Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh bắc giang

Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu một cách hệ thống các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng thông qua kết quả xét xử tại Tòa án, tôi xin

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

-

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

-

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Chuyên ngành kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thu Thủy

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hoa

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Trang Bảng số 1: Bảng số liệu thống kê tình hình thụ lý và giải

quyết các vụ án sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng

đất tại TAND tỉnh Bắc Giang

Bảng số 3: Bảng số liệu thể hiện kết quả giải quyết các vụ án

phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại TAND

tỉnh Bắc Giang

37

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1.KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 7

1.1 Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 7 1.1.1 Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án 19 1.2 Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án 28 1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án 28 1.2.2 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án 31

Kết luận chương 1 34 Chương 2 THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG 35

2.1 Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 35 2.1.1 Những số liệu thực tế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 35 2.1.2 Một số vụ việc điển hình giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 38 2.2 Những hạn chế, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 48

Kết luận chương 2 52

Chương 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 53

3.1 Yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 53 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án 54 3.2.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 54 3.2.2 Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 56 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 60 3.3.1 Nâng cao chất lượng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân và Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 60 3.3.2 Tăng cường phương tiện và điều kiện cơ sở vật chất cho các Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 61 3.3.3 Hoàn thiện chế độ chính sách đối với Thẩm phán và cán bộ Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 63 3.3.4 Nâng cao chất lượng hoạt động kiểm tra giám đốc đối Tòa án nhân dân cấp huyện thuộc tỉnh Bắc Giang 64 3.3.5 Chú trọng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 65

Kết luận chương 3 67 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người Con người tác động vào nguồn tài nguyên là đất đai để tạo ra những giá trị về mặt vật chất và tinh thần nhằm phục vụ đời sống thông qua nhiều hình thức khác nhau Trong giai đoạn kinh

tế thị trường như hiện nay ở Việt Nam, đất đai đóng vai trò cơ bản nhất để phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, đất đai được sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư… Vì vậy, các vấn đề về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta chú trọng Các hoạt động liên quan đến đất đai cũng vì thế mà ngày càng trở nên phong phú hơn, đáng chú ý nhất là vấn đề các giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau Đây là vấn đề tất yếu của xã hội và gây nhiều khó khăn cho Nhà nước trong quản lý để bảo đảm quyền lợi cho người dân

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề này, tuy nhiên trên thị trường còn nhiều vấn đề phức tạp từ nhiều nguyên nhân dẫn đến các giao dịch về quyền sử dụng đất thực hiện trái pháp luật, dẫn tới tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên tham gia các hợp đồng Chính vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các quy định đó trong giải quyết các tranh chấp là rất quan trọng

Bắc Giang là tỉnh trung du – miền núi phía bắc, thuộc vùng đông bắc Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi, giáp với nhiều tỉnh thành nên trong những năm gần đây, nền kinh tế của tỉnh phát triển khá toàn diện và đang dần khẳng định được vị thế là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của vùng Trung du và miền núi phía Bắc Chính vì vậy, mà thị trường bất động sản diễn ra khá nhộn nhịp

là nguyên nhân chính dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh từ hoạt động giao

dịch về quyền sử dụng đất Các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao và gây không ít khó khăn trong quá trình giải quyết tại Tòa án Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã thụ lý và giải quyết nhiều các vụ

án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, mang lại sự công bằng, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia hợp đồng, góp phần giữ vững ổn định chính trị xã hội tại địa phương Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những bất cập dẫn tới việc bản án bị kháng cáo, kháng nghị, tỷ lệ án bị hủy, sửa do lỗi chủ quan

Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu một cách hệ thống các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng

thông qua kết quả xét xử tại Tòa án, tôi xin lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh

chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang” Tôi hi vọng đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra được những hạn chế, bất

cập, từ đó đưa ra các giải pháp đảm bảo việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất có chất lượng cao nhất, góp phần ổn định chính trị xã hội, phát triển kinh tế đất nước

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua có nhiều nhà khoa học, các tác giả đã có rất nhiều công trình nghiên cứu, các bài viết về vấn đề này được xuất bản thành sách hay đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành về pháp luật cụ thể như:

- Trần Quang Huy (Chủ biên) (2005), Pháp luật đất đai- Bình luận và giải quyết tình huống, Nxb Tư pháp, Hà Nội: Trình bày dưới dạng hỏi - đáp

có sự bình luận sâu sắc về các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các tình huống tranh chấp về đất đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các tranh chấp đó Các tác giả đã nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật

và các tình huống khác liên quan đến chính sách, pháp luật đất đai

- Nguyễn Văn Thông (Chủ biên) (2010), Hỏi - đáp giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp, Nxb Thống kê, Hà Nội: được trình bày dưới dạng hỏi - đáp Phần thứ nhất: Hỏi - đáp giao dịch dân sự về nhà ở, đất và giải quyết

tranh chấp nhà đất Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 và Luật Nhà

ở năm 2005

- Nguyễn Quang Tuyến (2003), Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội: đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

- Trần Văn Hà (2007), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội: đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam Tác giả nghiên cứu sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam Qua đó đã đặt ra yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân, đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng được tác giả

đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Bên cạnh đó còn có các công trình nghiên cứu khác như: Nguyễn Cảnh Quý (2003), Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, Luận

án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Vũ Thành Nho (2009), Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tài liệu Tọa đàm, Hà Nội; các bài viết trên tạp chí Luật học- Đại học Luật Hà Nội, Tạp chí Tòa án nhân dân- Tòa án nhân dân tối cao, Tạp chí dân chủ và pháp luật- Bộ Tư pháp…

Các công trình nghiên cứu đã đưa ra được những đánh giá, làm cơ sở

để sửa đổi bổ sung các quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng như việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đó Nay trên cơ sở đó, tôi xin khái quát

các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án và đánh giá các quy định đó thông qua hoạt động xét xử thực tiễn tại dịa phương cụ thể là tỉnh Bắc Giang

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn đi sâu phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, chủ yếu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế trong thực tiễn áp dụng các quy định đó để giải quyết và xét xử các

vụ án liên quan tới tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án Đồng thời luận văn cũng đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam nói chung và thực tiễn xét xử các vụ án liên quan tới tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng

3.2 Phạm vi nghiên cứu của luận văn

Trong khuôn khổ luận văn tập trung làm rõ các khái niệm, các quy định của pháp luật liên quan tới hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc đánh giá thực tiễn giải quyết và xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án nhân dân tỉnh Bắc Giang

4 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết các tranh chấp đó tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang

Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm rõ những vấn đề chung về tranh chấp hợp về quyền sử dụng đất

và giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại tòa án Nghiên

cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại tòa án; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Toà án

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất của Tòa án hiện nay

- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất, giúp các cơ quan chức năng nói chung và Tòa án nói riêng nhằm giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin

- Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

- Phương pháp phân tích, thống kê, đánh giá, bình luận được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang thông qua các số liệu báo cáo giải quyết án dân sự của Tòa Dân sự - Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang và phân tích, bình luận các vụ án cụ thể tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang

- Phương pháp khái quát, phương pháp liệt kê được sử dụng trong chương 3 khi đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân và tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Có thể coi luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện

về tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tại Tòa án, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử các tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa học, có thể có giá trị tham khảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về hợp đồng về quyền sử dụng đất trong hệ thống ngành Tòa án nhân dân

7 Bố cục các chương của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

có 3 chương:

Chương 1: Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

1.1 Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

1.1.1 Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng về quyền sử dụng đất

a Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với đồ vật - gọi là chủ sở hữu tài sản “Quyền” được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà một chủ thể có được đối với đồ vật hoặc đối với một người, từ đó sinh ra

quyền đối vật và quyền đối nhân Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước

hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu (1)

Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ Hiến pháp 1980 ra đời khẳng

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và cũng là chủ quản lý đối với đất đai Luật đất đai 1987 ra đời mở đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu

về đất đai và người sử dụng đất Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Tuy nhiên, Nhà nước không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm các hình thức chuyển nhượng đất, làm kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, thừa nhận và bảo vệ

(1) Tác giả Trần Quang Huy, Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10/2007, trang 71

quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất Mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền:

chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Cụm từ “Quyền sử dụng đất” được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có

ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định nhưng không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý

Từ điển giải thích Luật học định nghĩa “Quyền sử dụng đất của Nhà

nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” Theo định nghĩa

này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu

Qua những phân tích trên đây, có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất

như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ

đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền

đó cho người khác”

b Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia các quan hệ xã hội khác nhau Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành vi có ý chí của các chủ thể Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình mà không được bên kia chấp nhận thì không thể hình thành một quan hệ

để qua đó thực hiện các giao dịch với nhau được Chỉ khi nào có sự thể hiện

và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành, quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng dân sự có nhiều loại trong đó có hợp đồng về quyền sử dụng đất Vì vậy, hợp đồng về quyền sử dụng đất mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự

Bộ luật dân sự năm 2015 đã dành từ Điều 500 đến Điều 503 quy định

về khái niệm, nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 500

BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Quy định này mới chỉ mang

tính liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều

501 BLDS năm 2015:

“1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng

có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Khoản 2 Điều 4 BLDS năm 2015 đã có quy định ưu tiên áp dụng pháp luật quy định Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định Khoản 1 Điều 501 BLDS năm 2015 một lần nữa lặp lại nguyên tắc này Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự thì giao dịch này đương nhiên phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan, không chỉ là “ mục đích”, “ đối tượng”, “ thời hạn” mà còn nhiều nội dung khác như chủ thể, điều kiện giao kết, chuyển giao…

Về hình thức, thủ tục thực hiện và hiệu lực hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015:

“1 Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật

có liên quan.”

Nếu xét về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì ngoài Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 thì không còn quy định cụ thể nào Về yêu cầu phải “phù hợp với quy định của Bộ luật” thì chỉ mang tính chung

chung và không có giá trị tham chiếu Trong thực tế, các tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xảy ra khá phổ biến, do vậy cần phải giải thích thế nào là “phù hợp”. (2)

Có thể thấy sự chú trọng quá mức về hình thức hợp đồng có thể sẽ vi phạm đến nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể Tuy nhiên, hợp đồng về quyền sử dụng đất là vấn đề rất phức tạp nên việc luật hóa hình thức, thủ tục hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là điều cần thiết Điều

502 BLDS năm 2015 đã tách hình thức hợp đồng với trình tự, thủ tục hợp đồng, tuy nhiên sự tách bạch này chỉ có ý nghĩa về mặt nghiên cứu, lý luận Như đã phân tích, sự “ phù hợp” với quy định pháp luật cần được giải thích cụ thể, đặc biệt là sự phân biệt giữa “ hình thức hợp đồng”, “ mẫu hợp đồng”, “ điều khoản mẫu” trong hợp đồng Khoản 2 Điều 502 BLDS năm 2015 không liệt kê trình tự, thủ tục đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như BLDS năm 2005 vì pháp luật chuyên ngành có quy định khác nhau về trình tự, thủ tục đối với từng loại hợp đồng

Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều

503 BLDS năm 2015, theo đó hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai

Vậy “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,

theo đó người sử dụng đất thực hiện một giao dịch về quyền sử dụng đất với bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm các loại hợp đồng chuyển đổi

quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Hợp đồng về quyền sử dụng đất phổ biến nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(2) Tác giả Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự năm 2015,

Tạp chí Luật học, số 7/2016, trang 55

1.1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hiện tượng xảy ra trong đời sống xã hội phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai từng giai đoạn Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác nhau nên tranh chấp về giao dịch đất giai đoạn đó gồm các loại: Tranh chấp

về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tặng cho đất… Hiến pháp năm 1980 ra đời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm

1992 và Luật đất đai năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh chấp về quyền quản

lý, sử dụng Luật đất đai năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" Tuy nhiên, tính tất yếu khách quan của quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị để giao dịch nên trong giai đoạn đó thực chất trong nhân dân đã xảy ra việc chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nó ẩn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với đất Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm

1993 được ban hành chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất Quyền chuyển quyền sử dụng đất tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 1995, Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 Như vậy tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là hiện tượng đã diễn ra từ rất lâu trong lịch sử phát triển của xã hội, nhưng tùy từng giai đoạn nó có những đặc điểm riêng biệt phụ thuộc và tính chất sở hữu đất đai trong từng giai đoạn đó

Để hiểu được khái niệm “tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất”, trước hết cần hiểu về khái niệm “tranh chấp” Theo Đại Từ điển tiếng Việt,

“tranh chấp là tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề

quyền lợi giữa hai bên" Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng

Khoản 26 Điều 4 của Luật đất đai năm 2003 đưa ra được một khái niệm chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đai" Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, nhưng định nghĩa trên cũng không thể phản ánh hết các đặc điểm, nội hàm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng về quyền sử dụng đất Có nhiều quan điểm pháp lý đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai như sau: "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai"

Trong quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất chủ thể tham gia quan

hệ chính là các bên tham gia các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất Đối tượng tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng hoặc bên thứ 3 liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng

về quyền sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc chung của giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất; đồng thời phải tuân theo các quy định của Luật đất đai

Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận “Tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích,

về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng.”

1.1.1.3 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Tranh chấp về hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau xong đều có bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết

và thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa các bên, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan hệ hợp đồng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan

Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai Quyền sử dụng đất của các chủ thể

được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Vì vậy, khi tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất xảy ra thì các chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể

có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai: Ðối tượng của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Đất đai là loại tài sản đặc biệt không

thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Ðối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai Ðiều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Ðây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá

trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước

Thứ ba: Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả khác Một số hậu quả có thể kể đến như: Có thể gây mất ổn

định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội

Thứ tư: Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở

hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật

tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập

Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên Tuy nhiên, trên thực tế

có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu không tránh khỏi Vì vậy đặt ra vấn đề đó là các tranh chấp hợp đồng về

quyền sử dụng đất cần phải được giải quyết nhanh chóng, triệt để, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên giữ gìn ổn định kinh tế, xã hội

1.1.1.4 Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

a Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể kể đến như sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất có trị lớn là lợi ích mọi chủ thể hướng tới

và mong muốn nắm giữ Các chủ thể tham gia giao dịch các hợp đồng về

quyền sử dụng đất luôn muốn đặt lợi ích của bản thân lên hàng đầu, họ có thể

vì thế mà sẵn sàng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hay vi phạm các quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng về quyền

sử dụng đất để hợp đồng của họ được giao dịch nhanh chóng nhất Đây cũng

là nguyên nhân khi hợp đồng chậm được thực hiện hay mục đich của hợp đồng không được như ý muốn của các chủ thể dẫn đến các tranh chấp phát sinh

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng về quyền sử dụng đất còn chưa

rõ ràng, khó áp dụng Có nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về hợp

đồng về quyền sử dụng đất tuy nhiên còn chưa đồng nhất và nhiều quy định còn chưa rõ ràng nên khi các cán bộ làm nhiệm vụ trong một lĩnh vực có thể chỉ áp dụng văn bản trong lĩnh vực mình mà không để ý đến các luật liên quan Các chủ thể khi tham gia các hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng không biết hết được các quy định của pháp luật cũng như áp dụng các quy định đó vào các giao dịch trong thực tế nên còn gây ra nhiều tranh chấp không đáng có

Thứ ba, sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất Điều không thể phủ nhận là lợi nhuận mang lại cho các chủ thể đầu

tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là vô cùng hấp dẫn, nhất là giá cả nhà đất trong thời gian qua liên tục tăng cao, thị trường ngày càng sôi động…Sức hút đó của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền

sử dụng đất nói riêng đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong lĩnh vực này bất chấp pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường mà biểu hiện cụ thể nhất đó là việc

ký thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan Các hợp đồng về quyền sử dụng đất được “che đậy”, “biến tướng” bởi các hình thức trá hình, những “tiểu xảo” tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư”

Thứ tư, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát

triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không ít đổi thay cho bộ mặt đất nước Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ Một trong số đó là tình trạng tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất đang có chiều hướng gia tăng, giá đất leo thang, “sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp đôi, thậm chí hàng chục lần Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”

Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý

Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng dẫn đến việc nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa

được phổ biến sâu rộng trong nhân dân, người dân còn thiếu kiến thức pháp luật về luật đất đai Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt

b Hậu quả của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Tùy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng tới mọi mặt của xã hội như chính trị, kinh tế, xã hội, cụ thể như sau:

Về mặt chính trị: Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả thực hiện các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực đất đai nói riêng và các lĩnh vực liên quan khác nói chung Hiện nay, các tranh chấp xảy ra nếu không được giải quyết kịp thời và triệt để thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta

Về mặt kinh tế: Khi các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất xảy

ra trước hết nó ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên tranh chấp Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước

và nhân dân Bên cạnh đó các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội

Về mặt xã hội: Các tranh chấp này sẽ là nguyên nhân gây nên rạn nứt trong mối quan hệ tình cảm giữa cha - mẹ, vợ - chồng, anh - em Lợi ích kinh

tế có thể làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội, trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến việc phạm pháp hình sự của các bên, kéo theo hàng loạt các vấn

đề phức tạp khác

Khi đánh giá tác động của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất đối với các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chúng ta càng thấy được mức độ nguy hại của các tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất nói riêng, cũng như tính cấp bách trong việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này nhằm ổn định xã hội, tạo đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước

1.1.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án

1.1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất thực chất là việc

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua những cách thức phù hợp trên cơ

sở pháp luật giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra

Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích

xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống

Trong quan hệ pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất, việc giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế

thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 1993, 2003 Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng về quyền sử dụng đất Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thông qua các phương thức: Hòa giải, Giải quyết bởi cơ quan hành chính, giải quyết bằng Tòa án nhân dân

Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân là một trong những phương thức phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay Bởi Tòa án là cơ quan hành pháp của Nhà nước, thực hiện việc xét xử, nhân danh Nhà nước ban hành ra bản án được Nhà nước đảm bảo thực hiện bằng pháp luật Tòa án thụ lý và giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất là theo thủ tục tố tụng, đảm bảo ra những phán quyết, quyết định chính xác nhất để giải quyết các mẫu thuẫn giữa các bên trong tranh chấp hợp đồng

Vậy giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

được hiểu là việc Tòa án áp dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào

giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

1.1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án có các đặc điểm cơ bản sau

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án mang tính quyền lực của nhà nước Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư

pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều

102 Hiến pháp 2013 quy định: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp … 3 Tòa án

nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.” Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án có thể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành

Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải

quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết

tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách

tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quá trình giải quyết

đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

Thứ tư, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án không buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp

xã Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác

Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giải quyết tại Ủy ban nhân dân Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng là một loại của tranh chấp đất đai Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất thì không cần có hòa giải Bản chất của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một

cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, Luật đất đai yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và Ủy ban nhân dân cấp xã Dẫn đến

sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

Thứ năm, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi

bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành

án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành

mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.1.2.3 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Nhà nước quản lý xã hội, kinh tế thông qua pháp luật, nhưng nếu nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, nhà nước còn bảo đảm cho pháp luật được thi hành

Việc xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hoạt động có vai trò quan trọng trong tình hình nền kinh tế thị trường hiện nay Quyền sử dụng đất như một hàng hóa đặc biệt được giao dịch sôi động, diễn biến phức tạp Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của nhà nước, của xã hội, của người

sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những

vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra Với ý nghĩa đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên

cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý đất đai

Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện quản lý cho chủ sở hữu Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất thì phải luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Tất cả các hợp đồng về quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm đều bị Tòa án tuyên vô hiệu để khắc phục lại tình trạng ban đầu của đất.Việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất một cách có hiệu quả là vô cùng cần thiết Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có ảnh hưởng tới sự ổn định, phát triển kinh tế

Về phương diện chính trị, các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất được giải quyết triệt để sẽ đảm bảo được an ninh, trật tự xã hội, ổn định, đem lại lòng tin của người dân đối với chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước Trên thực tế, nhiều trường hợp việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất của Tòa án kéo dài khiến cho nhiều người dân không thực hiện được quyền sử dụng đất của mình gây thiệt hại về kinh tế, mất ổn định xã hội Tình trạng kháng cáo, khiếu nại vượt cấp, khiếu nại tập thể đến các cơ quan Trung ương gây mất trật tự an ninh xã hội

Về phương diện xã hội, các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất được giải quyết có hiệu quả sẽ đảm bảo được sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, không gây phương hại đến tình hình nội bộ gia đình, họ hàng, dòng tộc Nếu tranh chấp không được giải quyết kịp thời thì những xung đột, xô xát phát sinh giữa các bên sẽ chuyển tính chất từ “dân sự” sang thành “hình sự”

Về phương diện kinh tế, tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất được giải quyết sẽ đáp ứng lợi ích kinh tế của các bên, đảm bảo cho các bên yên tâm sản xuất kinh doanh, giảm chi phí tốn kém trong việc khiếu kiện Ngược lại, nếu tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất không được giải quyết thì các bên không những không thực hiện được quyền của mình mà còn không thực hiện được nghĩa vụ của họ đối với nhà nước

1.1.2.4 Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp

đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất sau:

- Tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng ở giai đoạn giao kết hợp đồng về quyền sử dụng đất Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm

hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc các bên tham gia hợp đồng không đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng thì giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu Các bên tham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu Nếu giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các bên thực hiện đúng quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành Nếu bên vi phạm nghĩa vụ không thi hành thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Ở nhóm này gồm các loại tranh chấp như sau: Tranh chấp về hình thức của hợp đồng; Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; Tranh chấp

do bên không đủ điều kiện giao kết hợp đồng; Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được; Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật; Tranh chấp do trái đạo đức xã hội; Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng trong giai đoạn thực hiện hợp đồng Khi hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực

pháp luật thì về nguyên tắc các bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ

theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai Căn cứ vào nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất ta có thể phân thành các loại như: Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng; Tranh chấp

về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất; Tranh chấp

về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai

- Tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấm dứt, bị

hủy, bị vô hiệu Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tuyên vô hiệu thì các

bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng bị chấm dứt; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại xảy ra Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thể phân ra thành các loại sau: Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng); Tranh chấp

do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự,

vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội)

1.1.2.5 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hê thống các quan điểm,

tư tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân theo một số nguyên tắc

cơ bản sau:

Thứ nhất, bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là,

đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các

tổ chức, cộng đồng dân cư, hô gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức,

cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Thứ hai, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải

quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất đã thể hiện tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực

tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan

hê pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì giao dịch về quyền sử dụng đất không đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp Nếu tự hòa giải được thì đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp

Thứ ba, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều

sẽ gây tác động lớn tới các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hê xã hội, tạo ra gánh nặng cho Tòa án khi giải

quyết tranh chấp Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, còn cần phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: xác định đúng thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn tron g

tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự

và những người khác; thực hiện nghi quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam

1.2 Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án

Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp đất đai Nhưng thẩm quyền giải quyết tranh chấp này khác hẳn so với một số loại tranh chấp đất đai khác Xuất phát từ bản chất hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự

Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án:“ Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án 3 Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự ”Như vậy, tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc

Xuất phát từ việc đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, chính là tranh chấp về bất động sản Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ:“1 Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: c)

Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.” Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất chính là thuộc Tòa án nơi có đất tranh chấp

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 này vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là: Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;Giấy

tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014; Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp

Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai

Việc xét xử vụ án dân sự còn phải tuân theot hủ tục tố tụng hiện hành được xét xử theo hai cấp là cấp sơ thẩm và phúc thẩm Theo Luật tổ chức Tòa

án năm 2014 thì Tòa án nhân dân cấp huyện là cấp Tòa thấp nhất trong hệ thống Tòa án Việt Nam phân theo lãnh thổ Thẩm quyền của 4 cấp Tòa hiện nay gồm Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân cấp cao, Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp huyện theo Luật tổ chức Tòa án năm 2014

Vậy, Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp xét xử sơ thẩm

vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, còn Tòa án cấp tỉnh sẽ thực hiện xét xử phúc thẩm vụ án này

Tòa án nhân dân cấp

huyện

đối với bản án, quyết định của Tòa cấp cao + Cấp tỉnh + cấp huyện Tòa án nhân dân tối cao

Tòa án nhân dân cấp cao

Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Giám đốc thẩm, tái thẩm đối với bản án của Tòa cấp tỉnh + cấp huyện

Xét xử phúc thẩm đối với bản án, quyết định Tòa án

cấp tỉnh

Xét xử sơ thẩm đối với vụ việc thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa cấp tỉnh

Xét xử phúc thẩm đối với bản án, quyết định Tòa án

sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm

Sơ đồ tóm tắt thẩm quyền của các cấp Tòa án

nhân dân hiện nay

Khởi kiện: Người khởi kiện là một trong các bên tham gia hợp đồng hoặc bên thứ ba liên quan tới hợp đồng Người khởi kiện nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện cho Tòa án đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo là tài liệu chứng cứ, bao gồm hợp đồng, giấy tờ về đất, các biên bản giao nhận tiền, đất

và các chứng cứ khác có giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện, theo đó trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét ra quyết định xử lý đơn khởi kiện như: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và thông báo cho người khởi kiện biết

Thụ lý vụ án: Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân sự Theo Điều 195, Điều 196, Điều 197 Bộ luật tố tụng dân

sự năm 2015 quy định về thụ lý vụ án Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa

án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn

03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ

lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án

Chuẩn bị xét xử: là quá trình bao gồm nhiều công việc khác nhau như

đo đạc, thẩm định, định giá đất tranh chấp, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải

vụ án v.v Căn cứ vào đơn khởi kiện của người khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liên quan tới vụ án, yêu cầu các cá nhận cơ quan tổ chức có liên quan cung cấp hoặc tự mình tiến hành thu thập, trong một số trường hợp như đương sự không thể thu thập được và có đơn yêu cầu; tất cả các cách thu thập chứng cứ nêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứng minh của đương

sự và việc đánh giá khách quan toàn diện khi giải quyết vụ án của Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ đã đảm bảo cho việc giải quyết thì Thẩm phán phần công xét xử phải đưa vụ án ra xét xử

Các giai đoạn tố tụng tiếp theo để giải quyết vụ án được Tòa án thực hiện theo quy định chung như giải quyết một vụ án dân sự thông thường