về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dõn sự
Bờn cạnh những kết quả đạt được nờu trờn, qua thực tiễn xột xử của Tũa ỏn cho thấy việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự của cỏc Tũa ỏn trong thời gian qua vẫn cũn một số hạn chế, vướng mắc nhất định. Những hạn chế, vướng mắc đú thường thể hiện ở những mặt sau:
nhượng QSDĐ chưa toàn diện, chưa xỏc minh thu thập chứng cứ đầy đủ, chưa giải quyết triệt để yờu của đương sự, một số vụ ỏn xỏc định thiếu người tham gia tố tụng, dẫn đến ỏn bị sửa và hủy. Ở một số Tũa ỏn đội ngũ Thẩm phỏn, Thư ký chưa được đào tạo kỹ năng về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, một số ớt Thẩm phỏn, Thư ký cũn thiếu ý thức tự rốn luyện, học tập chậm đổi mới tỏc phong, lề lối làm việc, ảnh hưởng tới cụng tỏc giải quyết ỏn núi chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Cụng tỏc về đào tạo chuyờn mụn chưa được chỳ trọng. Từ đú, ảnh hưởng trực tiếp tới cụng tỏc xột xử cỏc vụ ỏn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài những hạn chế bất cập trờn cũn cú những bất cập, sai sút về thực hiện phỏp luật, ỏp dụng phỏp luật cụ thể như sau:
- Bất cập khi tiến hành đo đạc, định giỏ QSDĐ chuyển nhượng, sai sút khi xỏc định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:
Vụ ỏn "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tại tỉnh Hậu Giang giữa nguyờn đơn: Bà Trần Thị Ngà, ụng Nguyễn Văn Chung với bị đơn: ễng Tụ Văn Hà; người cú quyền lợi, nghĩa vụ liờn quan: ễng Nguyễn Văn Vũ.
Nội dung vụ ỏn và quỏ trỡnh giải quyết:
Ngày 10/11/2002, ụng Hà lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chuyển nhượng 5.250m2 cho vợ chồng bà Ngà, ụng Chung với giỏ 42,5 chỉ vàng. Đất ụng Hà đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng năm 2001, hợp đồng được UBND xó chứng thực ngày 10/11/2002. Vợ chồng bà Ngà cho rằng đó thanh toỏn đủ số vàng nhận chuyển nhượng cho ụng Hà cú ụng Vũ chứng kiến. Tuy nhiờn, ụng Hà khụng giao đất cho vợ chồng Bà Ngà và sau đú đó thế chấp đất cho ụng Vũ để vay tiền 200.000.000 đồng. Theo ụng Hà thỡ việc thế chấp đất vợ chồng bà Ngà biết khụng phản đối do trước đú ụng đó hỏi ý kiến của vợ chồng bà Ngà, lỳc đú vợ chồng bà Ngà thụng cảm hoàn cảnh khú khăn của ụng nờn đồng ý cho ụng thế chấp đất cho ụng Vũ để vay tiền. Năm 2005, ụng Hà đó
trả toàn bộ tiền cho ụng Vũ và lấy giấy chứng nhận QSDĐ về, vợ chồng bà Ngà yờu cầu ụng Hà tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng ụng Hà khụng đồng ý giao đất vỡ cho rằng vợ chồng bà Ngà chưa thanh toỏn hết tiền chuyển nhượng đất, mới chỉ thanh toỏn được 7 chỉ vàng cũn thiếu 35,5 chỉ vàng. Năm 2006 vợ chồng bà Ngà khởi kiện yờu cầu ụng Hà tiếp tục thực hiện hợp đồng, cũn ụng Hà cho rằng do vợ chồng bà Ngà vi phạm nghĩa vụ thanh toỏn nờn yờu cầu hủy hợp đồng và đồng ý trả lại số vàng đó nhận cho vợ chồng bà Ngà.
Cỏc ngày 15/10/2007, 21/10/2007 và ngày 02/11/2007 TAND huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang tiến hành đo đạc, định giỏ đất tranh chấp để xỏc định diện tớch đất thực tế và giỏ đất theo thị trường, nhưng ụng Hà khụng hợp tỏc cố tỡnh trốn trỏnh, khúa cổng khụng cho đoàn đo đạc, định giỏ vào làm việc, cú hành vi đe dạo đoàn cụng tỏc, mặc dự khi tiến hành cú kết hợp với lực lượng chức năng của chớnh quyền địa phương, cụng an nhưng Tũa ỏn và Hội đồng định giỏ khụng tiến hành đo đạc định giỏ đất được.
Tại bản ỏn dõn sự sơ thẩm số 81/2007/DSST ngày 14/11/2007, TAND huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang nhận định và quyết định: hợp đồng chuyển nhượng đất giữa cỏc bờn tuy đó được chứng thực nhưng đất chuyển nhượng chưa được đăng ký nờn theo quy định tại Điều 692 BLDS 2005 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa cú hiệu lực phỏp luật. Hiện nay cỏc bờn cũn mõu thuẫn về việc thanh toỏn tiền chuyển nhượng, nhưng đều khụng đưa ra được căn cứ đó thanh toỏn được bao nhiờu. Do đú, tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ụng Hà với vợ chồng bà Ngà vụ hiệu. ễng Hà thừa nhận đó nhận 7 chỉ vàng của vợ chồng bà Ngà nờn buộc ụng Hà phải trả 7 chỉ vàng cho vợ chồng bà Ngà. Do ụng Hà cố tỡnh trốn trỏnh việc đo đạc định giỏ nờn Tũa ỏn khụng thể xỏc định diện tớch thực tế và định giỏ đất tranh chấp nờn khụng xỏc định được thiệt hại do chờnh lệch giỏ đất.
Sau khi xột xử sơ thẩm trong thời hạn khỏng cỏo vợ chồng bà Hà khỏng cỏo toàn bộ bản ỏn sơ thẩm.
Tại bản ỏn dõn sự phỳc thẩm số 115/2008/DSPT ngày 24/6/2008, TAND tỉnh Hậu Giang nhận định ỏn sơ thẩm xử là cú căn cứ và đỳng luật nờn quyết định: Giữ nguyờn ỏn sơ thẩm.
Sau khi xột xử phỳc thẩm vợ chồng bà Ngà cú đơn đề nghị TANDTC xem xột theo trỡnh tự giỏm đốc thẩm.
Tại Quyết định khỏng nghị số 335/2011/KN-DS ngày 25/5/2011 Chỏnh ỏn TANDTC đó khỏng nghị hủy bản ỏn phỳc thẩm và sơ thẩm nờu trờn của TAND tỉnh Hậu Giang, để giao xột xử sơ thẩm lại.
Nhận xột và đỏnh giỏ việc giải quyết vụ ỏn của Tũa ỏn cấp sơ thẩm và phỳc thẩm:
Tũa ỏn cấp sơ thẩm và Tũa ỏn cấp phỳc thẩm xỏc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ụng Hà với vợ chồng bà Ngà vụ hiệu, nhưng khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu lại khụng định giỏ được, khụng xỏc định được thiệt hại do chờnh lệch giỏ nờn giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu là chưa đỳng quy định của phỏp luật gõy thiệt hại cho vợ chồng bà Ngà do mất khoản tiền chờnh lệch giỏ do giỏ đất tăng lờn. Bất cập của BLTTDS 2004 cũng như BLTTDS sửa đổi 2011 chưa cú quy định về biện phỏp xử lý khi đương sự cố tỡnh khụng hợp tỏc, gõy khú khăn cho việc đo đạc định giỏ tài sản đó dẫn tới khú khăn cho Tũa ỏn cấp sơ thẩm, mặc dự đó nhiều lần tổ chức đo đạc, định giỏ cú chớnh quyền địa phương, Cụng an cựng tham gia nhưng khụng cú quy định của phỏp luật tố tụng dõn sự nờn cũng khụng thể ỏp dụng một biện phỏp nào để tiến hành định giỏ được đất tranh chấp, dẫn đến khụng xỏc định được thiệt hại xảy ra nờn khụng giải quyết được triệt để hậu quả của hợp đồng vụ hiệu.
Như đó phõn tớch tại chương 2 hiện nay cú hai quan điểm về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, một là tại thời điểm cụng chứng, chứng thực, một là khi đất chuyển nhượng được đăng ký. Điều 692 BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển nhượng QSDĐ tại thời điểm
đăng ký QSDĐ làm cho cú nhiều cỏch hiểu đõy là quy định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiờn, việc đồng nhất việc chuyển nhượng đất với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khụng cú cơ sở, hiểu Điều 692 nờu trờn là thời điểm chuyển giao QSDĐ khi đất được đăng ký phự hợp hơn. Hiểu theo như Tũa ỏn cấp sơ thẩm tuyờn hợp đồng vụ hiệu khi cỏc bờn đó giao kết từ năm 2002 đến khi xột xử 2008 là 6 năm sẽ khụng đảm bảo được quyền lợi cho bờn nhận chuyển nhượng. Cỏch hiểu về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là bất cập của BLDS 2005.
Ngoài ra, tũa ỏn chưa xỏc minh lời khai ụng Vũ chứng kiến việc thanh toỏn tiền giữa cỏc bờn, chưa xỏc minh một số người dõn địa phương biết việc chuyển nhượng giữa cỏc bờn để đỏnh giỏ toàn diện về số lượng thanh toỏn giữa cỏc bờn. Với những sai sút trờn Chỏnh ỏn TANDTC khỏng nghị bản ỏn phỳc thẩm theo hướng xử sơ thẩm lại là đỳng phỏp luật.
- Bất cập về đỡnh chỉ giải quyết vụ ỏn.
Vụ ỏn "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" ở Gia Lai giữa nguyờn đơn là ụng Nguyễn Tương, sinh năm 1935 và Nguyễn Thị Loan sinh năm 1949 (trỳ tại Hà Nội) với bị đơn là Vừ Thị Hiền (trỳ tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai).
Nội dung vụ ỏn và quỏ trỡnh giải quyết:
Ngày 01/4/1995, vợ chồng ụng Nguyễn Tương, bà Loan ký hợp đồng nhận chuyển nhượng phần đất 120m2 tại số 04 (nay là số 47) đường Tụ Vĩnh Diện, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai của vợ chồng ụng Nguyễn Hồng Quang và bà Vừ Thị Hiền với giỏ 45 chỉ vàng 98%. Vợ chồng ụng Tương đó trả đủ vàng cho vợ chồng bà Hiền gồm 2 chỉ vàng cấn trừ nợ do vợ chồng bà Hiền mượn của vợ chồng ụng Tương từ năm 1993, cũn 43 chỉ vàng cũn lại vợ chồng ụng Tương đó giao đủ và vợ chồng bà Hiền đó ký giấy nhận đủ vàng vào ngày 04/4/1995. Vợ chồng bà Hiền đó làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho vợ chồng ụng Tương, hợp đồng được UBND phường Hoa Lư và Phũng Kinh tế thị xó Pleiku chứng thực. Vợ chồng bà Hiền đó giao giấy tờ sang
nhượng và giao đất cho gia đỡnh ụng Tương.
Năm 1997, vợ chồng ụng Tương thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà Rơ Chơm Phớt nhưng bà Phớt để con gỏi là chị Đinh Thị Hương đứng tờn trong hợp đồng với giỏ 72 chỉ vàng. Giữa vợ chồng ụng Tương, vợ chồng bà Hiền và con gỏi bà Phớt thỏa thuận để ụng Quang, bà Hiền đứng tờn chuyển nhượng QSDĐ cho chị Hương. Tại UBND phường Hoa Lư vợ chồng ụng Tương đó giao hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với vợ chồng bà Hiền trờn cơ sở đú UBND phường mới xỏc nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ghi bờn chuyển nhượng là vợ chồng bà Hiền với bờn nhận chuyển nhượng là chị Hương.
Năm 2002, ụng Quang, bà Hiền xõy dựng nhà trờn phần đất này nờn bà Phớt khởi kiện. Tũa ỏn cấp sơ thẩm và phỳc thẩm đó buộc gia đỡnh ụng Phải trả 72 chỉ vàng và bồi thường thiệt hại 37.296.000 đồng cho bà Phớt và chị Hương. Do đú, vợ chồng ụng Tương đó khởi kiện yờu cầu ụng Quang, bà Hiền phải trả lại phần đất đó chuyển nhượng hoặc thanh toỏn giỏ trị đất theo giỏ thị trường.
Tại bản ỏn dõn sự sơ thẩm số 34/DSST ngày 03/8/2004, TAND thành phố Pleiku đó quyết định: tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ụng Tương với vợ chồng bà Hiền vụ hiệu, buộc vợ chồng bà Hiền hoàn trả cho vợ chồng ụng Tương 45 chỉ vàng 98% và bồi thường thiệt hại 386.025.000 đồng.
Sau đú, vợ chồng bà Hiền khỏng cỏo.
Tại bản ỏn phỳc thẩm số 23/DS-PT ngày 6/4/2005, TAND tỉnh Gia Lai đó quyết định: sửa ỏn sơ thẩm buộc vợ chồng bà Hiền trả vợ chồng ụng Tương 45 chỉ vàng và bồi thường số tiền 289.518.000 đồng. Sau đú, vợ chồng ụng Tương đó khiếu nại. Tại Quyết định số 133/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 16/10/2006, Viện trưởng VKSNDTC đó quyết định khỏng nghị bản ỏn phỳc thẩm nờu trờn.
Tại Quyết định giỏm đốc thẩm số 75/2007/DS-GĐT, Tũa Dõn sự TANDTC đó quyết định khụng chấp nhận khỏng nghị giữ nguyờn bản ỏn phỳc thẩm.
Trờn cơ sở đú Cơ quan thi hành ỏn dõn sự thành phố Pleiku đó cưỡng chế bỏn đấu giỏ nhà đất chuyển nhượng cho ụng Nguyễn Sĩ Giang để thi hành trả tiền như quyết định của bản ỏn phỳc thẩm cú hiệu lực.
Nhưng vợ chồng bà Hiền cú khiếu nại quyết định giỏm đốc thẩm. Tại Quyết định khỏng nghị số 166/2010/KN-DS ngày 10/3/2010, Chỏnh ỏn TANDTC đó quyết định khỏng nghị Quyết định giỏm đốc thẩm nờu trờn để xử sơ thẩm lại.
Tại Quyết định giỏm đốc thẩm số 09/2010/DS-GĐT Hội đồng Thẩm phỏn TANDTC đó xử hủy Quyết định giỏm đốc thẩm số 75/2007/DS-GĐT, Tũa Dõn sự TANDTC để giao xột xử sơ thẩm lại.
Sau đú Tũa ỏn thành phố Pleiku đó thụ lý lại vụ ỏn, nhưng trong giai đoạn chuẩn bị xột xử do bản ỏn phỳc thẩm lần cuối đó được thi hành xong quyền lợi của vợ chồng ụng Tương đó được đảm bảo nờn vợ chồng ụng Tương đó rỳt đơn khởi kiện Tũa ỏn cấp sơ thẩm đó căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 192 BLTTDS ra quyết đỡnh chỉ xột xử vụ ỏn.
Nhận xột và đỏnh giỏ về việc đỡnh chỉ vụ ỏn của TAND thành phố Pleiku: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2004 thỡ trường hợp nguyờn đơn rỳt đơn khởi kiện và được Tũa ỏn chấp nhận thỡ Tũa ỏn ra quyết định đỡnh chỉ vụ ỏn.
Việc định chỉ giải quyết vụ ỏn của TAND thành phố Pleiku là phự hợp với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2004. Tuy nhiờn, trong vụ ỏn này việc đỡnh chỉ sẽ gõy bất cập lớn vỡ vụ ỏn đó được thi hành ỏn xong bản ỏn phỳc thẩm lần cuối, nguyờn đơn đó được nhận số tiền mà Tũa ỏn buộc bị đơn trả. Nhà của bà Hiền đó bị kờ biờn bỏn đấu giỏ thi hành ỏn. Việc đỡnh chỉ giải quyết vụ ỏn gõy khú khăn và khụng đảm bảo quyền lợi cho bà Hiền. Bà Hiền cú thể phải chịu rủi do khụng lấy lại được nhà khi nhà đó được bỏn đấu giỏ hợp phỏp cho người khỏc. Bà Hiền cú thể khởi kiện vợ chồng ụng Tương bằng vụ ỏn khỏc để đũi lại khoản tiền vợ chồng ụng Tương đó nhận
thụng qua thi hành ỏn và yờu cầu tiếp tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bờn bằng vụ ỏn khỏc. Tuy nhiờn, nếu vợ chồng ụng Tương bỏ đi khỏi nơi cư trỳ khụng rừ địa chỉ thỡ bà Hiền khú mà đũi lại giỏ trị tài sản của mỡnh đó bị thi hành ỏn. Do đú, trường hợp này ỏp dụng điểm c khoản 1 Điều 192 để đỡnh chỉ vụ ỏn là bất cập. Điểm c khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2004 quy định đỡnh chỉ khi "nguyờn đơn rỳt đơn khởi kiện và được Tũa ỏn chấp nhận" vế cõu "và được Tũa ỏn chấp nhận" hiện nay chưa cú quy định hướng dẫn trường hợp nào Tũa ỏn chấp nhận và trường hợp nào Tũa ỏn khụng chấp nhận. Do vậy trường hợp vụ ỏn này nếu Tũa ỏn cấp sơ thẩm vận dụng về cõu thứ hai để khụng chấp nhận việc rỳt đơn khởi kiện của nguyờn đơn cú được khụng, như thế nào thỡ chưa cú hướng dẫn của TANDTC.
- Xỏc định sai thẩm quyền giải quyết, bất cập khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng kốm sơ đồ đất, giải quyết hậu quả hợp đồng vụ hiệu khụng đỳng:
Vụ ỏn: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tại tỉnh Bạc Liờu giữa nguyờn đơn: Anh Trương Văn Phỳc với bị đơn là bà Đặng Hồng Chõu.
Nội dung vụ ỏn và quỏ trỡnh giải quyết như sau:
Ngày 29/10/1997, ụng Trần Văn Lực (chồng bà Chõu) chuyển nhượng cho anh Phỳc diện tớch đất trồng lỳa 5.587m2 với giỏ 6.800 kg lỳa. Hợp đồng viết tay được lập tại nhà ụng Lực, bà Chõu. Hợp đồng cú đủ chữ ký của ụng Lực, bà Chõu, nhưng hợp đồng chưa cú cụng chứng, chứng thực. Anh Phỳc đó trả đủ lỳa cho ụng lực, bà Chõu và nhận đất. Nhưng đất chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng và khụng cú giấy tờ khỏc về đất. Năm 2002, ụng Lực chết, anh Phỳc cú đến nhà bà Chõu yờu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà Chõu từ chối cho rằng vợ chồng bà Chõu chỉ cố đất cho anh Phỳc. Năm 2007, mẹ con bà Chõu tự ý lấy đất về để canh tỏc. Nay anh Phỳc yờu cầu
bà Chõu phải tiếp tục thực hiện hợp đồng sang đất, nhưng bà Chõu khụng đồng ý vỡ cho rằng chỉ cố đất và diện tớch đất tranh chấp khụng đỳng thực tế,