2.4. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín
2.4.5. Một số bất cập khác
Bên cạnh những hạn chế, bất cập nêu trên, trong thực tiễn xét xử tại Tòa án còn gặp khó khăn, bất cập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi đất chuyển nhượng thuộc các trường
hợp: đất là di sản thừa kế chưa chia dẫn đến tranh chấp giữa những người thừa kế và người mua; đất ở đang trong thời gian thế chấp mà đem bán; đất ở dùng để thế chấp cho nhiều chủ thể sau đó lại đem bán; đất ở thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng nhƣng chồng hoặc vợ lại đem bán.
Một khó khăn khác là do tiền sử của nhiều diện tích đất ở trong dân cƣ đã chuyển dịch qua nhiều đời và theo phong tục là chuyển cho người con trưởng. Khi đất đai chưa có nhiều giá trị thì việc người nào quản lý, sử dụng, các thành viên khác trong gia đình ít quan tâm. Nhƣng khi quyền sử dụng đất có giá trị lớn do sự mở rộng các công trình của Nhà nước, các khu đô thị, khu công nghiệp, hệ thống đường giao thông được mở rộng, thuận tiện làm phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín diễn ra rất phức tạp.
Điển hình nhất là khu vực xã Văn Bình, Liên Phương, Thị trấn Thường Tín...
Do không am hiểu pháp luật, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong dân cư nhiều trường hợp không tuân thủ các điều kiện về hình thức, thủ tục chuyển nhƣợng theo quy định, cho nên, khi có tranh chấp, Tòa án phải mất nhiều thời gian xác minh trước khi giải quyết vụ việc theo quy định.
Trường hợp nãy diễn ra phổ biến trong các làng xã như: Văn Phú, Nguyễn Trãi, Vân Tảo, Tân Minh,...
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở ngày càng gia tăng, chiếm tỷ lệ lớn đối với các loại án dân sự nói chung mà Tòa án nhân dân huyện Thường Tín đang giải quyết. Bên cạnh đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là loại vụ án phức tạp nhất, liên quan đến nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhƣ Luật Dân sự, Luật Đất đai,... nhiều quy định trong văn bản pháp luật có sự thay đổi qua từng thời kỳ, liên quan nhiều chủ thể, nhiều cơ quan quản lý, do đó, khi giải quyết vụ án, ngoài việc tuân thủ đúng nguyên tắc, thủ tục của Luật tố tụng dân sự, Tòa án còn phải áp dụng đúng các quy định của Luật Đất đai, Luật dân sự tương ứng từng thời kỳ. Việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án là một khó khăn lớn cho Toàn án vì các quy định
trong Luật Tố tụng dân sự, Luật Dân sự, Luật Đất đai vẫn còn những điểm quy định chƣa thống nhất với nhau. Thực tiễn xét xử các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín vẫn còn một số sai sót, các sai sót thường gặp như; giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu không đúng, xác định giá đất không đúng với giá thị trường, xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm không đúng căn cứ pháp l , xác định lỗi chƣa đúng, chƣa phù hợp, bất cập trong đình chỉ, tạm đình chỉ giải quyết vụ án, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng không đo đạc, chuyển giao trên thực địa... Do vậy, để giải quyết đúng đắn tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đòi hỏi phải nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật, triển khai thực hiện một cách triệt để, hiệu quả, đặc biệt là hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Chương 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh với những quy định đầy đủ, chi tiết, cụ thể là yếu tố đầu tiên, quan trọng để Tòa án áp dụng giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luật, có hiệu quả những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tránh sự tùy tiện của cán bộ có thẩm quyền trong quá trình giải quyết các vụ án. Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nhƣng một số quy định trong các văn bản đó còn chồng chéo, thiếu thống nhất, gây khó khăn trong việc áp dụng và thi hành pháp luật. Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đang là yêu cầu cấp bách hiện nay. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cần tiến hành đối với cả các quy định của pháp luật về nội dung nhƣ: pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở và pháp luật về hình thức nhƣ: pháp luật tố tụng dân sự. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn và qua thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội, học viên xin đề xuất một số nội dung cần hoàn thiện nhƣ sau:
Một là, hoàn thiện quy định của pháp luật dân sự, cần liệt kê các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, phương hướng chủ đạo giải quyết từng loại tranh chấp cụ thể làm cơ sở, định hướng giải quyết một cách thống nhất và hiệu quả; phát triển án lệ trong việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vì: việc khái quát hóa đường lối, chủ trương giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong thực tiễn của Tòa án nhân dân các cấp thành án lệ là biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao chất lƣợng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện cho hệ thống Tòa án áp dụng pháp luật một cách thống nhất. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng giao quyền giải thích pháp luật cho tòa án, tăng khả năng độc lập thực sự cho các thẩm phán, đảm bảo việc giải quyết các vụ án một cách khách quan, công bằng và chính xác.
Hai là, Phải thường xuyên tiến hành khảo sát, đo đạc, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính chi tiết, đầy đủ, cập nhật biến động thường xuyên để đảm bảo công tác quản lý của nhà nước đối với đất ở, đồng thời giúp việc tra cứu, cung cấp thông tin cho Tòa án, các cơ quan chức năng và người dân được đầy đủ, chính xác về vị trí thửa đất, diện tích thửa đất, số thửa, số bản đồ, hạng đất, mục đích sử dụng... giúp cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, định giá đất ở của Tòa án nhân dân đƣợc nhanh chóng, chính xác, đúng quy định. Quy định rõ thủ tục xác minh đất có tranh chấp hay không có tranh chấp.
Ba là, phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với việc thực hiện các thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của các cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương, qua đó phát hiện các hành vi vi phạm, cản trở công dân thực hiện các thủ tục về chuyển nhƣợng quyền sử đụng đất đƣợc nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả, tránh nhiêu khê, cửa quyền, hách dịch; cần có biện pháp xử lý vi phạm hành chính nghiêm khắc đối với các cá nhân tự ý chuyển nhƣợng cho nhau không thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính, không qua công chứng, chứng thực hợp đồng, trốn tránh nộp thuế...
3.2. Về công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Một là, cần tiếp tục đẩy mạnh công tác kiện toàn, đổi mới hoạt động của Tòa án, đảm bảo cho Tòa án thực hiện quyền tƣ pháp, x t xử độc lập. Yêu cầu này là yêu cầu chung của công cuộc cải cách tƣ pháp, đặc biệt là cải cách hệ thống tổ chức và hoạt động của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Cần củng cố, tăng cường cả về số lƣợng và chất lƣợng đội ngũ thẩm phán, thƣ k tòa án; Các thẩm phán và cán bộ Tòa án cần thường xuyên học tập, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, cần nghiên cứu, học tập, hiểu sâu sắc về các quy định của pháp luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, hiểu rõ tính chất đặc thù trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đảm cán bộ tòa án có đủ năng lực và trình độ để giải quyết các vụ án đảm bảo chất lƣợng, đúng quy định; giúp cho các thẩm phán và cán bộ tòa án vận dụng các quy định của pháp luật liên quan trong việc giải quyết các vụ việc, đảm bảo hiệu quả, đúng pháp luật; bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự; Cần có giải pháp nâng cao trình độ pháp luật cho Hội thẩm nhân dân, phát huy vai trò của Hội thẩm khi tham gia Hội đồng xét xử. Hiện tại, đội ngũ thẩm phán của huyện gồm 5 người (bao gồm cả Chánh án và 02 Phó Chánh án), chưa có thẩm phán chuyên trách, các thẩm phán phải phụ trách giải quyết các vụ án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau nên khó có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu và giải quyết thấu đáo tất cả các vụ án; Một số Hội thẩm nhân dân không có kiến thức chuyên môn sâu về luật nên khả năng hỏi, cho ý kiến về việc giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật còn hạn chế.
Hai là, Tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác hòa giải tiền tố tụng. Cần bổ sung quy định Tòa án phải thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi các bên đương sự hòa giải không thành, không hòa giải đƣợc hoặc hòa giải thành nhƣng các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với nội dung đã thỏa thuận khi hòa giải.
Cần có hướng dẫn cụ thể về thực hiện công tác hòa giải theo tinh thần Luật
Đất đai 2013 để các bên đương sự thấy được nghĩa của việc hòa giải và thực hiện nghiêm chỉnh các nhĩa vụ theo thỏa thuận khi hòa giải.
Ba là, có quy định xác định rõ trách nhiệm cung cấp chứng cứ của cá nhân, cơ quan, tổ chức lưu giữ, quản lý chứng cứ; khắc phục tình trạng các cá nhân, cơ quan, tổ chức lưu giữ, quản lý chứng cứ không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời các tài liệu, chứng cứ cho Tòa án dẫn đến việc giải quyết vụ án gặp nhiều khó khăn, Bộ luật tố tụng dân sự cần bổ sung quy định các chế tài xử phạt cụ thể đối với trường hợp gây khó khăn trong việc cung cấp chứng cứ, tài liệu liên quan vụ án.
Bốn là, có quy định về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ vào bộ luật tố tụng dân sự, coi đây là một trong những chi phí tố tụng khác để có căn cứ pháp lý cho việc thực hiện, trong đó quy định rõ nghĩa vụ nộp tạm ứng chi phí, nghĩa vụ nộp chi phí và mức chi phí cụ thể.
Năm là, giáo dục, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật và trách nhiệm của cá nhân tổ chức quản lý, sử dụng đất ở. Các tranh chấp về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở khi xảy ra đều để lại những hậu quả thiệt hại lớn cho xã hội như: Tốn kém công sức, tiền bạc, thời gian của các bên đương sự và các cơ quan, tốt chức, cá nhân có liên quan; gây mất an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội; đặc biệt gây mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Do đó, việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân nhằm nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, làm cho mỗi cá nhân công dân hiểu, tôn trọng và thực hiện đúng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở có nghĩa đặc biệt quan trọng. Để làm tốt công tác này, Tòa án nhân dân huyện Thường Tín cần định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý giao ban, gặp gỡ với các cơ quan tuyên truyền trên địa bàn huyện (Đài truyền thanh huyện, các tuyên truyền viên pháp luật tại các cơ quan, đơn vị, cán bộ văn hóa xã) để trao đổi, thống nhất về phương pháp, nội dung pháp luật trọng tâm cần tập trung tuyên truyền, phổ biến giáo dục cho nhân dân, nhất là các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhà ở, về pháp luật dân sự, pháp luật tố tụng dân sự và các
quy định khác có liên quan, giúp người dân có những hiểu biết đầy đủ về quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của mình khi tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Giúp cho nhân dân nhận thức rõ những thiệt hại do vi phạm pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, qua đó có thức thực hiện tốt, có hiệu quả đối với các quyền của mình đƣợc pháp luật ghi nhận, tôn trọng và tự giác thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước nói chung, đối với người có quyền, lợi ích liên quan đến đất ở chuyển nhượng nói riêng.
Sáu là, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người dân, xác định rõ ranh giới và diện tích đất ở, đất vườn, ao và các loại đất khác để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng đất ở cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo đúng quy định của pháp luật, làm cơ sở pháp lý cung cấp cho Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất hợp pháp.
Bẩy là, xây dựng và hoàn thiện quy trình, thủ tục hành chính một cách cụ thể, thống nhất giữa các cấp chính quyền và thực hiện công khai các quy trình thủ tục đó, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và thu thập, cung cấp hồ sơ, chứng cứ cho tòa án khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Cần quy định niêm yết công khai các thủ tục hành chính nhƣ: Thủ tục xin cấp trích sao hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, thủ tục xin trích đo địa chính; thủ tục tách thửa đất, đặc biệt là thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với những thửa đất nhân dân đang sử dụng để ở ổn định, lâu dài và theo quy định có đủ điều kiện để đƣợc chuyển đổi mục đích sang đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Tám là, nâng cao nhận thức, trách nhiệm của cơ quan, người tiến hành tố tụng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật cần đƣợc triển khai thi hành nghiêm túc, kịp thời, nâng cao hiệu lực và hiệu quả
quản lý nhà nước. Cần xây dựng cơ chế phối hợp giải quyết giữa Tòa án với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng k đất đai, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trong địa bàn huyện để cung cấp hồ sơ, tài liệu phục vụ điều tra thu thập chứng cứ, cung cấp thông tin, đánh giá tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án; phối hợp trong công tác đo đạc, xác định mốc giới thửa đất, xác định phần diện tích đất ở trên thửa đất rộng lớn có nhiều mục đích sử dụng...
Chín là, tăng cường công tác thống kê kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực hiện tổng kết, đánh giá những kết quả đạt đƣợc, rút ra những kinh nghiệm trong giải quyết và xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Tăng cường cơ sở vật chất, có chế độ khen thưởng, chế độ đãi ngộ cũng như các chế tài xử lý kỷ luật tương xứng với vị trí, vai trò của thẩm phán và các cán bộ Tòa án trong quá trình giải quyết các vụ án, đảm bảo cho thẩm phán và các cán bộ Tòa án nâng cao ý thức trách nhiệm, toàn tâm toàn lực với công việc đƣợc giao. Công tác đầu tƣ xây dựng trụ sở làm việc, mua sắm trang thiết bị, phương tiện, công cụ dụng cụ phục vụ làm việc cần đƣợc quan tâm đầu tƣ, nâng cấp đảm bảo điều kiện làm việc thuận lợi cho thẩm phán và các cán bộ Toàn án. Cần sớm cải cách chế độ tiền lương, các chế độ phụ cấp trách nhiệm, công việc cho cán bộ Tòa án, Hội thẩm nhân và các cán bộ Tòa án, cải thiện và nâng cao chất lƣợng đời sống cho cán bộ, công chức ngành Tòa án, đảm bảo cho họ yên tâm công tác, toàn tâm toàn ý nghiên cứu, giải quyết các vụ án một cách khách quan, công bằng, đúng pháp luật, hạn chế tới mức thấp nhất tiêu cực trong ngành Tòa án, đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước đề ra.
Mười là, đổi mới và tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với công tác xét xử, đảm bảo công tác xét xử của Tòa án đúng pháp luật, đúng chủ trương, đường lối của Đảng, phù hợp với ý chí và nguyện vọng của nhân dân.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3