Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án nhân dân huyện thường tín, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM VĂN OANH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM VĂN OANH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phùng Trung Tập HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Hà Nội, tháng năm 2017 Ngƣời thực Phạm Văn Oanh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS BLTTDS QSDĐ QSD đất TAND Bộ luật dân Bộ luật tố tụng dân Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu luận văn Các câu hỏi nghiên cứu luận văn Các phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn Chƣơng KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Khái niệm 10 1.2.2 Đặc điểm 13 Chƣơng THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 17 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 17 2.1.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có tài sản gắn liền với đất 23 2.1.3 Nhận xét thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.2 Thực tiễn công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín 33 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội cư dân huyện Thường Tín 33 2.2.2 Các dạng tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp địa bàn huyện Thường Tín 36 2.2.3 Một số nhận xét giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thường Tín 39 2.3 Kết giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín 41 2.4 Những hạn chế, vƣớng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín 43 2.4.1 Những bất cập đánh giá chứng cứ, xác định thiếu người tham gia tố tụng 43 2.4.2 Những bất cập xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng 47 2.4.3 Những bất cập xác định quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án 47 2.4.4 Những bất cập việc Tòa án giải vượt yêu cầu đương giải hậu hợp đồng vô hiệu không 50 2.4.5 Một số bất cập khác 53 Chƣơng 56 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 56 3.1 Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 56 3.2 Về công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 57 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nói chung đất nói riêng ln có vai trò, vị trí quan trọng ngƣời, nhân tố có tính ảnh hƣởng định đến ổn định phát triển quốc gia Khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Nhằm tăng cƣờng hiệu sử dụng đất, từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay, Nhà nƣớc quy định chủ thể đƣợc giao sử dụng đất hợp pháp đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể khác Việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực loại đất đƣợc giao sử dụng lâu dài thực thơng qua hình thức nhƣ: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê đó, việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc diễn phổ biến đời sống dân cƣ Tuy nhiên, quy định Nhà nƣớc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung đất nói riêng thƣờng xuyên thay đổi, đất lại đƣợc giao sử dụng ổn định lâu dài So với loại đất khác quyền sử dụng đất có giá trị cao nhiều Khi điều kiện kinh tế, xã hội phát triển, hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc diễn ngày sôi động; tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày phức tạp đa dạng; việc giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Mặc dù, pháp luật công tác tổ chức thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung, đất nói riêng năm gần Việt Nam có nhiều thay đổi tích cực, nhƣng bộc lộ nhiều hạn chế cần đƣợc nhận diện khắc phục Trong đó, việc tăng cƣờng hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân địa phƣơng đƣợc xác định nhiệm vụ trọng tâm nhằm khắc phục khó khăn, vƣớng mắc phƣơng diện lý luận thực tiễn Để giúp quan có thẩm quyền địa phƣơng hiểu rõ thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nay, làm rõ ƣu điểm, hạn chế việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Tòa án nhân dân địa phƣơng, đƣợc đồng ý giảng viên hƣớng dẫn, khoa Sau đại học khoa Pháp luật Dân sự, học viên lựa chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội” để làm luận văn tốt nghiệp khóa học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, có số tác giả nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai, kể đến nhƣ: - Luận văn thạc sỹ Luật học: Pháp luật giải tranh chấp đất đai thơng qua Tòa án nhân dân” tác giả Trần Nguyệt Ánh - Đại học Luật Hà Nội năm 2015 - Luận văn thạc sỹ Luật học “Giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự” tác giả Nguyễn Huy Cẩn – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 2014 - Luận văn thạc sỹ “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dƣơng” tác giả Trƣơng Văn Tuấn, Khoa Luật, Viện Đại học Mở Hà Nội 2016 - Luận văn thạc sỹ “Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2006 Trong cơng trình trên, tác giả bƣớc làm sáng tỏ vấn đề liên quan trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền; Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; đƣa đƣợc nhiều giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng Kế thừa thành mà cơng trình nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đạt đƣợc, tác giả tập trung nghiên cứu việc giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, đánh giá thực trạng, rút ƣu điểm, hạn chế qua đóng góp kiến nghị, giải pháp để việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín đƣợc hiệu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Luận văn quan điểm lý luận, hệ thống quy định pháp luật thực định thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Tòa án nhân dân địa phƣơng Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục Tố tụng dân Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín giai đoạn từ 2013 đến 5/2017 Mục tiêu nghiên cứu luận văn Đề xuất đƣợc giải pháp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội cách hiệu Các câu hỏi nghiên cứu luận văn - Phân tích quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục Tố tụng dân Tòa án nhân dân địa phƣơng - Đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng 64 đời sống sinh hoạt ngƣời, tài sản có giá trị lớn, sử dụng lâu dài, đƣợc để lại thừa kế từ đời qua đời khác, có tính phức tạp loại đất chịu ảnh hƣởng nhiều từ yếu tố phong tục tập quán, điều kiện sống, khả nhận thức hiểu biết pháp luật bên liên quan Do đó, việc nghiên cứu chuyên sâu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín có ý nghĩa thực tiễn đặc biệt quan trọng Thông qua kết nghiên cứu, tác giả rút số kết luận sau: Một là, Thƣờng Tín huyện ngoại thành, cửa ngõ phía đơng nam thành phố Hà Nội với phát triển kinh tế, xã hội nƣớc nói chung, q trình thị hóa tồn huyện Thƣờng Tín diễn mạnh mẽ, chuyển dịch cấu kinh tế theo hƣớng cơng nghiệp hóa, đại hóa, dân số ngày đông, nhu cầu đất ngày nhiều, hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày sơi động Cùng với q trình đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhân dân ngày nhiều, tính chất ngày gay gắt phức tạp Các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để lại hậu nặng nề, ảnh hƣởng đến trật tự, an toàn xã hội, tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tình trạng ổn định, bất đồng nội nhân dân ngày gay gắt, làm cho quy định LĐĐ, BLDS, Bộ luật TTDS nhƣ quy định khác pháp luật đất đai không đƣợc thực cách triệt để Các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khơng ảnh hƣởng đến lợi ích bên quan hệ tranh chấp mà ảnh hƣởng đến lợi ích chung nhà nƣớc, địa phƣơng Do vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thƣờng Tín vấn đề xúc cộng đồng dân cƣ nhân dân địa bàn huyện Hai là, số vụ án tranh chấp đất đai mà Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số vụ án có tính chất phức 65 tạp Khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xảy ra, việc lựa chọn hình thức, thủ tục quan giải tranh chấp thu hút quan tâm đặc biệt đƣơng ngƣời liên quan, xu hƣớng đề nghị giải tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân Tòa án nhân dân lựa chọn đại đa số đƣơng Điều phù hợp với xu hƣớng chung, xu hƣớng tất yếu xã hội công dân nhà nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa mà Đảng Nhà nƣớc nhân dân ta xây dựng Ba là, đất có tính ổn định lâu dài, đƣợc để lại thừa kế từ đời qua đời khác sử dụng, sách pháp luật giải tranh chấp đất lại thiếu tính ổn định, có nhiều thay đổi theo giai đoạn, thời kỳ xây dựng phát triển đất nƣớc Từ sau Hiến pháp 1980 đến nay, Luật Đất đai qua nhiều lần ban hành, sửa đổi, bổ sung, có quy định giai đoạn có thay đổi, phủ nhận nhau, văn hƣớng dẫn thực đơi chồng chéo, mâu thuẫn Tuy nhiên phải khẳng định rằng, so với LĐĐ 1993 Luật sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 1998, 2001 LĐĐ năm 2003 Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, việc giải theo thủ tục tố tụng Tòa án nhân dân Mặc dù, hệ thống quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân chƣa hồn thiện, chƣa đầy đủ nhƣng phần đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tiễn bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên đƣơng công dân Bốn là, việc ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp, giải tranh chấp pháp luật yêu cầu cấp thiết nhân dân quyền địa phƣơng Trong năm qua, Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín có nhiều cố gắng việc giải nhanh, gọn, dứt điểm, pháp luật vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, góp phần ổn định tình hình trị trật tự an toàn xã hội địa phƣơng Tuy nhiên, tính chất phức tạp vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền 66 sử dụng đất nên số vụ án giải kéo dài từ năm qua năm khác, chậm trễ, chƣa giải dứt điểm, có vụ án phải xử xử lại nhiều lần, gây thời gian, tốn chi phí, làm giảm lòng tin phận quần chúng nhân dân Năm là, việc đƣợc khó khăn, vƣớng mắc mặt pháp lý sở để quan có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất quy định pháp luật liên quan góp phần quan trọng công xây dựng nhà nƣớc Việt Nam pháp quyền xã hội chủ nghĩa Trong trình nghiên cứu đề tài, tác giả mong muốn phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣợng Tín, đƣợc mặt hạn chế, vƣớng mắc trình giải vụ án đƣa kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án Tác giả nhận thức đƣợc rằng, việc nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Tòa án nhân dân nói chung Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín nói riêng yêu cầu tất yếu khách quan Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tranh chấp có tính chất đa dạng, phức tạp Để nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín nói riêng đòi hỏi phải có q trình nghiên cứu, tập trung trí tuệ đông đảo đội ngũ nhà nghiên cứu lý luận nhƣ tổng kết, đúc rút kinh nghiệm thực tiễn cán Tòa án trực tiếp làm công tác xét xử vụ án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong khuôn khổ luận văn này, chƣa thể giải đầy đủ, hoàn chỉnh yêu cầu thực tiễn đặt nhƣng phần thể đƣợc quan điểm tác giả việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng 67 đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín thời gian qua, đồng thời, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu giải vụ án có nghĩa quan trọng, giúp cho cán Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín nghiên cứu, xem xét vận dụng trình hoạt động thực tiễn mình, góp phần bảo vệ cơng lý, bảo vệ quyền lợi ích đáng bên đƣơng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Huỳnh Tấn Ninh (2013), "Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để xác định nghĩa vụ thuế", www.khanhhoa.gdt.gov.vn, ngày 13/8/2013 Phan Hữu Thƣ (Chủ biên) (2004), Giáo trình Kỹ giải vụ án dân sự, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm bảo đảm thi hành thống Phần thứ "Những quy định chung" Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 10 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 11 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 12 Nguyễn Nhƣ Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội ... dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội 6 Chƣơng KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái niệm tranh chấp hợp. .. trạng giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội Chƣơng Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng. .. dạng tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp địa bàn huyện Thường Tín 36 2.2.3 Một số nhận xét giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân