Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự 50 2.2.2.. Những hạn chế, vướng mắc trong vi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Công Bình

HÀ NỘI - 2014

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Cẩn

7

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

1.1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

14

1.1.4 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

17

1.1.5 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

19

1.1.6 Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

22

1.2 Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

24

1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

24

1.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

25

1.2.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

30

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

30

2.1.1 Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

tục tố tụng

30

2.1.2 Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

tục tố tụng dân sự

36

2.1.3 Thực trạng pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

thủ tục tố tụng

41

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

50

2.2.1 Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

thủ tục tố tụng dân sự

50

2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

52

Chương 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

64

3.1 Các yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

64

3.1.1 Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan

tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

3.2.1 Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo thủ tục tố tụng dân sự

70

3.2.2 Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật dân sự BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự LĐĐ : Luật đất đai

QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh tế và ổn định xã hội Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993 ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có của nó, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh

tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ

án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, nhiều vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra không ít Nguyên nhân của tình trạng đó, một mặt là do nhận thức không đúng pháp luật của những người tiến hành tố tụng dân sự và các đương

sự khi tham gia tố tụng Mặt khác, là do các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật dân sự liên quan tới việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập như có nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất và chưa phù hợp gây khó khăn cho Tòa án

áp dụng khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định

xã hội Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự" làm luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ trước tới nay đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đã chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn tại, vướng mắc của các quy định pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như Luận văn thạc

sĩ "Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân

dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay" của tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ tại Hội

chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009;

Luận văn thạc sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác giả

Nguyễn Viết Tuấn, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa Luật Đại

học quốc gia Hà Nội năm 2006; bài "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt

Nam" của Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật

năm 2001; bài "Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai" của tác giả Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; bài "Bàn về các

dạng tranh chấp đất đai" của tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng trên Tạp chí

Viện kiểm sát năm 2012; bài "Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ

sung Bộ luật dân sự năm 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn

Anh Thư đăng trên Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; bài "Đánh giá bước

đầu chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh

Hằng và Đỗ Giang Nam trên Tạp chí Luật học số 28/2012; bài "Xác định thời

hiệu trong vụ án lấn chiếm đất đai" của tác giả Ban biên tập Tạp chí Tòa án

nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; bài "Thẩm quyền của Hội đồng xét

xử sơ thẩm các vụ án dân sự" của tác giả Mai Văn Triển đăng trên Webside

của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến

góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết

số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao"

của tác giả Nguyễn Như Bích trên webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý

kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Phan

Vân Hương trên Webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một vài ý kiến đóng góp

đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Thái Chí

Bình trên Webside: www.toaan.gov.vn

Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu, toàn diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự Vì thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tình hình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự Thông qua việc nghiên cứu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

để nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp

luật hiện hành có liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, tìm ra các nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên cứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nghiên cứu đường lối của Đảng và các quy định của pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khảo sát thực tiễn thực hiện các chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự của các Tòa án

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các quy định của pháp luật Việt Nam, các quy định của pháp luật tố tụng dân sự, LĐĐ và luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân (TAND) các cấp Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự nhất là đường lối về cải cách tư pháp, đổi mới về tổ chức hoạt động của TAND

Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của luận văn thạc sĩ việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự như khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; các

quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện chúng tại TAND các cấp trong những năm gần đây

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam

về cải cách tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020

Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh v.v… để thực hiện

6 Những điểm mới về khoa học của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống

về những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự Những điểm mới về khoa học của luận văn thể hiện ở những điểm cơ bản sau:

- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; chỉ rõ đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại

hệ thống TAND các cấp tại Việt Nam

- Phát hiện những yêu cầu và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS),

Bộ luật dân sự (BLDS), LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia một quan hệ xã hội khác nhau Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất

đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành

vi có ý chí của các chủ thể Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình

mà không được bên kia chấp nhận cũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vất chất mới hình thành Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự [36, tr 90] Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác

Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được nghi nhận tại BLDS năm 1995 và sau đó là BLDS năm 2005 và được hiểu như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ [19] Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của mình

Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển QSDĐ nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai [36, tr 336]

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Về mặt pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có từ khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ Trước khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì Nhà nước chưa thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, chỉ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì mới ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc

chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức là hợp đồng dân sự - hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau

và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ (do Nhà nưước giao, cho thuê QSDĐ hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc

sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Một là, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng

QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là

khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Ba là, người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển

QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ Mục đích Nhà nước đưa

ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển

nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xã hội xảy ra trong đời sống xã hội Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tăng cho đất… Nhưng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành cho tới nay thì chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Cá nhân, tổ chức đối với đất đai chỉ có thể là QSDĐ trên

cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng Vì thời gian đó Nhà nước chưa thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ [35] Cá nhân tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Người nào nhận chuyển nhượng thành quả

từ đất hay mua tài sản có trên đất của người khác thì được nhà nước thừa nhận QSDĐ Điều 17 LĐĐ năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" [13]

Tuy nhiên, tính tất yếu khách quan của QSDĐ là tài sản có giá trị để giao dịch nên trong giai đoạn đó thực chất trong nhân dân đã xảy ra việc chuyển nhượng QSDĐ, nó diễn ra ngầm Thực tế, cho thấy đôi khi việc thỏa thuận chuyển nhượng thành quả từ đất, hoặc mua bán tài sản trên đất chỉ là

hình thức, mà mục đích giữa các bên nhằm tới đó chính là QSDĐ Hoặc có việc người dân đã tự ý lập các văn bản chuyển nhượng đất cho nhau có việc giao tiền và nhận đất, nhưng không thông qua chính quyền địa phương Như vậy, ở giai đoạn này thì tranh chấp hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nó

ẩn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với đất

Kể từ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 và LĐĐ năm 2013

Tuy nhiên, thuật ngữ "Tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất" chưa được chính thức giải thích, mà chủ yếu được "hiểu ngầm"

qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến

bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên" [41, tr 1313] Trong

đời sống xã hô ̣i có nhiều loa ̣i tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể Tiếp câ ̣n ở góc đô ̣ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đô ̣t , bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về viê ̣c giao kết, thực hiê ̣n hoă ̣c không thực hiê ̣n các quyền và nghĩa vu ̣ trong hợp đồng Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của LĐĐ năm 2003 đưa ra được một khái niệm chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [17] Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, nhưng định nghĩa trên cũng không thể phản ánh hết các đặc điểm, nội hàm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Có nhiều quan điểm pháp lý đưa ra khái niệm

về tranh chấp đất đai như sau: "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn

hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào

quan hệ pháp luật đất đai" [35, tr 455] Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ chủ thể tham gia quan hệ chính là bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của luật dân sự và LĐĐ [19, Điều 697] Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ 3

có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình Do đó, người thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ 3 liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ

Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai

1.1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin thì giải quyết tranh chấp

là xu hướng tất yếu của quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh của các mặt đối lập Khi những mâu thuẫn, xung đột căng thẳng, gay gắt tất yếu phải xảy ra sự đấu tranh của những mặt đối lập để dung hòa, tháo gỡ những mâu thuẫn xung đột, đó chính là cách thức giải quyết tranh chấp [3] Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [34]

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời

xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng mâu thuẫn, hoặc có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là

tổ hòa giải hay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố, xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vì lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản… Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự thỏa thuận và hòa giải nếu thành rất có ý nghĩa và hiệu quả để làm chấm dứt sự xung đột, mâu thuẫn Qua đó, hai bên tranh chấp giữ được sự hòa thuận, tình cảm và cùng nhau tháo gỡ những mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện Tại Hô ̣i nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX có quan điểm chỉ đạo về tiếp tu ̣c đổi mới chính sách pháp luâ ̣t đất đai trong thời kỳ đẩy ma ̣nh công nghiê ̣p hoá , hiê ̣n đa ̣i hoá : "Viê ̣c giải quyết tranh chấp đất đai trước hết cần tiến hành hoà giải, nếu hoà giải không thành thì đưa ra toà án giải quyết Nhà nước quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết các khiếu nại , không để kéo dài" [6] Tuy nhiên, thực tế thì việc tự thỏa thuận và hòa giải thành là rất

ít Do QSDĐ là tài sản có giá trị kinh tế cao, tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động Càng ngày càng gia tăng các vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn biến vô cùng gay gắt và bức xúc đối với xã hội Do đó, Nhà nước cần phải có một cơ chế để giải quyết tranh chấp về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Hô ̣i nghi ̣ lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về tiếp tu ̣c đổi mới chính sách pháp luâ ̣t đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: "Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu

nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết" Như vậy, là Nhà nước ta chủ trương đặt ra nhiều cơ quan giải quyết về tranh chấp đất đai đó là cơ quan về quản lý hành chính (Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và Cơ quan tư pháp (TAND) Việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND bằng con đường khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Còn giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án bằng con đường khởi kiện tại Tòa án Việc khởi kiện vụ án hành chính được giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng hành chính, khởi kiện vụ án dân sự được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh chấp của một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nội dung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐ xác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập

và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v

Từ những phân tích trên có thể kết luận giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự như sau: Giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hê ̣ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật đất đai và luật dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân và xã hội

1.1.4 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một loại việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có các đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

thủ tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nước Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:

Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp

…

3 Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức,

cá nhân [22]

Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành

Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

thủ tục tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân

sự Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình

tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ

tục tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giải quyết tại UBND Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thú lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì không cần có hòa giải Theo LĐĐ mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một

cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định [37]

1.1.5 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản

lý nền kinh tế, nhưng nếu nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát

huy được vai trò tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, nhà nước còn bảo đảm cho pháp luật được thi hành

Việc xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một nội dung quan trọng trong hoạt động xét xử trong tình hình kinh tế thị trường QSDĐ như một hàng hóa giao dịch sôi động, vừa là giải quyết tranh chấp dân sự vừa là hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là biện pháp để pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng dân sự phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, mà các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội của người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực giao lưu dân sự và quản lý đất đai

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện quản lý cho chủ sở hữu Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Các cá nhân tổ chức không có quyền được mua bán, mà chỉ có quyền chuyển nhượng QSDĐ, không được chuyển nhượng đất Nhà nước cấm chuyển nhượng Không chuyển nhượng đất nhằm sử dụng trái mục đích hoặc hủy hoại đất Tất cả các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cầm đều bị Tòa án tuyên vô hiệu để khắc phục lại tình trạng ban đầu của đất

Như chúng ta đã biết , tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là

mô ̣t hiê ̣n tượng xảy ra phổ biến trong xã hô ̣i Đặc biệt là khi nền kinh tế nước

ta chuyển đổi sang nền kinh tế thi ̣ trường , đất đai được trả lại giá trị thực vốn

có của nó thì tranh chấp đất đai phát sinh có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng và tính chất phức ta ̣p là mô ̣t tất yếu khách quan , vâ ̣y thì việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượ ng QSDĐ phát sinh một cách có hiệu quả là vô cùng cần thiết Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng có ảnh hưởng tới sự ổn định tình hình chính trị , kinh tế - xã hội Nếu tình hình chính tri ̣ xã hô ̣i k hông ổn đi ̣nh sẽ không ta ̣o ra tiền đề phát triển kinh tế

Về phương diê ̣n chính tri ̣ , các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết triê ̣t để sẽ đảm bảo được an ninh , trâ ̣t tự xã hô ̣i , ổn

đi ̣nh về mă ̣t tâm lý cho ngườ i dân yên tâm làm ăn , sinh sống đem la ̣i lòng tin của người dân đối với chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước Trên thực tế, nhiều trường hợp việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án kéo dài khiến cho nhiều người dân không thực hiện được QSDĐ gây thiệt hại về kinh tế, mất ổn định xã hội Tình trạng kháng cáo, khiếu nại vượt cấp, khiếu na ̣i tâ ̣p thể đến các cơ quan Trung ương gây mất trâ ̣t tự, an ninh xã hội

Về phương diê ̣n xã hô ̣i , các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết có hiê ̣u quả sẽ đảm bảo được sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, không gây phương ha ̣i đến tình hình nô ̣i bô ̣ gia đình, họ hàng, dòng

tô ̣c Nếu tranh chấp không được giải quyết kịp thời thì những xung đột, xô xát phát sinh giữa các bên sẽ chuyển tính chất từ "dân sự" sang thành "hình sự"

Về phương diê ̣n kinh tế , tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết sẽ đáp ứng lợi ích kinh tế của các bên, đảm bảo cho các bên yên tâm sản xuất kinh doanh , giảm chi phí tốn kém trong việc khiếu kiện Ngược lại, nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được giải

quyết thì các bên không những không thực hiê ̣n được qu yền của mình mà còn không thực hiê ̣n được nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước [35]

1.1.6 Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 122 BLDS) hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu Các bên tham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu Nếu việc chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của LĐĐ, BLDS về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành Nếu bên vi phạm nghĩa vụ không thi hành thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ loại này có thể là bên chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc bên thứ ba có quyền lợi liên quan tới QSDĐ Ở nhóm này gồm các loại tranh chấp như sau:

+ Tranh chấp về hình thức của hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được; + Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật;

+ Tranh chấp do trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì về nguyên tắc các bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quy định của BLDS, LĐĐ Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể phân thành các loại như sau:

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới QSDĐ (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất

và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước

bạ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy, bị vô hiệu Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng bị chấm dứt; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại xảy ra Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thể phân ra thành các loại sau:

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng QSDĐ) [44]

1.2 THẨM QUYỀN, NGUYÊN TẮC VÀ TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ

dân sự của Tòa án" [35, tr 59] Xuất phát từ bản chất hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ là một hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền theo loại việc của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 25 BLTTDS năm

2004 đã sửa đổi, bổ sung năm 2011

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc Nhưng cụ thể là của Tòa án nào thì ta phải căn cứ vào nhưng quy định của pháp luật tố tụng dân sự về xác định thẩm quyền giữa các Tòa án Xuất phát từ việc đối tượng tranh chấp là QSDĐ, chính là tranh chấp

về bất động sản Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là thuộc Tòa án nới có đất tranh chấp (điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS) Việc xét xử vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng hiện hành được xét xử theo hai cấp là cấp sơ thẩm và phúc thẩm Tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm được thành lập từ trung ương tới địa phương theo địa giới hành chính Tòa án cấp huyện xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với vụ án của Tòa án cấp huyện xử sơ thẩm, Tòa phúc thẩm TANDTC thực hiện xét xử phúc thẩm đối với vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ

thẩm (hoặc trong tương lai hệ thống Tòa án có thể được thành lập gồm Tòa án

sơ thẩm khu vực xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với tòa sơ thẩm khu vực xử sơ thẩm, Tòa án cấp cao xử phúc thẩm đối với

vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm) [37] Do đó, Tòa án cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, còn Tòa án cấp tỉnh nơi có đất sẽ thực hiện xét

xử phúc thẩm vụ án này Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật như vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thì Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử sơ thẩm và tòa phúc thẩm TANDTC sẽ thực hiện quyền xét xử phúc thẩm

1.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hê ̣ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đa ̣o , đi ̣nh hướng quá trình giải quyết tranh chấp Viê ̣c giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và theo thủ tục tố tụng dân sự nói riêng đều phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện

vai trò đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là , đất đai không thuô ̣c quyền sở hữu riên g của mô ̣t tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cô ̣ng đồng dân cư , hô ̣ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyê ̣t đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Viê ̣c sử du ̣ng đất của các tổ chức,

cá nhân, cô ̣ng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch, mục đích sử du ̣ng đất , tiết kiê ̣m, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng

của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vâ ̣y, khi giải quyết các tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyế t tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó cần quán triê ̣t quan điểm , đường lối của Đảng , Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử du ̣ng trong quá trình thực hiê ̣n chính sách đất đai củ a Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng

hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hai là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng

QSDĐ, bảo về lợi ích của người thứ ba liên quan tới QSDĐ do người khác chuyển nhượng, nhất là lợi ích kinh tế , khuyến khích tự hòa giải trong nô ̣i bô ̣ quần chúng nhân dân Thực hiê ̣n nguyên tắc này , có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp về QSDĐ đã thể hiê ̣n được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế , bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào mô ̣t quan hê ̣ chuyển nhượng QSDĐ đều mong muốn đa ̣t được mô ̣t lợ i ích nhất đi ̣nh , trong quan hê ̣ pháp luâ ̣t đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên , nếu lợi ích của người sử du ̣ng đất không được đảm bảo thì viê ̣c chuyển nhượng QSDĐ không thể đa ̣t được hiê ̣u quả mong muốn Do vâ ̣y, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy đi ̣nh của pháp luật hiện hành , trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết ta ̣i các cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp Nếu tự hòa giải được thì đây là giải pháp hữu hiê ̣u để giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiê ̣n rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho Tòa án tiến hành

giải quyết tranh chấp

Ba là , giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình

kinh tế , xã hội Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nảy sinh nhiều sẽ gây tác đô ̣ng lớn đến các mă ̣t của đời sống kinh tế - xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hê ̣ xã hô ̣i , tạo ra gánh nặng cho Tòa án khi giải quyết tranh chấp Vì vậy , viê ̣c giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiê ̣n đúng viê ̣c phân đi ̣nh thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luâ ̣t, tôn tro ̣ng truyền thống, lợi ích công cô ̣ng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn tro ̣ng tự do ý chí , tự do thỏa thuâ ̣n , thiê ̣n chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoa ̣t đô ̣ng xét xử loa ̣i viê ̣c này giáo du ̣c pháp luâ ̣t cho các đương sự và những người khác ; thực hiê ̣n nghi ̣ quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam

1.2.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện theo trình tự quy định của luật tố tụng dân sự, bao gồm các giai đoạn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử

sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm

Khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì người khởi kiện là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên thứ

ba liên quan tới giá pháp lý của hợp đồng Người khởi kiện phải có đơn khởi kiện và nộp kèm theo đơn là tài liệu chứng cứ, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, giấy tờ về đất, các biên bản giao nhận tiền, đất và các chứng

cứ khác có giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Sau khi có

đơn khởi kiện thì người khởi kiện có quyền nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện cho Tòa án để thực hiện việc khởi kiện của mình

Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc Tòa

án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân sự Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiểu theo nghĩa rộng là một dạng của tranh chấp đất đai Nhưng khác với một số loại tranh chấp đất đai khác là khi thụ lý không cần phải có hòa giải của UBND làm điều kiện để thụ lý Theo quy định tại Điểm c, khoản 2, Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì "Tranh chấp quyền

sử dụng đất là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó" nên những việc chia tài sản chung khi ly hôn, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về giao dịch liên quan tới đất…không phải là tranh chấp QSDĐ nên không bắt buộc hòa giải ở cơ sở khi khởi kiện Do đó, khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo Tòa án phải xem xét thụ lý vụ án

Chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quá trình bao gồm nhiều công việc khác nhau như đo đạc, thẩm định, định giá đất tranh chấp, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải vụ án v.v Căn cứ vào đơn khởi kiện của người khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liên quan tới vụ án, yêu cầu các cá nhận cơ quan tổ chức có liên quan cung cấp hoặc tự mình tiến hành thu thập, trong một số trường hợp như đương sự không thể thu thập được và có đơn yêu cầu; tất cả các cách thu thập chứng cứ nêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứng minh của đương sự và việc đánh giá khách quan toàn diện khi giải quyết vụ án của Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ

đã đảm bảo cho việc giải quyết thì Thẩm phán phần công xét xử phải đưa vụ

án ra xét xử

Các giai đoạn khác của trình tự tố tụng được thực hiện theo quy định chung như giải quyết một vụ án dân sự [48]

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một phương thức (cách thức) giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Tòa án với tư cách là cơ quan có quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giải quyết những mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự trên cơ sở vận dụng các quy định của LĐĐ, BLDS và các quy định của BLTTDS Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho nhân dân, bảo về pháp chế xã hội chủ nghĩa và giữ vững ổn định xã hội

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1.1 Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng

Kể từ khi LĐĐ năm 1993 được ban hành quy định người sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng đất Tới năm

1995, Nhà nước đã ban hành BLDS quy định tại phần 5 về chế định chuyển QSDĐ, trong đó Chương III quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sau khi tổng kết thi hành 10 năm BLDS, tại Kì hợp thứ 7 Quốc hội khóa XI ngày 14/6/2005 Quốc hội đã thông qua BLDS năm 2005, về cơ bản BLDS năm 2005 giữ nguyên các quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995 Tuy nhiên, để phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, Bộ luật mới ban hành chỉ quy định những vấn đề về chuyển QSDĐ gắn liền với quyền dân sự, còn những nội dung liên quan tới thủ tục hành chính về chuyển QSDĐ sẽ không quy định trong BLDS, những nội dung này sẽ do pháp luật

về đất đai điều chỉnh Theo đó, BLDS năm 2005 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ; hình thức; giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng chuyển QSDĐ thông dụng, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS năm 2005 còn được sửa đổi cho phù hợp với quy định của LĐĐ năm 2003 Các quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo BLDS năm 2005 có một số nội dung cơ bản như sau:

- Căn cứ xác lập QSDĐ:

Điều 688 BLDS quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật đất đai Quy định này làm căn cứ xác lập quyền sử dụng hợp pháp, đất đai là tài sản đặc biệt quan trọng, nó gắn liền với ranh giới lãnh thổ quốc gia, là nơi tập trung nhiều tài nguyên thiên nhiên quý giá ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống con người cũng như về an ninh chính trị Chính vì vậy quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoàn toàn phù hợp với chính sách chế độ ta Do vậy, các bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch chỉ có thể chuyển giao QSDĐ khi đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ

- Hình thức chuyển nhượng QSDĐ:

Điều 689 BLDS quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Về hợp đồng chính là văn bản ghi nhận những thông tin về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, các thông tin về đất chuyển nhượng, giá cả hai bên thỏa thuận, các quyền và nghĩa vụ của các bên

Việc chuyển nhượng QSDĐ phải luôn đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước Các bên chuyển nhượng phải làm các thủ tục đăng ký, kê khai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chính vì vậy quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bằng văn bản là đảm bảo cho công tác quản

lý đất đai của Nhà nước

Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân,

tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luật Công chứng)

Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật Công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng "có bằng cử nhân luật;

có thời gian công tác pháp luật từ 5 năm trở lên; có giấy chứng nhận tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng; đã qua thời gian tập sự hành nghề công chứng; được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm" [20]

Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bảo đảm:

Chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch… [20] Được thực hiện do các tổ chức hành nghề công chứng và theo quy định của Luật Công chứng năm 2006

Chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ,

hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ)

- Giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Xuất phát từ những nguyên tắc chung của BLDS, quyền và lợi ích của các bên, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các bên phải thực hiện theo một số nguyên tắc, điều kiện cơ bản sau:

+ Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận (Điều 4 BLDS); + Nguyên tắc bình đẳng, thiện chí và chung thực (Điều 5, 6 BLDS); + Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự (Điều 7 BLDS);

+ Nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp (Điều 8 BLDS); + Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định (các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS)

Việc ký kết hợp đồng phải thực hiện trước mặt công chứng viên công chứng hợp đồng hoặc trước mặt người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng Khi chuyển nhượng QSDĐ của đồng chủ sử dụng phải đảm bảo tất cả các đồng chủ sử dụng đất cùng tham gia giao kết hợp đồng, hoặc là cùng ký vào hợp đồng hoặc là phải có văn bản ủy quyền, văn bản đồng ý cho một người đại diện đứng ra ký kết

- Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng, các bên phải tôn trọng và nghiêm túc thực hiện; nếu thực hiện sai phải chịu trách nhiệm pháp

lý Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay có hai quan điểm về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng dân sự:

Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có

hiệu lực kể từ khi đăng ký QSDĐ Quan điểm này được đưa ra dựa vào các quy định pháp lý sau: Khoản 1 Điều 168 BLDS quy định "việc chuyển quyền

sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [19]; Điều 467 BLDS quy định:

"Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực

kể từ thời điểm chuyển giao tài sản" [19]; Điều 692 BLDS quy định: "Việc

chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật về đất đai" [19]; khoản 4, Điều 146 Nghị định

181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ năm 2003