Chương 2 THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT
2.1. Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang
2.1.2. Một số vụ việc điển hình giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang
* Vụ án thứ 01: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa:
- Nguyên đơn: Anh Bùi Văn Mạnh - sinh năm 1977 và chị Nguyễn Thị Thu Thủy - sinh năm 1981, trú tại số 63B, ngõ 137, đường Hùng Vương, phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Loan - sinh năm 1958 và ông Ngô Đức Hưởng - sinh năm 1957, trú tại số nhà 222, đường Lê Lợi, phường Lê Lợi, phường Lê Lợi, thành phố Bắc Giang.
Tóm tắt nội dung vụ án:
Nguyên đơn anh Bùi Văn Mạnh trình bày: Công ty Thịnh Đức muốn bán ngôi nhà 03 tầng tại đường Nguyễn Thị Lưu với giá 2.400.000.000 đồng và anh đồng ý mua. Vợ chồng bà Nguyễn Thị Loan - người có tên chính chủ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng ra bán. Anh đặt cọc cho anh Thịnh 200.000.000 đồng, anh Thịnh viết cho anh 01 phiếu thu ghi nội dung
“Góp vốn TM”. Ngày 02/07/2009, hai bên thống nhất giá mua bán 2.400.000.000 đồng và cùng nhau đến Phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cùng thống nhất ghi giá bán là 460.000.000 đồng. Bà Loan nói số tiền còn lại là 1.200.000.000 đồng giao cho anh Thịnh vì bà đã đồng ý góp vốn vào Công ty Thịnh Đức, còn 1.200.000.000 đồng bà sẽ nhận. Vợ chồng anh đã thanh toán đủ tiền cho anh Thịnh và bà Loan. Anh yêu cầu bà Loan viết 01 giấy biên nhận về việc nhận tiền. Bà Loan đã giao sổ đỏ cho anh. Tháng 9/2009 vợ chồng anh đã làm các thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất sang tên cho anh. Hiện nay, anh đã chuyển nhượng cho người khác, anh đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất được lập giữa vợ chồng anh với vợ chồng bà Loan.
Bị đơn Bà Nguyễn Thị Loan và ông Ngô Đức Hưởng trình bày:Anh Thịnh nói Hợp đồng góp vốn vào công ty Thịnh Đức thì vay 1.200.000.000 đồng. Hợp đồng có ghi bà và ông Hưởng góp vốn bằng nhà và đất tại địa chỉ số 246 – Đường Nguyễn Thị Lưu II – Phường Ngô Quyền. Khi làm thủ tục công chứng, do vợ chồng bà đều ký. Hợp đồng bán nhà ghi số tiền là 460.000.000 đồng, bà gặp anh Thịnh ở Công ty Thịnh Đức. Anh Hùng (là trợ lý của anh Mạnh) viết một giấy có nội dung anh Mạnh cầm 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà và bà đã nhận 1.200.000.000 đồng rồi bảo bà ký nhưng bà không ký. Giấy chứng nhận đó là xác nhận lại sự việc nhận tiền 1.200.000.000 đồng bằng hai phiếu thu của Công ty Thịnh Đức, không phải số tiền bà nhận thêm 1.200.000.000 đồng nữa. Anh Mạnh trình bày với Tòa án bà nhận thêm 1.200.000.000 đồng là không đúng. Sau khi mọi người về thì bà viết tiếp giấy biên nhận với anh Thịnh không liên quan gì đến anh Mạnh.
Dòng chữ( Và 1.200.000.000 đồng( Một tỷ hai trăm triệu đồng chẵn) anh Thịnh đã cầm) là chữ của anh Mạnh viết vào cuối tháng 8/2009. Bà bảo Thịnh lấy sổ đỏ về cho bà. Anh Mạnh đưa cho bà 01 bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên Mạnh thì bà mới biết anh Mạnh đã sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bà đề nghị hủy hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa vợ chồng bà với vợ chồng anh Mạnh, buộc vợ chồng anh Mạnh phải trả lại nhà đất cho vợ chồng bà.
Với nội dung trên, bản án sơ thẩm số 24/2016/DSST ngày 20/9/2016 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang đã quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Mạnh, chị Thủy, xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại địa chỉ số 40 (L5) dãy 1, nay là nhà số 246 đường Nguyễn Thị Lưu II, phường Ngô Quyền , thành phố Bắc Giang giữa vợ chồng anh Bùi Văn Mạnh và vợ chồng ông Ngô Đức Hưởng lập ngày
02/07/2009 có hiệu lực và đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng (do anh Thịnh nhận).
Bản án sơ thẩm bị Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang kháng nghị và bà Nguyễn Thị Loan kháng cáo.
Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã thụ lý vụ án theo thủ tục phúc thẩm và nhận định: Tại văn phòng công chứng, bà Loan là người trực tiếp viết phiếu đề xuất hợp đồng công chứng chuyển nhượng. Sau khi lập Hợp đồng xong, bà Loan và ông Hưởng trực tiếp ký vào hợp đồng thể hiện sự tự nguyện. Việc bà Loan cho rằng sau khi lập Hợp đồng xong bà phát hiện bị lừa ngay nhưng bà cũng không có văn bản gì để chứng minh bà có đề nghị hủy hợp đồng công chứng chuyển nhượng. Cũng như không có việc có đơn đề nghị đến cơ quan pháp luật đề nghị giải quyết, mặt khác khi ký hợp đồng, bà Loan là người đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, Tòa sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật. Phù hợp với Khoản 4 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định “... Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua... kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân...”
Tòa án cấp phúc thẩm đã quyết định sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của vợ chồng anh Bùi Văn Mạnh và chị Nguyễn Thị Thu Thủy.
* Nhận xét:
Vụ việc nêu trên là ví dụ điển hình của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, cụ thể là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xét về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng được kí giữa chủ thể một cách tự nguyện và các chủ thể đủ điều kiện kí kết hợp đồng. Về hình thức hợp đồng được lập thành văn bản và có đủ chữ ký của các bên tham gia hợp đồng. Về nội dung hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, cụ thể là việc mua bán căn nhà số 40 (L5) dãy
1, nay là nhà số 246 đường Nguyễn Thị Lưu II, phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang với giá 2.400.000.000 đồng. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất giữa vợ chồng anh Mạnh và vợ chồng bà Loan đủ điều kiện có hiệu lực.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được xác lập, bên chủ sử dụng quyền sử dụng đất là vợ chồng bà Loan phải thực hiện nghĩa vụ là giao nhà cho bên mua là vợ chồng anh Mạnh, mặt khác vợ chồng anh Mạnh phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền cho bà Loan. Tuy nhiên trong vụ việc này, bà Nguyễn Thị Loan trình bày bà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng anh Mạnh, chị Loan, bà không ủy quyền cho anh Thịnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của gia đình bà, không ủy quyÒn cho anh Thịnh nhận tiền do bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Do vợ chồng bà tin lời anh Thịnh ký hợp đồng bán nhà giả để đảm bảo cho bà làm thủ tục vay vốn nên vợ chồng bà ký mà không xem hợp đồng.
Nhưng bà Loan không đưa ra được căn cứ chứng minh cho lời trình bày của bà. Hơn nữa Tại văn phòng công chứng bà Loan là người trực tiếp viết phiếu đề xuất hợp đồng công chứng chuyển nhượng. Vợ chồng bà Loan là người cùng ký vào phiếu đề xuất. Bà Loan là người cung cấp các tài liệu liên quan đến việc chứng minh về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phồng công chứng. Sau khi lập Hợp đồng xong bà Loan ông Hưởng trực tiếp ký vào hợp đồng thể hiện sự tự nguyện. Việc bà cho rằng sau khi lập Hợp đồng xong bà phát hiện bị lừa ngay nhưng bà không có văn bản gì để chứng minh bà có đề nghị hay khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng công chứng chuyển nhượng
Cũng như không có việc có đơn đề nghị đến cơ quan pháp luật đề nghị giải quyết, mặt khác khi ký hợp đồng bà Loan là người đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy Tòa sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật.
Đây là một trường hợp rất hay gặp trong thực tiễn. Các bên tham gia hợp đồng muốn thực hiện một giao dịch khác hay một nội dung khác nhưng lại ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để che đi mong muốn thực tế, có thể do một bên không am hiểu pháp luật, một bên muốn chuộc lợi nên lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hậu quả có thể là những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ của mình yêu cầu một bên bồi thường thiệt hại cho việc vi phạm hợp đồng gây ra…Những tranh chấp này trong thực tiễn khá phức tạp vì chủ thể của những tranh chấp này thường xuyên tham gia việc kinh doanh đất đai, tham gia các giao dịch hợp đồng về quyền sử dụng đất và có nhiều kinh nghiệm, ngược lại là những đối tượng mới tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất nên còn chưa có kinh nghiệm và không hiểu biết pháp luật nên dễ bị lợi dụng. Vì vậy giải quyết vụ án về tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là loại án phức tạp tại Tòa án, đòi hỏi sự xem xét, xác minh, thu thập chứng cứ và giải quyết chính xác, đảm bảo công bằng cho các bên.
* Vụ án thứ 02: Vụ ỏn Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng giữa:
- Nguyên đơn: Nguyễn Thị Dần – sinh năm 1975, trú tại: Thôn Thượng, xã An Châu, huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
- Bị đơn: Nguyễn Quang Hân – sinh năm 1945, trú tại: Thôn Nòn, thị trấn Thanh Sơn, huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
Tóm tắt nội dung vụ án:
- Nguyên đơn chị Nguyễn Thị Dần trình bày: Ngày 18/4/2004 vợ chồng ông Nguyễn Quang Hân, bà Nguyễn Thị Năm làm giấy chuyển nhượng cho vợ chồng chị 600m2 đất, trong đó có 360m2 đất thổ cư (đất ở) và 240m2 đất vườn tại thôn Nòn, thị trấn Thanh Sơn, huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang. Giá chuyển nhượng là 60 triệu đồng, chị đã trả và ông Hân đã nhận đủ tiền, nhưng trong hợp đồng chỉ ghi giá chuyển nhượng là 15 triệu đồng. Giấy chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã Thanh Sơn (nay là TT Thanh Sơn), huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
Đến năm 2007 nhà nước có chính sách thu hồi một phần diện tích mảnh đất 8.550m2 của gia đình ông Hân, trong đó có 96,5m2 đất thuộc vị trí ông Hân chuyển nhượng cho chị. Vì vậy diện tích đất chị nhận chyển nhượng còn lại là 503,5m2 (thu hồi của ông Hân tổng diện tích 7.650m2). Ông Hân đã kê khai toàn bộ 720m2 đất thổ cư để được bồi thường, trong đó có diện tích 360m2 đất thổ cư mà ông Hân đã chuyển nhượng cho chị.
Ngày 23/4/2007, chị làm đơn gửi phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Sơn Động yêu cầu giữ lại tiền đền bù 360m2 đất thổ cư của gia đình ông Hân để làm căn cứ ông Hân tách sổ và chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho chị.
Ngày 06/7/2008, ông Hân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 900m2 (phần đất còn lại) nhưng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến 2043. Ngày 28/02/2008 ông Hân viết giấy biên nhận gửi lại phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Sơn Động số tiền 90 triệu đồng để làm thủ tục chuyển nhượng đất cho chị. Ngày 11/9/2008 phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Sơn Động đã giao cho vợ chồng chị số tiền 90 triệu đồng giữ lại của ông Hân. Hiện nay chị đang quản lý số tiền 90 triệu đồng mà phòng Tài chính – Kế hoạch giao cho. Nay chị yêu cầu Toà án giải quyết, buộc vợ chồng ông Hân bà Năm phải thực hiện hợp đồng theo giấy chuyển nhượng đất ngày 18/4/2004, yêu cầu vợ chồng ông Hân phải giao cho vợ chồng chị diện tích 503,5m2 đất trồng cây lâu năm (đất vườn) còn lại. Phần đất còn thiếu theo hợp
đồng chuyển nhượng chị yêu cầu trả bằng giá trị của thị trường và trả tiền chênh lệch giữa đất vườn và đất thổ cư cho chị.
- Bị đơn ông Nguyễn Quang Hân trình bày: Ngày 17/9/2004, vợ chồng ông có chuyển nhượng cho vợ chồng chị Dần mảnh đất vườn có diện tích 600m2 với giá 60 triệu đồng, ông đã nhận đủ tiền. Đến ngày 23/9/2004, vợ chồng chị Dần yêu cầu ông viết lại giấy mua bán đất, chị Dần yêu cầu trong 600m2 đất chuyển nhượng phải có 360m2 đất thổ cư thì mới mua. Hai bên tự làm giấy mà không đến UBND xã Thanh Sơn xác nhận, việc chị Dần xin xác nhận thế nào ông không biết, giấy chuyển nhượng đó ghi xác nhận ngày 18/4/2004 là không đúng. Khi ông thu xếp đủ tiền để trả lại thì vợ chồng chị Dần không lấy tiền mà đòi lấy đất theo như giấy chuyển nhượng viết lại ngày 23/9/2004. Năm 2006, nhà nước thu hồi đất để làm nhà máy nhiệt điện Sơn Động, đất của gia đình ông bị thu hồi 7.650m2, trong đó thu hồi toàn bộ đất ở là 720m2, diện tích còn lại là 900m2 đất vườn, nhưng khi đo thực tế chỉ còn 530m2.
Nay chị Dần yêu cầu ông tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông không đồng ý vì diện tích đất hai bên chuyển nhượng đã bị thu hồi, ông xin trả lại tiền cho chị Dần. Hiện chị Dần đang giữ của ông 90 triệu đồng tiền đền bù đất thổ cư nếu thiếu ông sẽ trả thêm và tính lãi theo Ngân hàng nhà nước quy định.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2015/DSST ngày 14/4/2015 của Tòa án nhân dân huyện Sơn Động đã quyết định: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị Nguyễn Thị Dần, anh Đỗ Văn Hợp với vợ chồng ông Đỗ Quang Hân, bà Nguyễn Thị Năm ký ngày 18/4/2004 là vô hiệu; Buộc vợ chồng ông Hân phải hoàn trả và bồi thường cho vợ chồng chị Dần số tiền 514.000.000 đồng.
Bản án sơ thẩm bị ông Nguyễn Quang Hân kháng cáo.
Tòa án cấp phúc thẩm đã thụ lý và nhận định vụ án như sau: Vợ chồng ông Hân có diện tích đất 8.550 m² tại thôn Nòn, thị trấn Thanh Sơn, huyện
Sơn Động đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15/4/2004, trong đó 720 m² là đất ở, còn lại là đất vườn. Ông Hân cho rằng ngày 17/9/2004 vợ chồng ông lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị Dần anh Hợp, ông Hân cho rằng chữ ký của ông Lương Chủ tịch UBND xã Thanh Sơn là giả tạo, nhưng ông Hân không đưa ra được căn cứ chứng minh cho việc này. Tại “Giấy chuyển nhượng” giữa các bên có ghi ngày 18/4/2004, giấy đã được UBND xã Thanh Sơn xác nhận. Diện tích đất chuyển nhượng là 600 m² gồm: 360 m² đất ở, 240 m² đất vườn tại thôn Nòn, thị trấn Thanh Sơn, huyện Sơn Động, giá chuyển nhượng là 60 triệu đồng.
Tuy nhiên tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/4/2004 các bên chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền, chưa đăng ký tại UBND huyện Sơn Động, các bên chưa chuyển giao đất, chưa làm thủ tục nộp thuế, vị trí, loại đất chuyển nhượng chưa được thể hiện trên sơ đồ, mới chỉ ghi kích thước (mặt đường chính 15 m, chiều sâu 40 m). Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã vi phạm các Điều:
707, 708; khoản 3 và khoản 5 Điều 709 Bộ luật dân sự năm 1995 và khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung. Sau khi chuyển nhượng xong thì tháng 6/2004 Nhà nước qui hoạch nhà máy nhiệt điện Sơn Động, do đó vợ chồng chị Dần không đăng ký được quyền sử dụng đất.
Tại Quyết định số 77/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 về việc thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân huyện Sơn Động đã thu hồi của ông Hân bà Năm diện tích 720 m² đất ở và 6472,8 m² đất vườn. Ông Hân đã kê khai cả 720 m² đất ở nhằm mục đích đền bù được giá cao, có cả phần diện tích đất ở 360 m² đã chuyển nhượng cho chị Dần.
Diện tích đất còn lại của ông Hân 900 m², nhưng thực tế ông Hân đề nghị đo lại đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 là 701,4 m² đất vườn. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Hân và vợ chồng chị Dần lập ngày 18/4/2004 vô hiệu về