Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

đại học quốc gia hà nộiKhoa luật

Më ®Çu

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗicá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sảncủa mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sảnxuất - kinh doanh (SX - KD) của con người Nhà ở và công trình XD phản ánhđiều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địaphương, từng khu vực và của mỗi quốc gia Do vậy, các tài sản này cần phảiđược Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đốikháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sảnmà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, côngtrình XD Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thịtrường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch Thông qua hoạtđộng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê,nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện phápquản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch,kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu chongân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v.Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sứcquan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước.

Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giànhđược độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung vàtừng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trìnhXD Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưađầy đủ và hoàn thiện Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất làmột loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD vàgắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản

mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau Thực trạng nàyđã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khaithực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khiđăng ký quyền sở hữu các tài sản này Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thịtrường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trởthành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ Muốn vậy, các nhàđầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu.Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cònthiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sởhữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD.Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sởhữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhànước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường Như vậy, việcnghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàcông trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất cácgiải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở,công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Với ý

nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàcông trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một côngtrình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn;thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Sau khiPháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trìnhnghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng kýBĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký

BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấnđề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷyếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận vàthực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thốngđăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sựthống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hìnhđăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếuhội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăngký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa củaĐặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăngký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xâydựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật vềđăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốcgia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam vàhệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháplý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v Tuynhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đềlý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐShoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa cócông trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánhgiá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trìnhXD Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các côngtrình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đisâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luậnvà thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải

pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và côngtrình XD ở nước ta.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:

- Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việchoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữunhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mốiquan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;

- Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiệnpháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xácđịnh là:

- Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách củaNhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng kýquyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng;

- Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăngký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật vềđăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước vềquản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữunhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thếgiới.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tàicó nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khácnhau Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học,tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đếnviệc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Các quy định này nằm trongcác đạo luật:

- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;

- Luật XD năm 2003;- Luật Nhà ở năm 2005;- Luật đầu tư năm 2005;

- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;

Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở ViệtNam.

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng cácphương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đườnglối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung vàquyền sở hữu tài sản nói riêng;

- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…đượcsử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luậtđăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụngtrong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữunhà ở và công trình XD;

- Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụngtrong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm

thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trìnhXD.

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng gópcơ bản sau đây:

- Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sởhữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;

- Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và côngtrình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thếgiới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tạicũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắcphục;

- Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhấtpháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầucủa công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế.

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa Luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và công trình XD;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam

Chương 1

Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.1 Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng

1.1.1 Khỏi niệm, đặc điểm và phõn loại nhà ở

1.1.1.1 Khỏi niệm và đặc điểm nhà ở

Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản cú giỏ trị lớn của mỗi

hộ gia đỡnh, cỏ nhõn Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thỡ nhà ở là "cụng trỡnh

xõy dựng với mục đớch để ở và phục vụ cỏc nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đỡnh,cỏ nhõn" Như vậy, để được gọi là nhà ở thỡ cần phải đỏp ứng hai yếu tố:

Một là, nhà ở phải là cụng trỡnh XD do con người tạo lập nờn bằng cụng

sức lao động kết hợp với cỏc loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thụng quacỏc biện phỏp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là cụng trỡnh XD theo quy địnhcủa phỏp luật về XD);

Hai là, cụng trỡnh XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và cỏc nhu cầu

sinh hoạt thường xuyờn khỏc của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn như: để duy trỡ cuộc sống,là khụng gian văn hoỏ của một tập hợp người cú quan hệ gia đỡnh (quan hệ hụnnhõn, quan hệ huyết thống, quan hệ nuụi dưỡng) cựng ở trong một nhà, là nơithờ cỳng tổ tiờn, nơi giao lưu, gặp gỡ cỏc thành viờn của nhiều thế hệ, của dũnghọ, phục vụ yờu cầu duy trỡ nũi giống ;

Trờn thực tế, cụm từ “nhà ở” khụng phải lỳc nào cũng được hiểu theo

đỳng bản chất của nú Trong lĩnh vực xó hội (XH) học, nhiều người thường sử

dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở"nhiều lỳc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trỳ (nơi tạm trỳ hoặc

thường trỳ) của mỗi cỏ nhõn khi cỏn bộ, cụng chức trong ngành thực hiện cỏc tỏcnghiệp cụng vụ Nếu hiểu theo cỏch thụng thường, núi đến chỗ ở tức là núi đếnnơi ở, nơi sinh sống, cư trỳ của mỗi người Tuy nhiờn, chỗ ở khụng thể thay thếcho tờn gọi nhà ở, bởi vỡ chỗ ở là cỏch gọi chung, chỉ nơi ở trong một khụng gian

và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặcđiểm, sự sang trọng của nơi ở Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ởđó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo

quy định của pháp luật nhà ở Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các

khu ổ chuột ;

Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ởđã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế

riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;

Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,

phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;

Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu

ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp,công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể đượcXD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt.

Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dângiàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chíngười dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sautiêu chí về lương thực Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồngnghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩnquy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trongnhững tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại".

Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiếtkế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cánhân.

1.1.1.2 Phân loại nhà ở

Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loạinhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và cáccông trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực

hiện các hoạt động quản lý nhà nước Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ởcho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của cácđối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ởkhác nhau Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuêtheo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trícho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ởđược gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tưXD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê muađược gọi là nhà ở XH Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vàođối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ đểNhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứkhông phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD.

Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhàở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở vàcác thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất làcấp 1 Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mụcphân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêuchuẩn để phân cấp nhà theo quy định Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm mộtsố mục đích:

Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở Ví dụ: tuổi thọ quy định

của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;

Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở Nhà ở có các cấp khác nhau thì

có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất

đầu tư cao hơn nhà cấp 4;

Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính

với cơ quan nhà nước Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và cáckhoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau;

Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây:

- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ

thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cưtrú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân Trong thời kỳ bao cấp trước đây,loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũđể phân cho cán bộ, công nhân viên ở Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhànước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá,bán cho các hộ gia đình đang thuê ở Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêutrên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổbiến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tíchđất ở hạn hẹp.

Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cưthấp tầng Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầngtrở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng Việc phân chia loại như trên làđể áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàntrong quá trình sử dụng.

- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế)

nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm Các nhà ở được XD sát nhaunhưng không chung tường, chung móng Loại nhà ở này thường có một mặt tiềnhướng ra đường, ngõ, hẻm Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liềnvới QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏhơn diện tích SDĐ Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêuchuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau Loại nhà ở này thường là nhà ởthấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sửdụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.

Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy địnhnhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có

chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m Pháp luật không khống chế diện tíchXD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lýkiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án pháttriển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trêndiện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD caotối đa không quá 4 tầng.

- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,

vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt Trong biệt thự có đầy đủbuồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung ), phòng phụ(vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe ) Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sânhay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc bamặt giáp đường, phố Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tíchđất sử dụng riêng, độc lập Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi caonhất trên thị trường Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XDcao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác Hiệnnay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc nhữngkhu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai Số lượng nhà biệt thự đượcđầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho mộtsố lượng ít người có khả năng về tài chính.

Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tốithiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này,theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá50% diện tích đất Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểucủa một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/căn và biệt thự song lập khoảng140m2/căn Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XDmỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng350m2.

Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đạinhất) Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hayhẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúccông trình Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệtthự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệtthự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơnlập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh);hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sangtrọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng Cách phân hạng nàycũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá chothuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.

- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD

1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XDđể bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khépkín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệsinh chung Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phốicho cán bộ, công nhân viên Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không cònđược XD do hiệu quả SDĐ thấp Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở cáckhu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bốtrí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.

- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như

nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây Pháp luật vềnhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không cóquy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn Tuy vậy, trên thực tế trong các dự ánphát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhàvườn Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề vànhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ Nhà ở này được thiết kế cao

không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diệntích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.

Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộgia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề Tại khu vựcnông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình,cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinhhoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sânphơi và trồng các loại cây xanh.

Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở đượcphân thành nhiều loại khác nhau Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiếtkế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau Việc phân nhà ở thành các cấp,hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tưXD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loạiphí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng

Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống- XH Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau:

- Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây

dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xâydựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dướimặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, đượcxây dựng theo thiết kế" Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đápứng đầy đủ bốn yếu tố sau:

Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng

sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người;

Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng,

gạch, thép và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu

sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụngcông trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiếtkế công nghệ;

Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất),

gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn vớiđất dưới mặt nước Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắnvới đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từnơi này đến nơi khác;

Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công

trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD doNhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọingười trong quá trình XD và sử dụng công trình.

- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008,khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình

XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật

phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển ; (ii) Theo

khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩmnghệ thuật Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưalột tả hết bản chất của công trình XD.

- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trườngvà được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD Như vậy, chỉ nhữngcông trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đốitượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,để thừa kế ;

Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giốngnhư đối với nhà ở Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đíchphân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học,các tác phẩm nghệ thuật So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết

kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện đểphân loại, phân cấp theo quy định Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểmcơ bản của công trình XD như sau:

Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định

vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủtục theo quy định của pháp luật về XD;

Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy

chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụngkhác nhau của con người;

Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu

chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bịgắn kèm vào công trình;

Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu

chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảođảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khuvực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bịphá dỡ hoặc bị tiêu hủy) Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu,sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD.

1.1.2.2 Phân loại công trình xây dựng

Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào côngnăng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, côngtrình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác Đểcụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chấtlượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau:

- Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích

dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trìnhthương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục

vụ giao thông, thông tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, côngtrình thể thao các loại ;

- Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất

(SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoáchất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thựcphẩm, công nghiệp vật liệu XD ;

- Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công

trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay ;

- Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm

bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh,rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện );

- Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà

máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trìnhchiếu sáng đô thị

Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn,quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấpphép XD Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thànhviệc đầu tư XD Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XDcông trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XDlại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD côngtrình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhànước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đónggóp.

Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khácnhau Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác sovới phân cấp, phân hạng nhà ở Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xácđịnh theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD vàtuổi thọ công trình Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấpIII và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất Phân cấpcông trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xácđịnh các bước thiết kế, thời hạn bảo hành công trình XD.

Theo pháp luật về nhà ở, việc phân cấp nhà ở căn cứ vào vật liệu XD, yêucầu kỹ thuật, chất lượng XD Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng việc phâncấp công trình còn phải căn cứ vào loại công trình và quy mô công trình Nhưvậy, không phải công trình XD nào cũng có thể được phân thành 5 cấp, có loại

công trình luôn có quy mô nhỏ nên chỉ có thể phân cấp ở cấp III hoặc cấp IV Ví

dụ: công trình công cộng, công trình phục vụ dân sinh Ngược lại, cũng có công

trình phải đảm bảo tiêu chuẩn cấp I hoặc cấp đặc biệt như đập tràn của côngtrình điện, bến cảng, sân bay, cầu, lăng tẩm Nghị định số 209/2004/NĐ-CP củaChính phủ đã đưa ra các tiêu chí để xác định cấp công trình, trong đó tuỳ từngloại công trình mà phân cấp khác nhau, có loại công trình phải căn cứ vào chiềucao hoặc tổng diện tích sàn, cũng có công trình phải căn cứ vào công suất thiết

kế hoặc số nhịp hoặc sức chứa Ví dụ: những công trình dân sinh có chiều cao từ

3 tầng trở xuống hoặc có tổng diện tích sàn XD dưới 1.000m2 là cấp IV, có chiềucao từ 4 đến 8 tầng, có tổng diện tích sàn XD từ 1.000 đến 5.000m2 là cấp III;những công trình lọc hoá dầu có công suất chế biến dầu thô từ 300 đến 500thùng/ngày thì là cấp I, còn từ 100 đến 300 thùng/ngày là cấp II Trên thực tế,cách phân cấp này chưa thật sự khoa học, vì căn cứ chủ yếu vào quy mô côngtrình, trong khi đó khoa học XD lại lấy tiêu chí về độ bền vật liệu và tuổi thọcông trình làm các tiêu chí chính để phân cấp công trình Hiện nay, cách phâncấp công trình theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP nêu trên đã không còn phùhợp nên Bộ XD đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định mới vềphân cấp công trình XD.

1.2 kh¸i niÖm vµ nguyªn t¾c ®¨ng ký quyÒn së h÷unhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng

1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng XH nào.Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tàisản Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tàisản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản Người chủ sở hữu cóquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu

của mình Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD,trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ?

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biênsoạn: “Quyền sở hữu: 1 Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trongchế độ sở hữu nhất định; 2 Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữutồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan) Cácquy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: cáchình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sởhữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữukhác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3 Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộcquyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyềnsử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Quyềnsở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó cácyếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [50, tr 653-654].

Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếmhữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định củapháp luật” (Điều 164).

Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luậtpháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định Vì vậy, quyền sở hữu làhệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quanhệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệusản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS.Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luậtcho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng vàđịnh đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này, có thể nói quyền sởhữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhấtđịnh đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạmpháp luật về sở hữu” [49, tr.178].

Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai

phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp

lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điềuchỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan:

Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy địnhcủa pháp luật.

Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sảnhợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợppháp được người khác chuyển giao Pháp luật dân sự của các nước trên thế giớiphân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất)thành động sản và BĐS Do nhà ở, công trình XD được xây dựng trên đất và gắnliền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS Theo quyđịnh của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trìnhXD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình XD đó; các tàisản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều174) Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không có gì khácvới quyền sở hữu các loại tài sản khác Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở vàcông trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theođó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh:

Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một

phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công

trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là

quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữuvà quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy địnhcủa pháp luật.

1.2.2 Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xâydựng

1.2.2.1 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không thểkhông đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyềnsở hữu nhà ở và công trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tàisản

Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu vàđược pháp luật bảo hộ Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia màcác nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau Nhìn chung,đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu;còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng kýquyền sở hữu Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyềnsở hữu Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KTvà yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định nhữngloại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu Ở Việt Nam, do đặc thùcủa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đaikhông được đặt ra Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mớiđược đăng ký Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứkhông phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai Bên cạnh đó, pháp luật quy địnhmột số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: cácBĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sảnnhư tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại

Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu,việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiệntheo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thểđược coi là chủ sở hữu của tài sản đó Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sởhữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởilẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ

thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài

sản Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước đểchứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS Hơn nữa, đăng ký quyền sởhữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong cácgiao dịch dân sự Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho

bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ.Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhànước bảo vệ.

Thuật ngữ “đăng ký” được hiểu là [44]: (i) chính thức ghi vào văn bản củacơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phátsinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) là bằngchứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng.

Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học xuất bản năm 2008 [51]

thì “đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công

nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”.

Theo Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tưpháp) biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền)công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đốivới tài sản trong quan hệ dân sự.

Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định Tùy thuộc từngloại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trìnhtự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau” [50].

Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một số đặc điểm cơbản sau đây:

Thứ nhất, đây là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm

công nhận quyền sở hữu hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối vớitài sản Hay nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản là hoạt động được thựchiện trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận và bảo hộ quyền của chủ sởhữu đối với tài sản;

Thứ hai, đăng ký quyền sở hữu tài sản là thủ tục hành chính do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm mục đích nắm giữ các thông tin về tìnhtrạng tài sản, người có quyền đối với tài sản và những thay đổi về quyền [40].Thông qua họat động động ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận một tài sảnnào đó có chủ sở hữu và cũng đồng thời công nhận một người nào đó có quyềnsở hữu đối với tài sản.

Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu tài sản không chỉ là việc Nhà nước công

nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đốikháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tàisản mà mình sở hữu.

Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký vềquyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tàisản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ

bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công

quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giaodịch trên thị trường [42] Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ,giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những

người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được

xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơquan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản;đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản;

Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một

chủ sở hữu tài sản nào đó Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước côngnhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý đểcác chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên

thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung,

đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản.

1.2.2.2 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xâydựng

Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sởhữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháplý của loại tài sản này Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu,đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý(tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản) Các nội dung đượcđăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối vớinhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng

quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD xây dựng nói riêng,cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này Bên cạnh đó, thông qua hệthống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giaodịch trên thị trường cũng được công khai hoá Với việc không hạn chế tiếp cậncác thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểuvà biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từđó có đầy đủ thông tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giaodịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này Thời điểm đăng ký là căn cứpháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản;đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quanhệ sở hữu tài sản này.

Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD,bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản Nói cách khác, đăng kýquyền sở hữu nhà ở, công trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừamang yếu tố đăng ký “đối vật” Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ởvà công trình XD là để Nhà nước công nhận một chủ thể có quyền đối với tài sảnnày, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký Hơn nữa,hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liênquan đến tài sản của chủ sở hữu Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trìnhXD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thông qua các hình thức:XD mới, mua bán, nhận thừa kế Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện,quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, dichúc hoặc sự kiện XD ) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việcxác lập quyền đó Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua khôngđi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trongtrường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theođúng thoả thuận trong hợp đồng Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ cóhiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người

thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [37] Ví dụ: Luật nhà ở quy định: “…

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bênthuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứngnhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93).Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng muabán được công chứng chứng nhận Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫnthuộc về bên bán Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữunhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước Chỉ saukhi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ.Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợppháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước.

Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thựchiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trìnhXD Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồntại Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp phápcho chủ sở hữu Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng vàđăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó làchủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD Đăngký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phảibảo đảm tính chính xác Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký.

Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bảncủa pháp luật về đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký quyền sở hữu đối với cáctài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiênđối với tài sản đó Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhậnthuộc về người có tên trong sổ đăng ký Đối với các quốc gia có sự phân biệtgiữa quyền “đối vật” và quyền “đối nhân”, việc xác định đối tượng đăng ký là rấtquan trọng Về nguyên tắc, các quyền “đối vật” đối với BĐS là nhà ở, công trìnhXD đều phải được đăng ký Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ

các bản án, quyết định của Toà án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chínhkhác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến Do đối tượng đăng ký khác nhaunên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thứcthực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng trường hợp đăng ký không giống nhau.Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Nhà ở,công trình XD có hiện trạng rất phức tạp và luôn thay đổi, do vậy đăng ký quyềnchỉ có thể thực hiện được sau khi đăng ký hiện trạng Tuy nhiên, cũng có một sốtrường hợp hiện trạng có thay đổi do chia tách, sát nhập…Trong trường hợp này,việc đăng ký hiện trạng sẽ bị phụ thuộc vào quyền đã đăng ký Hoạt động đăngký quyền sở hữu tài sản có một ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đối vớichủ sở hữu mà còn đối với Nhà nước Thông qua việc đăng ký sẽ giúp Nhà nướcquản lý chặt chẽ các tài sản này Đây là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các hoạtđộng có liên quan như cải tạo, sửa chữa, XD mới nhà ở, công trình XD nhằmbảo đảm phù hợp với cảnh quan, kiến trúc và vệ sinh môi trường Đăng ký quyềnsở hữu còn nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về nhà ởvà công trình XD.

Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa lànghĩa vụ của Nhà nước, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản Chỉ trên cơ sởđăng ký đầy đủ, chính xác hiện trạng và lý lịch pháp lý về nhà ở, công trình XDthì Nhà nước mới có căn cứ để quản lý các tài sản này, đồng thời giúp Nhà nướcbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu Tuy nhiên trên thực tế,nhiều người dân chỉ coi đây là nghĩa vụ mà chưa thấy được lợi ích của hoạt độngđăng ký quyền sở hữu Trong nhiều trường hợp, họ chưa tự giác thực hiện, thậmchí còn trốn tránh nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình XD.

1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Như phần trên đã đề cập, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XDvừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu; đồng thời cũng là trách nhiệm của

Nhà nước Để thực hiện được mục tiêu đặt ra, hoạt động đăng ký quyền sở hữunhà ở và công trình XD phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, việc đăng ký quyền sở hữu chỉ được thực hiện tại một hệ thống

cơ quan đăng ký thống nhất của Nhà nước Nhà ở và công trình XD là BĐS cónhiều đặc điểm tương đồng, do đó chỉ có thể quản lý tốt tài sản này nếu đượcđăng ký tại một cơ quan thống nhất và có sự đảm bảo về mặt pháp lý của Nhànước;

Thứ hai, phải thực hiện đồng thời hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở,

công trình XD với đăng ký QSDĐ Nhà ở và công trình XD luôn gắn liền vớiQSDĐ, các tài sản này luôn là một khối thống nhất Căn cứ làm phát sinh haythay đổi quyền liên quan đến các BĐS này đều diễn ra đồng thời và có quan hệchặt chẽ với nhau Do đó không thể tách rời thành hai hoạt động đăng ký riêngbiệt;

Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD phải thực hiện đồng

thời cả hai nội dung là đăng ký hiện trạng và đăng ký công nhận quyền Đăng kýhiện trạng nhằm giúp Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ các biến động của tàisản Trong khi đó, đăng ký công nhận quyền để chủ sở hữu được Nhà nước bảohộ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đưatài sản là nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường;

Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải bảo đảm yêu

cầu đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, hạn chế các phiền hà và ít tốnkém về khía cạnh KT, chi phí cho người đăng ký;

Thứ năm, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu để Nhà nước cấp cho chủ

sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD Đây làchứng thư pháp lý quan trọng của Nhà nước để công nhận một người nào đó cóquyền sở hữu hợp pháp nhà ở, công trình XD; đồng thời xác lập cơ sở pháp lý đểđối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trìnhXD.

1.3 kh¸i qu¸t ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµë vµ c«ng tr×nh x©y dùng

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991

Sau khi giành được độc lập (năm 1945), Nhà nước ta chưa ban hành cácquy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Pháp luật thời kỳ này

chủ yếu đề cập đến vấn đề đất đai Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”,

Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ, phongkiến, thực dân chia cho nông dân Quyền tư hữu ruộng đất của nông dân được

pháp luật bảo hộ, Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “chính quyền cấp

Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia đất Người được chia đấtcó quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia” Để bảo hộ quyền sở

hữu của nông dân đối với ruộng đất, pháp luật ở thời kỳ này quy định ruộng đấtlà tài sản của người dân phải đăng ký quyền sở hữu.

Sau chiến thắng Điện Biên Phủ (năm 1954), đất nước tạm thời chia cắtthành 2 miền, lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới Tuy nhiên, Đế quốc Mỹ với dã tâmxâm lược nước ta đã đưa quân chiếm đóng miền Nam dựng lên chính quyền ViệtNam cộng hòa bù nhìn Cách mạng nước ta bước sang giai đoạn mới với việcthực hiện đồng thời 2 nhiệm vụ chiến lược: miền Bắc tiến hành xây dựng chủnghĩa xã hội, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng giải phóng dân tộc Trong bốicảnh đó, các chủ trương, chính sách về quyền sở hữu tài sản của người dân cũngcó sự khác nhau giữa hai miền Nam - Bắc Ở miền Bắc, mặc dù Hiến pháp năm

1959 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải thu

nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác” (Điều

18) và “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam dân chủ cộng

hoà không bị xâm phạm…”(Điều 28); song Nhà nước vẫn chưa có các quy định

cụ thể về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD Trên thực tế,nhà ở và công trình XD được Nhà nước coi là các công trình phúc lợi XH vàđược XD để phục vụ nhu cầu ở của nhân dân Trong khi đó, ở miền Nam, đất đaivà công trình kiến trúc XD trên đất được coi là BĐS Cá nhân, tổ chức có quyềnsở hữu BĐS Chủ sở hữu tư nhân về BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ Việc

mua bán BĐS thông qua Văn tự Doãn mại do Phòng Chưởng khế lập (tương tựnhư cơ quan công chứng hiện nay) Nhà ở, công trình XD được thể hiện trongTờ lược giải kèm theo Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp.

Sau khi đất nước thống nhất (tháng 4 năm 1975), cách mạng nước ta bướcsang giai đoạn phát triển mới: Giai đoạn cả nước bắt tay xây dựng chủ nghĩa xãhội (CNXH) Để đáp ứng các yêu cầu của công cuộc xây dựng CNXH, ngày18/12/1980, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất đã ban hành Hiến pháp 1980

thay thế Hiến pháp 1959 Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai là của Nhà nước

thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) Kể từ đây, Nhà nước chỉ công nhận một hình

thức sở hữu duy nhất về đất đai ở nước ta: Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai.Cùng với việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp 1980 cũngkhẳng định công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về tài sản của công dân:

“Công dân có quyền có nhà ở Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồngthời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạchchung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở doNhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý” (Điều 62) Tiếp đó, Luật đất đai

năm 1987 được ban hành đã quy định cụ thể hơn về quyền sở hữu nhà ở:

“Người được thừa kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyểnnhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhậnquyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”(Điều

Tóm lại: Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước đã ban hành một số quy

định liên quan đến nhà ở, song trên thực tế việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vẫnchưa được thực hiện quy củ, nề nếp Ở đô thị, nhà ở và các công trình chủ yếuvẫn do Nhà nước đầu tư XD và áp dụng chính sách bao cấp, phân phối về nhà ởvới những tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp Pháp luật mới chỉ có quy định về đăngký QSDĐ mà chưa quy định đăng ký quyền sở hữu đối với công trình XD.

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005

Trong giai đoạn này, Nhà nước đã có những thay đổi lớn trong chính sáchvề phát triển và quản lý nhà ở Với việc ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991,

Nhà nước đã cho phép tổ chức, cá nhân được tham gia KD nhà ở nhằm tạo điềukiện cải thiện về chỗ ở cho người dân Điều 4 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy

định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà

ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy địnhcủa pháp luật” Mặt khác, Nhà nước cũng tuyên bố công nhận và bảo vệ quyền

sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác Một trong những điểm mớicủa Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đó là quy định bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở

phải thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “ Tất

cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở ” (Điều 11) Đối với nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh,

thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân cấp tỉnh (UBND) cấp giấy chứng nhận; còn đối vớinhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do UBND thị xã,

huyện cấp Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992 được ban hành đã quy định: “Công

dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinhhoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế khác…” (Điều 58) và “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quyhoạch và theo pháp luật” (Điều 62).

Để thể chế hoá Điều 58, Điều 62 Hiến pháp năm 1992 và Điều 11 Pháplệnh nhà ở năm 1991, ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghịđịnh số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị (sau đây gọi chung làNghị định số 60/CP) Với Nghị định này, Nhà nước đã quy định cụ thể việc đăng

ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu: “Tất cả nhà

ở và đất ở đều phải được đăng ký Chủ sở hữu hợp pháp được cấp Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”( Điều 3) Đây là lần đầu tiên

BĐS là nhà ở được Nhà nước bảo đảm bằng chứng thư pháp lý để xác nhận vàbảo vệ quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghịđịnh số 60/CP là chỉ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối vớinhà ở tại đô thị, còn đối với nhà ở tại nông thôn và các công trình XD khác thìchưa có quy định về việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nghị định số 60/CP được thực hiện từ năm 1994 đến năm 2003 Sau 10năm triển khai thi hành, đã có hơn 1 triệu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởtại đô thị đã được cấp cho chủ sở hữu Mặc dù tiến độ cấp giấy còn chậm, mớichỉ đạt khoảng hơn 50% số hộ cần cấp giấy tại thời điểm đó, nhưng đây là cơ sởpháp lý hết sức quan trọng và cần thiết, tạo điều kiện để thị trường BĐS pháttriển; đồng thời hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trong lĩnh vựcnhà ở Luật đất đai năm 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thihành từ ngày 01/07/2004 đã quy định thống nhất cấp một mẫu GCNQSDĐ chomọi loại đất; đối với tài sản trên đất thì được ghi nhận vào giấy chứng nhận, cònviệc đăng ký quyền sở hữu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng kýBĐS (Điều 48) Với mong muốn ban hành một đạo luật đăng ký BĐS để thốngnhất việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản trên đất, nhưng do còn có nhiều quanđiểm khác nhau về phạm vi, đối tượng và sự cần thiết phải ban hành đạo Luậtnày, vì vậy cho đến nay Dự án Luật đăng ký BĐS vẫn chưa được Quốc hội thôngqua Sự chậm trễ này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước tạm dừng việc đăng kýquyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu Thực trạng này đã dẫn đến nhiều bứcxúc cho người dân khi tài sản là nhà ở của họ không được công nhận quyền sởhữu Đây cũng là một trong những lý do để Chính phủ ban hành Nghị định số95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sở hữu công trình XD (sau đây gọi chung là Nghị định số95/2005/NĐ-CP).

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Sau khi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP được ban hành, chế độ đăng kýquyền sở hữu đối với nhà ở được Nhà nước tái công nhận Điểm mới trong Nghịđịnh này là ngoài việc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thìlần đầu tiên pháp luật cũng quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sởhữu đối với công trình XD Kể từ thời điểm này, các công trình XD mới đượcNhà nước công nhận về mặt giấy tờ pháp lý, chủ sở hữu công trình mới có đầyđủ cơ sở pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường BĐS Tuy nhiên, điểm bất

hợp lý của chính sách này là quy định một BĐS của cùng một chủ sở hữu phảicó hai loại giấy chứng nhận, bao gồm: (i) GCNQSDĐ; (ii) và Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở Điều này đã dẫn đến những phiền hà trong quá trình thựchiện, chủ sở hữu phải đến hai cơ quan khác nhau để thực hiện đăng ký một BĐS:Đối với đất thì đến cơ quan tài nguyên và môi trường (TN&MT), còn đối vớinhà thì đến cơ quan XD Do hai cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữunhà, đất nên vấn đề cung cấp thông tin và quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn Đâylà một trong những nguyên nhân làm cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở,đất ở kém hiệu quả Chính sự bất hợp lý này mà nhiều địa phương đã không thựchiện quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Song, để đáp ứng nguyện vọngcủa người dân, một số tỉnh đã “phá rào”, thay vì ghi nhận nhà ở trên GCNQSDĐtheo quy định của Luật đất đai năm 2003, chính quyền địa phương lại thực hiệncấp GCNQSDĐ và thực hiện công nhận quyền sở hữu nhà ở trong giấy chứngnhận này (một hình thức tương tự như giấy chứng nhận cấp theo Nghị định số60/CP năm 1994).

Trước những bức xúc và đòi hỏi của người dân, Luật Nhà ở năm 2005 vàNghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 hướng dẫn thi hànhLuật Nhà ở (sau đậy gọi chung là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) đã khẳng địnhthực hiện chính sách cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được quy địnhtừ năm 1994 (gọi là “Sổ hồng”) Tuy nhiên, khác với Nghị định số 60/CP trướcđây, Luật Nhà ở năm 2005 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cảnhà ở tại đô thị và nhà ở tại nông thôn; đồng thời áp dụng hai mẫu giấy chứng

nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở Theo đó, những trường hợp “chủ sở hữu nhà

ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ chung cư thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (gọi là giấy “2

quyền” áp dụng cho cả nhà và đất); còn đối với “trường hợp chủ sở hữu nhà

khác với chủ sử dụng đất thì chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (gọi

là giấy “1 quyền” áp dụng cho nhà ở) như đất cho mượn, cho thuê để xây dựng

nhà ở, trong trường hợp này đất có nhà ở thì cấp GCNQSDĐ Có thể khẳng định

rằng, đây là văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất kể từ trước tới nay quy định vềvấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở Với quy định này, Nhà nước thực hiện đăngký quyền sở hữu thông qua việc cấp cho chủ sở hữu một Giấy chứng nhận quyềnsở hữu, trong đó ghi đầy đủ các thông tin cần thiết về đặc điểm và hiện trạng củanhà ở và đất ở Giấy chứng nhận này là cơ sở để chủ sở hữu nhà ở được Nhànước bảo vệ khi có sự xâm phạm quyền sở hữu; đồng thời là cơ sở pháp lý đểcác chủ sở hữu thực hiện các quyền liên quan đến nhà ở như: thế chấp, tặng cho,mua bán nhà ở

Một điểm đáng chú ý nữa của Luật Nhà ở năm 2005, đó là chỉ quy địnhđăng ký quyền sở hữu nhà ở theo hình thức tuỳ nghi (không bắt buộc), bởi vìNhà nước thực hiện việc đăng ký không phải để xác lập quyền sở hữu cho chủ sởhữu mà chỉ thực hiện công nhận một người nào đó đã có quyền sở hữu nhà ở trênthực tế Mặt khác, cũng do Luật Nhà ở năm 2005 không có quy định dừng việcđăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất có nhà ở theo quy địnhcủa Luật đất đai năm 2003, nên cũng đồng nghĩa với việc các địa phương vẫn cóthể tiếp tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất cónhà ở Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng không có sự thống nhất trong việcthực thi pháp luật Trên thực tế vẫn có một số địa phương chỉ thực hiện quy địnhcủa pháp luật về đất đai mà không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo phápluật về nhà ở, điển hình như Thành phố Đà Nẵng, các tỉnh: Lào Cai, Điện Biên,Lai Châu, Thanh Hoá

Tóm lại: Mặc dù vẫn còn một số vấn đề đặt ra cần phải tiếp tục nghiên

cứu trong pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, nhưng cóthể khẳng định rằng, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành là những cơsở pháp lý hết sức quan trọng để thực hiện đăng ký quyền sở hữu về tài sản gắnliền với đất, tạo điều kiện để các chủ sở hữu và những người có liên quan yêntâm khi tham gia các giao dịch về BĐS.

1.4 kinh nghiÖm x©y dùng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒnsë h÷u tµi s¶n cña mét sè níc trªn thÕ giíi

1.4.1 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản

Nhật Bản không có đạo luật riêng về BĐS hay luật chuyên ngành về nhàở, đất đai như ở Việt Nam mà các tài sản là BĐS được điều chỉnh bởi BLDS vàcác luật liên quan Theo pháp luật Nhật Bản, đất đai, nhà ở, vật kiến trúc trên đấtthuộc các hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân Do vậy,người có quyền sở hữu đất đai đồng thời cũng có quyền sở hữu tài sản trên đất.Tuy nhiên, BLDS Nhật Bản không quy định bắt buộc chủ sở hữu khi chuyểnnhượng tài sản, vật kiến trúc trên đất hoặc thiết lập quyền cầm cố phải tiến hànhđồng thời với chuyển QSDĐ Pháp luật quy định khi xác lập hợp đồng mua bánđất đai và tài sản trên đất, các bên không phải làm các thủ tục công chứng; khôngcần có sự phê duyệt hay báo cáo cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển dịchBĐS Họ được quyền tự do quyết định thời điểm chuyển giao quyền sở hữuBĐS.

- Về việc đăng ký quyền sở hữu BĐS: Luật đăng ký BĐS Nhật bản quy

định mục đích đăng ký là để đối kháng với người thứ ba và để công khai cácthông tin, những thay đổi về quyền đối với BĐS đó Theo quy định tại Điều 1

của Luật đăng ký BĐS: “Đăng ký là để công khai thông tin về bất động sản và

các quyền liên quan đến bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, từđó tạo điều kiện để các giao dịch được diễn ra một cách an toàn và thuận lợi”.

Mục đích của việc đăng ký BĐS là nhằm thực hiện quản lý nhà nước đối vớiBĐS (để phục vụ cho việc thu thuế, ngăn ngừa các giao dịch bất hợp pháp,không chính đáng, để thực hiện quy hoạch đô thị và quy chế XD, bảo vệ môitrường), đồng thời để bảo đảm an toàn trong giao dịch tư;

- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Được thực hiện tại hệ thống các cơ quan

trực thuộc Bộ Tư pháp, bao gồm ba cấp: Cục pháp vụ, các Phòng pháp vụ cấphuyện và các Trạm đăng ký (Nhật Bản có khoảng 800 Trạm đăng ký được thànhlập trong cả nước) Việc đăng ký chủ yếu do Phòng đăng ký thực hiện (bố trítheo đơn vị hành chính) Ở Nhật Bản, BĐS được đăng ký bao gồm đất và công

trình trên đất Các công trình này được coi là đối tượng độc lập và thực hiệnđăng ký độc lập vào hai hệ thống Sổ: Sổ đăng ký đất đai để ghi các thông tinhiện trạng về đất và Sổ đăng ký công trình để ghi các thông tin về công trình.

Theo pháp luật Nhật Bản, các quyền liên quan đến BĐS phải đăng ký baogồm: quyền sở hữu, quyền trên mặt đất, quyền thuê đất chăn nuôi, canh tác,quyền địa dịch, quyền ưu tiên, thế chấp, quyền khai thác Khi có thay đổi vềquyền hoặc chuyển giao quyền thì cũng cần đăng ký; tuy nhiên nếu không đăngký thì việc chuyển giao quyền vẫn có hiệu lực đối với hai bên, nhưng không cóhiệu lực đối với người thứ ba;

- Về thủ tục đăng ký BĐS: Do pháp luật không bắt buộc phải công chứng

hợp đồng chuyển dịch tài sản, nên cả hai bên liên quan đến việc thay đổi quyềnphải cùng tham gia đăng ký và có đơn chung nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký(không được gửi qua bưu điện) Tuy nhiên cũng có trường hợp ngoại lệ, ngườiđăng ký có thể là người được hai bên uỷ quyền.

- Về nhân viên đăng ký BĐS: Là người được bổ nhiệm từ những cán bộ

công tác tại Phòng đăng ký, thực hiện nhiệm vụ độc lập và phải chịu trách nhiệmvề công việc của mình Nhân viên đăng ký phải thẩm tra đơn và khảo sát tại chỗđể xác định có thay đổi quyền hoặc có đúng hiện trạng hay không Nếu chấpnhận đăng ký thì tiến hành việc đăng ký vào Sổ đăng ký theo quy định của Luậtđăng ký BĐS.

Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng thì đặc điểm và các vấn đề liênquan đến BĐS đều phải được ghi vào phần mô tả hiện trạng của tờ đăng ký.Trường hợp đăng ký quyền sở hữu thì việc mô tả hiện trạng được ghi vào cộtriêng biệt của tờ đăng ký Sau khi hoàn thành việc đăng ký, nhân viên đăng kýxác nhận, đóng dấu vào tờ đăng ký kèm theo đơn, đồng thời vào Sổ đăng ký vàcấp cho người yêu cầu đăng ký.

Tóm lại: Pháp luật Nhật Bản không có quy định riêng về đăng ký quyền

sở hữu nhà ở, công trình XD Việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản này đượcthực hiện đồng thời với đăng ký quyền sở hữu đất đai và được ghi vào một sổriêng là Sổ đăng ký công trình trên đất Tuy nhiên, khi cấp giấy tờ đăng ký, cơ

quan đăng ký cấp một loại giấy tờ đăng ký chung về quyền sở hữu đất và nhà ở,công trình XD cho người yêu cầu đăng ký.

1.4.2 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc

Tìm hiểu pháp luật về đăng ký tài sản của Hàn Quốc cho thấy có nhiềuđiểm tương đồng với pháp luật đăng ký tài sản của Nhật Bản Hàn Quốc cũngkhông có đạo luật riêng về BĐS, các quan hệ về BĐS được điều chỉnh chủ yếubởi Luật đất đai Người dân có quyền sở hữu tư nhân về đất đai Việc đăng kýquyền sở hữu được thực hiện chung cho cả đất và công trình trên đất Pháp luậtHàn Quốc quy định đăng ký là để đối kháng với người thứ ba, chứ không nhằmmục đích xác lập quyền cho chủ sở hữu.

- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Do Toà án cấp huyện hoặc chi nhánh của

Toà án cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký BĐS thực hiện Các công chức hànhchính, Thư ký trưởng hoặc Thư ký cao cấp làm việc trong cơ quan Toà án làngười có thẩm quyền đăng ký.

Cơ quan đăng ký sử dụng hai loại Sổ: Sổ đăng ký đất và Sổ đăng ký côngtrình XD Mỗi loại tài sản này được ghi vào một trang trong Sổ.

- Các trường hợp được yêu cầu đăng ký, bao gồm:

(i) Đăng ký theo quyết định của Toà án;

(ii) Đăng ký trong trường hợp BĐS có đồng sở hữu;

(iii) Đăng ký khi thay đổi tên chủ sở hữu do chuyển nhượng, bán đấu giá; (iv) Đăng ký khi bắt giữ BĐS để thu thuế.

- Về người đăng ký: Là người có quyền, người có nghĩa vụ đối với BĐS

hoặc người được uỷ quyền.

- Về hồ sơ xin đăng ký bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký, văn bản chứng

minh cơ sở của việc đăng ký, Chứng chỉ về việc đã đăng ký quyền của bên cónghĩa vụ đăng ký, giấy uỷ quyền (nếu là uỷ quyền đăng ký), giấy tờ chứng minhtư cách pháp nhân (nếu là pháp nhân xin đăng ký), giấy tờ chứng minh nơi ở của

người yêu cầu đăng ký (nếu là đăng ký bảo lưu hay chuyển giao quyền), bản đồđịa chính, bản đồ công trình hoặc giấy tờ xác minh về BĐS.

Cán bộ đăng ký có quyền từ chối nhận đơn yêu cầu đăng ký trong cáctrường hợp sau: không đúng thẩm quyền đăng ký; không đúng đối tượng; vắngmặt người yêu cầu đăng ký; đơn không hợp lệ; mô tả tài sản không đúng hoặcthông tin về người yêu cầu đăng ký không phù hợp; không kèm theo các giấy tờcần thiết hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến đối tượng đăng ký

Như vậy, pháp luật đăng ký BĐS của Hàn Quốc không chỉ quy định việcthực hiện đăng ký quyền sở hữu BĐS mà còn đăng ký khi thay đổi các quyền,cũng như hiện trạng của BĐS Điều này xuất phát từ quy định của Luật đất đaicho phép cá nhân có quyền sở hữu tư nhân về đất đai.

1.4.3 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Cộng hòa Liênbang Nga

Theo pháp luật của Cộng hòa Liên bang Nga, tài sản phải đăng ký quyềnsở hữu là các BĐS, bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc, nhà ở, kháchsạn, nhà hàng được XD trên đất.

Hoạt động đăng ký quyền đối với BĐS và các giao dịch về BĐS đượcđiều chỉnh bởi các quy định của BLDS; Luật Liên bang về đăng ký các quyềnđối với BĐS và các giao dịch về BĐS (được Duma quốc gia Nga thông qua năm1997) và các quy phạm pháp luật khác của các bang Phạm vi đăng ký là các vậtquyền đối với BĐS và sự hạn chế về các quyền như giao dịch, thế chấp, quản lý,uỷ quyền, quyền thuê BĐS.

- Nội dung đăng ký BĐS: Là đăng ký quyền, hiện trạng BĐS và các hạn

chế về quyền Mục đích đăng ký các quyền là để công khai cho mọi người biết.Cơ quan đăng ký phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin đã đăng ký cho bấtkỳ người nào có yêu cầu, bao gồm: mô tả BĐS, các quyền được đăng ký và cáchạn chế về quyền.

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký BĐS: Là cơ quan tư pháp về đăng ký

nhà nước được đặt tại các khu vực của Liên bang Nga Thẩm quyền đăng ký là:kiểm tra tính xác thực của giấy tờ do người yêu cầu mang đến, kiểm tra hiện hữucác quyền trước đây, đăng ký nhà nước, cấp giấy tờ đăng ký cho người có yêucầu và cung cấp các thông tin đã đăng ký khi có yêu cầu.

- Về thủ tục đăng ký BĐS: Cơ quan đăng ký phải lập Sổ đăng ký (nếu có

điều kiện thì có thể lưu cả đĩa từ) Nội dung bao gồm 3 mục để ghi đầy đủ cácthông tin đăng ký về quyền; các phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền; sự hạnchế quyền; mô tả về BĐS Hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký, cácgiấy tờ chứng minh các quyền, các giấy tờ khác về BĐS.

- Về trình tự đăng ký BĐS: Nhân viên đăng ký tiếp nhận đơn, vào sổ nhận

đơn, kiểm tra tính hợp pháp Sau khi xác định không có mâu thuẫn giữa quyềnyêu cầu với quyền đã được đăng ký trước, không thuộc diện từ chối, đình chỉviệc đăng ký thì nhân viên đăng ký vào Sổ đăng ký, viết vào giấy tờ xác lậpquyền và cấp Giấy chứng nhận đăng ký cho người có yêu cầu Thời hạn đăng kýlà một tháng Nhân viên đăng ký có quyền từ chối đăng ký trong các trường hợp:đối tượng không thuộc diện đăng ký, người nộp đơn không hợp pháp, các giấy tờkhông phù hợp ;

- Người yêu cầu đăng ký BĐS: Là người có quyền, một hoặc hai bên trong

hợp đồng hoặc người được uỷ quyền.

- Nhân viên đăng ký BĐS (Đăng ký viên): Là viên chức nhà nước được

Nhà nước bổ nhiệm từ những người có trình độ đại học luật hoặc có kinh nghiệmvề công tác đăng ký từ 2 năm trở lên, đã qua khoá đào tạo, bồi dưỡng về nghiệpvụ đăng ký.

1.4.4 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia

Pháp luật về BĐS của Australia có một số điểm giống với pháp luật vềnhà ở của Việt Nam nên việc đăng ký BĐS cũng có một số nét tương đồng.

Pháp luật Australia điều chỉnh các quan hệ về BĐS bằng Luật đất đai Liênbang Ở Australia, đất đai và các tài sản trên đất chủ yếu thuộc về một chủ sởhữu Việc xác định chủ sở hữu tài sản là công trình XD được thực hiện theonguyên tắc suy luận: “người có quyền sở hữu về đất đai thì cũng có quyền sởhữu các công trình trên đất” Công tác quản lý BĐS của Liên bang được giao choBộ quản lý đất đai thực hiện Việc quản lý BĐS ở các bang do cơ quan trựcthuộc Bộ quản lý đất đai cấp bang đảm nhiệm.

Các nguyên tắc về đăng ký BĐS được áp dụng chung cho đất và các côngtrình trên đất Pháp luật về đăng ký BĐS của Australia quy định người đăng kýquyền sở hữu được cấp một giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất.

Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện tại Văn phòng đăng kýBĐS đặt tại các bang và chi nhánh cấp quận Nhân viên đăng ký là các côngchức hành chính được bổ nhiệm để thực hiện nhiệm vụ đăng ký Hoạt động đăngký được ghi vào Sổ đăng ký quyền sở hữu bao gồm mô tả hiện trạng BĐS và tênchủ sở hữu Đăng ký BĐS không phải là điều kiện để hợp đồng chuyển dịchBĐS có hiệu lực, nhưng lại nhằm mục đích để công nhận một người nào đó cóquyền liên quan đến BĐS và để đối kháng với người thứ ba.

Thủ tục đăng ký quyền sở hữu BĐS được thực hiện trực tiếp thông quađơn yêu cầu của người đăng ký Cơ quan có thẩm quyền đăng ký sẽ thẩm tra đơnvà kiểm tra hiện trạng BĐS qua các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu BĐS củangười yêu cầu đăng ký như bản đồ địa chính, bản vẽ của công ty có chức năngvề các bộ phận của công trình cần đăng ký Nhân viên đăng ký có quyền từ chốiđăng ký nếu xét thấy có sự không hợp lý giữa đơn mô tả hiện trạng và thực tếBĐS cần đăng ký hoặc hồ sơ không đủ giấy tờ chứng minh về việc phát sinhquyền như giấy phép XD, hợp đồng chuyển giao quyền

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra, nhân viên đăng ký sẽ vào Sổ đăng kýquyền sở hữu BĐS và cấp cho người yêu cầu đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở

hữu tài sản (bao gồm cả phần đất và công trình trên đất) Người nhận giấy phảiký nhận vào Sổ đăng ký để lưu trữ Sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản được lưu trữtại cơ quan đăng ký, làm cơ sở để cơ quan nhà nước quản lý tên chủ sở hữu, cácbiến động về BĐS và cung cấp khi người thứ ba có yêu cầu hoặc khi cơ quanToà án giải quyết tranh chấp.

Pháp luật Australia quy định việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sở hữucho người yêu cầu đăng ký được thực hiện đối với đăng ký lần đầu Khi có thayđổi về quyền như thế chấp, cầm cố, thay đổi tên chủ sở hữu thì người tiếp nhậntài sản sẽ thực hiện đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận sở hữu và được ghivào Sổ đăng ký Cơ quan đăng ký sẽ xác nhận và đóng dấu thay đổi vào giấychứng nhận trước khi trao lại cho người có quyền.

1.4.5 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc

Trung Quốc là nước có chế độ sở hữu về đất đai giống Việt Nam, nên cónhiều nét tương đồng với Việt Nam trong các quy định về đăng ký BĐS Đất đaithuộc sở hữu của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân (bao gồm cả người nước ngoài)chỉ được QSDĐ đai theo quy hoạch của Nhà nước Căn cứ để được SDĐ làquyết định giao đất hoặc thuê đất của cơ quan có thẩm quyền Người SDĐ đượcquyền sở hữu các công trình do mình XD trên đất Giữa QSDĐ và quyền sở hữucông trình có sự tách biệt nhau, người có QSDĐ có thể là chủ sở hữu công trìnhhoặc không phải là chủ sở hữu nếu đất đó là đất cho thuê.

Trung Quốc ban hành rất nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến BĐSnhư Luật XD, Luật quy hoạch đô thị, Luật quản lý đất đai, Điều lệ đăng ký đấtđai, Luật đăng ký cho thuê nhà, Điều lệ quản nhà đất đô thị và đặc biệt là Luậtquản lý nhà đất đô thị năm 1994 Theo Luật quản lý nhà đất đô thị, người cóQSDĐ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Mọi trường hợp SDĐ đều được Nhànước xác định thời hạn cụ thể và tối đa là không quá 70 năm Hết thời hạn này,Nhà nước sẽ xem xét về việc có tiếp tục gia hạn SDĐ hay không Đối với côngtrình trên đất thì có những điều khoản điều chỉnh riêng Người sở hữu nhà, công