1.1. Thị trường bất động sản và vai trũ của thị trường Bất động sản
1.1.1. Những khỏi niệm chung về thị trường Bất động sản
1.1.1.1. Khỏi niệm và vai trũ của thị trường Bất động sản
Bất động sản với tớnh cỏch là khỏch thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trự phỏp lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới; bao gồm đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
Việc phõn loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” cú nguồn gốc từ Luật cổ La Mó, theo đú bất động sản khụng chỉ là đất đai, của cải trong lũng đất mà cũn là tất cả những gỡ được tạo ra do sức lao động của con người trờn mảnh đất. Bất động sản bao gồm cỏc cụng trỡnh xõy dựng, mựa màng, cõy trồng… và tất cả những gỡ liờn quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trờn mặt đất cựng với những bộ phận cấu thành lónh thổ.
Phỏp luật của nhiều nước trờn thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiờn, hệ thống phỏp luật của mỗi nước cũng cú những nột đặc thự riờng thể hiện ở quan điểm phõn loại và tiờu chớ phõn loại, tạo ra cỏi gọi là “khu vực giỏp ranh giữa hai khỏi niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết cỏc nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản cú liờn quan đến đất đai, khụng tỏch rời với đất đai, được xỏc định bởi vị trớ địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dõn sự Cộng hoà Phỏp, Điều 86 Luật Dõn sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dõn sự Cộng hoà Liờn bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dõn sự Cộng hoà Liờn bang Đức…). Tuy nhiờn, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khụng phải là đất đai núi chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai núi chung là bộ phận của lónh thổ, khụng thể là đối tượng của giao dịch dõn sự.
Tuy nhiờn, mỗi nước lại cú quan niệm khỏc nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dõn sự Phỏp quy định “mựa màng chưa gặt, trỏi cõy chưa bứt khỏi cõy là BĐS, nếu đó bứt khỏi cõy được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dõn sự Nhật Bản, Bộ luật Dõn sự Bắc Kỳ và Sài Gũn cũ. Trong khi đú, Điều 100 Luật Dõn sự Thỏi Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dõn sự Đức đưa ra khỏi niệm BĐS bao gồm đất đai và cỏc tài sản gắn với đất.
Như vậy, cú hai cỏch diễn đạt chớnh: thứ nhất, miờu tả cụ thể những gỡ được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khụng giải thớch rừ về khỏi niệm này và dẫn tới cỏc cỏch hiểu rất khỏc nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dõn sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đó cú những điểm khỏc biệt đỏng chỳ ý so với cỏc Luật Dõn sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kờ tương tự theo cỏch của cỏc Luật Dõn sự truyền thống; mặt khỏc, đưa ra khỏi niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giỏ trị của chỳng”. Bờn cạnh đú, Luật này cũn liệt kờ những vật khụng liờn quan gỡ đến đất đai như “tàu biển, mỏy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là cỏc BĐS.
Theo Bộ luật Dõn sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 cú quy định: “BĐS là cỏc tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai, kể cả cỏc tài sản gắn liền với nhà, cụng trỡnh xõy dựng đú; Cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất đai; Cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định”.