N hư vậy, khỏi niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng phỏp luật của mỗi nước và cú những tài sản cú quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
1.2.1. Nội dung phỏt triển thị trường bất động sản
1.2.1.1. Cung Bất động sản:
Là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định.
Khi tiến hành phõn tớch cỏc hoạt động liờn quan đến cung, phải xỏc định được khối lượng cung hàng hoỏ BĐS tiềm năng trờn thị trường thụng qua việc xỏc định cỏc nguồn cung hàng hoỏ BĐS trờn thị trường. Tức là cần xỏc định cỏc doanh nghiệp cung ứng BĐS hiện nay trờn thị trường. Việc đỏnh giỏ chất lượng của cỏc nguồn cung cũng rất quan trọng, vỡ chất lượng của mỗi nguồn cung phự hợp với một đối tượng nhất định. Điều này được hiểu là cần đỏnh giỏ tỡnh hỡnh cung ứng BĐS hiện nay của cỏc doanh nghiệp cung ứng BĐS, họ cú những thuận lợi và khú khăn để xỏc định được cung tiềm năng về BĐS trong tương lai.
Bờn cạnh đú là đỏnh giỏ cỏc yếu tố tỏc động đến cung một loại BĐS cụ thể. Trong đú quan trọng nhất là phõn tớch tỏc động của hệ thống luật phỏp và chớnh sỏch của nhà nước đến cỏc nguồn cung BĐS trờn thị trường; cỏc chớnh sỏch về tài chớnh tớn dụng... Nếu chớnh sỏch của Chớnh phủ rừ ràng, cú sự ưu đói cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS thỡ nguồn cung về BĐS sẽ tăng. Ngược lại, nếu chớnh sỏch khụng thụng thoỏng, chưa rừ ràng sẽ gõy khú khăn cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS và nguồn cung sẽ bị hạn chế.
Ngoài yếu tố về hệ thống phỏp luật, cỏc yếu tố khỏc ảnh hưởng đến cung BĐS bao gồm Sự sẵn cú về đất đai, Quy học phỏt triển đụ thị và đất đai, cơ sở hạ tầng tại Hà Tĩnh, Sự phỏt triển của cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ; Sự phỏt triển của khoa học kỹ thuật cụng nghệ trong xõy dựng nhà...
cỏc cụng ty kinh doanh BĐS cú quỹ đất để xõy dựng nhà ở, cỏc cụng trỡnh xõy dựng, cơ sở hạ tầng. Nếu Bắc Miền Trung chung và Hà Tĩnh núi riờng hay bất cứ một đụ thị nào trờn cả nước cú quy hoạch hoàn chỉnh về đụ thị và đất đai thỡ sẽ là cơ sở để nguồn cung về BĐS tăng lờn một cỏch nhanh chúng. Cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ càng phỏt triển thỡ là cơ sở để nguồn cung về BĐS tăng lờn một cỏch nhanh chúng. Cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ càng phỏt triển thỡ là cơ sở để tăng nguồn cung cho BĐS vỡ cỏc doanh nghiệp xõy dựng và kinh doanh BĐS được đảm bảo đầy đủ về cỏc nguồn đầu vào bao gồm cả về nguyờn nhiờn vật liệu, vốn kinh doanh và nguồn nhõn lực. Nếu khoa học kỹ thuật cụng nghệ trong xõy dựng nhà và cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc càng đổi mới thỡ thời gian để hoàn thành cỏc cụng trỡnh xõy dựng sẽ nhanh hơn, vốn của cỏc doanh nghiệp quay vũng nhanh hơn và kết quả là cung BĐS sẽ tăng nhanh. Đặc biệt, để cung bất động sản tăng nhanh, phỏt triển ổn định theo đỳng hướng khụng thể thiếu yếu tố điều tiết của Nhà nước đú là ban hành hệ thống phỏp luật phự hợp cho thị trường bất động sản phỏt triển, đồng thời thụng qua quy hoạch tổng thể kinh tế - xó hội để định hướng phỏt triển cỏc khu đụ thị…
1.2.1.2. Cầu Bất động sản :
Là khối lượng BĐS mà người tiờu dựng sẵn lũng mua và cú khả năng thanh toỏn
Để xỏc định cỏc hoạt động ảnh hưởng đến cầu BĐS, cần tiến hành phõn tớch cỏc loại đối tượng khỏch hàng, phõn tớch nhu cầu của từng đối tượng khỏch hàng về cỏc loại hàng hoỏ BĐS và khả năng thanh toỏn của họ, phõn tớch cỏc yếu tố tỏc động đến cầu của từng loại hàng hoỏ BĐS.
Cầu về BĐS cú thể bao gồm cỏc nguồn:
- Cầu xuất phỏt từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, cú nghĩa là những người mua BĐS để sử dụng.
- Cầu xuất phỏt từ nhu cầu mua BĐS để sau đú phục vụ cho việc kinh doanh như cho thuờ
lợi nhuận
Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm Phỏt triển về dõn số, Thu nhập trong dõn cư, Sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà, Quỏ trỡnh đụ thị húa, Sự phỏt triển cơ sở hạ tầng...
Nếu dõn số càng nhiều, tốc độ tăng càng nhanh thỡ nhu cầu về nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng cũng như cơ sở hạ tầng là rất lớn, tức là nhu cầu về BĐS tăng lờn. Thu nhập của người dõn tăng lờn tức là đề cập đến khả năng thanh toỏn của người dõn về cỏc loại hàng hoỏ trong đú cú hàng hoỏ BĐS. Nếu khả năng thanh toỏn tăng lờn kết hợp với cuộc sống khỏ giả hơn thỳc đẩy nhu cầu tăng về BĐS thỡ cầu về BĐS sẽ tăng. Quỏ trỡnh đụ thị húa càng nhanh dẫn đến tăng cầu về nhà ở, cỏc cụng trỡnh giao thụng cụng cộng... tức là cầu về BĐS tăng. Cỏc yếu tố này cũng sẽ được phõn tớch cụ thể trong mục 1.2.2. Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến phỏt triển thị trường BĐS.
1.2.1.3 Giỏ cả hàng hoỏ BĐS.
Về mặt lý thuyết Giỏ cả hàng hoỏ trờn thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiờn, do một số tớn chất đặc thự của thị trường BĐS như: Tổng cung về đất đai cố định, lượng cung cỏc BĐS gắn liền với đất cũng cú hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thụng tin về hàng hoỏ BĐS khụng đầy đủ... Do vậy, sự mất cõn bằng cung cầu trờn thị trường BĐS thường do sự tỏc động từ phớa cầu. Tuy thị trường luụn cú xu hướng tiến tới vị trớ cõn bằng, nhưng khụng phải cõn bằng ở trạng thỏi cạnh tranh hoàn hảo mà thường cõn bằng ở mức giỏ cao hơn mức giỏ tại điểm cõn bằng trước đú.
Sự điều chỉnh cõn bằng cung cầu diễn ra như sau:
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoỏ BĐS cụ thể co dón ớt so với giỏ, trong khi cầu về BĐs thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiờn tăng lờn, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gõy sức ộp lờn giỏ, làm cho giỏ cả tăng vọt. Mức giỏ sẽ tăng lờn tới một điểm mà tại đú,
cung và cầu sẽ điều chỉnh để đạt đến trạng thỏi cõn bằng mới. Tại điểm cõn bằng mới, mức giỏ cõn bằng cao hơn mức giỏ cõn bằng ban đầu. Quỏ trỡnh ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiờn trường hợp này thường ớt xảy ra.
Hỡnh vẽ 1.1: Sự điều chỉnh cõn bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn
Chỳ thớch: Điểm cõn bằng ban đầu là E. Tại E: Lượng cung (QS) = Lượng cầu (QD). Giỏ cõn bằng ban đầu là PE. Khi cầu đột ngột tăng từ D → D': Lượng cung vẫn là QE và lượng cầu mới là Q'. Lỳc này xảy ra sự thiếu hụt, lượng thiếu hụt = Q' - QE. Như vậy, sức ộp làm cho giỏ tăng từ PE → PE' (giỏ tăng lờn nhiều do cung về BĐS co gión với giỏ).
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cõn bằng của thị trường trong dài hạn. Cỏc nhà đầu tư chỉ quyết định xõy dựng thờm những diện tớch nhà mới khi mà chi phớ cận biờn cho việc xõy dựng chỳng cũn thấp hơn giỏ bỏn, nghĩa là nhà đầu tư cũn cú lợi nhuận. Khi mà họ khụng thu được lợi nhuận thỡ họ sẽ dừng việc xõy dựng thờm những diện tớch nhà mới lại. Nếu cầu tăng lờn, giỏ cả bị sức ộp của cầu nờn cũng tăng lờn theo. Giỏ cả tăng cao hơn chi phớ xõy dựng cận biờn cho những diện tớch nhà mới sẽ khuyến khớch cỏc nhà đầu tư tiếp tục xõy dựng và cung ứng BĐS để đỏp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng
•• • • D' BĐS D BĐS E QE Q Q' E' S BĐS PE PE' P Q
hoỏ BĐS trờn thị trường tăng lờn. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lờn, giỏ cả cỏc yếu tố đầu vào cũng theo đà tăng lờn. Điểm cõn ằng mới sẽ đạt được khi chi phớ biờn bằng giỏ bỏn. Trong dài hạn, cung BĐS co dón nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giỏ cả BĐs trong dài hạn biến động ớt hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn.
Ghi chỳ: Ban đầu, điểm cõn bằng là E. Nếu cầu tăng -> cú sức ộp làm cho giỏ tăng. Tuy nhiờn cung BĐS cũng tăng từ SBĐS -> S"BĐS. Đồng thời do cung BĐS co gión nhiều hơn so với trong ngắn hạn, cho nờn giỏ BĐS trong dài hạn sẽ ớt biến động hơn, tăng từ PE-> PE"
Hỡnh vẽ 1.2: Sự điều chỉnh cõn bằng cung cầu BĐS trong dài hạn