2.4.2.1 Khái quát
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao ựất cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng. Trong giai ựoạn từ năm 1990 ựến năm 2000 Nhà nước ựã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất cho khoảng 12 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ
làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà
nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng ựất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa sử dụng. Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước [4],[9].
Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường QSDđ, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao ựất, cho thuê ựất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ựất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ựối nghiêm trọng; nhiều dự án ựược giao ựất nhưng không sử dụng, sử dụng ựất thiếu hiệu quả, không có khả năng ựầu tư trên ựất, ựầu tư không ựúng tiến ựộ, sử dụng ựất sai mục ựắch; tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến; tiến ựộ cấp giấy chứng nhận QSDđ rất chậm, ảnh hưởng lớn ựến các hoạt ựộng giao dịch bất ựộng sản cũng như việc thực hiện các QSDđ; việc thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng ựể giao ựất cho các nhà ựầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ựất, cho thuê ựất còn nặng về cơ chế Ộxin-choỢ, việc thực hiện ựấu giá QSDđ hiện mới chỉ trong giai ựoạn ựầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ựất do Nhà nước
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32 quyết ựịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ựó tạo ựiều kiện cho ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản trái phép; giá ựất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ựịnh kinh tế-xã hội [9].
Thị trường QSDđ là thị trường giao dịch về các QSDđ: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy ựịnh của pháp Luật đất ựai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ựất ựai có tác dụng thúc ựẩy mạnh mẽ thị trường QSDđ.