- Thực trạng về cung ứng BĐS theo khu vực
3.2.1.Nhúm giải phỏp vĩ mụ (thuộc Nhà nước trung ương)
TỈNH HÀ TĨNH TRONG QUÁ TRèNH CNH HĐH
3.2.1.Nhúm giải phỏp vĩ mụ (thuộc Nhà nước trung ương)
3.2.1.1. Nhúm giải phỏp về chớnh sỏch - Về chớnh sỏch phỏp luật đất đai
Một là, quy hoạch sử dụng đất, phải được nghiờn cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xó hội, trong đú việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giỏ trị kinh tế của từng đơn vị BĐS, từng thửa đất. Quỏ trỡnh quy hoạch sử dụng đất cần cú sự tham gia rộng rói hơn của cộng đồng dõn cư, của cỏc nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghộp được cỏc yếu tố phỏt triển trong quan hệ của cỏc ngành kinh tế, giảm thiểu một cỏch tối đa sự chồng ghộp, lóng phớ trong quy hoạch. Quy hoạch đụ thị, nụng thụn, nụng nghiệp, cụng nghiệp, và dịch vụ cần cú quan hệ chặt chẽ với nhau, khụng nờn tiến hành riờng rẽ. Quy hoạch phải mang tớnh khả thi. Tạo cơ chế phối hợp rừ ràng giữa cỏc loại quy hoạch. Kết quả quy hoạch của ngành này phải được thụng bỏo cho ngành khỏc biết để trỏnh tỡnh trạng chồng chộo, gõy trở ngại trong quỏ trỡnh thực hiện. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần cú sự điều chỉnh hài hũa giữa cỏc nhu cầu khỏc nhau trong việc sử dụng cựng một diện tớch đất, giải quyết hài hũa nhu cầu sử dụng đất.
Hai là, việc điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế phỏp lý để tiến hành điều tra đỏnh giỏ tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vựng kinh tế trọng điểm, vựng đụ thị để nõng cao giỏ trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở phỏp lý trong việc giao dịch BĐS, từng bước minh bạch húa thị trường.
Ba là, hoạt động tư vấn về BĐS núi chung và tư vấn giỏ đất núi riờng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh, thu hỳt đầu tư. Với quỏ trỡnh phỏt triển nền kinh tế, nhu cầu cụng tỏc thẩm định giỏ đất sẽ càng cao, từ đú cho thấy một triển vọng lớn sẽ đến trong tương lai cho ngành thẩm định giỏ đất. Cú thể xột thấy trong tỡnh hỡnh kinh tế hiện nay, cụng tỏc thẩm định giỏ đất chưa phỏt triển
đỳng tầm của nú. Việc cho phộp thành lập cơ quan "thẩm định giỏ đất" theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 11 Nghị định số 181 đó định hướng phỏt triển lõu dài cho ngành thẩm định giỏ đất, là hành lang phỏp lý vững chắc để phỏt triển cụng tỏc thẩm định giỏ đất chuyờn nghiệp trong thời gian tới, thỳc đẩy đầu tư vào thị trường BĐS.
Bốn là, về thuế, phớ và lệ phớ đối với giao dịch BĐS cần được tiếp tục nghiờn cứu điều chỉnh theo hướng giảm mức thuế, phớ và lệ phớ phải nộp để khuyến khớch cỏc giao dịch chớnh thức, hạn chế tỡnh trạng giao dịch "ngầm". Giảm thiểu thủ tục hành chớnh theo hướng cải cỏch "một cửa" hoặc "một cửa liờn thụng" để tạo thuận lợi cho người dõn trong quỏ trỡnh thực hiện nghĩa vụ tài chớnh. Cú chế độ khuyến khớch đối với trường hợp thực hiện tốt quy định của phỏp luật, đồng thời cú chế tài đủ mạnh để buộc cỏc chủ thể tham gia giao dịch BĐS phải đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của phỏp luật.
Năm là, nghiờn cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chớnh sỏch hỗ trợ tài chớnh để phỏt triển quỹ nhà ở cho cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội. Khắc phục tỡnh trạng hỗ trợ, ưu đói trung gian thụng qua doanh nghiệp bằng cỏc biện phỏp hỗ trợ trực tiếp cho cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội gặp khú khăn về chỗ ở. Bờn cạnh việc đẩy mạnh phỏt triển quỹ nhà ở xó hội theo quy định của phỏp luật hiện hành, cần tăng cường cỏc biện phỏp hỗ trợ tiếp từ ngõn sỏch cho người nghốo, người thu nhập thấp để giỳp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo cụng bằng xó hội.
- Về chớnh sỏch đầu tư phỏt triển thị trường BĐS tại Việt Nam
Thứ nhất, cần thống nhất chớnh sỏch đối với cỏc nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc đầu tư BĐS cũng như kinh doanh BĐS. Trong tỡnh hỡnh thực tiễn hiện nay, nếu cỏc chủ thể đầu tư này cần phải cú những khỏc biệt thỡ phải giảm thiểu sự khỏc biệt này. Chẳng hạn, cỏc nhà đầu tư cú yếu tố nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia vào đầu tư kinh doanh BĐS là những dự ỏn được Nhà nước phờ duyệt về đất đai và xõy dựng (khụng gian giam gia vào cỏc hoạt động đầu tư kinh doanh nhỏ lẻ), và hàng húa của những đối tượng này phải được bỏn tại cỏc sàn giao dịch. Đồng thời, chỉ cho phộp việc thế
chấp BĐS đối với những tổ chức tài chớnh tớn dụng cú yếu tố nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Thứ hai, cỏc dự ỏn đầu tư phỏt triển BĐS phải được thực hiện trờn nền quy hoạch đó được phờ duyệt. Cỏc quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phỏt triển đụ thị cần phải đồng bộ. Trong điều kiện cụ thể của Hà tĩnh phải coi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng vừa là chớnh sỏch, vừa là biện phỏp hàng đầu để thu hỳt đầu tư vào thị trường BĐS. Mọi yếu kộm của hai loại quy hoạch này sẽ trực tiếp làm xấu đi mụi trường đầu tư vào thị trường BĐS.
Thứ ba, cần cú những quy định cú tớnh hai mặt đối với việc tham gia của cỏc tổ chức tớn dụng trong hỗ trợ đầu tư kinh doanh BĐS, cần cho phộp nõng hạn mức tớn dụng cũng như thời hạn tớn dụng cho kinh doanh BĐS. Đặc biệt, khuyến khớch cỏc tổ chức tớn dụng tham gia hỗ trợ thanh toỏn cỏc giao dịch BĐS. Bờn cạnh đú, cần cú những ràng buộc để đảm bảo tớnh an toàn hệ thống. Chẳng hạn, khụng cho phộp cỏc tổ chức tớn dụng tham gia, đầu tư kinh doanh trực tiếp vào thị trường BĐS. Đồng thời phải luụn xem xột tớnh cõn đối của cỏc khoản tớn dụng cho đầu tư BĐS và kinh doanh BĐS, nhất là cỏc đầu tư dài hạn.
Thứ tư, cần khuyến khớch mạnh mẽ sự tham gia của cỏc tổ chức tài chớnh, cỏc quỹ đầu tư, thụng qua nhiều kờnh, nhiều hỡnh thức vào thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường hoạt động thiờn về dài hạn, do đú, việc huy động vốn từ cỏc nguồn vốn dài hạn là kờnh mạnh nhất cho thị trường này. Luật kinh doanh BĐS cần khơi dậy được kờnh này. Chẳng hạn, Luật cho phộp hỡnh thành cỏc quỹ tương hỗ BĐS, cỏc quỹ đầu tư BĐS, cỏc chủ dự ỏn BĐS được phỏt hành trỏi phiếu cụng trỡnh …
Thứ năm, cần làm rừ, giải quyết thỏa đỏng mối quan hệ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cỏ nhõn. Thực tiễn cho thấy, một BĐS được hỡnh thành, đặc biệt cú việc thu hồi đất và giao đất, đi vào xõy dựng, kinh doanh cần cú rất nhiều khõu. Tuy nhiờn, chủ thể chỉ cú ba bờn: Nhà nước (chủ thể quản lý nhà nước, chủ thể định ra thể chế và chủ thể điều hành vĩ mụ), doanh nghiệp (chủ thể đầu tư, kinh doanh) và cỏ nhõn (người nụng dõn bị thu hồi, cỏc nhà đầu tư tiềm năng). Do đú, phỏp luật về
đầu tư kinh doanh BĐS cần cú những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn liờn quan trong quỏ trỡnh hỡnh thành, đưa vào kinh doanh và kinh doanh BĐS. Thiếu những chế tài cần thiết này, thị trường BĐS sẽ bị phõn mảng và khụng liờn thụng. Hệ quả sẽ là những ỏch tắc nhiều khi khụng giải quyết được và nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng. Về mối quan hệ này, hỡnh thức "gúp vốn sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất" cần được khuyến khớch, nhất là một bờn là hộ nụng dõn (người đang sử dụng đất) và một bờn là nhà đầu tư kinh doanh (người cần đất), cũn Nhà nước là người ban hành cơ chế chớnh sỏch cho hỡnh thức gúp vốn này.
- Về chớnh sỏch đào tạo nguồn nhõn lực và phỏt triển mạng lưới thụng tin Một là, về nguyờn tắc, phải xõy dựng và phỏt triển thị trường BĐS lành mạnh, cạnh tranh theo quy định của phỏp luật. Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải được đào tạo cú hiểu biết nhất định về hoạt động của thị trường núi chung và thị trường BĐS núi riờng.
Hai là, hỡnh thành một hệ thống thụng tin thường xuyờn về thị trường BĐS cho phộp hệ thống thụng thoỏng, giảm chi phớ giao dịch. Hệ thống thụng tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ chớnh xỏc, đầy đủ về BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo cơ sở cho Nhà nước quản lý. Thường xuyờn cập nhật và theo dừi biến động về thị trường BĐS tạo điều kiện cho cỏc giao dịch được chớnh xỏc và hiệu quả. Thành lập và mở rộng hơn nữa hoạt động của cỏc trung tõm địa ốc, siờu thị địa ốc, cỏc sàn giao dịch, cỏc trung tõm mụi giới để đa dạng húa hoạt động của thị trường BĐS.
Ba là, đào tạo chuyờn gia cho thị trường BĐS bao gồm: Nghiệp vụ về mua, bỏn, tư vấn BĐS, định giỏ, mụi giới, cụng chứng, bảo hiểm… Đõy là lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tõm đỳng với tầm quan trọng của nú.
- Về chớnh sỏch tớn dụng và tài chớnh thỳc đẩy thị trường BĐS phỏt triển
Bằng cỏc giải phỏp thớch hợp, cỏc tổ chức tớn dụng tiếp tục mở rộng tớn dụng cú hiệu quản đối với kinh doanh BĐS, trờn cơ sở đỏnh giỏ chớnh xỏc về cung - cầu BĐS và cỏc nhõn tố tỏc động khỏc để ổn định giỏ cả thị trường, ngăn
chặn tỡnh trạng sốt núng, sốt lạnh, giỏ BĐS và rủi ro tớn dụng. Theo đú, cỏc tổ chức tớn dụng sẽ lựa chọn để cho vay cỏc nhu cầu vốn tỏc động cả bờn cung và bờn cầu của thị trường BĐS.
Hệ thống ngõn hàng tiếp tục thực thi chớnh sỏch tiền tệ theo cỏc nguyờn tắc của thị trường. Bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mụ; xõy dựng mụi trường hoạt động tớn dụng bỡnh đẳng đối với mọi thành phần kinh tế, thụng thoỏng, với khung phỏp lý đồng bộ, minh bạch, phự hợp dần với thụng lệ và chuẩn mực quốc tế.
Phối hợp với cỏc Bộ ngành thực hiện cỏc giải phỏp phỏt triển thị trường tài chớnh - tiền tệ để tạo điều kiện cho cỏc tổ chức tớn dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay cỏc thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS, đồng bộ với mức độ phỏt triển của thị trường BĐS.
Mở rộng quan hệ hợp tỏc với cỏc tổ chức tài chớnh quốc tế (WB, ADB …) để thu hỳt đầu tư từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khỏc.
Chỉ đạo cỏc tổ chức tớn dụng điều chỉnh cơ cấu tớn dụng phự hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trớ khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản húa thủ tục cho vay đối với kinh doanh BĐS, tăng khả năng thẩm định và việc giỏm sỏ vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tớn dụng.
Chỉ đạo cỏc tổ chức tớn dụng tiếp tục cải tiến quy trỡnh và đơn giản húa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phớ, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho cả tổ chức tớn dụng và khỏch hàng vay.
Hiện đại húa hệ thống thanh toỏn, đẩy nhanh việc cơ cấu lại cỏc ngõn hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tớn dụng cho nền kinh tế và khả năng cạnh tranh trong điều kiện CNH- HĐH.
Tổ chức việc thống kờ, theo dừi, đỏnh giỏ thường xuyờn về tớn dụng đối với kinh doanh BĐS để cảnh bỏo, chỉ đạo cỏc tổ chức tớn dụng về cho vay và xử lý cỏc khú khăn vướng mắc.
hoạt động tớn dụng, cơ chế thế chấp, thủ tục cụng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm cỏc hợp đồng thế chấp.
- Về chớnh sỏch kinh tế phục vụ thị trường BĐS
Để thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh và bền vững, ngoài cỏc giải phỏp nờu trờn một số chớnh sỏch về kinh tế cần được Nhà nước xem xột: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• Xõy dựng hệ thống cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ mức độ phỏt triển thị trường BĐS làm cơ sở cho việc hoạch định cỏc chớnh sỏch vĩ mụ quản lý thị trường BĐS.
• Rà soỏt cỏc yếu tố chi phớ hỡnh thành BĐS để loại bỏ những chi phớ bất hợp lý gúp phần làm giảm giỏ BĐS. Cụng bố chi phớ thực tế (chi phớ đất đai, hạ tầng kỹ thuật, chi phớ xõy dựng, chi phớ giao dịch, thuế, phớ…) hỡnh thành giỏ tầng kỹ thuật, chi phớ xõy dựng, chi phớ giao dịch, thuế, phớ….) hỡnh thành giỏ BĐS để gúp phần tạo mặt bằng thị trường và làm cơ sở cho thị trường tham khảo trong quỏ trỡnh giao dịch, thuế, phớ,..) hỡnh thành giỏ BĐS để gúp phần tạo mặt bằng thị trường và làm cơ sở cho thị trường tham khảo trong quỏ trỡnh giao dịch BĐS.
• Xõy dựng và cụng khai hệ thống thụng tin về thị trường BĐS trờn phạm vi cả nước phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thụng tin cho cỏc nhà đầu tư cũng như đối với khỏch hàng.
• Tổ chức việc bỏo và cụng khai dự bỏo phỏt triển thị trường BĐS.
• Xõy dựng cơ chế chớnh sỏch điều phối mối quan hệ giữa thị trường BĐS với cỏc thị trường khỏc, đặc biệt là thị trường vốn.
-Về chớnh sỏch giỏ đất
Nhà nước chỉ nờn đưa ra những nguyờn tắc, hướng dẫn xỏc định đất và giao cho cỏc địa phương căn cứ tỡnh hỡnh thực tế thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương để quyết định giỏ đất.
-Về chớnh sỏch tớn dụng, tài chớnh.
Xõy dựng cơ chế cho vay trung và dài hạn. Xõy dựng cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thu nhập thấp, vay dài hạn, hỗ trợ trực tiếp để tăng khả năng thanh toỏn
tiền thuờ nhà, thuờ mua nhà ở chớnh sỏch, nhà trả gúp. Hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch tớn chấp, thế chấp BĐS, đặc biệt cho người thu nhập thấp.
-Về chớnh sỏch giỏ nhà
Sửa đổi việc Nhà nước ban hành khung giỏ cho thuờ, thuờ mua nhà ở xó hội. Hoàn thiện cơ chế hỗ trợ vốn, giảm thuế, chi phớ cho cỏc nhà đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội.
-Về chớnh sỏch nhà đất.
Sửa đổi theo hướng hạ mức thuế quyền sử dụng đất và lệ phớ trước hạ. Xõy dựng mức thuế, cỏch thu và quản lý thuế:’’Phỏt triển hạ tầng" đối với phần giỏ trị gia tăng của BĐS do Nhà nước đầu tư phỏt triển hạ tầng. Xõy dựng mức thuế, cỏch thu và quản lý thuế "Sử dụng BĐS nhà đất" nhằm hạn chế tỡnh trạng sử dụng BĐS khụng hiệu quả, đầu cơ BĐS (Kinh nghiệm ở cỏc nước, mức thuế này khoảng 1% BĐS).
Điều chỉnh theo hướng tăng thuế suất của thuế lợi tức trong kinh doanh BĐS để đảm bảo sự bỡnh đẳng với cỏc lĩnh vực khỏc do lĩnh vực kinh doanh BĐS là loại hỡnh kinh doanh tài nguyờn hữu hạn do Nhà nước quản lý.
3.2.1.2. Nhúm giải phỏp phỏt triển cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ:
- Giải phỏp để phỏt triển hoạt động đào tạo chuyờn gia kinh doanh BĐS.
Đào tạo kinh doanh BĐS phõn thành 3 lĩnh vực chớnh: Mảng đầu tư phỏt triển, sản xuất ra cỏc sản phẩm hàng hoỏ BĐS như: Xõy dựng nhà ở, văn phũng cụng sở, trung tõm thương mại, cỏc cụng trỡnh dịch vụ…, mảng kinh doanh mua bỏn, trao đổi, cho thuờ và cho thuờ lại BĐS, như: Mua đất, nhà, cụng trỡnh BĐS để bỏn lại hoặc cho người khỏc thuờ; thuờ đất, nhà, cụng trỡnh BĐS rồi cho người khỏc thuờ lại. Ngành thẩm định giỏ Việt Nam được thể hiện ở 3 mảng chớnh đú là thẩm định giỏ BĐS; thẩm định giỏ mỏy múc thiết bị và thẩm định giỏ doanh nghiệp. Điều này đũi hỏi người thẩm định phải cú kiến thức vừa chuyến sõu vừa mang tớnh tổng hợp