- Thực trạng về cung ứng BĐS theo khu vực
2.2.4. Thực trạng về sự phỏt triển của cỏc ngành cụng nghiệp phụ trợ
2.2.4.1. Ngành đào tạo nguồn nhõn lực cho lĩnh vực BĐS
Hiện tại nguồn cung nhõn lực cho ngành BĐS đang thiếu trầm trọng. Do nguồn nhõn lực cũn khan hiếm, nờn những người được đào tạo cơ bản, cú kiến thức về BĐS được cỏc cụng ty "săn đún" rất nhiệt tỡnh.
Tại Việt Nam hiện nay chỉ cú một số cơ sở cú đào tạo về kinh doanh BĐS, như Đại học Nụng lõm TP. Hồ Chớ Minh cú ngành Quản lý đất đai và thị trường
BĐS nhưng trọng tõm về quản lý đất đai; Học viện Tài chớnh cú chuyờn ngành thẩm định giỏ, trong đú cú thẩm định giỏ BĐS… một số đơn vị cũng tổ chức cỏc khúa đào tạo về kinh doanh BĐS theo phương thức bồi dưỡng ngắn hạn. Đào tạo hệ đại học đỳng chuyờn ngành kinh doanh BĐS hiện nay chỉ duy nhất Đại học Kinh tế quốc dõn.
Một chuyờn gia ở khoa BĐS và địa chớnh, Đại học Kinh tế Quốc dõn Hà Nội, cho biết vào năm 2000 với khoảng 350 triệu dõn tại khối thị trường chung chõu Âu (gồm 12 nước), ước tớnh cứ khoảng 2.333 người dõn thỡ cú một chuyờn mụ về dịch vụ BĐS. Hay tại Singapore, mỗi năm 20.000 người được đào tạo chớnh qui với cỏc kỹ năng tổng hợp tham gia vào thị trường BĐS.
Trong khi đú, tại Việt Nam, mỗi năm chỉ cú 40 sinh viờn chớnh qui được đào tạo chuyờn sõu từ khoa BĐS và Địa chớnh . Đõy cũng là địa chỉ duy nhất tại TP. Hà Nội cú trung tõm đào tạo đại học và trờn đại học về hai chuyờn ngành thẩm định giỏ và quản trị kinh doanh BĐS. Cũn lại, một số trường đại học khỏc mới chỉ dừng lại ở cỏc lớp ngắn hạn về thẩm định giỏ BĐS.
Số lượng giảng viờn chớnh qui cho lĩnh vực này cũng vào loại "hiếm". Theo thống kờ từ khoa BĐS và địa chớnh, tại hai điểm núng về BĐS là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chớ Minh, chỉ cú chưa đầy 100 giỏo viờn chớnh qui.
Theo nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ, ban hành ngày 15/10/2007, qui định từ ngày 1/ 1/ 2009, mọi hoạt động về mụi giới và định giỏ BĐS, sàn giao dịch BĐS phải cú đủ số người cú chứng chỉ hoặc giấy chứng chỉ ngành nghề. Qui định này đang tạo ra một cuộc chạy đua lấy chứng chỉ, đào tạo chứng chỉ mụi giới, định giỏ.
Tại tỉnh Hà Tĩnh khụng cú khúa học nào về cỏc lớp chuyờn về lĩnh vực BĐS để nõng cao kiến thức và lấy chứng chỉ hành nghề. Đõy cũng là nguyờn nhõn khiến cỏc doanh nghiệp tại Hà Tĩnh khụng cú kinh nghiệm về phỏt triển hay đầu tư vào lĩnh vực BĐS, cỏc nhà đầu tư BĐS tại Hà Tĩnh chủ yếu tự phỏt, thiếu kinh nghiệm và chưa cú chuyờn mụn về lĩnh vực này vỡ vậy UBND tỉnh Hà Tĩnh cần xõy dựng, phỏt triển trờn cơ sở giao cho Trường Đại học Hà Tĩnh phối kết hợp với cỏc Trường
cú uy tớn trong cả nước và Bộ Xõy Dựng phỏt triển nguồn nhõn lực cho lĩnh vực BĐS trong thời gian tới.
2.2.4.2. Cỏc dịch vụ tài chớnh về lĩnh vực Bất động sản tại tỉnh Hà Tĩnh - Thực trạng phỏt triển tớn dụng cho Bất động sản
Sự phỏt triển của cỏc dịch vụ tài chớnh liờn quan đến việc đầu tư, mua, thuờ BĐS là một yếu tố quan trọng thỳc đẩy sự phỏt triển của ngành. Trong năm 2008, theo thống kờ của Ngõn hàng Nhà nước, trờn cơ sở bỏo cỏo của cỏc ngõn hàng thương mại, cho vay lĩnh vực BĐS chiếm 11,4% và đến ngày 31/5/2009, tỷ trọng này cũn 10,1, đến cuối thỏng 6, tỷ trọng này giảm hơn khoảng 9,96%. Về tốc độ tăng trưởng, cho vay trong lĩnh vực BĐS 6 thỏng đầu năm 2009 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tớn dụng chung tăng hơn 18%. Cỏc khoản cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở cỏc thành phố lớn như TP. Hồ Chớ Minh 60%,TP. Hà Nội 17%.
Trong cho vay BĐS, cho vay mua và xõy nhà để bỏn chiếm 9% tổng dư nợ cho vay BĐS, cũn lại là cho vay xõy dựng khu đụ thị, khu cụng nghiệp, khu chế xuất, xõy dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, mua nhà, sửa nhà.
Hệ thống cỏc tổ chức tớn dụng đó và đang cú những chuyển biến sõu sắc về mụ hỡnh tổ chức và hoạt động để phự hợp với yờu cầu phỏt triển của nền kinh tế - xó hội trong từng thời kỳ, phục vụ cụng nghiệp húa, hiện đại húa. Hệ thống tổ chức tớn dụng phỏt triển mạng lưới rộng khắp ở thành thị, nụng thụn, vựng sõu, vựng xa, là kờnh huy động và cung ứng vốn tớn dụng chủ yếu cho hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư. (Đến nay đó cú 5 ngõn hàng thương mại nhà nước, 1 ngõn hàng chớnh sỏch xó hội, 36 ngõn hàng thương mại cổ phần; 4 ngõn hàng liờn doanh và 28 chi nhỏnh ngõn hàng nước ngoài; 5 cụng ty tài chớnh và 8 cụng ty cho thuờ tài chớnh …).
Đối với cỏc dự ỏn đầu tư, kinh doanh BĐS, vốn tự cú tham gia cũn ớt, thụng thường số vốn cho vay và huy động khỏc chiếm hơn 70% tổng số vốn đầu tư; cho vay xõy dựng mới, sửa chữa nhà ở đối với cỏ nhõn khoảng 50% tổng vốn đầu tư; khi cho vay, cỏc tổ chức tớn dụng yờu cầu khỏch hàng vay bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay.
Đối với cỏc dự ỏn đầu tư, kinh doanh BĐS, vốn tự cú tham gia cũn ớt, thụng thường số vốn cho vay và huy động khỏc chiếm hơn 70% tổng số vốn đầu ư; cho vay xõy dựng mới, sửa chữa nhà ở đối với cỏ nhõn khoảng 50% tổng vốn đầu tư; khi cho vay, cỏc tổ chức tớn dụng yờu cầu khỏch hàng vay bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay.
Cỏc tổ chức tớn dụng thẩm định và ỏp dụng điều kiện vay vốn khỏ chặt chẽ, tăng cường kiểm tra việc sử dụng vốn vay, chất lượng tớn dụng được nõng cao, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là BĐS quy định của phỏp luật, tỷ lệ nợ quỏ hạn ở mức dưới 5%.
Cơ cấu tớn dụng phõn loại hỡnh tớn dụng: Cho vay cỏc hộ tư nhõn, cỏ thể để sửa chữa, mua nhà cửa chiếm tỷ trọng lớn, tiếp theo là cho vay xõy dựng kết cấu hạ tầng khu đụ thị, khu cụng nghiệp cho thuờ, và cho vay xõy dựng văn phũng cho thuờ, cho vay xõy nhà ở để bỏn.
Bảng 2.3: Tỷ lệ % trong tổng dư nợ cho vay đối với kinh doanh BĐS Danh mục 2007 2008 2009 2010
Cho vay sửa chữa, mua nhà 65 60 58 45
Cho vay XD kết cấu hạ tầng khu đụ thị, khu
cụng nghiệp 23 25 25 22
Cho vay xõy dựng văn phũng cho thuờ 12 15 17 18
Nguồn: Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam
Bảng 2.5 cho thấy, trong thời gian gần đõy, hoạt động cho vay sửa chữa và mua nhà tuy vẫn cũn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay đối với kinh doanh BĐS, nhưng đó cú xu hướng giảm. Ngược lại, hoạt động cho vay xõy dựng văn phũng cho thuờ cú xu hướng tăng khỏ rừ, riờng hoạt động cho vay xõy dựng kết cấu hạ tầng khu đụ thị, khu cụng nghiệp tăng nhẹ. Điều này phự hợp với sự phỏt triển của thị trường BĐS hiện nay ở tỉnh Hà Tĩnh, khi nhu cầu thuờ văn phũng đang tăng mạnh, cung khụng đủ cầu dẫn tới việc cú nhiều dự ỏn phỏt triển và kinh doanh cao ốc văn phũng, làm tăng nhu cầu vốn vay xõy dựng văn phũng cho thuờ.
Thứ nhất, chớnh sỏch tớn dụng, ngõn hàng đó thỳc đẩy mạnh mẽ sự phỏt triển của thị trường BĐS.
Bảng 2.6 cho thấy sự đỏnh giỏ của cỏc hộ kinh doanh BĐS về ảnh hưởng của cỏc chớnh sỏch thỳc đẩy đầu tư thị trường BĐS, trong đú cú chớnh sỏch tớn dụng. Cú tới 66,2% số hộ kinh doanh BĐS trả lời cho rằng, chớnh sỏch tớn dụng cú thỳc đẩy phỏt triển thị trường BĐS. Khoảng 1/3 số đú, tức là trờn 20% số hộ trả lời, cho rằng chớnh sỏch tớn dụng cú thỳc đẩy mạnh sự phỏt triển của thị trường BĐS.
Bảng 2.4: Đỏnh giỏ về chớnh sỏch thỳc đẩy đầu tư thị trường BĐS.
Đơn vị tớnh: hộ, %
Chỉ tiờu Số hộđiều tra
Mức độ đỏnh giỏ
Kỡm hóm Ít thỳc đẩy bỡnh thườngThỳc đẩy Thỳc đẩymạnh Số hộ Tỷlệ Sốhộ tỷ lệ Sốhộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ Tổng số 200 - Chớnh sỏch đất đai 167 23 13,8 39 23,4 61 36,5 44 26,3 - Chớnh sỏch xõy dựng 166 14 8,4 36 21,7 82 49,4 34 20,5 - Chớnh sỏch tài chớnh 155 4 2,6 46 29,7 74 47,7 31 20,0 - Chớnh sỏch tớn dụng 151 5 3,3 46 30,5 69 45,7 31 20,5
Nguồn: Viện Nghiờn cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
Tuy nhiờn, khi được hỏi cụ thể về cỏc khú khăn trong vay vốn tớn dụng, cú tới 59% số hộ trả lời cho rằng họ gặp khú khăn do khụng được cho vay đủ vốn, 67,3% cho rằng lói suất cho vay quỏ cao so với lợi nhuận của dự ỏn, 60,3% gặp khú khăn về thời hạn vay vốn, 43,3% gặp khú khăn trong phong cỏch và trỡnh độ thẩm định cho vay của tổ chức tớn dụng. Trong khi đú, cỏc yếu tố về tài sản thế chấp, việc cụng chứng tài sản và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm lần lượt 64,1%, 34,4% và 28,3% số hộ trả lời đỏnh giỏ là tương đối khú khăn và rất khú khăn.
Bảng 2.5: Đỏnh giỏ về mức độ khú khăn khi vay vốn
Đơn vị tớnh: hộ, %
điều tra
Kỡm hóm Ít thỳc đẩy bỡnh thườngThỳc đẩy Thỳc đẩymạnh Số hộ Tỷ lệ Số hộ tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ Tổng số 200 Tổ chức tớn dụng cho vay khụng đủ vốn 61 16 26,2 9 14,8 18 29,5 18 29,5 - Phong cỏch và trỡnh độ thẩm định cho vay của tổ chức tớn dụng 60 19 31,7 15 25,0 24 40,0 2 3,3 - Tài sản thế chấp 64 12 18,8 11 17,2 25 39,1 16 25,0 - Tài sản cụng chứng 61 18 29,5 22 36,1 18 29,5 3 4,9 - Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 53 21 39,6 17 32,1 13 24,5 2 3,8
- Lói suất cho vay quỏ cao so với lợi nhuận dự ỏn
58 10 17,2 9 15,5 20 34,5 19 32,8
- Thời hạn vay vốn 58 14 24,1 9 15,5 21 36,2 14 24,1
- Khỏc 5 5 100,0
Nguồn: Viện Nghiờn cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
Thứ hai: Chất lượng tớn dụng đối tốt. Cỏc ngõn hàng thương mại khi xem xột cho vay đối với kinh doanh BĐS đặc biệt quan tõm đến định giỏ tài sản bảo đảm trờn cơ sở tham khảo giỏ thị trường và khung giỏ nhà đất của Nhà nước với hệ số cho vay. Ở tỉnh Hà Tĩnh việc bảo đảm tiền cho vay so với dư nợ cho vay BĐS thấp, cụ thể là 8,2- 11,5%.
• Loại tài sản đảm bảo tiền vay chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trờn đất, chiếm tới 70% tổng giỏ trị tài sản thế chấp và thế chấp bằng quyền sử dụng đất chiếm 7- 10% tổng giỏ trị tài sản thế chấp.
• Theo số liệu bỏo cỏo của tổ chức tớn dụng, hiện nay tỷ lệ nợ xấu đối với cho vay BĐS ở mức thấp, một số khoản nợ xấu đều cú khả năng thu hồi (cú tài sản bảo đảm). Tớnh đến nay, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn vay xảy ra ớt, nhưng
theo dự bỏo tỷ lệ nợ xấu cú thể phỏt sinh tăng do biến động thị trường.