2.2. Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín
2.2.2. Các dạng tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thường gặp trên địa bàn huyện Thường Tín
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn khác nhau thì hậu quả pháp lý từ việc giải quyết tranh chấp cũng khác nhau. Qua nghiên cứu thực tế các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín cho thấy có các loại tranh chấp sau:
Một là, tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở: Đây là loại tranh chấp mà hậu quả pháp lý dẫn tới làm hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu. Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 117 BLDS 2015) hoặc việc giao kết hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, bên chuyển nhƣợng không có quyền chuyển nhƣợng QSD đất ở, bên nhận chuyển nhƣợng không có
quyền nhận chuyển nhƣợng thì việc chuyển nhƣợng QSD đất ở không có giá trị pháp lý, khi tòa án giải quyết sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường tùy theo mức độ lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Nếu việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở thực hiện theo đúng quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai thì hợp đồng có giá trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành. Nếu bên có nghĩa vụ không thi hành thì bên có quyền có thể yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở có thể là bên chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng hoặc bên thứ ba có quyền và lợi ích liên quan tới quyền sử dụng đất ở trong hợp đồng. Các loại tranh chấp thuộc nhóm này gồm: Tranh chấp về hình thức hợp đồng (giao dịch bằng giấy viết tay không qua công chứng sau ngày 01/7/2003), tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (thửa đất chƣa có đủ các loại giấy tờ theo quy định của LĐĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả hoặc diện tích thửa đất quả nhỏ không thể tách thửa), tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng (chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhƣng không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu).
Vụ án: tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa nguyên đơn: ông Phạm Văn Nhâm (gọi tắt là ông Nhâm) và bị đơn: bà Nguyễn Thị Hòa (gọi tắt là bà Hòa).
Tóm tắt nội dung vụ án:
Năm 2007, ông Nhâm ký hợp đồng viết tay không có công chứng chuyển nhƣợng cho bà Hòa ngôi nhà 2 tầng xây trên diện tích 50m2 đất tại Tiểu khu Nguyễn Du, Thị trấn Thường Tín, Hà Nội (trong đó có 20m2 đất ở đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung trong thửa đất lớn của ông Nhâm, chƣa làm thủ tục tách thửa; còn 30m2 đất ông Nhâm lấn chiếm).
Tại thời điểm ký hợp đồng, ông Nhâm có nói với bà Hòa là đã làm hồ sơ xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 30m2 đất lấn chiếm nhƣng chƣa đƣợc giải quyết. Ông Nhâm có hứa sẽ hỗ trợ bà Hòa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đối với phần đất lấn chiếm và chắc chắn sẽ được vì ông có người thân làm ở phòng địa chính huyện. Bà Hòa nghe lời ông Nhâm và nhất trí ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và nhà ở với giá 900.000.000đ (giá tính bình quân theo diện tích đất chuyển nhƣợng 18.000.000đ/m2). Đến tháng 3 năm 2017, Huyện Thường Tín tiến hành giải phóng mặt bằng để xây dựng mở rộng nhà trung tâm thể thao huyện. Toàn bộ 50m2 đất và nhà của bà Hòa mua của ông Nhâm nằm trong diện giải tỏa. Bà Hòa chỉ đƣợc xem x t đền bù đối với 20m2 đất có sổ đỏ. Phần 30m2 đất lấn chiếm không đƣợc đền bù. Sau khi thương lượng với ông Nhâm không được, ngày 20/4/2017 bà Hòa đã làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Nhâm hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích đất và nhà ở xây trên đất lấn chiếm đã bị phá dỡ để thực hiện xây nhà Trung tâm thể thao huyện. Vụ án đang đƣợc Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định.
Nhận xét về vụ án:
Trong vụ án trên, giao dịch giữa ông Nhâm và bà Hòa về bản chất là giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và nhà ở. Trong giao dịch này, hai bên đã vi phạm cả về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định.
Mặc dù, ông Nhâm cho rằng ông đã nói rõ để bà Hòa biết chỉ có 20m2 đất trong sổ đỏ, còn 30m2 đất lấn chiếm, do đó ông không phải chịu trách nhiệm khi nhà đất đã chuyển nhƣợng cho bà Hòa bị giải tỏa. Bà Hòa chỉ làm đơn yêu cầu ông Nhâm hoàn trả phần tiền tương ứng 30m2 đất lấn chiếm. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là hợp đồng hai bên ký kết không công chứng có hiệu lực pháp luật hay vô hiệu. Tranh chấp ở đây là chỉ xảy ra với phần 30m2 đất lấn chiếm, phần 20m2 đất có sổ đỏ hai bên không yêu cầu tòa án giải quyết thì Tòa án có giải quyết hay không?
Hai là, tranh chấp về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của hợp đồng: Khi hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở có hiệu lực pháp luật, về nguyên tắc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định của BLDS, LĐĐ có liên quan, bên nào vi phạm nghĩa vụ mà gây thiệt hại phải
bồi thường theo quy định. Các loại tranh chấp chủ yếu gồm: Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán, tranh chấp về nghĩa vụ chuyển giao đất và các giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất ở (bên chuyển nhƣợng phải giao đúng loại đất, vị trí, tình trạng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp), tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính đăng k quyền sử dụng đất và nghĩa vụ nộp thuế liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Ba là, tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấm dứt, bị vô hiệu. Khi hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở bị chấm dứt, bị vô hiệu thì các bên phải thực thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện(trường hợp chấm dứt), khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trường hợp hợp đồng vô hiệu), và bồi thường thiệt hại tùy theo mức độ lỗi làm cho hợp đồng bị chấm dứt, vô hiệu. Các loại tranh chấp thường xảy ra như: Tranh chấp hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt), tranh chấp hợp đồng vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm hay bên chuyển nhƣợng không có quyền chuyển nhƣợng).