- Thực trạng về cung ứng BĐS theo khu vực
TỈNH HÀ TĨNH TRONG QUÁ TRèNH CNH HĐH
3.3. Một số kiến nghị nhằm thực hiện khả thi cỏc giải phỏp.
Thứ nhất, để thực hiện cỏc giải phỏp xõy dựng cỏc chớnh sỏch liờn quan về đất đai và nhà ở, tỏc giả luận văn kiến nghị Chớnh phủ Việt Nam cần cú những dự ỏn điều tra thực tế về tỡnh hỡnh đất đai và nhà ở hiện nay với sự tham gia của cỏc cơ quan chức năng cú liờn quan, đại diện của cụng ty kinh doanh và cung ứng BĐS, đại diện của cỏc nhà mụi giới trong lĩnh vực BĐS, đại diện của cỏc nhà cung ứng đầu vào BĐS, đại diện của người dõn.
Một trong những dự ỏn đú là "Hồ sơ lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam" nhằm phõn tớch tổng hợp về lĩnh vực nhà ở trong một số quốc gia, lĩnh vực nhà ở đụ thị và ở cấp quốc gia nhằm cải thiện về nhà ở, tăng cường năng lực của cỏc bộ hoạch định chớnh sỏch nhà ở và khung thể chế, tài chớnh cho việc cung ứng và tiếp cận nhà ở thu nhập thấp; đồng thời hỗ trợ trực tiếp cho chương trỡnh, chớnh sỏch về nhà ở, đặc biệt cho đối tượng thu nhập thấp. Thực tế hiện nay cho thấy vỡ sao cỏc chớnh sỏch của Chớnh phủ Việt Nam liờn quan đến lĩnh vực này vẫn cũn chắp vỏ, chưa cơ bản, chưa thống nhất cỏc ý kiến của cỏc tầng lớp xó hội do chưa được khảo sỏt, nghiờn cứu một cỏch khoa học. Chớnh vỡ vậy với dự ỏn này, đõy sẽ là cơ hội để Bộ xõy dựng hoàn thiện chớnh sỏch nhà ở.
Khi thực hiện dự ỏn này để hoàn thiện cỏc chớnh sỏch về nhà ở cần tớnh đến một số yếu tố sau:
- Dự ỏn cần quan tõm một cỏch toàn diện, tới cả vấn đề nhà ở khu vực đụ thị và khu vực nụng thụn.
- Cần quan tõm tới những vấn đền mang tớnh đặc trưng của người dõn VN đú là tõm lý muốn ngụi nhà là của mỡnh chứ khụng muốn đi thuờ và Nhà ở khụng chỉ là chỗ ở mà cũn là nơi tạo ra thu nhập. Vỡ vậy họ cũng cần nhà cú chất lượng, bền vững…
Thứ hai, liờn quan đến việc Chớnh phủ đẩy mạnh hoạt động tư vấn về BĐS trờn cả nước nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh, thu hỳt đầu tư tỏc giả khi cần thực hiện biện phỏp cụ thể sau:
- Nhà nước cần ban hành những văn bản quy phạm phỏp luật hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phộp hoạt động tư vấn và mụi giới BĐS. Những người cú nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn và mụi giới BĐS phải đăng ký với cỏc cơ quan NN cú thẩm quyền và được NN cho phộp mới được tư vấn, mụi giới; cỏc tổ chức tư vấn, mụi giới BĐS phải bao gồm những người cú trỡnh độ chuyờn mụn về mụi giới và cú đẩy đự tư cỏch phỏp nhõn. Cỏc tổ chức đều phải chịu trỏch nhiệm về kết quả, chiến lược hoạt động và tớnh phỏp lý tư vấn, mụi giới BĐS và quy định trỏch nhiệm của cỏc tổ chức này khi họ làm thiệt hại khỏch hàng.
- Một vấn đề nữa là NN cần phải phối hợp với cơ sở đào tạo ra những thẩm định viờn về giỏ trị thực sự cú chuyờn mụn và đạo đức nghề nghiệp, vỡ thẩm định giỏ là ngời đưa ra thước đo giỏ trị của BĐS. Đối với nền kinh tế chỳng ta hiện nay, NN vẫn là người mua, người bỏn lớn nhất nờn việc đưa ra một thước đo giỏ trị phự hợp thị trường để cho NN mua và bỏn tài sản đỳng giỏ trị của nú, đú là một yờu cầu bức thiết hiện nay, đảm bảo được cụng bằng trong thương mại và đảm bảo chống thất thoỏt trong quỏ trỡnh mua sắm tài sản. Bồi thường đào tạo để nõng cao năng lực của cỏn bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn rất phức tạp. Cần cú sự phối hợp giữa NN và cỏc cơ sở đào tạo để tạo lực lượng quản lý hoạt động KDBĐS cú trỡnh độ chuyờn mụn cao để từ đú cú khả năng phõn tớch được nhu cầu thị trường để đề ra những chiến lược cụ thể từ đú thỳc đẩy hoạt động KD ngày càng phỏt triển. Đồng thời phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thụng tin dữ liệu kịp thời từ đú phục vụ cho cụng tỏc quản lý BĐS được nhanh hơn và hiệu quả hơn.
Trong lĩnh vực thẩm định giỏ, hiện cả nước cú 47 trung tõm của cỏc tỉnh và khoảng 15-18 doanh nghiệp và nhiều hơn thẩm định giỏ thuộc cỏc cụng ty chuyờn về địa ốc. Nhà nước cần thành lập Hiệp hội thẩm định giỏ để bảo vệ quyền lợi của tất cả cỏc doanh nghiệp, cỏc thể nhõn, cỏc phỏp nhõn khi thực hiện cụng việc thẩm định giỏ; tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả cỏc Hội nghề nghiệp trờn thế giới, Hội sẽ nhận được sự giỳp đỡ, tài trợ, trao đổi kinh nghiệm của thws giới; gúp phần vào việc xõy dựng cỏc tiờu chuẩn về kiểm tra đỏnh giỏ v.v…
Thứ ba, về thuế, phớ, lệ phớ đối với giao dịch BĐS, tỏc giả kiến nghị Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN nờn khụng thực hiện những giải phỏp mang tớnh hành chớnh mà chỉ bằng những biện phỏp kinh tế và điều chỉnh lợi ớch.
- Một là điều chỉnh lợi ớch bằng thuế đối với những người chiếm dụng nhiều BĐS. Hai là năng lượng hàng húa BĐS trờn thị trường, đỏp ứng một phần nhu cầu của người dõn. Lỳc ấy nhà đầu cơ sẽ gặp nhiều khú khăn trong việc bỏn BĐS, thỡ việc đầu cơ sẽ giảm xuống. Khụng nờn đưa ra quyết định người dõn chỉ được mua 1 hoặc 2 căn nhà.Một trong những quy định đú là điều chỉnh lợi ớch của những đối tượng sỡ hữu nhiều BĐS thụng qua sắc thuế luỹ tiến theo dự thảo về Luật Thuế nhà đất của Bộ tài chớnh chuẩn bị trỡnh Quốc hội. Cụ thể là người sử dụng ở dưới 150m2, từ 150m2 đến 300 m2 và loại trờn 300 m2 sẽ cú mức thuế suất hợp lý.
- Tỏc giả mong muốn Chớnh phủ thực hiện triệt để việc quy định bỏn BĐS qua sàn. Luật quy định là việc bỏn BĐS qua sàn phải được đăng trờn 3 số bỏo liờn tiếp tại địa phương và giới thiệu BĐS đú 7 ngày tại sàn giao dịch và phỏt trờn truyền hỡnh địa phương 1 lần. Với những quy định như vậy thỡ thụng tin mua bỏn BĐS sẽ đến được nhiều người dõn. Người cú nhu cầu sẽ đến sàn giao dịch đăng ký để mua. Và luật cũng quy định là với một BĐS cú từ 2 người đăng ký trở lờn thỡ phải thực hiện theo hỡnh thức bốc thăm hoặc đấu giỏ. Thụng qua việc minh bạch thụng tin trờn thị trường BĐS sẽ gúp phần hạn chế tớnh trạng giao dịch ngầm trong thịt trường BĐS.
việc thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về chớnh sỏch về chớnh sỏch nhà ở để giỳp thủ thướng Chớnh phủ nghiờn cứu, chỉ đạo phối hợp giải quyết những vấn đề quan trọng, liờn ngành liờn quan đến chớnh sỏch nhà ở.
Nhiệm vụ trọng tõm của Ban chỉ đạo chớnh sỏch nhà ở và thị trường BĐS là rà soỏt, đồng bộ hoỏ chớnh sỏch và học tập, rỳt kinh nghiệm để triển khai hiệu quả cỏc chương trỡnh phỏt triển nhà ở cũng như thị trường BĐS.
Theo cỏc cơ quan chủ trỡ, trong cỏc đề ỏn phỏt triển nhà ở thị trường BĐS Hà Tĩnh đang triển khai hiện nay, hầu hết đều vướng mắc cả về cơ chế lẫn nguồn lực thực hiện. Đơn cử về lĩnh vực nhà ở cộng cụ, hiện quỹ nhà chỉ mới đỏp ứng khoảng 16,1% nhu cầu về ước tớnh từ nay đến năm 2015 sẽ cú thờm khoảng 1.000 trường hợp cần được giải quyết. Tuy nhiờn, nguồn vốn cho loại nhà này hiện nay vẫn chỉ trụng chờ vào NSNN, chưa cú cơ chế huy động từ cỏc nguồn khỏc như nguồn thu từ tiền bỏn nhà được hoỏ giỏ, nguồn hỗ trợ, nguồn lực xó hội khỏc,…
UBND tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soỏt tỡnh trạng phỏt triển nhà ở; đồng thời phỏt hiện những khú khăn, vướng mắc trong triển khai dự ỏn đụ thị để chủ động đề xuất biện phỏp thỏo gỡ. Đõy cũng là cơ sở giỳp Trung ương về chớnh sỏch nhà ở và thị trường BĐS xõy dựng, ban hành chiến lược và quy hoạch phỏt triển nhà ở đến năm 2020, tầm nhỡn đến 2050.
Đồng thời là cơ sở để thực hiện đồng bộ cỏc đề ỏn, chương trỡnh cụ thể như: phỏt triển nhà ở cụng cụ, thị trường BĐS, tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ cỏc mục tiờu cụng ớch, chớnh sỏch xó hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tớa định cư, chớnh sỏch tớn dụng cho vay đối với người được mua, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp..
Thứ năm, để thực hiện giải phỏp về nhà ở cho người cú thu nhập thấp, tỏc giả cú kiến nghị như sau: Cần nhanh chúng thực hiện và ỏp dụng trờn cơ sở tham khảo thực trạng tại Hà tĩnh để cú được đề ỏn phự hợp.
- Trước mắt, UBND tỉnh, UBND thành phố Hà Tĩnh xột chọn ưu tiờn cho cỏc đối tượng: Hộ gia đỡnh cú cả 2 vợ chồng tốt nghiệp đại học, người làm việc ở những khu vực khú khăn, độc hại, cú thời gian cụng tỏc tại cỏc vựng xa xụi.
- Nhà ở và xó hội sẽ xõy cao 6 tầng, khụng thang mỏy, sử dụng cỏc thiết bị nội thất và gạch ốp lỏt trong nước để giảm giỏ thành đầu tư xõy dựng. Diện tớch sàn căn hộ khoảng 35-60m2, dành cho cỏc gia đỡnh trẻ. Đối với mụ hỡnh cho cụng nhõn thuờ tại khu cụng nghiệp Vũng Áng - Kỳ Anh – Hà Tĩnh, khu cụng nghiệp cầu treo Hà Tĩnh. UBND Tỉnh nờn tổ chức thực hiện theo hỡnh thức vay từ Quỹ đầu tư và phỏt triển trung ương, đảm bảo phục vụ nhu cầu cho khoảng 3000 cụng nhõn thuờ.
- Cỏc khu nhà ở được thiết kế 5 tầng, diện tớch mỗi phũng 20-25 m2, quy mụ 6- 8 người (cú khu vệ sinh chung cho mỗi tầng); diện tớch 40m2, quy mụ 10 - 12 người (cú 1 khu vệ sinh riờng tại mỗi phũng).
- Giỏ thuờ, thuờ mua căn hộ được xỏc định theo khung giỏ thuờ, thuờ mua nhà ở xó hội của Chớnh phủ. Đề xuất mức giỏ thuế nhà ở xó hội (chung cư) tối thiểu là 6.000 đống/m2/thỏng và tối đa là 12.000 đồng/m2/ thỏng.
Thứ sỏu, để nõng cao năng lực cạnh tranh và minh bạch hoỏ hoạt động trờn thị trường BĐS, tỏc giả kiến nghị cỏc DN kinh doanh BĐS nờn thực hiện những hoạt động cụ thể sau:
- Thành lập sàn giao dịch BĐS: Thụng qua sàn giao dịch, cỏc nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ gặp gỡ cỏc chủ dự ỏn để thoả thuận việc chuyển nhượng dự ỏn. Cỏc doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ kết quả phõn tớch thị trường, phõn tớch tài chớnh phõn tớch tớnh phỏp lý của cỏc dự ỏn, sắp xếp thực hiện dự ỏn và sẽ được hỗ trợ tài chớnh nếu cú nhu cầu. Điều này khụng chỉ cú lợi đối với cỏc nhà đầu tư, cỏc chủ dự ỏn mà ngay cả người cú nhu cầu về BĐS cũng cú thẻ tỡm thấy ở sàn giao dịch những thụng tin minh bạch, đủ tớnh phỏp lý và cú khả năng chuyển nhượng trong một thời gian sớm nhất.
Việc thành lập sàn giao dịch phải theo những nguyờn tắc nhất định như: Doanh nghiệp KDBDS thành lập sàn giao dịch tại sàn giao dịch đú phải cú tư cỏch phỏp nhõn hoặc sử dụng tư cỏch phỏp nhõn của doanh nghiệp để hoạt động; hoạt động của sàn giao dịch phải cụng khai, minh bạch và tuõn thủ phỏp luật và phải chịu trỏch nhiệm về hoạt động của chớnh mỡnh.
tiến hành đào tạo theo hướng tổ chức ra một trung tõm phụ trỏch đào tạo về BĐS nhằm đỏp ứng yờu cầu của Chớnh phủ Từ ngày 1/1/2009, những người kinh doanh BĐS bắt buộc phải cú chứng chỉ đào tạo về chuyờn ngành này. Để trung tõm này cú thể hoạt động và đào tạo dược nguồn nhõn lực phự hợp với yờu cầu của cụng ty, cần phải nhận thức rằng cỏc hoạt động đào tạo trong lĩnh vực này đều phải dựa vào kinh nghiệm thụng tin và tư liệu của nước ngoài, trong khi những đặc trưng của thị trường BĐS nước ta cú nhiều điểm khỏc biệt căn bản so với thị trường BĐS thế giới. Điều đú đũi hỏi cụng tỏc đào tạo trong lĩnh vực BĐS khụng chỉ dừng lại ở nghiờn cứu lý thuyết mà rất cần cú kết hợp giữa nghiờn cứu lý thuyết với học tập thụng qua cỏc kinh nghiệm và bỏo cỏo thực tế…
- Tỡm hiểu và ỏp dụng phần mền PISoft, đõy là sản phẩm được thiết kế dành riờng cho những doanh nghiệp trong việc quản lý hồ sơ, hàng hoỏ BĐS, quản lý nhõn viờn và điều hành hoạt động kinh doanh. Ứng dụng phần mền vào thực tế, doanh nghiệp hoàn toàn cú thể quy trỡnh hoỏ hoạt động kinh doanh, đơn giản được nhiều cụng đoạn kinh doanh phức tạp, tiết kiệm thời gian, chi phớ… nhưng vẫn đảm bảo được phỏt huy những nguồn lực của doanh nghiệp đem đến hiệu quả tối đa trong kinh doanh.
KẾT LUẬN
Tiếp tục hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng ta đó khẳng định phải xõy dựng đồng bộ cỏc loại hỡnh thị trường. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 BCH Trung ương khoỏ IX cũng đó một lần nữa khẳng định cần phải xõy dựng và phỏt triển thị trường BĐS. Dự thảo cỏc văn kiện trỡnh Đại hội X của Đảng cũng chỉ rừ "Phỏt triển BĐS (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất): Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoỏ một cỏch thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyờn trở thành nguồn vốn cho phỏt triển; từng bước làm cho thị trường BĐS trong nước cú sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, cú sức hấp dẫn cỏc nhà đầu tư. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS, vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất."
Thời gian qua, thị trường BĐS ở nước ta, đó cú những bước phỏt triển đỏng kể, gúp phần vào việc thỳc đẩy kinh tế - xó hội của đất nước, làm thay đổi nhanh chúng bộ mặt đụ thị, gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của đất nước. Trong giai đoạn hiện nay, dự tỡnh hỡnh kinh tế thế giới và trong nước cú những diễn biến phức tạp, tuy nhiờn kinh tế Việt Nam đó đạt được những kết quả tớch cực trờn nhiều lĩnh vực đó tỏc động khụng nhỏ đến sự phỏt triển của thị trường BĐS Việt Nam núi chung và tại Hà Tĩnh núi riờng. Thực trạng cho thấy hoạt động của thị trường BĐS tại Hà Tĩnh cũn quỏ nhiều bất cập nhất là khi Hà Tĩnh đang thực hiện cỏc chớnh sỏch phự hợp để trở thành đụ thi loại II vào năm 2015. Chớnh vỡ vậy tỏc giả đó đề cập đến lý luận về cung cầu trong thị trường BĐS, cỏc yếu tố hỡnh thành giỏ trờn thị trường này và vai trũ của tỏc động chớnh phủ Việt Nam cũng như chớnh quyền tỉnh Hà Tĩnh đến thị trường. Từ lý luận đú, tỏc giả đi sõu tỡm hiểu và đề xuất một số giải phỏp nhằm ổn định và phỏt triển thị trường BĐS tại Hà Tĩnh trong quỏ trỡnh Cụng nghiệp hoỏ - Hiện đại hoỏ, với quan điểm tập trung sõu vào cỏc giải phỏp vĩ mụ từ phớa Chớnh phủ Việt Nam, cỏc giải phỏp vi mụ từ phớa Chớnh quyền tỉnh Hà Tĩnh và cỏc giải phỏp cho chớnh bản thõn cỏc DN đang kinh doanh trong thị trường BĐS. Cụ thể:
- Với chớnh phủ tỏc giả đề xuất về cỏc chớnh sỏch nhằm tạo lập hành lang phỏp lý cho hàng hoỏ BĐS và phỏt triển cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ cho ngành BĐS.