chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dõn sự
Luật đất đai đầu tiờn ghi nhận người sử dụng đất cú quyền chuyển QSDĐ, trong đú cú quyền chuyển nhượng là LĐĐ năm 1993. Sau đú, tiếp tục được hoàn thiện bởi LĐĐ năm 2003 và nay là LĐĐ năm 2013. Chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ cỏc thời kỳ được xem là quyền của người sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng đất với tư cỏch là chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thụng qua hợp đồng để dịch chuyển QSDĐ của mỡnh cho người khỏc. Do vậy, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự cần phải nắm vững cỏc quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất theo LĐĐ hiện hành.
- Người sử dụng đất:
Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 LĐĐ năm 2013 gồm cỏ nhõn, hộ gia đỡnh sử dụng đất, tổ chức trong nước, cộng đồng dõn cư, cơ sở tụn giỏo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà
nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận QSDĐ theo quy định của Luật này. Người sử dụng đất theo quy định trờn chớnh là những người trực tiếp sử dụng đất, cú thể là cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, tổ chức trong nước và nước ngoài, sử dụng đất theo nhu cầu cuộc sống, hoạt động xó hội, phự hợp với việc quản lý của Nhà nước đối với cỏc đối tượng sử dụng đất này. Người sử dụng đất cú quyền chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 168 LĐĐ 2013. Thời điểm được thực hiện cỏc quyền chuyển nhượng QSDĐ là khi người sử dụng đất cú giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 168 LĐĐ 2013). Như vậy, giấy chứng nhận QSDĐ chuyển nhượng là một quy định làm điều kiện cần phải cú khi cỏc bờn chuyển nhượng đất.
- Việc chuyển nhượng đất phải đỳng với nguyờn tắc sử dụng đất theo
quy định của LĐĐ:
Việc chuyển nhượng đất phải đỳng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đỳng mục đớch sử dụng đất; tiết kiệm, cú hiệu quả, bảo vệ mụi trường và khụng làm tổn hại đến lợi ớch chớnh đỏng của người sử dụng đất xung quanh, người nhận chuyển nhượng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mỡnh trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của LĐĐ và quy định khỏc cú liờn quan (Điều 6 LĐĐ năm 2013). Nguyờn tắc sử dụng đất là những quan điểm tư tưởng của Nhà nước trong quan lý đất đai, những nguyờn tắc này đảm bảo cho việc sử dụng đất cú hiệu quả và quản lý đất được bảo đảm. Vi phạm về nguyờn tắc sử dụng đất khi chuyển nhượng cú thể dẫn tới hậu quả làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu.
- Những hành vi bị cấm khi chuyển nhượng đất:
Theo Điều 12 LĐĐ năm 2013 những hành vi bị cấm khi chuyển nhượng đất bao gồm: Lấn, chiếm, hủy hoại đất; vi phạm quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng đất khụng được sử dụng trỏi mục đớch sử dụng đất. Nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn theo quy định. Khi chuyển nhượng đất cỏc bờn phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký, kờ khai với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và
phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng đất và nghĩa vụ tài chớnh khỏc đối với Nhà nước.
- Đ iề u kiệ n thự c hiệ n quyề n chuyể n như ợ ng QSDĐ
củ a ngư ờ i sử dụ ng đ ấ t:
Theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 thỡ người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi cú cỏc điều kiện sau đõy:
+ Cú giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp đối với tất cả người nhận thừa kế đất đều là người nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài khụng thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam, thỡ những người này khụng cú giấy chứng nhận QSDĐ thỡ được chuyển nhượng đất thừa kế (khoản 3 Điều 168 LĐĐ 2013).
+ Đất khụng cú tranh chấp. Đất khụng cú tranh chấp là đất khi chuyển nhượng khụng ai tranh chấp về QSDĐ với bờn chuyển nhượng, việc chuyển nhượng đất phải cụng khai, minh bạch, phải thực hiện thụng qua chớnh quyền địa phương, khi chuyển nhượng cần phải xỏc minh tỡnh trạng đất. Đất bị tranh chấp cú thể do cỏc hộ giỏp ranh tranh chấp do lấn chiếm, hoặc do những người khỏc liờn quan tới quyền và lợi ớch đối với đất chuyển nhượng; như trờn đất cú tài sản của người khỏc, đất cú tranh chấp về QSDĐ với người khỏc nhưng chưa được giải quyết.
+ Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn. Kờ biờn QSDĐ để thi hành ỏn là QSDĐ cú quyết định của Tũa ỏn, hoặc Cơ quan thi hành ỏn để đảm bảo nghĩa vụ thi hành ỏn của người phải thi hành ỏn. Do đú, QSDĐ bị kờ biờn khụng được phộp chuyển nhượng nếu như việc kờ biờn đang cú hiệu lực. Do đú, khi nhận chuyển nhượng đất thỡ bờn nhận chuyển nhượng cần phải tiến hành cỏc biện phỏp để làm rừ QSDĐ cú bị kờ biờn khụng. Nếu khụng kiểm tra cú thể sẽ chịu hậu quả phỏp lý làm hợp đồng vụ hiệu.
+ Trong thời hạn sử dụng đất. Đất chuyển nhượng phải cũn thời hạn sử dụng đất theo thời hạn do Nhà nước đó quy định. Nhà nước giao đất cú
thời hạn sử dụng theo quyết định giao đất và căn cứ vào quy hoạch đất đai của Nhà nước. Người sử dụng đất cú quyền sử dụng trong hạn nhà nước giao, hết hạn người sử dụng đất phải xin gia hạn hoặc phải giao trả đất cho Nhà nước.
Ngoài cỏc điều kiện cơ bản nờu trờn người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng phải thực hiện theo cỏc quy khỏc như quy định tại Điều 191 LĐĐ năm 2013, bao gồm: Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài khụng được nhận chuyển nhượng đất mà phỏp luật khụng cho phộp chuyển nhượng, vớ dụ như đất nhà nước giao khụng thu tiền sử dụng đất, người nước ngoài khụng thuộc đối tượng sử dụng đất tại Việt Nam; tổ chức kinh tế khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lỳa, đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, trừ trường hợp được chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng trực tiếp sản xuất nụng nghiệp khụng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lỳa; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nụng nghiệp trong khu vực rừng phũng hộ, trong phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng, nếu khụng sinh sống trong khu vực rừng phũng hộ, rừng đặc dụng đú. Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển nhượng QSDĐ cú điều kiện thỡ theo Điều 192 LĐĐ: Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống xen kẽ trong phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cú điều kiện chuyển ra khỏi phõn khu đú thỡ chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sinh sống trong phõn khu đú; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nụng nghiệp trong khu vực rừng phũng hộ thỡ chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất sản xuất nụng nghiệp cho
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống trong khu vực rừng phũng hộ đú; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là dõn tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chớnh sỏch hỗ trợ của Nhà nước thỡ được chuyển nhượng QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày cú quyết định giao đất theo quy định của Chớnh phủ.
- Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp:
Theo quy định tại Điều 193 LĐĐ, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp khi cú đủ cỏc điều kiện sau đõy:
+ Cú văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn;
+ Mục đớch sử dụng đối với diện tớch đất nhận chuyển nhượng QSDĐ phải phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt;
+ Đối với đất chuyờn trồng lỳa nước thỡ phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
- Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở; dự ỏn đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ:
Theo quy định tại Điều 194 LĐĐ, việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đõy:
+ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chớnh phủ về điều kiện loại đụ thị để cho phộp chủ đầu tư dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hỡnh thức phõn lụ sau khi đó hoàn thành đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chớnh về đất đai;
+ Đối với cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở thỡ được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự ỏn khi đó cú Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự
ỏn đầu tư đỳng theo tiến độ đó được phờ duyệt.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự ỏn đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ:
+ Phải đỏp ứng cỏc điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của LĐĐ; + Dự ỏn phải xõy dựng xong cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự ỏn đó được phờ duyệt.