Thứ nhất, Điều 692 quy định về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất" như sau: "Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai".Quy định này khú hiểu, hiện nay cú nhiều cỏch hiểu khỏc nhau dẫn tới việc ỏp dụng khụng thống nhất phỏp luật. Vụ ỏn "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" ở tỉnh Hậu Giang giữa nguyờn đơn bà Trần Thị Ngà với bị đơn ụng Tụ Văn Hà TAND huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang xỏc định Điều luật trờn chớnh là quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, do đú xỏc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Ngà với ụng Hà đó được chứng thực nhưng đất chưa đăng ký nờn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa cú hiệu lực phỏp luật. Tuy nhiờn, về thuật ngữ phỏp lý thỡ khụng đỳng vỡ khụng thể đồng nghĩa giữa "việc chuyển nhượng"
với "hợp đồng chuyển nhượng". Mặt khỏc, qua thực tiễn xột xử nếu hiểu hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đất sẽ rất bất cập, khụng đảm bảo quyền lợi cho đương sự, như trường hợp cỏc bờn chuyển nhượng đất từ năm 2000, hợp đồng cú cụng chứng hợp phỏp, đó thanh toỏn tiền, giao nhận đất xong; bờn nhận chuyển nhượng đó sử dụng đất nhưng chưa thực hiện việc đăng ký đất. Nếu vỡ lý do chưa đăng ký mà bờn chuyển nhượng thấy giỏ đất tăng cao mà thay đổi khụng đồng ý chuyển nhượng đất nữa và
yờu cầu hủy hợp đồng sẽ gõy thiệt hại cho bờn nhận chuyển nhượng. Quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu lực kể từ khi đăng ký khụng cú ý nghĩa về khoa học phỏp lý.
Khoản 1 Điều 168 BLDS quy định "việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc" [19]. Do đú, để phự hợp với khoản 1 Điều 168 BLDS cần phải hiểu Điều 692 BLDS là quy định về thời điểm chuyển QSDĐ. Do đú, cần phải sửa đổi tờn Điều 692 như sau: "Điều 692. Thời điểm chuyển
quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai".
- Vấn đề nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong vụ ỏn "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tại Bạc Liờu giữa nguyờn đơn anh Trương Văn Phỳc với bị đơn bà Đặng Thị Chõu cho ta thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng kốm theo sơ đồ vị trớ tứ cận dẫn đến khi thực hiện hợp đồng giao đất khú tiến hành và dễ xảy ra tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng; khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu khụng xỏc định được đất thực tế cỏc bờn chuyển nhượng nờn khú khăn cho việc giải quyết. Do đú, kiến nghị bổ sung vào Điều 698 BLDS 2005 nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải: lập sơ đồ đất thể hiện diện tớch, vị trớ, ranh giới
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.