N hư vậy, khỏi niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng phỏp luật của mỗi nước và cú những tài sản cú quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
1.3.1. Kinh nghiệm quốc tế trong phỏt triển thị trường BĐS
Trong những năm qua, trong lĩnh vực phỏt triển ngành BĐS, tại hai nước New Zealand và Australia đó cú nhiều thành cụng nhất định. Để cú cỏi nhỡn tổng quan về sự phỏt triển của ngành BĐS tại Việt Nam, tỏc giả cú đề cập nghiờn cứu những bài học thành cụng của ngành BĐS tại hai nước New Zealand và Australia.
- Cỏc cơ quan quản lý liờn quan đến thị trường BĐS
Hệ thống nhà nước về quản lý BĐS cú vai trũ rất quan trọng trong việc khuyến khớch đầu tư vào thị trường BĐS. Hệ thống quản lý BĐS từ hai nước đang chuyển trọng tõm từ quản lý đất đai sang quản lý và khuyến khớch thị trường BĐS, tăng cường mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường.
Ở Australia, cú rất nhiều cơ quan, tổ chức - Liờn quan trực tiếp tới chớnh sỏch đầu tư vào BĐS cú thể kể đến cỏc tổ chức chớnh sau đõy:
•Cơ quan quản lý BĐS (nũng cốt là cơ quan đăng ký BĐS và cơ quan địa chớnh) •Hội đồng những chủ BĐS (Real Estate Council) cú ở mọi cấp: liờn bang, bang, địa phương.
•Hội những nhà kinh doanh BĐS (Real Estate Institute) cú ở cấp liờn bang, bang; •Cục bảo vệ người tiờu dựng (Consumer Affairs) trong đú cú bộ phận bảo vệ khỏch hàng về BĐS thuộc Bộ Tư phỏp.
•Cục cụng sản thuộc Bộ tài chớnh cú ở cấp liờn bang (Asset Management Group, Department of Finance and Administration)
•Cơ quan quy hoạch và thẩm quyền đất đai (Planing and Land Authority) thuộc chớnh quyền địa phương.
•Cơ quan định giỏ nhà nước và tư nhõn (Valuation Office) cú ở cấp liờn bang và bang;
•Cơ quan hoạch định phỏt triển, gồm cả quy hoạch phỏt triển đụ thị, triển khai và thực hiện dự ỏn và kờu gọi đầu tư phỏt triển dự ỏn)
•Cơ quan tư vấn đầu tư BĐS (Real Estate Consultants) cú ở mọi nơi như là cỏc doanh nghiệp;
•Bộ phận thế chấp bảo lónh của cỏc ngõn hàng (Real Estate Mortgage)
•Cục quản lý nhà, Bộ phục vụ nguồn nhõn lực (Office Housing, Department of Human Services), cú ở tất cả cỏc bang, chuyờn lo nhà cho người cú thu nhập thấp. Ở New Zealand, gần đõy cỏc chức năng quản lý BĐS đó được tập trung vào một cơ quan, đú là Land Information New Zealand (LINZ). LINZ được thành lập ngày 01/7/1996 và cỏc hoạt động cốt lừi của nú bao gồm:
•Đăng ký và cấp trước bạ BĐS; đất đai: cấp trước bạ mới, ghi nhận cỏc thay đổi về chủ sở hữu hoặc cỏc khoản thế chấp trờn đất (mortgage) và cung cấp thụng tin;
•Hệ thống đo đạc địa chớnh và địa chất •Bản đồ địa hỡnh;
•Thụng tin về quản lý tài nguyờn nước; •Hệ thống định giỏ BĐS
•Hệ thống quản lý đất cụng
Ở New Zealand cũng cú một xu hướng tương tự ở Australia. Cỏc cơ quan nhà nước quản lý đất đai gần đõy đó được tỏi sắp xếp mạnh mẽ. Hầu hết cỏc chức năng quản lý đất đai được tập trung vào Bộ Tài nguyờn thiờn nhiờn và Mụi trường. Văn phũng đăng ký đất đai được tỏch khỏi Bộ Tư phỏp để nhập vào Bộ này. Bộ Đất đai, Văn phũng địa chớnh, Uỷ ban đất đai cũng đều được sỏp nhập vào Bộ Tài nguyờn thiờn nhiờn và Mụi trường. Thậm chớ cơ quan theo dừi đầu tư nước ngoài (Oversea Investment Commission) cũng đó được chuyển từ Ngõn hàng Trung ương sang LINZ.
Hiện nay cú ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tài nguyờn thiờn nhiờn và Mụi trường, đú là chức năng quy hoạch (Vụ Quy hoạch, Bộ Hạ tầng), đỏnh
thuế đất (Vụ Tài chớnh nhà nước, Bộ Tài chớnh và kho bạc), và định giỏ đất (78 Hội đồng địa phương).
Để giải quyết cỏc khiếu kiện, tranh chấp liờn quan tới quỏ trỡnh đầu tư BĐS, Australia thành lập 3 hệ thống riờng biệt:
•Trọng tài đất đai và tài nguyờn •Tũa ỏn đất đai
•Tũa ỏn quy hoạch và mụi trường
Cỏc tranh chấp chung liờn quan tới giao dịch đất đai cú thể thuộc thẩm quyền xột xử của cỏc tũa ỏn khỏc, đặc biệt là cỏc tũa ỏn địa phương. Hầu hết cỏc chức năng quản lý BĐS diễn ra ở cấp bang. Hệ thống cỏc cơ quan là khỏ khỏc nhau giữa cỏc bang. Vớ dụ như ở bang Victoria, hệ thống quản lý cỏc thửa đất chủ yếu thuộc trỏch nhiệm của Bộ BĐS và cỏc dịch vụ, bao gồm cỏc cơ quan sau:
•Cơ quan đăng ký đất; •Bộ phận đo đạc và bản đồ •Bộ phận dữ liệu
•Văn phũng định giỏ
Cỏc phũng trước bạ và đăng ký BĐS ở mỗi bang đều là những tổ chức rất lớn và phức tạp. Cỏc phũng này lưu trữ một khối lượng khổng lồ cỏc tài liệu giấy và hiện nay đó vi tớnh hoỏ hầu hết cỏc tài liệu này. Chẳng hạn, Phũng đăng ký đất đai ở bang Victoria cú khoảng 2,5 triệu trước ba, 3,8 triệu mảnh đất và 14 triệu tài liệu liờn quan.
Tuy mỗi nước, thậm chớ mỗi bang và vựng lónh thổ cú cỏc hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS tương đối khỏc nhau về hỡnh thức, nhưng hệ thống chớnh sỏch đầu tư vào BĐS ở hai nước được tiến hành theo những nguyờn tắc chung.
- Tỡnh hỡnh đầu tư BĐS ở Australia và New Zealand
Theo cỏch hiểu thụng thường ở hai nước, đầu tư BĐS cú nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc giỏn tiếp, một BĐS với mục đớch kiếm lợi nhuận. Núi chung, việc
một người dõn mua BĐS thứ hai được coi là một hỡnh thức đầu tư BĐS.
Theo hỡnh thức đầu tư, cú hai loại đầu tư BĐS: đầu tư trực tiếp và đầu tư giỏn tiếp. Đầu tư BĐS trực tiếp cú nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số BĐS. Đầu tư giỏn tiếp cú nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chớnh liờn quan tới một hoặc một số BĐS. Đầu tư BĐS giỏn tiếp thường được định nghĩa là hoạt động đầu tư tập thể thụng qua cỏc quỹ tớn khỏc BĐS cú niờm yết, cỏc tập đoàn đầu tư BĐS khụng niờm yết và cỏc quỹ BĐS khụng niờm yết.
Chứng khoỏn hoỏ BĐS khiến cho việc đầu tư BĐS cú tớnh thanh khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn. Hai dạng tổ chức đầu tư chớnh hai nước là Quỹ tớn thỏc BĐS cú niờm yết (Listed Property Trusts - LPTs) và cỏc Quỹ tớn thỏc đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trusts - REITs). Ở hai nước, BĐS là một trong cỏc tài sản đầu tư chớnh trờn thị trường chứng khoỏn, cựng với cổ phiếu và trỏi phiếu. BĐS, với tư cỏch là một khoản đầu tư, chủ yếu bao gồm đất đai và cụng trỡnh trờn đất.
Cụng trỡnh trờn đất bao gồm 2 loại: cụng trỡnh thương mại (văn phũng, nhà xưởng, khỏch sạn…) và nhà ở cho dõn cư.
Xột về chủ thể đầu tư, cú ba chủ thể đầu tư chớnh ở hai nước: cỏc nhà đầu tư cỏ nhõn (thường là cỏc hộ gia đỡnh mua BĐS thứ hai để cho thuờ kiếm thu nhập, hoặc mua bỏn lại kiếm lời), cỏc nhà đầu tư là tổ chức (cỏc quỹ đầu tư cú niờm yết và khụng niờm yết trờn thị trường chứng khoỏn, cỏc cụng ty đầu tư BĐS, cỏc quỹ tài chớnh cú liờn quan) và cỏc cơ quan đầu tư BĐS nhà nước.
Trong những năm gần đõy, đầu tư BĐS cỏ nhõn đang phỏt triển mạnh tại Australia. Tỷ lệ hộ gia đỡnh cú ớt nhất một BĐS đầu tư đó tăng từ 8% lờn 12% trong thập kỷ 1990. Trong cựng giai đoạn, tỷ lệ cỏc khoản cho vay đầu tư trong tổng cỏc khoản cho vay mua nhà đó tăng từ 15% lờn 33%. Trong năm 2002, trờn 4% cỏc khoản cho vay mua nhà là dành cho mục đớch đầu tư (Bevin, 2005)
Cú một số nhõn tố giải thớch cho sự gia tăng đầu tư BĐS của cỏc nhà đầu tư cỏ nhõn:
•Giỏ BĐS gia tăng: trong thập kỷ vừa qua, trung bỡnh giỏ BĐS ở Australia tăng 12%/năm.
•Việc tiếp cận rẻ hơn và dễ dàng hơn tới cỏc cụng cụ tài chớnh BĐS: lói suất cho vay đầu tư BĐS đó giảm một nửa trong thập kỷ 1990. Thờm vào đú, nhiều sản phẩm tài chớnh mới đó xuất hiện trờn thị trường khiến cỏc nhà đầu tư BĐS dễ tiếp cận được vốn hơn.
•Mức thuế thấp đối với cỏc nhà đầu tư BĐS. •Sự tăng trưởng kinh tế chung
•Sự đi xuống của thị trường chứng khoỏn
•Kế hoạch nghỉ hưu của thế hệ "đợt bựng nổ trẻ sơ sinh" thời hậu chiến: tỷ lệ nợ trờn thu nhập của cỏc hộ gia đỡnh đó tăng đỏng kể trong thời gian gần đõy do nhiều hộ di vay để đầu tư BĐS. Phần lớn cỏc hộ này thuộc lớp trung niờn, đầu tư vào BĐS để tạo ra nguồn thu nhập ổn định sau khi nghỉ hưu.
Đầu tư BĐS trực tiếp: là hỡnh thức mua bỏn, trao đổi dẫn tới việc sở hữu thực sự một BĐS. Trong năm 2003, đầu tư trực tiếp vào BĐS ở Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giỏ trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD. Trong giai đoạn 2001 - 2003, ngành quỹ BĐS đó tăng 15,3% (Property Investment Research 2003).