quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dõn sự
Thứ nhṍt, xõy dựng qui trình thủ tu ̣c cu ̣ thờ̉ thụ́ng nhṍt và phụ̉ biờ́n cụng khai ta ̣o điờ̀u kiờ ̣n khuyờ́n khích ng ười dõn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ theo đỳng quy định của phỏp luật: Phải xỏc định quan đi ểm trỡnh tự, thủ tục hành chớnh đối với chuyển nhượng QSDĐ là một dạng dịch vụ cụng mà Nhà nước cú nghĩa vụ cung cấp. Mọi người dõn đều cú quyền yờu cõ̀u Nhà nước thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Quy đi ̣nh trách nhiờ ̣m, nghĩa vụ cung cấp cỏc loại giấy tờ liờn quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đṍt của cơ quan quản lý đõt đai phục vụ cho người dõn khi thực hiện quyền chuyển nhượng đất và cung cấp cho Tũa ỏn khi giải quyết tranh về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, đõ̉y ma ̣nh hoa ̣t đụ ̣ng cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử dụng đṍt để chủ sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng theo đỳng quy định của
phỏp luật và làm cơ sở phỏp lý cung cấp cho Tũa ỏn khi giải quyết tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. LĐĐ năm 2013 mới cú hiệu lực phỏp luật, đó cú nhiều quy định giỳp người dõn dễ dàng trong việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiờn, đến giai đoạn hiện nay , viờ ̣c cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử dụng đṍt cho người sử dụng võ̃n chưa hoàn tṍt , vṍn đờ̀ này có rṍt nhiờ̀u nguyờn nhõn khác nhau , song với vai trò là cơ quan quản lý đṍt đai cao nhṍt ở Trung ương, Bụ ̣ Tài nguyờn và Mụi trường cõ̀n tõ ̣p trung cao đụ ̣ nguụ̀n nhõn lực , kinh phí, trang thiờ́t bi ̣ và phương tiờ ̣n , cú những biện phỏp thiết thực hơn nữa đờ̉ đõ̉y nhanh quá trình cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử dụng đṍt.
Thứ ba, viờ ̣c thụng qua trang thụng tin điờ ̣n tử nhằm đăng tải các văn bản phỏp luật như LĐĐ năm 2013 và cỏc Nghị định của Chớnh phủ, thụng tư của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường hướng dẫn LĐĐ năm 2013; cỏc văn bản tố tụng dõn sự; cỏc quy định của BLDS về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đă ̣c biờ ̣t là trang thụng tin điện tử của Tũa ỏn , cần ta ̣o diờ̃n đàn phụ̉ biờ́n trao đụ̉i nghiờ ̣p vu ̣ xét xử , ỏp dụng phỏp luật trong lĩnh vực liờn quan tới giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay đờ̉ đảm báo qui chờ́ dõn chủ , tớnh cụng khai , minh ba ̣ch, tớnh độc lập và tuõn theo pháp luõ ̣t.
Thứ tư, tụ̉ chức bụ̀i dưỡng, tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣ cho đụ ̣i ngũ cán bụ ̣ tòa ỏn nhõn dõn : Viờ ̣c bụ̀i dưỡng nghiờ ̣p vu ̣ cho đụ ̣i ngũ cán bụ ̣ toà án nhõn dõn , đă ̣c biờ ̣t là đụ ̣i ngũ Thõ̉m phán là mụ ̣t trong những khõu then chụ́t đờ̉ bảo đả m cụng tác giải quyờ́t các tranh chṍp đṍt đai đa ̣t hiờ ̣u quả cao.
Trong thời gian qua Trường cán bụ ̣ toà án - TANDTC tuy có tụ̉ chức mụ ̣t sụ́ lớp tõ ̣p huṍn, bụ̀i dưỡng nghiờ ̣p vu ̣ cho các Thõ̉m phán, Thõ̉m tra viờn, Thư ký toà án vờ̀ mụ ̣t sụ́ chuyờn đờ̀ cu ̣ thờ̉, song chưa có chuyờn đờ̀ sõu vờ̀ loa ̣i viờ ̣c giải quyết tranh chṍp vờ̀ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Mă ̣t khác, loại viờ ̣c này có xu hướng ngày càng gia tăng vờ̀ sụ́ lượng , phức ta ̣p vờ̀ tính chṍt , chiờ́m tỷ lờ ̣ tư ơng đụ́i lớn trong tụ̉ng sụ́ các vu ̣ viờ ̣c vờ̀ dõn sự nói chung mà
toà ỏn nhõn dõn thụ lý , giải quyết hàng năm . Do nhiờ̀u lý do khác nhau , nờn Toà ỏn nhõn dõn tối cao chưa tiến hành việc tổng kết cụng tỏc xột xử loại việc nờu trờn mụ ̣t cách đõ̀y đủ làm cơ sở cho viờ ̣c xõy dựng đường lụ́i giải quyờ́t loại việc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và xõy dựng cơ sở cho viờ ̣c bụ̀i dưỡng, tõ ̣p huṍn vờ̀ chuyờn đờ̀ quan tro ̣ng này.
Tỏc giả xin đề xuất những biện phỏp cần thiết cho việc tổ chức và thực hiờ ̣n viờ ̣c bụ̀i dưỡng , tõ ̣p huṍn vờ̀ nghiờ ̣p vu ̣ cho đụ ̣i ngũ cán bụ ̣ TAND, đă ̣c biờ ̣t là đụ ̣i ngũ Thõ̉m phán như sau:
Mụ̣t là, Trường cán bụ ̣ toà án tụ̉ chức các lớp bụ̀i dưỡng tõ ̣p huṍ n, trong đó có các cụng viờ ̣c cu ̣ thờ̉ như : Lờn kờ́ hoa ̣ch chi tiờ́t thực hiờ ̣n kờ́ hoạch chung đó được lónh đạo TANDTC phờ duyờ ̣t , mời các giảng viờn đờ̉ thụ́ng nhṍt nụ ̣i dung và các bài giảng cu ̣ thờ̉ ; chuõ̉n bi ̣ các tài liờ ̣u , cỏc điều kiờ ̣n võ ̣t chṍt khác cho bụ̀i dưỡng , tõ ̣p huṍn ; thụng báo cho các TAND đi ̣a phương biờ́t thời gian , đi ̣a điờ̉m, đụ́i tượng, nụ ̣i dung bụ̀i dưỡng , tõ ̣p huṍn đờ̉ cỏc toà ỏn nhõn dõn địa phương cử cỏn bộ tham gia lớp bồi dưỡng tập huấn.
Hai là, Viờ ̣n khoa ho ̣c xét xử tụ̉ chức viờ ̣c lṍy ý kiờ́n các toà án nhõn dõn đi ̣a phương vờ̀ những vṍn đờ̀ vướng mắc trong cụng tác giải quyờ́t các tranh chṍp vờ̀ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đṍt , tụ̉ng hợp và có đờ̀ xuṍt bụ̀i dưỡng , tõ ̣p huṍn , tụ̉ chức viờ ̣c nghiờn cứu trong pha ̣m vi cơ quan TANDTC hoă ̣c với các cơ quan có liờn quan các quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t đờ̉ đờ̀ xuṍt những vṍn đờ̀ cõ̀n tõ ̣p huṍn.
Ba là, Toà Dõn sự, Tũa kinh tế TANDTC tụ̉ng kờ́t cụng tác giải quyờ́t
cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thụng qua cụng tác giám đụ́c thõ̉m loa ̣i viờ ̣c này đờ̉ rút ra những sai lõ̀m mà các toà án nhõn dõn đi ̣a phương thường gă ̣p trong cụng tác xét xử các tranh chṍp vờ̀ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đụ̀ng thời phõn tích các nguyờn nhõn của những sai lõ̀m đó, đề ra được những biện phỏp khắc phục để xõy dựng nội dung bồi dưỡng, tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣.
Bụ́n là, Văn phòng TANDTC chịu trỏch nhiệm lo kinh phí và các hụ̃ trợ khỏc bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ cú kết quả tốt, thiờ́t thực.
Trong báo cáo tụ̉ng kờ́t hàng năm của TANDTC, lónh đạo TANDTC phải cú kiểm điểm, đánh giá vờ̀ những mă ̣t làm được, chưa làm được của cụng tỏc này. Phải đề ra kế hoạch chương trỡnh cho năm tiếp theo ; để trờn cơ sở đú cỏc đơn vị cú liờn quan cụ thể hoỏ thành chương trỡnh làm việc của mỡnh.
Năm là, xõy dựng được nụ ̣i dung bụ̀i dưỡng , tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣ có chṍt lượng , thiờ́t thực đụ́i với những người tham gia lớp tõ ̣p huṍn là khõu trọng tõm nhất cú ý nghĩa quyết định đến kết quả của cụng tỏc này . Viờ ̣c bụ̀i dưỡng, tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣ phải có tro ̣ng tõm , trọng điờ̉m, nụ ̣i dung cu ̣ thờ̉ và phải đỏp ứng được những yờu cầu sau đõy:
- Làm rừ tớnh chất đặc thự trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt : Nụ ̣i dung này rṍt cõ̀n thiờ́t giúp cho cỏc Thẩm ph ỏn và cỏc cỏn bộ toà ỏn nhõn dõn qua cỏc đợt bồi dưỡng , tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣ nhõ ̣n thức được tính chṍt đă ̣c thù trong quá trình giải quyờ́t cỏc tranh chấp về đất đai để từ đú những người này nắm vững được cỏc
nguyờn tắc chỉ đạo, ỏp dụng đỳng cỏc quy định của phỏp luật về đất đai , phỏp luật dõn sự cũng như các quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t vờ̀ tố tụng dõn sự nhằm giải quyờ́t các vu ̣ viờ ̣c có hiờ ̣u quả và chṍt lượng cao.
- Bụ̀i dưỡng, tõ ̣p huṍn vờ̀ kỹ n ăng nghờ̀ nghiờ ̣p trong viờ ̣c giải quyờ́t cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như: Kỹ năng xõy dựng hụ̀ sơ vu ̣ án ; kỹ năng tiến hành điều tra , thu thõ ̣p chứng cứ , giỏm định, đi ̣nh giá quyờ̀n sử dụng đṍt , lṍy ý kiờ́n của chớnh quyền , cơ quan đi ̣a chính , nhà đất... nơi xảy ra tranh chṍp ; kỹ năng đỏnh giỏ chứng cứ đặc biệt chỳ ý về đỏnh giỏ lỗi của cỏc bờn khi hợp đồng vụ hiệu , xỏc định lỗi trực tiếp làm hợp đồng vụ hiệu; kỹ năng tiến hành hoà giải . Đõy là cụng viờ ̣c rṍt quan tro ̣ng và cũng rṍt phức ta ̣p vì phõ̀n lớn các vu ̣ tranh chṍp vờ̀ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đỏt đờ̀u có mức đụ ̣ quyờ́t liờ ̣t cao . Đờ̉ hoà giải có kờ́t quả đòi
hỏi cỏc Thẩm phỏn phải kiờn trỡ và cú "nghờ ̣ thuõ ̣t" hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cụng sức, trỏnh làm hỡnh thức, chiờ́u lờ ̣.
- Bụ̀i dưỡng, tõ ̣p huṍn nghiờ ̣p vu ̣ phải đa ̣t được mu ̣c tiờu từng bước ta ̣o ra đụ ̣i ngũ cán bụ ̣ toà án chuyờn sõu vờ̀ lĩnh hợp đồng chuyển nhượ ng QSDĐ (xu hướng chuyờn mụn hoá ), đó là đụ ̣i ngũ chuyờn gia có đõ̀y đủ năng lực và phõ̉m chṍt đờ̉ hoàn thành tụ́t nhiờ ̣m vu ̣ được giao.
Tũa ỏn nhõn dõn tối cao , YAND cấp tỉnh thường xuyờn tụ̉ chức bụ̀i dưỡng nghiờ ̣p vu ̣, kỹ năng, cõ ̣p nhõ ̣t các văn bản mới của pháp luõ ̣t mà trư ớc hờ́t là pháp luõ ̣t vờ̀ đṍt đai , phỏp luật dõn sự, phỏp luật tố tụng liờn quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ngoài cỏc việc ban hành thụng tư hướng dõ̃n nờn thư ờng xuyờn tụ̉ chức các buụ̉i tõ ̣p huṍn , trao đụ̉i nghiờ ̣p vu ̣ và nờn mở rụ ̣ng thành phõ̀n tham gia đụ́i với Kiờ̉m sát viờn , Chṍp hành viờn cơ quan thi hành án , Chuyờn viờn đi ̣a chính, Tư phỏp, cỏc cơ quan bụ̉ trợ tư pháp như Luõ ̣t sư, Luõ ̣t gia, Cụng chứng viờn nhăm đảm bảo thống nhất trong việc ỏp dụng phỏp luật khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
1. Cú thể khẳng định rằng , viờ ̣c giải quyờ́t tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiờ ̣n nay là loại việc khú khăn , phức ta ̣p và là khõu yờ́u nhṍt trong cụng tác giải quyờ́t các tranh chṍp dõn sự nói chung của TAND cỏc cấp.
2. Thụng qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của ngành TAND, để từ đú đánh giá m ột số sai lầm, vướng mắc trong viờ ̣c giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND theo thủ tục tố tụng dõn sự của TAND cỏc cấp trong thời gian qua và nguyờn nhõn của nú , để qua đú kiờ́n nghi ̣ các yờu cầu , giải phỏp nõng cao hi ệu quả giải quyờ́t tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND, vỡ nõng cao hiờ ̣u quả của viờ ̣c giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo
thủ tục tố tụng dõn sự là mụ ̣t đòi hỏi tṍt yờ́u , khỏch quan hiện nay đối với ngành TAND và việc nghiờn cứu làm rừ cỏc quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2005 cũng nh ư tìm hiờ̉u thực tra ̣ng áp du ̣ng pháp luõ ̣t và giải quyờ́t tranh chṍp vờ̀ vṍn đờ̀ này cú một ý nghĩa quan trọng trong việc tạo tiền đề cho việc xõy dựng và hoàn thiện một cơ chế giải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự cú hiệu quả.
3. Mă ̣t khác, phõ̀n nào nhõ ̣n ra đư ợc những khú khăn , vướng mắc về mă ̣t pháp lý đờ̉ đi ̣nh hư ớng hoàn thiện phỏp luật khụng chỉ ở lĩnh vực giải quyờ́t tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà cũn ở cỏc lĩnh vực phỏp luõ ̣t khỏc cú liờn quan , đă ̣c biờ ̣t là trong bụ́ i cảnh Viờ ̣t Nam đã gia nhõ ̣p Tụ̉ chức Thương ma ̣i thờ́ giới cú ý nghĩa thực tiễn rất cao.
KẾT LUẬN
Từ nhiều năm nay, tỡnh hỡnh giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết cỏc địa phương trong cả nước, nhiều nơi đó trở thành điểm núng. Do đú, đõy là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và toàn xó hội quan tõm. Đứng trước tỡnh hỡnh như vậy, cú khỏ nhiều cỏc cụng trỡnh nghiờn cứu và bài viết liờn quan đến vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự núi chung dưới nhiều gúc độ khỏc nhau với nhiều cỏch tiếp cận khỏc nhau. Tuy nhiờn, phần viết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự khụng nhiều, chỉ là một phần nhỏ trong cỏc cụng trỡnh nghiờn cứu đú. Vỡ vậy, nghiờn cứu chuyờn sõu về "Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dõn sự" ở cấp độ
Thạc sĩ thỡ đõy là cụng trỡnh đầu tiờn, nú cú ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn. Thụng qua kết quả nghiờn cứu, tỏc giả cú thể rỳt ra một số kết luận như sau:
1. Trong những năm gõ̀n đõy , viờ ̣c mở rụ ̣ng quyờ̀n chuyển nhượng đất cho người sử du ̣ng đṍt , cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế thị trường làm cho các giao dịch dõn sự , kinh tờ́ về chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phỏt triờ̉n. Thờm vào đó đṍt đai là mụ ̣t tài sản đă ̣c biờ ̣t , nhu cõ̀u sử du ̣ng đṍt ngày càng tăng, thị trường chuyển nhượng đất diễn ra sụi nổi và phức tạp đã làm cho viờ ̣c tranh chṍp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều và phức ta ̣p . Tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng đất xảy ra là hõ ̣u quả của những nguyờn nhõn nhṍt đi ̣nh. Nú biểu hiện cụ thể những mõu thuẫn bất đồng vờ̀ lợi ích kinh tờ́ giữa các chủ thờ̉ tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay, tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã diờ̃n ra ở hõ̀u hờ́t cỏc địa phương trong cả nước . Tuy mức đụ ̣, tớnh chất và phạm vi khỏc nhau nhưng nhìn chung tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã gõy ra những hõ ̣u quả nă ̣ng nờ̀ ảnh hưởng đờ́n trõ ̣t tự , an toàn xã hụ ̣i, tỏc động khụng
tụ́t đờ́n tõm lý, tinh thõ̀n của các bờn, gõy nờn tình tra ̣ng mṍt ụ̉n đi ̣nh, bṍt đụ̀ng trong nụ ̣i bụ ̣ nhõn dõn , làm cho những quy định của LĐĐ, BLDS, BLTTDS cũng như những đường lối chớnh sỏch của Nhà nước khụng được thực hiện mụ ̣t cách triờ ̣t đờ̉. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng chỉ ảnh hưởng trực tiờ́p đờ́n lợi ích của các bờn tham gia tranh chṍp mà còn ả nh hưởng đờ́n lợi ích của Nhà nước . Khi xảy ra tranh chṍp , trước hờ́t mụ ̣t bờn khụng thực hiờ ̣n được những quyờ̀n của mình , do đó ảnh hưởng đờ́n viờ ̣c thực hiờ ̣n các nghĩa vu ̣ đụ́i với Nhà nước , vỡ vậy tranh chṍp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đang là vṍn đờ̀ bức xúc của toàn xã hụ ̣i.
2. Trong các vụ ỏn tranh chṍp mà tòa án các cṍp thường giải quyờ́t thì tranh chṍp vờ̀ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đṍt là mụ ̣t trong những vụ ỏn có nhiờ̀u yờ́u tụ́ phức ta ̣ p nhṍt. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là lĩnh vực thu hỳt nhiều sự quan tõm của nhiều đối tượng trong xó hội và xu hướng tỡm đến tũa ỏn nhõn dõn để yờu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dõn là mụ ̣t xu huớng tṍt yờ́u trong xã hụ ̣i cụng dõn và Nhà nước pháp quyờ̀n. Trong khi đó phỏp luật liờn quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại thiếu tớnh ổn định, cú nhiều thay đổi quỏ lớn , quỏ nhanh từ sau Hiờ́n pháp năm 1980 đến nay, thường xuyờn phải sửa đổi, bổ sung, văn bản hướng dẫn nhiều và đụi khi chồng chộo, mõu thuẫn nhau. LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 đã ta ̣o ra bước đụ ̣t phá mới trong các quy đi ̣nh giải