2.4. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín
2.4.3. Những bất cập về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án
ác định quan hệ pháp luật tranh chấp là khâu rất quan trọng khi giải quyết vụ án. Chỉ có xác định chính xác quan hệ pháp luật tranh chấp, cán bộ Tòa án mới có thể phân tích thấu đáo bản chất của vụ tranh chấp, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ đó, và qua đó, vận dụng chính xác các quy định của pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Trong thực tiễn, các quan hệ pháp luật đan xen nhau, nhiều trường hợp, các đương sự sử dụng hình thức của quan hệ pháp luật này để che dấu một quan hệ pháp luật khác nhằm trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ với nhà
nước hoặc nhằm lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của một bên để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật.
Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” giữa Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Vân và Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Sang.
Nội dung vụ án và quá trình giải quyết:
Ngày 03/4/2012 vợ chồng bà Dƣ, ông Sang đã k kết hợp đồng chuyển nhƣợng 111m2 quyền sử dụng đất ở (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 02 tầng cho bà Vân. Hợp đồng đƣợc công chứng tại văn phòng công chứng An Viên. Giá chuyển nhƣợng toàn bộ nhà và 111m2 đất nêu trên cho bà Vân là 300.000.000đ (ghi trên hợp đồng) nhƣng giá trị chuyển nhƣợng thực tế là 450.000.000đ. Theo đề nghị của vợ chồng ông Sang, bà Dư và ông Cường (cháu họ bà Dư), bà Vân đã chuyển 450.000.000đ số tiền chuyển nhượng đất theo hợp đồng vào tài khoản của ông Cường có tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – chi nhánh Thường Tín để ông Cường trả nợ khoản vay của Công ty TNHH Việt Kiên do ông Cường làm giám đốc công ty tại Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam.
Ngày 11/7/2012 bà Vân đƣợc UBND huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Ngày 04/4/2012 bà Vân đến nhận bàn giao tài sản với gia đình ông Sang, bà Dƣ thì đƣợc ông bà đề nghị cho thuê lại để có thời gian thu xếp nơi ở mới, giữa bà Vân với ông Sang, bà Dƣ đã k kết với nhau Hợp đồng thuê nhà ở với nội dung: Bà Vân cho vợ chồng ông Sang, bà Dƣ thuê lại toàn bộ diện tích nhà đất mà ông Sang, bà Dƣ đã chuyển nhƣợng cho bà Vân với giá thuê 1.500.000đ/tháng, trong thời hạn 01 năm kể từ ngày 05/4/2012. Ông Sang, bà Dƣ trả ngay tiền thuê nhà 06 tháng là 9.000.000đ cho bà Vân. Đến hạn trả nhà, ông Sang, bà Dƣ không bàn giao đất, nhà và phần tiền thuê nhà 6 tháng còn thiếu nên bà Vân làm đơn đề nghị UBND xã Văn Phú giải quyết nhƣng không có kết quả. Năm 2013 bà Vân đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín và được giải quyết thông qua hòa giải.
Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 18/2013/QĐST-DS ngày 27/5/2013, ghi nhận: bà Vân đồng cho vợ chồng ông Sang, bà Dƣ chuộc lại nhà đất đã chuyển nhƣợng với giá 800.000.000đ tiền mặt, vợ chồng ông Sang trả 500.000.000đ, anh Cường trả 300.000.000đ.
Do phía vợ chồng ông Sang, bà Dư và ông Cường không thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận đã ghi trong quyết định công nhận hòa giải thành, bà Vân đã có đơn khiếu nại đến Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị giải quyết. Trên cơ sở kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã thụ l giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, xử hủy Quyết định công nhận thoả thuận của các đương sự số 18/2013/QĐST-DS ngày 27/5/2014 của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Thường Tín giải quyết lại.
Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên Hợp đồng chuyển nhƣợng nhà đất ngày 03/4/2012 giữa ông Dƣ, bà Sang với bà Vân là vô hiệu do giả tạo, đƣợc xác lập nhằm che đậy hợp đồng vay tiền giữa ông Cường với bà Vân, với các căn cứ: Giá tài sản nhà đất chuyển nhƣợng thấp hơn giá trị thực tế, hai bên mua bán chuyển nhƣợng nhƣng chƣa chuyển giao tài sản cho nhau, nguyên đơn có lời khai cho vợ chồng bị đơn thuê nhà đất với giá thuê là 1.500.000đ/tháng đã đƣợc vợ chồng bị đơn trả trước tiền thuê 06 tháng là 9.000.000đ nhưng không có chứng cứ chứng minh. Vợ chồng bị đơn không đƣợc nhận tiền chuyển nhƣợng tài sản từ nguyên đơn mà tiền thanh toán lại chuyển cho người thứ ba (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án) là ông Cường, trong khi ông Cường có lời khai chỉ mượn sổ đỏ của vợ chồng bị đơn để vay tiền của nguyên đơn.
Bà Vân kháng cáo cho rằng hợp đồng chuyển nhƣợng nhà đất giữa bà và vợ chồng ông Sang, bà Dƣ lập ngày 03/4/2012 tại Văn phòng công chứng An Viên đã thực hiện xong, được UBND huyện Thường Tín công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà ngày 11/7/2012. Bà Vân yêu cầu vợ chồng ông Sang, bà Dƣ có trách nhiệm giao lại tài sản cho bà sử dụng, sở hữu.
Số tiền nhận chuyển nhƣợng thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Vân nên ông Đức(chồng bà Vân) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Tại cấp phúc thẩm đã hủy án sơ thẩm, giao cho Tòa cấp sơ thẩm điều tra, x t xử lại theo quy định vì Tòa cấp sơ thẩm chƣa xác minh, điều tra đầy đủ để làm rõ quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên trong vụ án là gì dẫn đến chƣa giải quyết triệt để vụ án.
Nhận xét việc giải quyết vụ án:
Thứ nhất: Bản án cấp sơ thẩm không giải quyết các hợp đồng vay tiền giữa ông Cường với bà Vân, giữa ông Sang, bà Dư với ông Cường là không giải quyết triệt để vụ án theo quy định tại Điều 129 BLDS “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.
Thứ hai: Bản án cấp sơ thẩm không phản ánh đúng chí của các đương sự trong vụ án, cụ thể trong biên bản phiên tòa sơ thẩm khi Chủ tọa hỏi kiến ông Sang về việc luật sƣ có kiến tách phần vay mƣợn giữa ông Sang và ông Cường để giải quyết trong vụ án khác thì ông Sang trả lời “đề nghị chị Vân trả sổ đỏ cho gia đình tôi, tôi trả tiền anh Cường, anh Cường trả chị Vân..”.
Thứ ba: Bản án không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và làm rõ trách nhiệm của ông Cường, ông Sang và bà Dư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bà Vân, ông Đức khi xác định quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Vân với vợ chồng ông Sang, bà Dƣ là giả tạo nhằm che dấu quan hệ vay nợ giữa bà Vân với ông Cường.
Do đó, việc Tòa án cấp phúc thẩm xử hủy án sơ thẩm để yêu cầu cấp sơ thẩm x t xử lại theo quy định là hoàn toàn phù hợp.