i) Về tình hình chuyển ựổi QSDđ:
Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ, thực tế cho thấy việc chuyển ựổi QSDđ ựối với ựất ở, ựất lâm nghiệp và ựất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng ựất. Thực hiện Nghị ựịnh số 64/CP về giao ựất nông nghiệp cho hộ gia ựình cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài, hầu hết các ựịa phương ựều thực hiện giao ựất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do ựó, dẫn ựến tình trạng ựất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phắa Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển ựổi ruộng ựất giữa các hộ nông dân với nhau ựể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật, nhiều ựịa phương ựã tổ chức cho hộ gia ựình, cá nhân thực hiện chuyển ựổi QSDđ thông qua chương trình Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ giữa các hộ nông dân, ựã giảm ựáng kể số thửa ựất của mỗi hộ. Sau khi chuyển ựổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ựộng và ựầu tư của nông dân [4].
ii) Về tình hình chuyển nhượng QSDđ
Chuyển nhượng QSDđ ựã thực sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33 ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ựến 300.000 hộ gia ựịnh nông thôn dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng QSDđ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp chỉ ựược thực hiện có ựiều kiện ựã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ựổi cơ cấu lao ựộng tại nông thôn, có ựến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDđ không ựăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp[4].
iii) Về tình hình cho thuê ựất, cho thuê lại ựất
Quy ựịnh của pháp luật về quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chắnh sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ựất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ựất ựược Nhà nước giao theo chế ựộ không thu tiền sử dụng ựất (riêng
các cơ quan hành chắnh sự nghiệp hiện ựang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ựình, cá nhân dành ựất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ựể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ựộng, người nước ngoài thuê ựể ở mà không ựăng ký với cơ quan nhà nước[4].
iv) Về tình hình thừa kế QSDđ
Thừa kế QSDđ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, ựăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả ựiều tra cho thấy hầu hết người dân ựều cho rằng việc thừa kế QSDđ là công việc nội bộ gia ựình theo truyền thống Ộcha truyền con nốiỢ, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ựó ựã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ựược thừa kế QSDđ [4].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34
v) Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ
Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDđ ựể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có
bảo ựảm bằng QSDđ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ựã
bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ựịnh tắnh giá ựất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ựược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDđ; GCNQSDđ ựược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ựăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ựất ựai [4].
vi) Về tình hình góp vốn bằng QSDđ
Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ựầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ựến sự liên doanh, liên kết trong ựầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDđ, ựặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDđ ựã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ựể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ựể giải quyết như QSDđ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ựầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [4].