2.4. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín
2.4.4. Những bất cập về việc Tòa án giải quyết vượt quá yêu cầu của đương sự hoặc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu không đúng
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Bộ luật sửa đổi năm 2011 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đương sự có
quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Toà án chỉ thụ l giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó„. Thực tiễn x t xử một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, cán bộ tòa án đã giải quyết vƣợt quá yêu cầu của đương sự trong đơn khởi kiện dẫn đến việc kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm. Hậu quả làm cho bản án, quyết định của tòa án bị sửa án, bị hủy án yêu cầu giải quyết lại theo quy định.
Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở giữa nguyên đơn Nguyễn uân Thịnh và bị đơn Vũ Văn Dương „
Nội dung vụ án và quá trình giải quyết:
Năm 2010, vợ chồng ông Thắng, bà Hiền lập văn bản viết tay chuyển nhượng cho ông Dương 72m2 suất đất 5% của ông Thắng. Ông Thắng viết giấy cam kết sẽ hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng thành đất ở để ông Dương xây nhà, tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định do ông Dương chịu trách nhiệm. Giá chuyển nhượng là 300.000.000đ. Giấy chuyển nhượng giữa ông Dương và ông Thắng không có công chứng chứng thực và chưa làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan có thẩm quyền.
Năm 2011, ông Dương làm hợp đồng viết tay chuyển nhượng 72m2 đất này cho anh Thịnh với giá 675.000.000đ. Sau khi k hợp đồng, anh Thịnh đã giao toàn bộ số tiền theo thỏa thuận cho ông Dương và nhận từ ông Dương các giấy tờ liên quan mảnh đất gồm: Đơn xin chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của bà Hiền, ông Thắng nhƣng không ghi chuyển nhƣợng cho ai; Giấy viết tay ghi ông Thắng, bà Hiền nhận của ông dương 300.000.000đ tiền chuyển nhƣợng đất lập ngày 25/6/2010; Giấy ông Thắng viết tay cam kết với ông Dương sẽ đứng ra hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Sau nhiều lần anh Thịnh yêu cầu ông Dương làm việc với ông Thắng để chuyển mục đích sử dụng đất nhƣ cam kết nhƣng không đƣợc đáp ứng, thửa
đất vẫn đứng tên ông Thắng, bà Hiền và là đất 5%, chƣa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở như cam kết giữa ông Thắng và ông Dương nên anh Thịnh không thể thực hiện đƣợc việc công chứng chứng thực hợp đồng và làm thủ tục đăng k quyền sử dụng đất ở theo quy định.
Ngày 01/02/2015 anh Thịnh làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và ông Dương;
buộc ông Dương phải hoàn trả cho anh số tiền 675.000.000đ và phải bồi thường số tiền lãi của khoản tiền mua đất tính từ tháng 5/2011 đến 30/01/2015 là 150.000.000đ.
Tại bản án sơ thẩm số 13/2015/DSST ngày 24/9/2015 đã tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thắng với ông Dương xác lập ngày 25/6/2010 và và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Dương và anh Thịnh xác lập ngày 5/5/2011 vô hiệu; buộc ông Dương phải trả lại 72m2 đất cho ông Thắng, bà Hiền; buộc ông Thắng, bà Hiền trả lại cho ông Dương số tiền 300.000.000đ; buộc ông Dương phải trả cho anh Thịnh số tiền 675.000.000đ.
Nhận xét về giải quyết vụ án:
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm cả về hình thức và nội dung nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là đúng quy định của pháp luật.
Nhƣng khi gii quyết vụ án, Tòa án sơ thẩm không nhận định về thiệt hại của các bên mà chỉ tuyên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không xác định mức độ lỗi của mỗi bên để từ đó xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng mức độ lỗi của mỗi bên là trái với quy định tại Khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005 và tiểu mục 2.3.c, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Tại biên bản thẩm định, định giá tài sản ngày 20/8/2015 Hội đồng thẩm định và định giá tài sản do Tòa án cấp sơ thẩm trƣng cầu đã định giá 72 m2 đất có giá trị 216.000.00 đồng. Nhƣ vậy, so với giá chuyển nhƣợng giữa ông Dương và anh Thịnh có sự chênh lệnh lớn, cần phải xem x t lỗi của các bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp này. Bởi lẽ, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa ông Dương và anh Thịnh là giá đối với đất đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Anh Thịnh khi thỏa thuận k hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tin tưởng rằng ông Dương và ông Thắng sẽ hoàn tất được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở nhƣ cam kết của ông Thắng. Còn giá do Hội đồng thẩm định giá xác định là giá của đất canh tác, do đó, khi hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Dương và ông Thắng, và Hợp đồng giữa ông Dương và anh Thịnh bị tuyên là vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Phần chênh lệch giữa giá do hội đồng thẩm định xác định và giá do hai bên thỏa thuận là thiệt hại bên nhận chuyển nhƣợng đang phải gánh chịu do hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Do đó cần xác định mức độ lỗi của các bên gây ra hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm chịu phần thiệt hại tương ứng theo quy định.
Quyết định của bản án sơ thẩm nhận định giấy chuyển nhƣợng đất viết tay ngày 25/6/2010 giữa ông Dương và ông Thắng là giao dịch trái pháp luật, tuyên hủy nhưng ông Thắng, ông Dương cũng như ông Thịnh đều không có yêu cầu nên việc tuyên hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Thắng và ông Dương là vượt quá yêu cầu của đương sự, trái với quy định tại Khoản 1, Điều 5 BLTTDS.
Do đó, việc Tòa án cấp phúc thẩm xử hủy án sơ thẩm để yêu cầu cấp sơ thẩm x t xử lại theo quy định là hoàn toàn phù hợp.