lao động. Đây cũng là dịp để các DN loại bớt những vị trí làm việc kém hiệu quả, giảm bớt gánh nặng về chi phí, gia tăng lợi nhuận cho DN.
- Thâm nhập thị trường mới và lĩnh vực kinh doanh mới: Muốn thâm nhập
vào một thị trường BĐS và sản xuất một dòng sản phẩm mới mà DN không hoàn toàn nắm bắt được phương pháp sản xuất sản phẩm, cách nhanh nhất là sáp nhập với một DN đang hoạt động trên thị trường có dòng sản phẩm đó. Bởi lẽ, nếu phát triển tuần tự, dù nỗ lực nhiều năm chưa chắc DN đã khẳng định được vị trí hoặc đạt được quy mô cần thiết để cạnh tranh hiệu quả. Mặt khác, nếu thành lập DN mới có thể làm tăng số lượng nhà cung ứng tăng cạnh tranh, thậm chí gây ra “chiến tranh về giá” khiến lợi nhuận DN giảm.
Mặt khác, sáp nhập cũng giúp DN nhận sáp nhập tận dụng chất xám, kỹ thuật của DN kia. Ví dụ, sáng kiến có tính đột phá của một số nhân viên không được ứng dụng ở DN nhỏ do DN này không quan tâm hoặc không có đủ năng lực để sản xuất sản phẩm trên diện rộng hoặc tung sản phẩm ra thị trường hiệu quả. DN mua ý thức được doanh số bán sản phẩm của mình đang có nguy cơ giảm sút và việc nắm bắt được chất xám, kỹ thuật sản xuất sản phẩm của DN nhỏ kia là có lợi. DN mua sẽ sử dụng các kỹ năng quản lý chuyên nghiệp và kinh nghiệm của mình để phát huy thế mạnh kỹ thuật sản xuất sản phẩm. Rõ ràng là, đối với cả hai DN việc sáp nhập thành một sẽ có lợi hơn là đứng riêng lẻ.
- Tiết kiệm khoản thuế phải nộp: nếu một DN sáp nhập với một DN làm ăn thua lỗ, số lỗ đó sẽ được trừ vào lãi hiện thời của DN nhận sáp nhập, nhờ đó DN nhận sáp nhập được giảm thuế thu nhập phải nộp. Theo quy định hiện tại thì các DN được chuyển lỗ 5 năm.
- Tăng hiệu quả quản lý: Nếu trình độ quản lý của lãnh đạo DN A tốt hơn DN
B, rõ ràng là khi sáp nhập lại sẽ tốt hơn cho DN B. Việc sáp nhập này sẽ góp phần làm tăng phúc lợi xã hội nói chung và phúc lợi của bản thân các DN nói riêng.
- Giảm rủi ro: Trong loại hình sáp nhập cônggơ-lô-mê-rát, do việc sáp nhập giúp mở rộng phạm vi thị trường và đa dạng hoá dòng sản phẩm kinh doanh nên thu nhập của DN sẽ ít biến động hơn trước khi sáp nhập, do đó rủi ro sẽ được giảm bớt.
Ngoài ra, mục tiêu mà DN lựa chọn sáp nhập cũng có thể đơn thuần như sáp nhập để duy trì sự tồn tại, sáp nhập là phương thức đầu tư tiền nhàn rỗi thay vì trả lại cho cổ đông hoặc thậm chí sáp nhập xuất phát từ sai lầm của lãnh đạo DN khi đánh giá cơ hội sáp nhập lạc quan hơn thực tế.
3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT)
Sau hơn 50 năm kể từ khi mô hình đầu tiên được hình thành, REIT đã được thành lập và phát triển ở nhiều quốc gia trên thế giới và trở thành một định chế năng động và ảnh hưởng lớn đối với thị trường BĐS.
3.7.1 Lợi ích của REIT đối với NĐT
Nói chung REIT và sự vận hành của REIT có một số đặc điểm chung với thị trường cổ phiếu và hình thức TP đầu tư. Tuy nhiên, REIT cũng có nhiều lợi thế hơn về cổ tức so với cổ phiếu và lãi TP. Hoạt động dài hạn của một REIT riêng lẻ được xác định bởi giá trị tài sản là BĐS của REIT tại bất kỳ một thời điểm xác định nào đó.
Một trong những lý do cơ bản để đầu tư vào REIT là ít có sự tương quan giữa giá trị của REIT với các tài sản tài chính khác. Do vậy, REIT ít có mối liên hệ với những biến động đột ngột trong lịch sử hình thành và đưa ra một mức độ bảo vệ nhất định đối với lạm phát. Bên cạnh lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho NĐT thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn.
Một nhân tố khác hấp dẫn NĐT là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. Những lợi ích mà REIT có thể mang lại cho các NĐT:
- Cổ tức định kỳ
- Khoản thu từ giá cổ phiếu của REIT gia tăng trên thị trường chứng khoán
3.7.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế
a. Mở ra nhiều cơ hội đầu tư
REIT mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho các NĐT cá nhân lẫn tổ chức có thể tham gia vào thị trường BĐS. REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án BĐS và cũng đồng thời hỗ trợ các NH và những công ty phát triển BĐS sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác.
Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai có thể tham gia vào thị trường BĐS. Do đó, mô hình đầu tư này có thể được xem như một công cụ xã hội hóa trong đầu tư BĐS. Thời hạn hoạt động của REIT thường hơn 2 năm. Hoạt động chính của REIT là mua các tài sản đã hình thành để cho thuê. Vì vậy, REIT có thể giúp các công ty BĐS cũng như NH đã cung cấp khoản vay cho các công ty BĐS có thể thu hồi vốn cho dự án khác. Hoạt động đầu tư của REIT vẫn còn duy trì ở các tài sản này thậm chí đến hàng chục năm. Tuy nhiên, nếu cần, NĐT có thể rút khỏi hoạt động đầu tư này thông qua các sàn giao dịch chứng khoán.
Với một lượng vốn và khoảng thời gian xác định, REIT có thể tham gia kinh doanh các tài sản mà REIT muốn mua sau khi các tài sản này được xây dựng hoàn thiện. Điều đó có thể giúp các công ty phát triển BĐS giảm bớt gánh nặng từ các khoản vay NH và thoải mái hơn trong việc bán các sản phẩm. Hơn nữa, các NH có thể bán lại các khoản nợ đã cho các công ty phát triển BĐS vay cho các REIT.
b. Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ một phần hoặc toàn bộ đối với các công ty trực thuộc REIT.
Các công ty quản lý có trách nhiệm đầu tư an toàn và hợp pháp của tiền REIT vào tài sản để đạt được kết quả tốt nhất. Những công ty này cùng với nhân sự chủ chốt của REIT phải đạt được những tiêu chuẩn chuyên nghiệp và đạo đức kinh doanh theo quy định của chính phủ thông qua việc cấp phép hành nghề trong lĩnh vực này. Nói cách khác, quy định pháp luật điều chỉnh các REIT ít nhất cũng chặt chẽ như quy định đối với các NH.
c. Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường BĐS, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua
Như đã đề cập ở phần trên, hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó